Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ОАО «НОМОС-БАНК» ( после переименования открытое акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие») на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 11 марта 2014 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в размере <данные изъяты> в общей долевой собственности на объект незавершенный строительством жилой дом № (стр.) с инженерными коммуникациями <адрес>, что соответствует праву на получение в собственность после ввода дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на десятом этаже жилого дома № (строение) <адрес>.

Обязать ООО «АНК» осуществить действия по снятию обременения (залога) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯО с возложением на ООО «АНК» обязанности по выплате залоговой стоимости квартиры № в пользу ОАО «НОМОС-БАНК» - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.»

Заслушав доклад судьи областного суда Маренниковой М.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась с иском (с учетом уточненных требований) к ООО «АНК», ОАО «НОМОС-Банк» ( после переименования ОАО Банк «ФК Открытие») о возложении обязанности оплатить залоговую стоимость квартиры № в жилом доме № (стр.) по адресу: <адрес>; осуществить действия по снятию обременения (залога) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области: о признании права собственности на долю в размере <данные изъяты> в общей долевой собственности на объект незавершенный строительством жилой дом № (стр.) с инженерными коммуникациями <адрес>, что соответствует праву на получение в собственность после ввода дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на десятом этаже жилого дома № (строение) <адрес>.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «АНК» был заключен договор уступки права требования № по договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора уступки ООО «АНК» уступает ФИО1 в части и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, право требования по Договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного ООО «АНК» с ЗАО Фирма «Ярстрой», в отношении однокомнатной квартиры №, количество квадратных метров общей площади (с учетом площади лоджии) согласно проектно-сметной документации - <данные изъяты> кв.м., количество квадратных метров жилой площади согласно проектно - сметной документации-<данные изъяты> кв.м.; общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры, а также лоджии, подсчитываемых согласно СНиП 208.01-85 с коэффициентом для лоджии-0,5. расположенной на десятом этаже, в жилом доме № (стр.) по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №,а ФИО1 принимает вышеуказанное право требования и уплачивает за него определенную данным договором сумму. Договор уступки, заключенный ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами и согласован с ЗАО Фирма «Ярстрой». Оплата по договору произведена в сумме <данные изъяты> рублей, со стороны ответчика никаких действий по регистрации договора совершено не было. В настоящее время вышеуказанная квартира № находится в залоге у ОАО «НОМОС-Банк» ( после переименования ОАО Банк «ФК Открытие»). ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в ООО «АНК» с требованием осуществить действия по снятию обременения (залога) и государственной регистрации Договора уступки, но ее письмо осталось без ответа. Она заключила договор уступки с целью после завершения строительства объекта недвижимости получить в собственность квартиру, исполнив свои обязательства, перечислив денежные средства в установленный договором срок в определенном сторонами размере. В связи с чем, полагает, что приобрела право собственности на часть объекта пропорционально вложенным им средствам, размер ее доли составляет <данные изъяты>.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Доводы жалобы сводятся к несогласию с принятым судом решением, к нарушению норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав представителя ОАО «НОМОС-Банк» ( после переименования ОАО Банк «ФК Открытие») по доверенности ФИО2, поддержавшую доводы жалобы, объяснения истца ФИО1, ее представителя по доверенности ФИО3, возражавших по доводам жалобы, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

При разрешении спора суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, признании за истцом право собственности на долю в размере <данные изъяты> в общей долевой собственности на объект незавершенный строительством, возложении на ООО «АНК» обязанности осуществить действия по снятию обременения (залога) в Управлении Росреестра по Ярославской области, в том числе и по выплате залоговой стоимости квартиры № в пользу банка. При этом исходил из того, что ФИО1 обязательства по оплате договора уступки выполнены в полном объеме, по условиям договора уступки ОАО «АНК» после полного исполнения обязательства по оплате права требования в течение 15 рабочих дней обязано осуществить действия по снятию обременения (залога) права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ООО « АНК» с требованием произвести регистрацию договора уступки, однако до настоящего времени регистрация договора не произведена.

С выводами суда в части признания за ФИО1 права собственности на долю в размере <данные изъяты> в общей долевой собственности на объект незавершенный строительством жилой дом № (стр.) с инженерными коммуникациями <адрес>, что соответствует праву на получение в собственность после ввода дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на десятом этаже жилого дома № (строение) <адрес>, судебная коллегия соглашается, а доводы апелляционной жалобы в указанной части считает необоснованными.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписан договор уступки права требования № по договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора ФИО1 приняла от ООО «АНК» право требования к ЗАО Фирма «Ярстрой» по передаче однокомнатной квартиры № расположенной на 7 этаже в жилом доме №(стр.), по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № с обязательством уплаты <данные изъяты> руб.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «АНК» заключен договор № об участии в долевом строительстве 40 квартир многоквартирного жилого дома №(стр.), по адресу: <адрес>. Срок завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию определен ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением к Договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок передачи объекта долевого строительства в части квартиры № до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный многоквартирный дом в эксплуатацию до настоящего времени не введен.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено право участника договора после уплаты цены договора уступить право требования по нему третьим лицам с уведомлением застройщика в период с момента государственной регистрации договора до подписания сторонами передаточного акта.

Согласно справке ЗАО Фирма «Ярстрой» от ДД.ММ.ГГГГ обязательство инвестора ООО «АНК» по оплате объекта строительства – однокомнатной квартиры № в жилом доме № (стр.) – исполнено в полном объеме.

По условиям заключенного ОАО «НОМОС-Банк» ( после переименования ОАО Банк «ФК Открытие») и ООО «АНК» договора кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ целевым назначением предоставляемого кредита являлась оплата участия в строительстве жилых домов (в том числе дома № (стр.) <адрес>.

В обеспечение обязательств по данному соглашению ДД.ММ.ГГГГ ОАО «НОМОС-Банк» ( после переименования ОАО Банк «ФК Открытие») и ООО «АНК» заключили договор залога прав №, по условиям которого права требования по договору участия в долевом строительстве ООО «АНК» передавались в залог банку, а их уступка подлежала совершению с письменного согласия залогодержателя.

Гарантия интересов залогодержателя закреплена в п. 2 ст. 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Между тем, поскольку условия кредитного соглашения о строгом соблюдении целевого назначения кредита (п.3.6.3), перечислении полученных от уступки прав требований денежных средств в результате реализации проекта комплексной застройки микрорайона 12 в счет погашения задолженности по кредитному соглашению в размере не менее их залоговой стоимости (п. 3.6.20) с использованием счетов, открытых у кредитора (п.3.6.16), предполагали возникновение у привлекаемых заемщиком к долевому участию третьих лиц обязательств по оплате уступаемого права, судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда о том, что согласие банка на осуществление уступки прав требования в данном случае было выражено при заключении соответствующих договоров. Иных критериев предоставления данного согласия, с учетом осведомленности банка о намерении заемщика осуществлять функцию застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства путем заключения впоследствии договоров уступки прав по данным договорам с гражданами, сторонами не оговорено.

Выполнение истцом обязательств по договору никем из ответчиков в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

С учетом установленных обстоятельств, оценив доказательства и руководствуясь положениями ст.ст. 12, 130, 309 ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФИО1 вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «АНК», а при неисполнении обязательств ответчиками - вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

При этом, ответчиком ООО « АНК» обязанность по перечислению залоговой стоимости уступаемого истице права требования перед банком исполнена не была, что подтверждено представителем банка в судебном заседании.

Доводы жалобы о нарушении судом норм материального права при признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, не введенном в эксплуатацию, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП, судебной коллегией не принимаются.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания указанной нормы следует, что правовой статус объектов незавершенного строительства не является специальным, он аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей.

На основании ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на любое вновь создаваемое недвижимое имущество, без каких-либо исключений, в силу норм ст. 219 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации прав на такое имущество.

В соответствии со ст. 4 ч. 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную - договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учетом положений ст. 128 ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Поскольку государственной регистрации подлежат не объекты недвижимого имущества, а права на них, постольку регистрация прав участника долевого строительства в рассматриваемом случае при надлежащем исполнении сторонами условий договора, подлежала осуществлению в порядке ст. 25.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» без предварительной регистрации прав застройщика на незавершенный строительством объект.

Так как фактический состав (договор участия в долевом строительстве, исполнение стороной истца условий договора в полном объеме) для возникновения права на спорный объект у истца имеется, действия ответчика, ненадлежащим образом исполнившего свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, и наличие между сторонами обязательственных правоотношений, не могут быть квалифицированы в качестве обстоятельств, исключающих возможность защиты прав истицы предусмотренным законом способом (ст. 12 ГК РФ).

На возможность защиты прав участника долевого строительства путем признания права на долю в многоквартирном доме, соответствующую объекту долевого строительства, указано также в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.

Вместе с тем, с выводами суда в части возложения на ОАО «АНК» осуществить действия по снятию обременения (залога) в Управлении Росреестра по ЯО с возложением на ООО «АНК» обязанности по выплате залоговой стоимости квартиры судебная коллегия не соглашается.

Анализируя заключенный между ЗАО Фирма «Ярстрой» и ООО «АНК» договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, по которым ООО «АНК» осуществляло полную оплату строительства многоквартирных домов, судебная коллегия считает, что инвестор ООО «АНК» фактически осуществлял функцию заказчика по привлечению денежных средств участников долевого строительства путем заключения впоследствии договоров уступки прав по данным договорам с гражданами.

Исходя из анализа норм федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», при наличии ранее заключенного договора залога земельного участка и создаваемого на этом земельном участке многоквартирного дома, отношения, связанные с последующим привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства и заключением с ними договоров участия в долевом строительстве жилого дома на указанном земельном участке подлежали регулированию нормами ч. 6 и ч. 8 ст. 13 указанного Закона.

Судебная коллегия расценивает заключение банком договора кредитной линии по финансированию реализации проекта комплексной застройки микрорайона № и договоров залога прав в отношении возводимых объектов на определенных в них условиях выражением согласия последнего на последующий залог и его прекращение после передачи объектов долевого участия участникам долевого строительства.

Поскольку объект договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (квартира № в МЖД № (стр.)) еще не передан истице, выводы суда о прекращении залога в отношении данного имущества не соответствуют положениям ч. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ и данные требования истицы удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах решение суда в части возложения на ответчика обязанности осуществить действия по снятию обременения (залога) с возложением на ООО « АНК» обязанности по выплате залоговой стоимости квартиры № в пользу банка-<данные изъяты> руб.<данные изъяты> коп., нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения в указанной части об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Дзержинского районного суда г.Ярославля от 11 марта 2014 года в части возложения на ООО «АНК» осуществить действия по снятию обременения (залога) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯО с возложением на ООО «АНК» обязанности по выплате залоговой стоимости квартиры № в пользу ОАО «НОМОС-БАНК» - <данные изъяты> руб. отменить.

Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

В остальной части апелляционную жалобу ОАО «НОМОС-БАНК» ( после переименования открытое акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие») на решение Дзержинского районного суда г.Ярославля от 11 марта 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи