Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Рудой Н. В. на решение Дмитровского городского суда от по гражданскому делу по иску ООО Управляющая компания «Комфорт Сервис 2» к Рудой Н. В. о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных услуг,

заслушав доклад судьи Панцевич И. А.,

объяснения явившихся участников процесса,

УСТАНОВИЛА:

ООО Управляющая компания «Комфорт Сервис 2» обратилось к Рудой Н.В. с иском о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных услуг, в котором, уточнив требования, просило о взыскании с ответчика данной задолженности за период с по в размере 67 268,38 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 133 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 65 000 руб., мотивируя свои требования тем, что является исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги, а также выполняет функции по управлению, текущему ремонту и содержанию объектов ЖК «Мечта» (комплекс малоэтажной застройки).

Ответчик Рудая Н.В. является собственником жилого помещения (таунхауса) по адресу: , стр.1.

Принадлежащий ответчику объект недвижимого имущества расположен на территории жилого комплекса, входит в состав объектов ЖК «Мечта».

Истец является управляющей организацией, осуществляет деятельность на территории ЖК «Мечта» на основании Соглашения -с/11 от , заключенного с застройщиком – ООО «Мега-мечта», с целью обеспечения нормальной эксплуатации законченных строительством и введенных в эксплуатацию жилых домов и квартир, а также берет на себя обязательство оказывать коммунальные и эксплуатационные услуги владельцам и собственникам жилых домов и квартир, расположенных на территории ЖК «Мечта» на основании индивидуальных договоров до момента выбора собственниками способа управления принадлежащим им имуществом.

с ответчиком расторгнут договор от об оказании эксплуатационных услуг, новый договор с ответчиком не заключался.

Ответчик является потребителем эксплуатационных услуг, обеспечиваемых истцом, в частности, услугами по содержанию и ремонту общего имущества.

В нарушение установленных в силу законодательства обязательств, ответчик надлежащим образом обязанность по оплате эксплуатационных услуг не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность, что в свою очередь, явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Дмитровского городского суда от иск удовлетворен частично, постановлено:

Взыскать с Рудой Н.В. в пользу ООО Управляющая компания «Комфорт Сервис 2» задолженность по оплате эксплуатационных услуг за период с по в размере 67 268,38 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 133 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 руб., а всего взыскать в сумме 79 401,38 руб.

В апелляционной жалобе Рудая Н.В. просит об отмене решения? ссылаясь на его необоснованность.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия полагает, что имеются правовые основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для изменения решения в части взысканных денежных сумм с учетом следующего.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия полагает, что такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении спора, что выразилось в следующем.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что ООО Управляющая компания «Комфорт Сервис 2» является исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги, а также выполняет функции по управлению, текущему ремонту и содержанию объектов ЖК «Мечта» (комплекс малоэтажной застройки).

Являясь управляющей организацией, истец осуществляет деятельность на территории ЖК «Мечта» на основании Соглашения -с/11 от , заключенного с застройщиком – ООО «Мега-мечта», с целью обеспечения нормальной эксплуатации законченных строительством и введенных в эксплуатацию жилых домов и квартир, а также берет на себя обязательство оказывать коммунальные и эксплуатационные услуги владельцам и собственникам жилых домов и квартир, расположенных на территории ЖК «Мечта» на основании индивидуальных договоров до момента выбора собственниками способа управления принадлежащим им имуществом.

Рудая Н.В. является собственником жилого помещения (таунхауса) по адресу: , стр.1.

Право собственности ответчика на указанный объект недвижимого имущества возникло на основании договора купли-продажи жилого -БК от , заключенного с ЗАО «Управляющая компания «Основа» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Земля-Недвижимость».

При этом, из указанного договора следует, что право собственности продавца указанного объекта недвижимого имущества возникло, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве сблокированных коттеджей от \БК.

Судом установлено, что принадлежащий ответчику объект недвижимого имущества расположен на территории малоэтажной застройки, на которой застройщиком ООО «Мега-мечта» выстроены, в том числе, коттеджи, водозаборный узел, магистральный водопровод, инженерные коммуникации – сети газоснабжения кварталов жилой застройки, магистральные сети хозяйственно-фекальной канализации с очистными сооружениями, напорная канализация, объекты инженерной инфраструктуры – комплектные трансформаторные подстанции, сети электроснабжения, наружные внутриплощадочные инженерные сети.

Истец указал, что инфраструктура поселка, места общего пользования находятся в его управлении, и он осуществляет свою деятельность на территории ЖК «Мечта» на основании Соглашения -с/11 от , заключенного с застройщиком – ООО «Мега-мечта», с целью обеспечения нормальной эксплуатации законченных строительством и введенных в эксплуатацию жилых домов и квартир, а также берет на себя обязательство оказывать коммунальные и эксплуатационные услуги владельцам и собственникам жилых домов и квартир, расположенных на территории ЖК «Мечта» на основании индивидуальных договоров до момента выбора собственниками способа управления принадлежащим им имуществом.

В обоснование указанных доводов истцом представлены договоры с организациями по предоставлению эксплуатационных услуг по содержанию данного жилого комплекса из которых следует, что данные договоры заключены с целью предоставления необходимых услуг в интересах собственников жилых домов предоставления собственникам услуг по содержанию домов и территории ЖК «Мечта», в том числе таунхауса, принадлежащего ответчику Рудая Н.В.

Указанные договоры с различными контрагентами, подтверждающие обоснованность оказания коммунальных услуг и начисления платежей.

Доказательств тому? что иное лицо оказывает услуги по содержанию объектов инфраструктуры поселка, которым пользуются собственники коттеджей, в том числе, истец, в материалы дела не представлено.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате эксплуатационных услуг образовалась задолженность за период с по в указанном размере.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд руководствовался положениями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, ст. 153 ЖК РФ, исходил из того, что истцом в обоснование своих доводов представлены доказательства оказания истцу услуг по содержанию объектов инфраструктуры поселка, расчет задолженности, составленный на основании смет и не оспоренный ответчиком по правилам ст. 56 ГПК РФ, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, судом распределены судебные расходы.

Проверяя доводы апелляционной жалобы Рудой Н.В., судебная коллегия назначила и провела по делу финансово-экономическую экспертизу, заключение которой представлено в дело и из которого следует, что из представленных истцом финансовых документов – накладных на приобретение запасных частей для текущего ремонта электросетей, водопроводных, канализационных сетей, в том числе, ливневых стоков следует, что проводились работы по ремонту данных систем инфраструктуры, из представленной документации в заявленный в иске период следует, что ООО Управляющая компания «Комфорт Сервис 2» также осуществлялись работы по вывозу мусора, санитарной уборке поселка, техническое обслуживание и ремонт объектов инфраструктуры, работы по благоустройству поселка, текущему ремонту, дезинфекции и охране, указанные услуги оказывались всем собственников таунхаусов на территории поселка, стоимость услуг рассчитывалась по тарифу 51,27 руб. за 1 кв.м помещения в месяц, указанный тариф является финансово обоснованным.

Фактически в спорный период времени оказаны услуги на сумму 64 249,6 руб.

Принимая во внимание представленное доказательство в виде заключения эксперта, сопоставив указанное доказательство с иными, имеющимися в деле доказательствами, судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца расходов по содержанию объектов инфраструктуры поселка, которыми пользуется ответчик, а также стоимости предоставленных коммунальных услуг, поскольку факт оказания данных услуг в заявленный в иске период времени ответчиком истцу подтверждается, доказательств тому, что названные услуги оказывались ответчику иными лицами, дело не содержит.

Из толкований относящегося к настоящему делу законодательства, данному Конституционным Судом РФ в своем постановлении от за -П следует, что согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом все формы собственности; право частной собственности относится к основным правам человека и подлежит защите со стороны государства наряду с другими правами и свободами, которые обеспечиваются правосудием, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления (статья 8, часть 2; статья 18). Исходя из этого ее статья 35 (части 1 - 3) предписывает, что право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное его отчуждение для государственных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Приведенным конституционным положениям, выражающим один из основополагающих аспектов верховенства права - общепризнанный в демократических государствах принцип неприкосновенности собственности, выступающий гарантией реализации права собственности во всех его составляющих, корреспондируют нормы Всеобщей декларации прав человека (статья 17) и Конвенции о защите прав человека и основных свобод (статья 1 Протокола N 1). Они гласят, что каждое физическое и юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом, никто не может быть лишен имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; вместе с тем государство вправе обеспечивать выполнение таких законов, какие представляются ему необходимыми для контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами.

скреционных полномочий, предоставленных ему статьей 71 (пункты "в", "о") Конституции Российской Федерации, должен иметь в виду вытекающие из ее статей 7 (часть 1), 8 (часть 2), 17 (часть 3) и 75.1 требования об обеспечении сбалансированности прав и обязанностей гражданина, а также о необходимости соотнесения принадлежащих лицу прав с правами и свободами других лиц, в силу чего собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают прав и законных интересов других лиц. Эти требования обязывают учитывать особенности конкретного вида имущества при регламентации права собственности на него, в том числе при возложении на собственников дополнительных обременений, связанных с обладанием данным имуществом. При этом надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права, юридического равенства и справедливости, в силу которых правовое регулирование должно отвечать общеправовым критериям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений из содержания конкретной нормы или системы находящихся в очевидной взаимосвязи норм (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от N 6-П, от N 5-П, от N 10-П, от N 23-П и др.).

Индивидуальные жилые дома представляют собой важную составляющую жилищного фонда России (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), выступающего, в свою очередь, в качестве фундаментального материального ресурса, необходимого для ее стабильного развития как социального государства и для обеспечения потребности человека в жилище. Такие дома как объекты права собственности (пункт 1 статьи 288 ГК Российской Федерации) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) обладают своей спецификой, которая предопределяет особенности правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением ими. Обеспечение реализации гражданами, проживающими в этих домах, конституционного права на жилище - условия для осуществления которого обязаны создавать органы государственной власти и местного самоуправления (статья 40, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации) - предполагает, помимо прочего, создание и надлежащую эксплуатацию объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания как самих домов, так и выделенных под их строительство земельных участков.

Создание комфортной среды для проживания в жилых домах, расположенных в населенных пунктах, исторически относилось и сегодня относится к компетенции органов местного самоуправления, которые, руководствуясь в первую очередь Конституцией Российской Федерации (статья 130, часть 1; статья 132, часть 1) и Федеральным законом от N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", осуществляют правомочия собственника в отношении имущества соответствующего муниципального образования. Это имущество в виде, в частности, конкретных объектов коммунальной инфраструктуры используется прежде всего для решения вопросов местного значения и удовлетворения общих потребностей населения и содержится главным образом за счет местного бюджета, одним из источников формирования доходной части которого выступают местные налоги и сборы, уплачиваемые в том числе гражданами, проживающими на соответствующей территории (пункт 1 части 1 статьи 50, часть 1 статьи 51, статья 55 того же Федерального закона, статья 15 Налогового кодекса Российской Федерации).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.

При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности

Сообразно предписаниям Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 17 (часть 3), 35 (части 1 - 3) и 40 (часть 1), действующее законодательство регулирует отношения, связанные с использованием имущества, функционально и технически предназначенного для обслуживания жилых помещений, главным образом применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом нормативно установлен и состав этого общего имущества, к которому в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и положений раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от N 491) относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатировать помещения в доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, в соответствии с техническими и санитарными требованиями.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - при том что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект.

Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

С учетом изложенного, на основании упомянутых норм материального права в свете толкования их Конституционным судом РФ, требования управляющей компании к собственнику индивидуального дома (таунхауса, дома блокированной застройки) о взыскании оплаты за содержание инфраструктуры и по оказанию коммунальных услуг обоснованны, учитывая, что представлены доказательства оказания таких услуг истцом ответчику.

Между тем, принимая во внимание заключение финансово-экономической экспертизы, судебная коллегия находит возможным изменить постановленное решение в части размера взысканной суммы в счет оплаты задолженности по оказанным услугам истца ответчику, в резолютивной части указать о взыскании задолженности в размере за период с по в размере 64 249,60 руб., подлежит изменению и размер расходов по оплате госпошлины, исходя из определенной ко взысканию денежной суммы и правил ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ - расходы по госпошлине определяются в размере 1 827,48 руб.

Руководствуясь ст.ст.199,328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дмитровского городского суда от изменить в части, указав о взыскании с Рудой Н. В. в пользу ООО Управляющая компания «Комфорт Сервис 2» задолженности по оплате эксплуатационных услуг за период с по в размере 64 249,60 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 1 827,48 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Рудой Н. В. удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи