Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Норкина А. В. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.03.2016, которым постановлено:

Исковые требования Норкина А. В. к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» о признании договора аренды земельного участка ничтожным в части оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Коневой О.А., пояснения истца Норкина А.В., представителя ответчика Кытман В.М., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Норкин А.В. обратился в суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее - КУМИ мэрии города, КУМИ мэрии города Биробиджана) о признании договора аренды земельного участка ничтожным в части, мотивируя тем, что 16.02.2015 между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: ЕАО, <...>. Пунктом 3.2.7 данного договора установлено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Считает установленный запрет противоречащим требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ и нарушающим его права как арендатора. Ограничение арендодателем прав арендатора в договорах аренды земельного участка не допускается и не предусмотрено законодательством РФ. Просил суд признать запрет на передачу прав и обязанностей арендатора третьим лицам, содержащийся в п. 3.2.7 договора аренды земельного участка № <...> от 16.02.2015 ничтожным, как противоречащий требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Истец Норкин А.В. в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, суду пояснил, что договор аренды был заключен по итогам аукциона. При подписании договора он не обратил внимания на запрет, содержащийся в п. 3.2.7 договора аренды. Узнал о данном условии после решения регистрационной службы об отказе в регистрации договора переуступки прав. Арендная плата, предусмотренная договором, им уплачена, при этом в настоящее время он земельный участок не использует, в связи с чем хотел переуступить его родственникам.

Представитель ответчика КУМИ мэрии города Кытман В.М. в письменных возражениях указала, что оспариваемый земельный участок находится в государственной не разграниченной собственности. В силу закона распоряжается таким земельным участком мэрия города МО «Город Биробиджан» ЕАО.

Договором предусмотрен прямой запрет на передачу арендатором участка своих прав и обязанностей, который основан на п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

Кроме того, договор аренды заключен по результатам публичных торгов. Прямой запрет на передачу арендатором участка своих прав и обязанностей по данным договорам третьему лицу был включен как условие договора аренды в извещении о проведении торгов. В силу закона, когда заключение договора допускается только путем проведения торгов, условия такого договора могут быть изменены сторонами лишь в случае, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также иных случаях, установленных законом. Поскольку изменение условий договора без проведения торгов является нарушением требований антимонопольного законодательства, то Норкину А.В. в изменении соглашения было отказано.

В судебном заседании представитель КУМИ мэрии города Таращук Н.Н. доводы, изложенные в письменных возражениях, поддержала.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Норкин А.В. просил решение суда отменить как незаконное, принять новое об удовлетворении требований. Жалобу мотивировал доводами аналогичными, изложенными в исковом заявлении и суде первой инстанции. Считает, что судом неправильно истолкован закон, также указал на неправильность выводов суда.

Полагает, что законом (п.5 ст. 22 ЗК РФ) установлено право передачи арендатором прав и обязанностей другому лицу, а затем - механизм его реализации (с согласия арендодателя или без такового). Установленный договором запрет лишил его законного права передачи своих прав и обязанностей другому лицу.

В письменных возражениях представитель КУМИ мэрии города просила решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указала на необоснованность доводов жалобы.

В суде апелляционной инстанции истец Норкин А.В. доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Кытман В.М. в суде апелляционной инстанции поддержала доводы, указанные в письменных возражениях на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Материалами дела установлено, что 16.02.2015 между КУМИ мэрии города Биробиджана (арендодателем) и Норкиным А.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № <...>, расположенного по адресу: <...>. Данный договор заключен на основании протокола о результатах открытого аукциона от 02.02.2015 № 2 на срок с 16.02.2015 по 15.02.2020.

Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, в том числе, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Истец Норкин А.В. полагает данное условие противоречащим требованиям пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, что влечет его недействительность.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 168, 421, 615 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд исходил из того, что Норкин А.В. при заключении договора согласился с его условиями, в том числе с пунктом 3.2.7.

Судебная коллегия согласна с выводом суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Особенности сдачи земельных участков в аренду предусмотрены ЗК РФ.

Так, пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Передача арендатором своих прав и обязанностей без согласия арендодателя при условии его уведомления возможна при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Таким образом, поскольку договор аренды от 15.02.2015 заключен на срок до пяти лет, то условие договора, предусмотренное в пункте 3.2.7, о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, не противоречит вышеназванным нормам права.

Кроме того, договор аренды заключен с Норкиным А.В. по результатам торгов в форме открытого аукциона. Условия договора были определены организатором торгов и указаны в извещении. Принимая участие в данных торгах, Норкин А.В. согласился с условиями договора.

При таких обстоятельствах оснований для признания условия договора недействительным в данной части, у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы Норкина А.В. основаны на неправильном толковании норм материального права.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.03.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Норкина А. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи