Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО КБ «Восточный» к Карташовой О.Г. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе представителя ОАО КБ «Восточный» Аксененко А.В. на решение Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 22.01.2013 г., которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить, расторгнуть кредитный договор №, заключенный 07.12.2007 года между ООО «Городской Ипотечный Банк», правопреемником которого по данному кредитному договору является Открытое Акционерное Общество КБ «Восточный» и Карташовой О.Г..

Взыскать с Карташовой О.Г. в пользу Открытого Акционерного Общества КБ «Восточный» задолженность по кредитному договору № от 07.12.2007 года в сумме 3 369 272 (три миллиона триста шестьдесят девять тысяч двести семьдесят два) рубля 49 копеек, складывающуюся из суммы просроченной задолженности по кредиту в размере 2 724 728 (два миллиона семьсот двадцать четыре тысячи семьсот двадцать восемь) рублей 64 копейки, просроченной задолженности по процентам в сумме 488 692 (четыреста восемьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто два) рубля 63 копейки, пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 46 049 (сорок шесть тысяч сорок девять) рублей 47 копеек, пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту в сумме 109 801 (сто девять тысяч восемьсот один) рубль 75 копеек, возврат расходов по оплате госпошлины в сумме 25 046 (двадцать пять тысяч сорок шесть) рублей 37 копеек, а всего с ответчицы в пользу истца взыскать 3 394 318 (три миллиона триста девяносто четыре тысячи триста восемнадцать) рублей 86 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> путем их реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 002 080 (четыре миллиона две тысячи восемьдесят) рублей, из которых стоимость жилого дома 3 571 100 (три миллиона пятьсот семьдесят одна тысяча сто) рублей, стоимость земельного участка 430 980 (четыреста тридцать тысяч девятьсот восемьдесят) рублей»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя ОАО КБ «Восточный» - Аксененко А.В. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения Карташовой О.Г. на доводы апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ОАО КБ «Восточный» обратилось в суд с иском к Карташовой О.Г. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование своих требований указало, что 07.12.2007 года ООО «Городской Ипотечный Банк», являясь предыдущим кредитором, заключило с ответчиком кредитный договор № в соответствии с которым ответчику были предоставлены кредитные денежные средства в размере 2 600 000 рублей, с условием возврата заемных средств путем ежемесячного аннуитетного платежа в размере 34 607 рублей 81 копейки, в срок не позднее 20 числа каждого месяца, на 182 месяца, с условием выплаты процентов за пользование кредитом в размере 13,99 % годовых, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, для обеспечения исполнения обязательств ипотеки жилого дома и земельного участка, расположенных <адрес> 18.12.2007 года предыдущий кредитор в соответствии с условиями кредитного договора перечислил денежные средства в размере 2 600 000 рублей на лицевой счет заемщика (ответчика), исполнив обязательства по кредитному договору. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между предыдущим кредитором и Карташовой О.Г. был заключен договор ипотеки № 07.12.2007 года, в соответствии с которым у предыдущего кредитора возникло право залога на имущество, удостоверенное закладной. 27.04.2009 года Карташова О.Г. обратилась к предыдущему кредитору с заявлением о реструктуризации кредита, в связи с чем между Карташовой О.Г. и ООО «Городской Ипотечный Банк» было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору №, согласно которому ответчику была предоставлена реструктуризация долга с 21.06.2009 года по 21.12.2009 года и капитализация задолженности. 18.12.2009 года между Карташовой О.Г. и ООО «Городской Ипотечный Банк» было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору №, согласно которому ответчику была предоставлена (продлена) реструктуризация долга до 21.06.2010 года и капитализация задолженности. Таким образом, сумма основного долга была увеличена на 327 609 рублей 44 копейки (на сумму задолженности, подлежащей капитализации, согласно п. 3.6.9.1 дополнительного соглашения) проценты по кредиту, начисленные за период реструктуризации (п. 3.6.4.2.1 дополнительного соглашения). 28.01.2009 года между ООО «Городской Ипотечный Банк» и Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед был заключен договор № передачи прав по закладной, по которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору были переданы Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед. На основании данного договора были внесены и зарегистрированы изменения в закладную от 07.12.2007 года. 03.11.2010 года между Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед и ОАО КБ «Восточный» был заключен договор № передачи прав по закладной, согласно которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору, были переданы ОАО КБ «Восточный». В соответствии со ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» изменения о новом залогодержателе отражены в закладной от 07.12.2007 года, о чем сделаны отметки. В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, в том числе и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, в настоящее время истцу принадлежат все удостоверенные закладной права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному закладной обязательству. Ответчик не исполняет обязательств по кредитному договору и, в соответствии с положениями пунктов 1.2, 3.1, 3.4 и 3.6 кредитного договора, ответчик обязалась возвратить кредит, уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее 20-го числа каждого месяца. После предоставления кредита ответчик, начиная с апреля 2009 года, нарушает обязанности по своевременной и полной оплате ежемесячных аннуитетных платежей, с апреля 2009 года по июнь 2009 года ответчик не произвела ни одного платежа, в августе, сентябре и октябре 2010 года ею произведена неполная сумма оплаты платежа, а с ноября 2010 года по апрель 2011 года и с декабря 2011 года по настоящее время ответчиком не осуществляются платежи по кредиту, в результате чего перед Банком у неё образовалась задолженность, которая подтверждается выпиской по текущему счету. Кроме того, истец указал, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, 20.08.2012 года Банком в соответствиями с условиями кредитного договора и закладной ей было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, предложено в срок, не позднее 15 дней с момента получения уведомления досрочно исполнить денежные обязательства и расторгнуть кредитный договор, оно осталось неисполненным ответчиком, что послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть кредитный договор №, заключенный 07.12.2007 года ООО «Городской Ипотечный Банк», правопреемником которого является истец с ответчиком, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 3 369 272 рубля 49 копеек, складывающуюся из суммы просроченной задолженности по кредиту в размере 2 724 728 рублей 64 копейки, просроченную задолженность по процентам в сумме 488 692 рубля 63 копейки, пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 46 049 рублей 47 копеек, пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту в сумме 109 801 рубль 75 копеек, а также истец просил взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в сумме 25 046 рублей 37 копеек. Кроме того, истец просил обратить взыскание на заложенное имущество, а именно на жилой дом и земельный участок, расположенные <адрес> путем их реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализуемого имущества в размере 1744160 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 1294560 рублей, а стоимость
земельного участка 449 600 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои требования в части обращения взыскания на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки, просил при обращении взыскания на заложенное имущество, из стоимости заложенного имущества, в первую очередь удовлетворить требования залогодержателя ОАО КБ «Восточный».

Кроме того, в ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», с которым ответчиком 11.02.2011 года был заключен договор стабилизационного займа.

Решением Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 22.01.2013 г., исковые требования ОАО КБ «Восточный» удовлетворены. Суд взыскал с Карташовой О.Г. в пользу ОАО КБ «Восточный» задолженность по кредитному договору № от 07.12.2007 года в сумме 3 369 272 рубля 49 копеек, складывающуюся из суммы просроченной задолженности по кредиту в размере 2 724 728 рублей 64 копейки, просроченной задолженности по процентам в сумме 488 692 рубля 63 копейки, пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 46 049 рублей 47 копеек, пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту в сумме 109 801 рубль 75 копеек, возврат расходов по оплате госпошлины в сумме 25 046 рублей 37 копеек, а всего с ответчика в пользу истца взыскано 3 394 318 рублей 86 копеек. Кроме того, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные <адрес> путем их реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 4 002 080 рублей, из которых стоимость жилого дома - 3 571 100 рублей, стоимость земельного участка- 430 980 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, представитель ОАО КБ «Восточный» Аксененко А.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1744 160 рублей, из которых-1294 560 рублей - стоимость жилого дома, 449 600 рублей -стоимость земельного участка, и из стоимости заложенного жилого дома и земельного участка в первую очередь удовлетворить требования залогодержателя ОАО КБ «Восточный». Представитель истца ссылается на то, что суд при определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 4002 080 рублей необоснованно исходил из цены, согласованной сторонами в договоре ипотеки от 07.12.2007 г. и не принял во внимание отчет, представленный истцом, который является наиболее достоверным, обоснованным, отражает реальную рыночную стоимость заложенного имущества и подтверждается показаниями оценщика У. Кроме того, суд, отвергнув отчеты, представленные истцом и ответчиком, необоснованно не назначил экспертизу либо представленных отчетов, либо для определения рыночной цены на момент рассмотрения дела судом; несмотря на то, что между сторонами возник спор по цене заложенного имущества, суд неправомерно не применил положения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не установил начальную продажную стоимость заложенного имущества на основании отчета в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Кроме того, представитель истца указывает в жалобе, что суд не дал оценку уточненным исковым требованиям об установлении очередности удовлетворения требований залогодержателя, полагая, что первоначальный кредитор ОАО КБ «Восточный» имеет преимущественное право удовлетворения своих требований из заложенного имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ОАО КБ «Восточный» Аксененко А.В. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила ее удовлетворить по изложенным в ней основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Карташова О.Г. против доводов апелляционной жалобы возражала.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца ОАО КБ «Восточный» - Аксененко А.В. в поддержание апелляционной жалобы, возражения ответчика Карташовой О.Г. на доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Установлено, что 07.12.2007 года ООО «Городской Ипотечный Банк», являясь предыдущим кредитором, заключило с ответчиком кредитный договор №, в соответствии с которым ответчику были предоставлены кредитные денежные средства в размере 2 600 000 рублей, с условием возврата заемных средств путем ежемесячного аннуитетного платежа в размере 34 607 рублей 81 копейки, в срок не позднее 20 числа каждого месяца, на 182 месяца, с условием выплаты процентов за пользование кредитом в размере 13,99 % годовых. Условия предоставления кредита, а также процентная ставка за пользование им, сроки возврата денежных средств были оговорены и подписаны сторонами, что подтверждается материалами дела.

18.12.2007 года ООО «Городской Ипотечный Банк», в соответствии с условиями кредитного договора перечислило денежные средства в размере 2 600 000 рублей на лицевой счет заемщика (ответчика), исполнив обязательства по кредитному договору.

28.01.2009 года между ООО «Городской Ипотечный Банк» и Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед был заключен договор № передачи прав по закладной, по которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору были переданы Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед. На основании данного договора были внесены и зарегистрированы изменения в закладную от 07.12.2007 года.

03.11.2010 года между Европиэн Принсипл Эссэтс Лимитед и
ОАО КБ «Восточный» был заключен договор № передачи прав по закладной, согласно
которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору,
были переданы истцу - ОАО КБ «Восточный». Кредит был предоставлен под обеспечение договора залога (ипотеки) недвижимого имущества, состоящего из жилого дома и земельного участка, расположенных <адрес> Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке.

27.04.2009 года Карташова О.Г. обратилась к предыдущему кредитору с заявлением о
реструктуризации кредита, в связи с чем между Карташовой О.Г. и ООО «Городской
Ипотечный Банк» 24.06.2009 года было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору №, согласно которому ответчику
была предоставлена реструктуризация долга с 21.06.2009 года по 21.12.2009 года и
капитализация задолженности.

18.12.2009 года между Карташовой О.Г. и ООО «Городской Ипотечный Банк» было
заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору №,
согласно которому ответчику была предоставлена (продлена) реструктуризация долга до
21.06.2010 года и капитализация задолженности.

Установлено также, что 11.02.2011 года между ОАО «Агентство
по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ответчиком был заключен договор
стабилизационного займа.

Ненадлежащее исполнение обязательств заемщика по возврату денежных средств и наличие задолженности послужили основанием к предъявлению истцом настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения кредитного договора и взыскания задолженности по кредитному договору, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статья 310 ГК РФ указывает на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе, если иное не вытекает из существа договора.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Этой же нормой установлено, что при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

По правилам, установленным п. 2 ст. 814 ГК РФ в случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Статья 450 ГК РФ устанавливает основания изменения и расторжения договора и указывает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из материалов дела следует, что начиная с апреля 2009 года истец нарушала обязанности по своевременной и полной оплате ежемесячных аннуитетных платежей, с апреля 2009 года по июнь 2009 года ответчик не произвела ни одного платежа, в августе, сентябре и октябре 2010 года ею произведена неполная сумма оплаты платежа, а с ноября 2010 года по апрель 2011 года и с декабря 2011 года по настоящее время ответчиком не осуществляются платежи по кредиту, в результате чего перед Банком у неё образовалась задолженность, которая подтверждается выпиской по текущему счету и составляет 3 369 272 рубля 49 копеек, из которых: сумма просроченной задолженности по кредиту - 2 724 728 рублей 64 копейки, просроченная задолженность по процентам - 488 692 рубля 63 копейки, пени за нарушение сроков возврата кредита - 46 049 рублей 47 копеек, пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту -109 801 рубль 75 копеек.

Учитывая, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, 20.08.2012 года Банком в соответствиями с условиями кредитного договора и закладной Карташовой О.Г. было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, предложено в срок, не позднее 15 дней с момента получения уведомления досрочно исполнить денежные обязательства и расторгнуть кредитный договор, но оно осталось неисполненным ответчиком, установив, что кредитные средства по договору от 07.12.2007г. получены Карташовой О.Г., доказательства возврата кредита ответчиком в полном объеме в материалах дела отсутствуют, руководствуясь статьями 307 - 309 Гражданского Кодекса РФ, суд правомерно удовлетворил исковые требования Банка, расторгнув кредитный договор №, заключенный 07.12.2007 года между ООО «Городской Ипотечный Банк», правопреемником которого по данному кредитному договору является Открытое Акционерное Общество КБ «Восточный» и Карташовой О.Г., и взыскав с ответчика задолженность в сумме 3 369 272 рубля 49 копеек.

Суд обоснованно признал расчет Банка верным.

Принимая решение в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст.50 Закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно ч.1 ст. 446 ГПК РФ на жилое помещение и земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей статьи, может быть обращено взыскание, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

На основании ст.54 Закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Судом установлено, что истец является залогодержателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Майская, дом 12.

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими за изъятием, предусмотренном законодательством.

При таких обстоятельствах суд, установив, что ответчик обязательства по кредитному договору не исполняет, обоснованно обратил взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные <адрес>

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4002 080 рублей, суд обоснованно исходил из стоимости жилого дома в 3571 100 рублей и стоимости земельного участка в 430 980 рублей, установленных на момент заключения договора залога.

В силу ст.98 ГПК РФ суд обоснованно взыскал с Карташовой О.Г. в пользу истца госпошлину в сумме 25 046 рублей 37 копеек.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права, оснований для его отмены либо изменения не имеется.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность и обоснованность принятого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества является незаконным и необоснованным, поскольку суд при определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 4002 080 рублей необоснованно исходил из цены, согласованной сторонами в договоре ипотеки от 07.12.2007 г., и не принял во внимание отчет, представленный истцом, который является наиболее достоверным, обоснованным, отражает реальную рыночную стоимость заложенного имущества и подтверждается показаниями оценщика Ульянина А.В., судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд обоснованно отверг представленные истцом и ответчиком отчеты об оценке имущества, поскольку, как установлено в судебном заседании, указанные выше отчеты выполнены каждой из сторон в одностороннем порядке лишь различными оценочными компаниями, при этом как следует из показаний оценщика Ульянина А.В., допрошенного по ходатайству представителя истца в качестве свидетеля в судебном заседании, при проведении оценки рыночной стоимости жилого дома и земельного участка осмотр производился только снаружи, так как во внутрь доступ был не обеспечен.

Поскольку стороны не заявляли ходатайств о назначении по делу экспертизы представленных отчетов либо экспертизы на предмет определения начальной продажной цены заложенного имущества, оснований для назначения соответствующей экспертизы и определении на основании данной экспертизы начальной продажной цены заложенного имущества, вопреки доводам жалобы, у суда не имелось. Доказательств, достоверно и объективно свидетельствующих о том, что цена заложенного имущества существенно изменилась и не соответствует рыночной продажной цене в настоящее время, суду не представлено, не могут быть признаны таковыми представленные истцом и ответчиком отчеты об оценке имущества по мотивам, изложенным выше.

При таких обстоятельствах суд правомерно определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4002 080 рублей, из которых стоимость жилого дома -3571 100 рублей, стоимость земельного участка - 430 980 рублей, исходя из цены, добровольно согласованной сторонами в договоре ипотеки от 07.12.2007 г. Выводы суда в этой части мотивированы и сомнений у судебной коллегии не вызывают.

При этом, следует учитывать, что в случае нереализации имущества посредством торгов, в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель при повторном проведении торгов вправе снизить оценку имущества на 15 %, а также в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 вышеуказанного Федерального закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку уточненным исковым требованиям об установлении очередности удовлетворения требований залогодержателя, являются безосновательными и не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 46 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»)», требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Как следует из материалов дела подтверждается и установлено судом, ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» никаких требований самостоятельного характера к ответчику не предъявляло, истец ОАО КБ «Восточный» является первоначальным кредитором, поскольку в настоящее время ему принадлежат все удостоверенные закладной права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному закладной обязательству.

Поскольку соблюдение прав первоначального кредитора обеспечивается применением п. 1 ст. 46 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»)», в соответствии с которым требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований, суд пришел к правильному выводу о том, что первоначальный кредитор, которым в данном случае является истец - ОАО КБ «Восточный», имеет преимущественное право удовлетворения своих требований из заложенного имущества. Данный вывод суда относительно требований истца об установлении очередности удовлетворения требований залогодержателя, вопреки доводам апелляционной жалобы, нашел свое отражение в описательно-мотивировочной части обжалуемого решения, основан на представленных материалах дела, нормах действующего законодательства, которые устанавливают преимущественное право удовлетворения требований истца из заложенного имущества, и является правильным.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 22.01.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО КБ «Восточный» Аксененко А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: