Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Приоритет» к ФИО1 о взыскании задолженности за коммунальные услуги, по встречному иску ФИО1 к ООО «Приоритет» о применении последствий недействительности ничтожной сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 21 августа 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование иска ООО «Приоритет» указано, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 03.04.1997 является собственником нежилого помещения площадью 270,1 кв.м, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу <адрес изъят>. Кроме того, на основании долгосрочного договора аренды нежилого помещения № 2028 от 19.12.1997 ФИО1 является арендатором нежилого помещения в том же доме, площадью 194,7 кв.м.

ООО «Приоритет» с 01.11.2007 оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников этого многоквартирного дома, и предоставляет собственникам помещений коммунальные услуги на основании договора управления многоквартирным домом, по условиям которого собственники помещений обязаны своевременно вносить плату за оказанные услуги. В соответствии с п.п. 2.3.8, 3.1 Договора аренды нежилого помещения № 2028 от 19.12.1997 арендатор обязан перечислять коммунальные платежи и эксплуатационные расходы за арендованные помещения, а также в соответствии с п. 2.3.4 указанного договора обязан заключить договоры на коммунальное обслуживание со специализированными организациями города.

ФИО1 несвоевременно и не в полном объеме оплачивает оказанные истцом услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с 01.03.2010 по 31.03.2013 в сумме (данные изъяты). Ответчиком не заключены договоры с поставщиками коммунальных услуг, и оплата за потребленные коммунальные услуги не производится. За период с 01.10.2009 по 31.07.2012 у ответчика образовалась задолженность за коммунальные услуги за отопление в сумме (данные изъяты), за горячее водоснабжение - (данные изъяты). В связи с просрочкой платежей ответчику начислена пеня за ремонт и содержание общего имущества собственников многоквартирного дома в сумме (данные изъяты), за просрочку платы за отопление – (данные изъяты), за просрочку платы за горячее водоснабжение - (данные изъяты). Меры досудебного регулирования спора, предпринятые истцом путем направления в адрес ответчика обращений от 19.05.2011 и от 08.10.2011 с требованием об оплате задолженности, не дали результатов.

На основании изложенного ООО «Приоритет» просило суд взыскать с ФИО1 задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме (данные изъяты), за отопление - (данные изъяты), за горячее водоснабжение - (данные изъяты), пеню за просрочку платежа за услуги по содержанию и ремонт общего имущества собственников (данные изъяты), за просрочку платы за горячее водоснабжение (данные изъяты), судебные расходы по уплате государственной пошлины (данные изъяты).

ФИО1 обратился в суд с встречным иском, в обоснование которого указал, что договор управления многоквартирным домом от 01.01.2011 заключен с нарушением норм жилищного законодательства, он договор не подписывал, в собрании не участвовал, следовательно, договор является ничтожной сделкой, в связи с чем просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки и вернуть стороны в первоначальное положение до начала действия договора от 01.01.2011.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 21.08.2013 с учетом определения об исправлении арифметических ошибок от 05.03.2014 исковые требования ООО «Приоритет» удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу ООО «Приоритет» взыскана сумма задолженности за содержание, ремонт общего имущества в размере (данные изъяты), за отопление - (данные изъяты), за горячее водоснабжение - (данные изъяты), пеня за просрочку платежей за услуги по содержанию и ремонту общего имущества (данные изъяты), за просрочку платы за горячее водоснабжение - (данные изъяты), за просрочку платы за отопление - (данные изъяты), судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 (данные изъяты). В удовлетворении встречного иска отказано.

ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе ООО «Приоритет» в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Суд оставил без внимания, что согласно дополнительному соглашению к договору аренды в пользование ФИО1 передано только 15 кв.м, и, следовательно, расчет задолженности исходя из площади 194,7 кв.м. неправомерен.

Представленные истцом расчеты сделаны на основании общегородских тарифов, а не по фактически потребленным услугам. Арендодатель не установил в спорном подвальном помещении приборы учета.

Суд не оценил представленное письмо КУМИ от 28.02.2012 № 505-70-3512/12, в котором указано, что спорный подвал является местом общего пользования жильцов дома.

Суд не учел, что имеются основания для признания договора аренды и дополнительных соглашений к нему ничтожной сделкой, поскольку право аренды не зарегистрировано в установленном статей 609 ГК РФ порядке.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы не поступило.

Заслушав доклад по делу, объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Приоритет» ФИО2, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что ФИО1 с 05.12.2006 является собственником нежилого помещения общей площадью 270,10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Кроме того, в период с 01.12.1997 по 01.12.2008 ФИО1 являлся арендатором нежилого подвального помещения общей площадью 194,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на основании договора аренды № 2028 от 19.12.1997, заключенного с ФИО1 администрацией города Иркутска в лице КУМИ города Иркутска и МУП ДЭЗ № 7 администрации города Иркутска. Нежилое подвальное помещение площадью 194,7 кв.м передано во владение ФИО1 на основании передаточного акта от 01.12.1997.

Согласно пункту 2.3.4. договора арендатор обязан содержать в надлежащем санитарно-техническом состоянии предоставленный в аренду объект и выделять для этих целей необходимые средства; ежегодно проводить текущий ремонт, в том числе на коммуникациях. Пунктами 2.3.8., 3.1., 3.3., приложением № 2 к договору аренды предусмотрена обязанность арендатора сверх арендной платы оплачивать расходы на содержание и ремонт помещения, а также коммунальные услуги за отопление и горячее водоснабжение.

На основании дополнительного соглашения от 01.12.1998 к договору аренды № 2028 от 19.12.1997 в период с 01.12.1998 до 01.10.2010 ФИО1 арендовал помещения площадью 15 кв.м, площадь в размере 179,7 кв.м данным дополнительным соглашением из расчета арендной платы исключена.

На основании дополнительного соглашения № 5 от 23.09.2010 к договору аренды в период с 01.10.2010 по 24.02.2012 ФИО1 вновь арендовал нежилое помещение по тому же адресу общей площадью 194,7 кв.м.

С 24.02.2012 договор аренды № 2028 от 19.12.1997 администрацией города Иркутска с ФИО1 расторгнут в связи с систематическим неисполнением арендатором обязанностей по уплате арендной платы, наличием задолженности по арендной плате и плате за землю.

В период действия договора аренды с 1997 арендованное ФИО1 нежилое помещение находилось в хозяйственном ведении у МУП ДЭЗ № 7 администрации города Иркутска, которое осуществляло содержание и ремонт помещения, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор платы за аренду, предоставленные коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по содержанию и ремонту помещения.

С 01.11.2007 управление жилым домом № 107 А по улице Декабрьских Событий г. Иркутска, в котором расположены принадлежащие ФИО1 на праве собственности и праве аренды нежилые помещения, осуществляет ООО «Приоритет» на основании договора № 1/п, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме и ООО «Приоритет» на основании статьи 162 Жилищного кодекса РФ и решения общего собрания собственников от 07.06.2007. С 01.11.2011 между собственниками помещений в многоквартирном доме и ООО «Приоритет» заключен договор № 47 управления многоквартирным домом. В доме по ул. Декабрьских Событий, 107А установлен общедомовой счетчик холодной воды и прибор учета тепловой энергии в горячей воде.

По условиям договора управления собственники помещений в многоквартирном доме поручили управляющей компании ООО «Приоритет», а она приняла на себя обязанность в течение срока договора за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению жилым многоквартирным домом, обеспечить предоставление собственникам коммунальных услуг от ресурсоснабжающих организаций, организовывать проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, начислять платежи за оказанные услуги, а собственники (потребители) обязались вносить в установленные договором платежи в пределах согласованных сторонами договора тарифов.

Согласно пункту 6.1. договора управления размер платы за помещение и коммунальные услуги определяется с учетом площади занимаемого жилого (нежилого) помещения иных количественных и качественных характеристик помещения и жилого дома, численности семьи собственников, нормативов и качества предоставления коммунальных услуг, объёме их потребления (при наличии приборов учета). Плата за помещение включает в себя плату за услуги и работы по содержанию и управлению жилым домом, текущему и капитальному ремонту объекта, уборке лестничных клеток, обслуживанию обще-домовых приборов учета (пункт 6.2. договора). Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами городского самоуправления г. Иркутска, в установленном порядке и рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти Иркутской области и органами городского самоуправления г. Иркутска (пункт 6.3 договора). Размер оплаты за жилое помещение устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления либо общим собранием собственников помещений (пункты 6.4., 4.2.6. договора).

ООО «Приоритет» в интересах собственников помещений многоквартирного дома заключены договоры на приобретение коммунальных ресурсов: договор № 1662 от 25.02.2009 на отпуск воды и прием сточных вод, договоры № 3140 от 01.03.2006 и от 21.01.2010 на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде, договор № 6176 от 13.08.2012 на отпуск, поставку тепловой энергии в горячей воде. Расчеты по названным договорам согласно условиям договоров производятся по тарифам для соответствующих групп потребителей, установленным в соответствии с действующим законодательством органами, осуществляющими государственное регулирование тарифов.

Тарифы по оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ежегодно утверждались собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес изъят>. Так, согласно протоколу по итогам заочного голосования от 02.11.2009 размер платы за управление, содержание и текущий ремонт на 2010 утвержден в размере 15, 30 рублей за кв.м, согласно протоколу от 28.12.2010 - 17,40 руб./кв.м. на 2011 год, согласно протоколу от 15.10.2012 - 19,35 руб./кв.м на 2012-2013 годы.

Тарифы на тепловую энергию, отпускаемую ООО «Иркутская теплосбытовая компания», установлены Постановлением Правления службы по тарифам Иркутской области от 12.12.2008 № 52-П с 01.01.2009 в размере 591, 36 руб./Гкал, с 01.01.2010 Приказом службы по тарифам Иркутской области от 28.12.2009 №136-ПР в размере 644, 94 руб/Гкал, Приказом службы по тарифам Иркутской области от 28.12.2011 № 216-СПР на период с 01.01.2012 по 30.06.2012 - 714, 91 руб/Гкал, с 01.07.2012 по 31.08.2012 - 757, 74 руб/Гкал, с 01.09.2012 – 787, 69 руб/Гкал.

Нормативы потребления коммунальных услуг в г. Иркутске в спорный период устанавливались Постановлением мэра г. Иркутска от 27.12.2004 № 031-06-2085/4 «О системе оплаты жилья и коммунальных услуг в муниципальном жилищном фонде г. Иркутска» с учетом его редакций в постановлениях мэра г. Иркутска от 30.06.2005 N 031-06-1125/5, от 22.12.2005 N 031-06-2349/5, от 02.03.2006 N 031-06-324/6, от 27.02.2007 N 031-06-277/7, от 30.12.2008 N 031-06-3485/8, постановления администрации г. Иркутска от 10.04.2012 N 031-06-647/12).

В период с 01.11.2007 ФИО1 не заключил самостоятельных договоров с поставщиками коммунальных услуг, и, пользуясь всеми предоставленными ООО «Приоритет» услугами, в нарушение установленных тарифов, сроков внесения платы за помещение и коммунальные услуги и размеров платежей, не в полном объеме вносил плату за содержание и ремонт жилого помещения и не оплачивал коммунальные услуги, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с 01.11.2007 по 31.03.2013 по оплате услуг за содержание и ремонт помещений и коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению.

Индивидуальными приборами учета помещение площадью 270,10 кв.м, которое является собственностью ФИО1, и помещение площадью 194,7 кв.м, которое ответчик арендовал, не оборудованы.

Как видно из материалов дела, данные нежилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме, где изначально приборы отопления - радиаторы, конвекторы не устанавливались, в качестве отопительных приборов применена встроенная система отопления из трубопроводов в стеновых панелях. Кроме того, в помещении проходит трубопровод горячего водоснабжения внутренних общедомовых сетей, за счет которых обогреваются помещения, а также обогрев происходит за счет конвекции теплого воздуха из отапливаемых помещений.

Из акта приема-передачи от 01.12.1997, подписанного сторонами договора аренды, следует, что арендованное помещение соответствует его условиям, у арендатора отсутствуют претензии в отношении переданного ему имущества. Никаких замечаний арендатора по вопросу отсутствия отопления и горячего водоснабжения в переданном ему для эксплуатации под магазин нежилом помещении в акте приема-передачи не отражено.

Доказательств неоказания ООО «Приоритет» коммунальных услуг по отоплению помещений или оказания услуг ненадлежащего качества, а также доказательств ненадлежащего исполнения условий договора управления многоквартирным домом ФИО1 суду не представил, об отказе от услуг отопления в порядке статьи 546 Гражданского кодекса РФ управляющей компании не заявил.

Исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отверг доводы ответчика о невозможности произвести расчет за отопление, поскольку отсутствие в помещениях радиаторов отопления не является основанием для признания факта отсутствия поставки тепловой энергии на отопление занимаемых ФИО1 нежилых помещений в многоквартирном доме.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статьи 210, части 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, статей 39, 153 - 156, 158 Жилищного кодекса РФ, пришел к правильному выводу об обязанности ФИО1 нести бремя содержания принадлежащего ему на праве собственности и находящегося в аренде нежилых помещений в жилом многоквартирном доме и взыскании имеющейся у него за период с 01.11.2007 по 31.03.2013 задолженности по оплате за содержание и ремонт помещений и коммунальных услуг и пени за просрочку платежей. Поскольку материалами дела подтверждается наличие у ответчика просрочки внесения платы за помещение и коммунальных платежей, суд обоснованно на основании части 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, пункта 159 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 удовлетворил требования истца о взыскании с ФИО1 пени за просрочку внесения коммунальных платежей.

Проверяя представленный истцом расчет задолженности, суд принял во внимание составленный сторонами акт сверки задолженности за период с 01.07.2007 по 31.08.2012, представленные истцом справки о начислении платы (л.д. 9-10, 35-41), учел, что в период действия договора аренды с 01.07.2007 до 01.10.2010 ФИО1 арендовал нежилое помещение площадью 15 кв.м, а не 194,7 кв.м, как указано в расчете истцом, и с учетом определения от 05.03.2014 об исправлении арифметической ошибки правильно произвел расчет подлежащей взысканию с ФИО1 задолженности, размер которой за период с 01.11.2007 по 31.03.2013 по оплате за содержание и ремонт помещений составил (данные изъяты), по оплате коммунальных услуг по отоплению за период с 01.10.2009 по 31.07.2012 – (данные изъяты), по оплате коммунальных услуг по горячему водоснабжению за период с 01.10.2009 по 31.07.2012 – (данные изъяты).

Отказывая ФИО1 в удовлетворении требований о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, суд обоснованно исходил из того, что данный договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит все существенные условия, договор подписан сторонами, обстоятельства, на которые сослался истец в обоснование недействительности договора в части, основаниями к удовлетворению заявления не являются, о недействительности его требованиям закона не свидетельствуют. Утверждения ФИО1 о том, что общее собрание собственников не проводилось, условия заключения договора управления общим собранием не утверждались, проверены судом и обоснованно признаны несостоятельными.

Данные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности исходя из площади 194,7 кв.м неправомерен и суд оставил без внимания факт использования ответчиком в период с 01.11.2007 до 01.10.2010 нежилого помещения площадью только 15 кв.м, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку в определении от 05.03.2014 судом исправлена арифметическая ошибка с учетом этого обстоятельства.

Доводы жалобы о том, что расчеты сделаны не по фактически потребленным услугам, а на основании общегородских тарифов, на законность решения суда не влияют. Сумма задолженности по оплате услуг по горячему водоснабжению судом исчислена в соответствии с пунктом 20 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 и пунктом 3 Приложения № 2 к Правилам, пунктом 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 и подпунктом "б" пункта 4 Приложения № 2 к Правилам, согласно которым при отсутствии индивидуального прибора учета размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в нежилом помещении, рассчитывается исходя из расчетного объема коммунального ресурса.

В данном случае суд правильно определил размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению в нежилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета, как произведение расчетного объема потребленной горячей воды и тарифа на соответствующий коммунальный ресурс, установленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ссылка в апелляционной жалобе на письмо КУМИ от 28.02.2012 № 505-70-3512/12 не имеет значения для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела. Из содержания данного письма (л.д.13 т. 1) следует, что в связи с неисполнением условий договора аренды ФИО1 направлено предупреждение о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения. То обстоятельство, что арендованное ответчиком подвальное помещение фактически является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не свидетельствует о наличии оснований для освобождения арендатора от обязанностей по его содержанию и оплате предоставленных ему коммунальных услуг. Как следует из материалов дела, именно ФИО1 использовал арендованное им нежилое подвальное помещение под магазин для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем обязан нести расходы на содержание арендованного имущества.

Доводы жалобы о том, что договор аренды № 2028 от 19.12.1997 и дополнительные соглашения к нему ничтожны из-за отсутствия государственной регистрации права аренды, несостоятельны, поскольку в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ несоблюдение требований о государственной регистрации договора влечет признание договора незаключенным. В данном случае стороны договора аренды при его заключении в 1997 году достигли соглашения по всем существенным условиям в требуемой законом письменной форме, условия договора аренды сторонами исполнены, претензий по исполнению договора в части передачи имущества арендатору и пользованию им арендованным имуществом в течение пятнадцати лет стороны не имели. Кроме того, доводы по оспариванию договора аренды в апелляционной жалобе не ставят под сомнение наличие обязанности арендатора нести расходы на содержание имущества и оплатить оказанные коммунальные услуги.

Изложенные ответчиком в суде апелляционной инстанции доводы о необоснованном отказе в назначении экспертизы на законность решения суда не влияют. Как следует из материалов дела, ФИО1 ходатайствовал о назначении технической экспертизы для расчета фактически потребляемой энергии в нежилом помещении (л.д. 121 т. 2). Определением от 21.08.2012 в назначении экспертизы отказано ввиду отсутствия правовых оснований для ее назначения. При этом ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено судом по правилам статьи 166 ГПК РФ после заслушивания мнений всех лиц, участвующих в деле, отказ в назначении экспертизы судом мотивирован (л.д.122 т. 2). При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено оснований для расчета фактического потребления тепловой энергии по причине отсутствия приборов учета в занимаемых ФИО1 помещениях.

Кроме того, из пункта 1.8 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утвержденных Министерством топлива и энергетики Российской Федерации от 12.09.1995 № Вк-4936, следует, что при возникновении разногласий по техническим вопросам организации и ведения учета тепловой энергии и теплоносителя их урегулирование передается в Госэнергонадзор или решается в судебном порядке. Заявляя в суде о наличии разногласий между сторонами договора управления многоквартирным домом по вопросам организации и ведения учета тепловой энергии, ответчик не представил суду доказательств обращения с требованием по урегулированию этих разногласий в Госэнергонадзор, соответствующий иск в суд не предъявлял.

Поскольку действующее нормативное регулирование отношений по теплоснабжению жилых домов допускает учет фактического потребления тепловой энергии либо по показаниям приборов учета, размещенных на сетях абонента на границе эксплуатационной ответственности между теплоснабжающей организацией и абонентом, либо расчетным путем по нормативам потребления коммунальных ресурсов, установленных для граждан, постольку суд имел возможность проверить заявленный истцом расчет объема потребленного ресурса, составленный с учетом норматива потребления коммунальных услуг для граждан, исходя из площади помещений и норматива потребления коммунальных услуг, установленного для граждан и произвести расчет задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, без участия специалистов в области организации и ведения учета тепловой энергии.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное произвольное толкование норм материального и процессуального права, что не отнесено статьей 330 ГПК РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 21 августа 2013 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Попова

Судьи С.А. Черткова

М.А. Александрова