Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 25 июля 2018 г. по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании договора аренды земельного участка недействительным, к администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к ФИО1 о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, мотивируя тем, что распоряжением Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее также – Комитет) от ХХ.ХХ.ХХ г. № было принято решение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - под базу отдыха, местоположение: (.....). Соответствующее извещение было опубликовано на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» https://torgi.gov.ru, сайте администрации Прионежского муниципального района РК http://prionego.ru. Согласно указанному извещению, параметры разрешенного строительства объекта на земельном участке установлены не были, срок аренды - (...) лет, описание прав и ограничений: установлено ограничение и особые условия использования земельного участка в связи с его расположением в водоохранной и прибрежно-защитной полосе оз.(...) и оз.(...). На участке расположены бесхозные постройки. Иных ограничений в извещении указано не было. При подаче заявки на участие в аукционе истцом был оплачен задаток в размере (...) руб. Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ г. истец стала победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...). ХХ.ХХ.ХХ г. договор аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г. № был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия. В связи с тем, что проведение аукциона осуществлялось в зимний период времени, весь участок был покрыт снегом, а границы земельного участка не были закреплены на местности, она не могла с полной достоверностью произвести его осмотр. В последующем, с целью определения границ на местности, обратившись в организацию, оказывающую услуги в области кадастровой деятельности, выяснила, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, выполненные из рубленного бревна, часть земельного участка располагается в береговой полосе. О данных ограничениях не было известно на момент заключения договора, однако они являются основаниями, препятствующими использованию земельного участка по целевому назначению, в том числе в связи с невозможностью осуществления на нем строительства.

Ссылаясь на положения ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), ФИО1 просила признать недействительным с момента заключения договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. № земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: под базу отдыха, заключенный между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и ФИО1; взыскать с администрации Прионежского муниципального района РК за счет казны Прионежского муниципального района РК в пользу ФИО1 денежные средства в размере (...) руб.

Администрация Прионежского муниципального района РК (далее также – Администрация) обратилась с встречным иском о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. № за период с ХХ.ХХ.ХХ г. по ХХ.ХХ.ХХ г. в размере (...) рублей, пени за просрочку платежа в размере (...) рублей.

Решением суда иск ФИО1 удовлетворен частично. Суд признал недействительным с момента заключения договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. ХХ.ХХ.ХХ земельного участка с кадастровым номером (...); применил последствия недействительности сделки путем возврата Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также – Министерство) земельного участка с кадастровым номером (...) и взыскания с администрации Прионежского муниципального района РК за счет казны Прионежского муниципального района РК в пользу ФИО1 (...) руб. Суд взыскал с администрации Прионежского муниципального района РК за счет казны Прионежского муниципального района РК в пользу ФИО1 судебные расходы в размере (...) руб., а с Министерства имущественных и земельных отношений РК в пользу ФИО1 судебные расходы в размере (...) руб.

Встречное исковое заявление администрации Прионежского муниципального района РК к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам суд оставил без удовлетворения.

С таким решением не согласен ответчик по первоначальному иску Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 В обоснование доводов жалобы указывает, что процедура проведения аукциона Министерством была соблюдена, что не оспаривается истцом. Отмечает, что Единый государственный реестр недвижимости не содержит информации о наличии на спорном земельном участке каких-либо объектов недвижимости. В связи с чем полагает, что требования пп.8 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) в данной ситуации не применяются. Обращает внимание суда на то, что требования о запрете приватизации земельных участков (п.8 ст.27 ЗК РФ) не распространяются на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Считает, что оснований для отказа в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...) действующим законодательством не предусмотрено. Полагает, что истцу было известно о том, что земельный участок частично расположен на территории общего пользования. Доказательств обратного истцом не представлено. Ответчик не согласен с суммой взысканных расходов на оплату услуг представителя в размере (...) руб., полагает их завышенными. Считает, что основным критерием разумности является объем защищаемого права.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указывает на законность состоявшегося по делу решения суда, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу Министерства – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства ФИО2, действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы истца поддержала по изложенным в ней основаниям.

ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части на основании положений п.п. 1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Между тем, такой выбор должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться истцами произвольно, он должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты не должен нарушать интересы иных лиц.

По смыслу приведенных норм выбор способа защиты гражданских прав не может быть произвольным и определяться только мнением истца. В зависимости от характера гражданского правоотношения и нормы материального права, его регулирующей, законодатель указывает на возможность использования того или иного способа защиты гражданских прав.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ г. между Комитетом и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером (...). Государственная регистрация указанного договора аренды произведена ХХ.ХХ.ХХ г. в Едином государственном реестре прав недвижимости (далее также – ЕГРН) за №.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером (...) относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - под базу отдыха.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2017 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Указанный договор аренды был заключен по результатам торгов, победителем которых признана ФИО1

Так, в частности, ХХ.ХХ.ХХ г. в Комитет поступило заявление ФИО4 об организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м.

ХХ.ХХ.ХХ г. Комитетом было издано распоряжение № «О предоставлении земельных участков с торгов», в соответствии с п.1 которого было определено провести открытый аукцион на право заключения договора аренды, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером (...).

Извещение о проведении торгов № было опубликовано на официальном сайте torgi.gov.ru ХХ.ХХ.ХХ г., на сайте Администрации и в газете «Прионежье» ХХ.ХХ.ХХ г.

В срок, установленный в извещении для приема заявок для участия в аукционе, поступило (...) заявок, в том числе от ФИО5, действующего на основании доверенности от имени ФИО1.

В соответствии с Протоколом от ХХ.ХХ.ХХ г. о проведении открытого аукциона победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...) признана ФИО1

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером (...) содержалась информация о том, что на указанном земельном участке расположены самовольные постройки, а также указано на наличие ограничений в использовании данного земельного участка в связи с его нахождением в водоохраной и прибрежной защитной полосе водного объекта.

По утверждению ФИО1, использование указанного земельного участка по назначению, а именно для строительства объекта недвижимости, невозможно, в связи с нахождением земельного участка частично в береговой полосе водного объекта, а также в связи с необходимостью соблюдения противопожарного расстояния до лесных насаждений.

В связи с изложенными обстоятельствами ФИО1 заявлено о признании недействительным договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным положениями ст.168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Удовлетворяя требования ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ, суд первой инстанции, между тем, не указал в решении, требования какого закона или иного нормативного правового акта данная сделка нарушает.

К числу таковых правовых норм не могут быть отнесены положения пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ, предусматривающие запрет выставления на аукцион земельных участков, на которых расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы законодательного запрета на реализацию на аукционе земельных участков, на которых расположены объекты самовольного строительства, не установлено.

Именно о наличии таковых объектов были поставлены в известность участники аукциона, на котором ФИО1 приобрела право аренды земельного участка.

Необходимо также учесть, что наличие на земельном участке таких объектов само по себе каких-либо препятствий в его использовании ФИО1 не создает.

Нарушения положений пп.11 п.8 ст.39.11 и п.8 ст.27 ЗК РФ, устанавливающих запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы водных объектов, при совершении оспариваемой сделки также допущено не было, поскольку ФИО1 земельный участок предоставлен на праве аренды, а не в собственность.

На наличие несоответствия оспариваемой сделки иным требованиям закона истцом не указано, по делу таковых не установлено.

Существующие ограничения в использовании земельного участка с кадастровым номером (...), на которые истец указывает в иске, были известны ФИО1 на момент принятия решения об участии в аукционе, поскольку были опубликованы в извещении о проведении торгов, что подтверждается материалами дела.

Границы данного земельного участка были установлены задолго до проведения аукциона и опубликования извещения о нем. Сведения о границах участка были внесены в ЕГРН.

Согласно п.5 ст.7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными.

В силу ст.8 указанного Закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе описание местоположения объекта недвижимости.

Таким образом, принимая решение об участии в аукционе, ФИО1, зная кадастровый номер земельного участка, обладала полной и достоверной информацией о его точном местоположении, в том числе относительно береговой линии водного объекта, расположенных на нем объектах незавершенного строительства и существующих ограничениях в использовании данного земельного участка.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что истцом ФИО1 не представлено доказательств невозможности использования ею земельного участка с кадастровым номером (...) в соответствии с его разрешенным использованием для целей рекреации.

В силу ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Так, по сведениям ЕГРН спорный земельный участок относится к категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов».

Согласно п.2 ст.94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) особо ценные земли.

В соответствии со ст.98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Невозможность использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием для целей рекреации по делу не доказана, в том числе с учетом допускаемой действующим законодательством возможности сокращения противопожарных расстояний.

При таких обстоятельствах правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, необходимо учесть, что законодателем предусмотрен иной способ защиты прав арендатора в случае невозможности использования арендуемого объекта по назначению, чем избран истцом в настоящем деле.

Так, в соответствии с положениями ст.612 ГК РФ невозможность использования имущества по целевому назначению свидетельствует о наличии недостатков арендуемого имущества, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки подлежит отмене. Судебная коллегия полагает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно статье 42 ЗК РФ арендатор обязан своевременно производить платежи за землю.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора арендная плата за земельный участок устанавливается в размере (...) рубля в год, которая подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке ежемесячно равными частями по (...) руб. до пятого числа (включительно) текущего месяца в бюджет Прионежского муниципального района, от имени которого выступает Администрация Прионежского муниципального района на счет Администрации.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).

Между тем, взятые на себя обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы ответчик ФИО1 своевременно не исполнила. Данное обстоятельство ею не оспаривалось, нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела.

Расчет имеющейся у ответчика задолженности по арендной плате за период с ХХ.ХХ.ХХ г. по ХХ.ХХ.ХХ г. (как заявлено истцом) в сумме (...) коп. судебной коллегией проверен и признан правильным. Оснований не согласиться с ним судебная коллегия не усматривает. Правильность произведенного расчета ответчиком не оспаривалась.

Судебная коллегия не находит обоснованными доводы ответчика о невозможности использовать земельный участок по назначению как основание для освобождения от внесения арендных платежей.

Действительно, в соответствии с ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На момент заключения договора аренды земельного участка его границы были установлены, сведения о них находились в общем доступе в ЕГРН и могли быть проверены ответчиком. О нахождении на земельном участке самовольных построек ответчик была извещена до заключения договора аренды и могла убедиться в их наличии при осмотре земельного участка.

Договор аренды земельного участка был подписан арендатором ХХ.ХХ.ХХ г. Тогда же земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка, являющегося приложением № к договору аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г. и неотъемлемой частью данного договора. Акт приема-передачи земельного участка подписан ФИО1 без разногласий. На наличие на земельном участке бесхозных построек, а также о наличии ограничений, связанных с нахождением участка в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе водного объекта, было прямо указано в акте приема-передачи, который ФИО1 подписала.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы по заключенному с Министерством договору аренды земельного участка с кадастровым номером (...) не имеется.

Оценивая наличие у Администрации права требования взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате, судебная коллегия руководствуется положениями п(...) упомянутого договора аренды, согласно которому Администрация в соответствии со ст.430 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право требовать от арендатора исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в свою пользу, в том числе в судебном порядке. Это право Администрации Министерством не оспаривается.

Разрешая по существу требования Администрации о взыскании с ответчика пени за просрочку уплаты арендной платы, судебная коллегия принимает во внимание положения ст.ст.329, 330 ГК РФ, а также п.5.3 договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г., и приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика пени за период с ХХ.ХХ.ХХ г. по ХХ.ХХ.ХХ г. в размере (...) коп. Руководствуясь положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд обоснованно не вышел за пределы заявленных исковых требований. О применении положений ст.333 ГК РФ ответчиком не заявлялось.

С учетом совокупности изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции также и в части отказа в удовлетворении встречного иска Администрации, удовлетворив встречные исковые требования.

С ответчика по встречному иску ФИО1 в доход бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия на основании положений ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в размере (...) копеек, от уплаты которой был освобожден истец.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 25 июля 2018 г. по настоящему делу отменить.

Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о признании договора аренды земельного участка недействительным и взыскании денежных средств и об удовлетворении встречных исковых требований администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к ФИО1 о взыскании денежных средств.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия задолженность по арендной плате по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. № за период с ХХ.ХХ.ХХ г. по ХХ.ХХ.ХХ г. в размере (...) копеек, пени за просрочку платежа в размере (...) копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия государственную пошлину в размере (...) копеек.

Председательствующий

Судьи