Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 декабря 2017 года апелляционную жалобу Красноженова М.Ю., Тулякова М.С., Султанова А.С., Игнатьева Е.Н. на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2017 года по делу по иску Красноженова М.Ю., Тулякова М.С., Султанова А.С., Игнатьева Е.Н. к Комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, администрации Солнечногорского муниципального района Московской области о признании уведомления незаконным, обязании произвести перерасчет арендной платы и зачете излишне уплаченной арендной платы,

заслушав доклад судьи Воронко В.В.,

объяснения представителя ответчиков,

У С Т А Н О В И Л А:

Красноженов М.Ю., Туляков М.С., Султанов А.С., Игнатьев Е.Н., уточнив требования, обратились в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, администрации Солнечногорского муниципального района Московской области о признании уведомления незаконным, обязании произвести перерасчет арендной платы и зачете излишне уплаченной арендной платы.

В обоснование заявленных требований указали, что на основании договора аренды земельного участка № 19-АП/13 от 01 февраля 2013 года и договора передачи прав и обязанностей от 21 ноября 2014 года истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 12300 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловое и гражданское строительство. Уведомлением Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 25 мая 2016 года № 979-исх/Р74 арендаторы были уведомлены об изменении базовой ставки арендной платы, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок составила 3084102 руб. в год. Расчет арендной платы согласно уведомления осуществлен арендодателем по формуле с применением коэффициентов: Апл = 1.99 х 4,2 х 3 х 10 х 1230 = 3084102 руб. в год. При этом, Аб ответчик применил базовый размер арендной платы применяемый для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, Кд применим для размещения объектов торговли, Пкд применим для размещения объектов торговли. Расчет арендных платежей, представленный в уведомлении от 25 мая 2016 года по коэффициентам Аб, Кд не соответствует порядку расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Расчет арендной платы, начиная с 01 февраля 20014 года по 31 января 2016 года определен по следующим коэффициентам: Апл = 1,56 х 1,5 х 1 х 1 х 12300 кв.м. = 28782 руб./год. Актом сверки расчетов установлено, что арендаторами за указанный период выплачены денежные средства в размере 243796 руб. 78 коп. В период с 22 марта по 12 декабря 2016 года арендаторами по договору внесены денежные средства в размере 174906 руб. 50 коп. Согласно приложению № 2 к договору аренды, начиная с периода 01 февраля 2013 года по 31 января 2016 года арендатор обязан был оплатить арендные платежи в размере 28782 руб. за каждый год, а начиная с 01 февраля 2016 года в сумме 86346 руб. за год. Таким образом, у арендатора образовалась переплата по договору аренды на 25 мая 2016 года в размере 238828 руб. 46 коп. С момента заключения договора аренды земельного участка по 13 декабря 2016 года арендаторами выплачены денежные средства в размере 418702 руб. 78 коп., сумма 303575 руб. 28 коп., состоящая из 238828 руб. 46 коп. и 64746 руб. 82 коп. составила неосновательное обогащение. Истцы полагают, что расчет арендной платы в год, подлежащий применению с 26 мая 2016 года должен осуществляться на основании формулы следующих коэффициентов: Апл = аб х Кд х ПКД х Км х S (Апл = 0,80 х 3 х 3 х 10 х 12300 кв.м. = 885600 руб./год).

Ссылаясь на неправомерность указанного в уведомлении ответчика расчета, с учетом уточнения исковых требований, истцы просят суд признать уведомление Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района от 25 мая 2016 года об изменении базовой ставки аренжной платы с 25 мая 2016 года незаконным и необоснованным; обязать Комитет по управлению имуществом произвести расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 01 февраля 2013 года и договору передачи прав и обязанностей от 21 ноября 2014 года в соответствии с расчетом Апл = 0,80 х 3 х 3 х 10 х 12300 кв.м. = 885600 руб./год, начиная с 26 мая 2016 года; произвести зачет излишне уплаченной арендной платы в размере 303575 руб. 28 коп. в счет арендных платежей, начиная с 25 мая 2016 года.

Решением суда иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истцы обжаловали его в апелляционном порядке.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 19-АП/13 от 01 февраля 2013 года Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района передал в аренду ФИО1 сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 12300 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловое и гражданское строительство (под офисно-торговые помещения).

По условиям договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере, определенном в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании договора от 21 ноября 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 19-АП/13 от 01 февраля 2013 года права и обязанности по договору приняли на себя ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

25 мая 2016 года Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес арендаторов уведомление об изменении базовой ставки арендной платы с 05 мая 2016 года в связи с вступлением в силу Закона Московской области от 18 июля 2015 года № 127/2015-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год».

Согласно пп. 7 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли), формами которой являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65).

Полномочия Московской области по установлению порядка определения арендной платы при аренде земельных участков государственная собственность на которые не разграничена были реализованы принятием статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с последующими дополнениями и изменениями).

Порядок принятия и опубликования данного нормативного правового акта соответствует требованиям закона и сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в большинстве случаев определяется по формуле АПЛ = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка

Согласно приложению № 2 к договору аренды размер годовой арендной платы за земельный участок под строительство с 01 февраля 2013 года по 31 января 2016 года составляет: 1,56 (баз.ст.) х 1,5 (Кд) х 1 (Пкд) х 1 (Км) х 12300 кв.м. = 28782 руб. в год; под общественно-деловое и гражданское строительство (офисно-торговое): 1,56 (баз.ст.) х 3 (Кд) х 1,5 (Пкд) х 1 (Км) х 12300 кв.м. = 86346 руб. в год

Пунктом 3.6 договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

При изменении размера арендной платы, исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу, указанному в договоре.

Согласно Закону Московской области от 26 декабря 2012 года № 203/2012-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год» базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов, предоставленных для иных целей, в том числе для ведения коммерческой деятельности, то есть юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица, составлял 1,72 руб. за кв.м., в то время как установленный базовый размер арендной платы за кв.м., согласно приложению № 1 к договору аренды, составлял 1,56 руб.

В соответствии с Законом Московской области от 18 июля 2015 года № 127/2015-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год» базовая арендная плата за земельный участок, относящийся к указанной категории и с установленным видом разрешенного использования, составила 1,99 руб. за кв.м.

Из пояснений представителя Комитета по управлению имуществом следует, что размер арендой платы по договору аренды изначально был установлен не верно, в связи с чем в мае 2016 года сотрудниками арендных отношений Комитета в порядке самоконтроля было выявлено данное нарушение и для приведения начислений арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 01 февраля 2013 года в соответствие с действующим законодательством, а также условий договора аренды (п. 3.6) арендатором было направлено уведомление от 25 мая 2016 года об изменении размера базовой арендной платы с 05 мая 2016 года.

Ссылку истцов на применение размера базовой арендной платы равной 0,80 руб. за кв.м. в данном случае нельзя признать обоснованной, поскольку данный размер базовой арендной платы применяется при предоставлении земельного участка указанной категории для граждан и их некоммерческих объединений, то есть на участках, на которых не ведется коммерческой деятельности. Вместе с тем, принимая во внимание, что в данном случае разрешенный вид использования спорного земельного участка – под общественно-деловое и гражданское строительство (под офисно-торговые помещения) предполагает осуществление именно коммерческой деятельности, связанной с извлечением прибыли, суд пришел к правильлному выводу о том, что при расчете арендной платы подлежат применению коэффициенты для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в связи с чем базовый размер в размере 1,99 был установлен ответчиком правомерно.

Судебная коллегия соглашается также с выводом суда первой инстанции о том, что коэффициент (Кд) – 4,2 (торговля, кроме торговли в киосках, палатках, торговых павильонах, рынков, ярмарок), установлен правомерно, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка – под офисно-торговые помещения, а не прочие виды коммерческой деятельности. Данный вид разрешенного использования установлен при заключении договора аренды, вид разрешенного использования не изменялся, истцы пользуются участком именно с таким разрешенным использованием.

Согласно абзацу 1 части 3 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к настоящему Закону.

Пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) закреплено, что на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений. По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Таким образом, при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 01 февраля 2013 года за период до 01 февраля 2016 года подлежал применению Кд в размере 1,5, а после этого - Кд в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с приложением «Коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка» к Закону Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» для земельных участков, выделенных под объекты торговли, Кд устанавливается равным 4,2.

Значение Пкд и Км, указанное в оспариваемом уведомлении, соответствуют решению Совета депутатов муниципального образования «Солнечногорский район» Московской области № 81/11 от 21 декабря 2004 г. «Об утверждении порядка определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленным на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района», с учетом решения Совета депутатов Солнечногорского района от 29 июля 2005 г. № 183/21 о внесении изменений и дополнений в порядок определения арендной платы за пользование земельными участками.

Доводы истцов о том, что изменение арендной платы и коэффициентов к ним по договору аренды должны применяться с момента направления арендатору соответствующего уведомления основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому обоснованно отвергнуты судом первой инстанции.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В связи с изложенным органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Таким образом, ненаправление арендаторам уведомления об изменении размера арендной платы не является основанием для снижения суммы арендных платежей.

При таких данных, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи