Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 25 июня 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя Захаровой Н.А. – Манько И.Н. на решение Омского районного суда Омской области от 25 марта 2014 года, которым постановлено:

«Исковые требования о заключении договора аренды земельного участка № <...> от <...> с изложением п.<...> в редакции, предложенной Захаровой Н.А., оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия

установила:

Захарова Н.А. обратилась в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о заключении договора аренды земельного участка № <...> от <...> года с изложением <...> в предложенной ею редакции.

В обоснование заявленных требований указала, что в <...> году обратилась с заявлением в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Администрация предложила к подписанию проект договора аренды земельного участка № <...> от <...> года с указанием срока аренды на <...> года.

Не согласившись с указанным, Захарова Н.А. направила протокол разногласий от <...> года с предложением увеличить срок аренды до <...> лет.

В <...> года она получила протокол урегулирования разногласий, которым в заключении договора на предложенных ею условиях было отказано.

Условие, изложенное Администрацией в пункте <...> договора, нарушает её права и не соответствует действующему законодательству, в связи с чем, просила суд разрешить возникшие разногласия и принять решение о заключении договора аренды земельного участка с изложением спорного условия пункта <...> в редакции, предложенной ею.

В судебном заседании Захарова Н.А. участия не принимала.

Её представитель Манько И.Н. требования поддержал, дополнительно указал, что впоследствии, по истечении срока действия договора, возникает необходимость проведения торгов, поскольку заключение договора аренды на новый срок или его продление по сути является процедурой по заключению нового договора. Правовых норм, предоставляющих арендатору по истечении срока действия договора аренды, безусловное преимущественное право на заключение нового договора аренды земельное законодательство не содержит. Администрация в случае проведения торгов не может гарантировать арендатору сохранение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок. Срок действия договора, ограничивает права истицы при осуществлении строительства жилого дома, которое может осуществляться в более длительный срок.

Представитель Администрации Омского муниципального района Омской области <...> возражал против заявленных требований. Указал, что Земельный кодекс Российской <...> Федерации не устанавливает ограничений по сроку аренды земельных участков.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Захаровой Н. А. – Манько И. Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом при вынесении решения не была дана надлежащая оценка условиям договора аренды земельного участка № <...> от <...> года, не был установлен разумный срок, необходимый для строительства индивидуального жилого дома. Полагает, что Администрация должна заключить договор на предложенных его доверителем условиях, исходя из установленного нормативного срока строительства индивидуального жилого дома, установленного в п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ссылается на доводы, приведенные ранее, в частности, об отсутствии преимущественного права на заключение нового договора аренды и заключении нового договора аренды (его продлении) исключительно на торгах. Указывает на нарушение судом норм процессуального права в части неверного распределения бремени доказывания и отсутствии в резолютивной части решения выводов суда относительно спорного условия договора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. <...>).

Представитель Захаровой Н.А. – Манько Н.Н., представитель Администрации Омского муниципального района Омской области <...> приняли участие в судебном заседании.

Захарова Н.А. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 ГПК Российской Федерации, сочла возможным рассмотрение дела в её отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Захаровой Н.А. – Манько Н.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя Администрации Омского муниципального района Омской области <...>, согласившегося с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.

Из материалов дела следует, что постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от <...> года № <...> Захаровой Н.А. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № <...>, местоположение которого определено примерно в <...> м по направлению на <...>, имеющего почтовый адрес: <...> дли индивидуального жилищного строительства.

Администрацией предложен Захаровой Н.А. для подписания проект договора аренды указанного земельного участка от <...> года № <...> (л.д. <...>).

Согласно п. <...> договора срок аренды участка составляет <...> года с даты государственной регистрации настоящего договора.

Не согласившись с указанным условием договора, <...> года от Захаровой Н.А. поступил протокол разногласий к договору аренды, в котором она предложила предоставить ей земельный участок в аренду сроком на <...> лет (л.д. <...>).

<...> года Администрацией Омского муниципального района Омской области заявителю был направлен проект протокола урегулирования разногласий к договору аренды земельного участка от <...> года № <...>, из которого следует, что Администрация ОМР Омской области с предложенным Захаровой Н.А. условием о сроке аренды земельного участка не согласилась (л.д. <...>).

Ссылаясь на положения пункта 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее Градостроительный кодекс), предусматривающих десятилетний срок выдачи разрешения на индивидуальное жилищное строительство, а также отсутствие возможности осуществить строительство в течение <...> лет, Захарова Н.А. обратилась в суд с иском, полагая, что именно десятилетний срок аренды должен быть установлен в договоре.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правильно исходил из следующего.

Статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) регулирующая порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не определяет срок, на который устанавливается срок аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом действующее законодательство не ставит в зависимость определение срока аренды земельного участка со сроком выдачи разрешения на строительство, установленного пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса. В данном случае стороны свободны при определении срока аренды, подлежащего согласованию при заключении договора.

Поскольку не имеется нормативных предписаний обязывающих орган местного самоуправления заключить договор аренды земельного участка на конкретный срок, вывод суда о том, что условие о сроке аренды, предложенное Захаровой Н.А., не может быть реализовано посредством понуждения Администрации района к заключению договора аренды, на предложенном ею условии.

Ссылки жалобы о том, что в данном случае не действует принцип свободы договора, поскольку Администрация района оказывает муниципальные услуги, ошибочна.

Органом местного самоуправления в порядке статьи 30.1 Земельного кодекса оказана муниципальная услуга в виде принятия распоряжения о предоставлении Захаровой Н.А. в аренду земельного участка, подготовлен к подписанию договор аренды.

Усмотрение Администрации района ограничено только в той части, что она не вправе отказаться от заключения договора аренды после издания постановления о предоставлении земельного участка.

Суд правильно пришел к выводу о том, что заключение договора аренды на срок <...> года, не повлечет нарушения каких-либо прав Захаровой Н.А., в том числе, и в случае невозможности завершить строительство индивидуального жилого дома.

Пунктом 3.1.2, предложенного к заключению договора аренды земельного участка, предусматривается преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Доводы жалобы о том, что по истечении срока договора аренды земельного участка, право на его заключение на новый срок будет реализовываться на торгах, и Захарова Н.А. вправе рассчитывать на преимущественное право при проведении торгов, состоятельными не признаются.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В статье 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 46, пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса).

По смыслу статей 22,42,45,46 Земельного кодекса обоснованность отказа в заключении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Таким образом, не допускается необоснованный отказ в заключении нового договора или его продлении аренды земельного участка для целей строительства, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Применительно к изложенному, доводы жалобы о том, что судом неверно было распределено бремя доказывания между сторонами, в результате чего Администрацией района не доказано, что срок аренды в три года является необходимым и достаточным для строительства жилого дома, подлежат отклонению.

Доводы жалобы о том, что суд в соответствии со статьей 198 ГПК Российской Федерации, применяя аналогию статьи 173 АПК Российской Федерации, обязан был разрешить преддоговорной спор посредством указания в резолютивной части решения о сроке, на который должен быть заключен договор аренды, несостоятельны.

В силу части 3 статьи 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Для Захаровой Н.А. в отличие от Администрации района заключение договора аренды обязательным не является, и суд не вправе самостоятельно определить продолжительность срока договора аренды при отсутствии заявленных требований.

Применение нормы законодательства о судопроизводстве в арбитражных судах к правоотношениям, возникшим в ходе гражданского судопроизводства, на нормах права не основано.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда относительно того, что заключение договора аренды на десятилетний срок может привести к нецелевому использованию земельного участка, исключению возможности осуществления контроля со стороны арендодателя за действиями арендатора, при том положении, что Захарова Н.А. не обосновала необходимость установления столь продолжительного срока, намереваясь осуществлять строительство.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, мотивированы в решении. Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, признаваемых законом основаниями к отмене судебных постановлений, не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда и, соответственно, для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Омского районного суда Омской области от 25 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Захаровой Н.А. – Манько И.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи