Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кривовяз С.А. на решение Динского районного суда Краснодарского края от 03 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Гуц А.Н., Гуц М.С., Сафоненко Е.И., Сафоненко М.Г., Сафоненко Е.М. обратились в суд с иском к администрации Старомышастовского сельского поселения Динского района и Кривовяз С.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Свои требования мотивировали тем, что в <...> года администрацией муниципального образования Старомышастовского сельского поселения в составе муниципального образования Динской район были организованы торги по продаже земельного участка категории земли населенных пунктов с почтовым адресом <...>, кадастровый <...>, площадью <...> кв.м. Данный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в <...> Разрешенное использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. В торгах приняло участие 8 претендентов. По неизвестным причинам <...> Администрацией Старомышастовского сельского поселения торги были отменены. Информация о проведении торгов по отчуждению земельного участка с кадастровым номером <...> была опубликована, на сайте. Информация о снятии лота с торгов и помещении объявления в архив только <...> года. В конце <...> года указанный земельный участок начал использовать Кривовяз Степан Александрович, проживающий по адресу <...>. Кривовяз С.А. заявил, что земельный участок выкупил якобы на проводимых торгах за 16000 рублей и будет осуществлять на нем строительство, а все коммуникации и выезд с земельного участка будет проложены через смежные соседние участки истцов. В <...> году земельный участок выставлялся на торги по цене 240 тыс. рублей и 214 тыс. рублей, каким образом, впоследствии участок с кадастровой стоимостью 208012,17 рублей был реализован именно Кривовяз С.А. тайно за 16000 рублей остается неизвестно. Заявители не осведомлены, заключен ли был договор купли-продажи или аренды ввиду отказа муниципальных органов в предоставлении документов об обстоятельствах указанной сделки. Официально администрация муниципального образования Старомышастовского сельского поселения информацию предоставить отказывается, так как по имеющейся информации первоначально договор с Кривовяз С.А. был подписан <...>. В результате мер, предпринятых истцами по истребованию и получении информации о распоряжении земельным участком установлено, что земельный участок в соответствии с договором <...> от <...> представлен администрацией Старомышастовского сельского поселения в аренду Кривовяз С.А. О данном факте истцы проинформированы письмом от <...><...> главы муниципального образования Динского района, полученным истцами <...>. Согласно выписке из ЕГРН от <...> земельный участок с кадастровым номером <...> обременен арендой в пользу Кривовяз С.А. на период с <...> по <...> на основании договора аренды <...> от <...>. Исходя из положений ст. 200 ГКРФ срок давности по данному заявлению следует исчислять с <...>, с даты получения официальной информации об обременении земельного участка и заключении сделки. Процедура предоставления земельного участка была нарушена, так как земельный участок, выставленный на продажу через аукцион, впоследствии в нарушении процедур публичности и открытости был передан в аренду Кривовяз С.А. Несоблюдение требований об обязательном предварительном и заблаговременном опубликовании сообщения о наличии предлагаемого для передачи земельного участка в аренду, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц на получение, как указанной информации, так и на участие в торгах и на получение самого земельного участков в аренду. Юридическое значение имеет сам факт наличия у государственного (муниципального) органа информации об иных претендентах, заинтересованных, наряду с Кривовяз С.А., в приобретении одного и того же земельного участка. При этом Администрация Старомышастовского сельского поселения была осведомлена о нескольких претендентах на земельный участок. Таким образом, Договор аренды <...> от <...> (<...>) является ничтожной сделкой, как совершенный с нарушением требований ст.ст. 15, 39.11, п.п.11 ст. 39.16 Земельного кодекса. Договор аренды земельного участка <...> от <...>, заключенный между Кривовяз С.А. и Администрацией Старомышастовского сельского поселения Динского района обладает признаками притворности в соответствии со ст. 170 ГК РФ. Заключенный договор аренды является притворной сделкой, то есть сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. В частности сделка, заключенная сторонами прикрывает фактически сделку купли-продажи земельного участка <...> следовательно, является ничтожной по данному второму основанию. Истцы полагали, что предоставление администрацией Кривовяз С.А. земельного участка является притворной сделкой скрывающей фактическое отчуждение земли по цене в десять раз ниже рыночной стоимости. Ответчики в данном случае злоупотребили правами, они согласованно действовали в обход закона с целью предоставления земельного участка конкретному лицу.

В судебном заседании <...> представитель истца Гуц А.Н. -Воробьев В.П. увеличил исковые требования и просил суд признать недействительными торги от <...> в части результатом лота <...> права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; - признать недействительным договор аренды земельного участка <...> от <...>, заключенный между Кривовяз Степам Александровичем и Администрацией Старомышаетовского сельского поселения Динского района; - применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца Гуц А.Н. - Воробьев В.Н. иск поддержал, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Кривовяз С.А. в судебном заседании иск не признал, указав, что торги были проведены в соответствии с требованиями закона. На земельном участке он залил фундамент, собирается строить дом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Кисилева (Асмиян) А.Г. в судебном заседании полагалась на усмотрение суда.

Истцы Гуц М.С., Сафоненко Е.И., Сафоненко М.Г., Сафоненко Е.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации Старомышаетовского сельского поселения Дипского района в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 03 июля 2018 года удовлетворен иск Гуц А.Н., Гуц М.С., Сафоненко Е.И., Сафоненко М.Г., Сафоненко Е.М. к администрации Старомышастовского сельского поселения Динского района и Кривовяз С.А. о признании недействительными в части открытого аукциона и протокола о результатах открытого аукциона, признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

В апелляционной жалобе Кривовяз С.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения представителя Кривовяз С.А. по доверенности Миленкову Л.А., просившую решение суда отменить, представителя Гуц А.Н. по доверенности Воробьева М.В. и Сафоненко Е.И., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что на основании градостроительного заключения <...> от <...>, подготовленного на основании заявления Сафоненко М.Г. управление архитектуры и градостроительства администрации МО Динской район согласовало Сафоненко Михаилу Григорьевичу формирование земельного участка ориентировочной площадью <...> кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <...> при условии согласования с соответствующими службами и оформления документов в установленном законом порядке.

В соответствии с Постановлением администрации Старомышастовского сельского поселения Динского района от <...><...> по заявлению Сафоненко М.Г. формируемому земельному участку, расположенному в станице <...> присвоен почтовый адрес: <...>

Постановлением администрации муниципального образования <...> от <...><...> образован земельный участок, площадью <...> кв.м., в границах кадастрового квартала <...> (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: <...> и утверждена схема его расположения на кадастровом плане территории.

Из материалов дела усматривается, что в газете «Старомышастовские вести» от <...><...> было опубликовано постановление администрации Старомышастовского сельского поселения Динского района открытого аукциона по продаже права аренды на земельные участки, в том числе и на земельный участок по <...>. Дата торгов указана <...>.

С участием специалиста Ильина Я.В. в судебном заседании на сайте:www.torgi.gov.ru. было обнаружено такое же извещение администрации Старомышастовского сельского поселения о проведении вышеуказанных торгов.

Как следует из протокола <...> о результатах открытого аукциона по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Старомышастовского сельского поселения Динского района от <...> повесткой дня являлось проведение открытого аукциона по продаже земельного участка и права на заключение договора аренды земельных участков, расположенных по адресу: лот <...> - <...> площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; категория земель - земли населенных пунктов, с начальной стоимостью земельного участка установленной на основании отчета независимого оценщика - 16 600,00 рублей. Вид продажи - аренда <...>.

Согласно результатам проведения аукциона победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка относительно лота <...> признан Кривовяз Степан Александрович (ответчик).

Как установлено судом, <...> между администрацией Старомышастовского сельского поселения и Кривовяз С.А. заключен договор аренды земельного участка, расположенного по <...>, площадью <...> кв.м., предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на <...>. Стоимость арендной платы за год составляет 25 564 руб. Основанием для заключения данного договора указан протокол о результатах открытого аукциона по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков от <...>.

Между, тем <...> торги не проводились. Они состоялись <...>.

Из содержания вышеуказанного Протокола следует, что организатором аукциона является администрация муниципального образования Старомышастовское сельское поселение в составе МО Динской район. Основание для проведения аукциона: постановление администрации муниципального образования Старомышастовское сельское поселение в составе МО Динской район от <...><...> «О форме и условиях продажи земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков». Извещение о проведении открытого аукциона было опубликовано в газете «Старомышастовские Вести» от <...> размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru и на официальном сайте администрации муниципального образования Старомышастовское сельское поселение в составе МО Динской район в сети «Интернет».

Аукцион от <...> не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к процедуре проведения открытого аукциона.

Судом установлено, что Администрацией были нарушены требования п. 19 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ о форме и порядке публикации извещений о проведении аукциона.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» № 909 от 10.09.2012 года официальным сайтом Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов является сайт www.torgi. gov.ru.

Таким образом, администрацией были нарушены требования о доступности информации для неопределенного круга лиц.

Установлено, что согласно информации, размещенной на сайте www.torgi.gov.ru, в отношении права аренды Земельного участка торги проводились трижды: <...> - извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе <...> (далее - Первые торги); <...> - извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе <...> (далее - Вторые торги); <...> извещение <...> (далее - Третьи Торги).

При проведении процедуры Первых торгов в них готово было принять участие восемь лиц, что подтвердил представитель Администрации в судебных заседаниях.

<...> Первые торги были отменены, причин отмены организатор торгов не указал, а это, в свою очередь, не соответствует требованиям законодательства, так как отмена торгов без оснований невозможна.

В соответствии с содержанием извещения о приеме заявлений по Первым торгам дата и время окончания приема заявок установлена <...> в <...>, отмена торгов по всему извещению произошла <...> в <...>, то есть уже после времени окончания приема заявок, а значит и после того, как организатору торгов стало известно о намерениях лиц, участвующих в торгах, и об их предложениях по данным торгам.

Вторые торги (<...>) процедура приема заявок начата <...> в <...>, датой и временем окончания приема заявок указано <...><...> года

Указанный аукцион по инициативе Администрации <...> был отменен. В качестве основания отмены проведения вторых торгов организатор указал п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ и технические ошибки.

Согласно п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Учитывая изложенное, на <...> в отношении земельного участка отсутствовали сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Оспариваемые торги от <...> и их результат от <...> (третьи торги) были проведены в условиях ограничивающих неопределенный круг лиц для участия в торгах. Извещения о торгах в нарушении принципа доступности и бесплатности не было размещено на сайте www.torgi.gov.ru в разделе торгов и было не доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Доводы Администрации о публикации извещения о проведении аукциона в газете «Старомышастовские Вести» от <...> как соблюдение правил публичности, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный печатный орган не имеет периодичности издания, а издается по мере необходимости. При таких обстоятельствах размещение информации в указанном печатном издании при отсутствии периодичности его издания не может рассматриваться как надлежащее уведомление в целях информирования неопределенного круга лиц.

Таким образом, отмена торгов была произведена без законных оснований, в связи с чем права истцов были нарушены.

Открытый аукцион по продаже права на земельный участок по <...> организован с нарушением требований федерального законодательства, а именно на аукцион выставлен земельный участок, который не мог быть предметом аукциона.

В соответствии с положениями п.п. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

В извещении о проведении торгов, предоставленной ответчиками, информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий отсутствует, что в значительной степени сузил круг лиц потенциальных участников торгов.

По состоянию на <...> в отношении спорного земельного участка отсутствовали сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Никаких коммуникаций данный земельный участок не имел и не имеет, ведение всех коммуникаций должно осуществляться исключительно через соседние земельные участки, что затрагивает и права истцов, являющихся жителями указанного квартала. Таким образом, в нарушении "требований федерального законодательства муниципальным органом организованы торги по реализации прав относительно земельного участка, который не мог быть предметом аукциона. Технические условия на подсоединение к электросетям и водоснабжению, были получены ответчиком Кривовяз С.А. уже после проведения торгов в <...> года и в <...> года.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений (пп.3 п.8 ст.39.11 ЗК РФ.)

Извещение <...> от <...> о проведении торгов в нарушение ч. 22 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ не содержит в качестве обязательного приложения проект договора аренды земельного участка.

Приложение проекта договора аренды является обязательным, что закреплено императивной нормой законодательства. Администрация, являясь организатором аукциона, допустила нарушение процедуры порядка организации и проведения обязательных в соответствии с земельным законодательством торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Судом верно установлено нарушение условий предоставления земельного участка в части его срока.

В соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться только законом.

В силу части 1 статьи 39.8 Земельного Кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Администрация как организатор проведения торгов нарушило требования федерального законодательства в части срока аренды, чем ограничило число потенциальных участников аукциона.

В отношении объекта, выставленного на аукцион, организатором торгов не были определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (п.п.3 п.8 ст.39.11 ЗК РФ.), что является достаточным основанием для признания торгов недействительными.

Участок, являющийся предметом Договора аренды, находящийся по адресу <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. расположен внутри иных смежных соседних земельных участков не имеет и никогда не имел самостоятельного выхода к землям муниципального образования - проезду, дороге. Указанные обстоятельства подтверждены данными из публичной кадастровой карты, историческими справками, и непосредственно пояснениями истцов, проживающими в указанном квартале более <...>.

Как установлено судом, участок расположен внутри квартала, занятого жилыми постройками, принадлежащими на праве собственности иным гражданам, и может быть использован исключительно для ведения подсобного хозяйства, садоводства, исключающее какое-либо строительство.

При формировании земельного участка как самостоятельного, должен быть обеспечен доступ (проход) к землям общественного пользования. Земельный участок является изолированным и самостоятельного доступа к землям общественного пользования, а именно проезжей части не имеет, поэтому строительство какого-либо объекта на данном участке невозможно.

Организовывая проведение торгов, администрация нарушила требования федерального законодательства в части срока аренды.

Таким образом, торги, проведенные в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Старомышастовское сельское поселение в составе МО Динской район от <...><...> «О форме и условиях продажи земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков», проведены в нарушение действующего законодательства, а результаты проведения данных торгов нарушают права граждан на участие в свободном хозяйственном обороте.

Частью 1 ст. 17 Закона «О защите конкуренции» установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов. Действия Администрации Старомышастовского сельского поселения при организации и проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка являются нарушением ч. 1 ст. 17 Закона «О защите конкуренции».

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, (ст. 449 ГК РФ).

Доводы жалобы о пропуске сроков исковой давности для обращения в суд ошибочны и не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как установлено судом, о состоявшихся торгах истцы узнали в судебном заседании <...>. О заключении оспариваемого договора аренды истцы так же узнали из ответа Администрации муниципального образования Динской район только <...>.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По оспариванию торгов законодатель предусмотрел годовой срок исковой давности (ст. 449 ГК РФ). Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Ни Кривовяз С.А., ни Администрация Старомышастовского сельского поселения, при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлений о применении срока исковой давности не делали.

Соответственно данное заявление, адресованное в суд апелляционной инстанции, не имеет правового значения и не подлежит рассмотрению по существу. В апелляционной жалобе не могут содержаться требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции (ст. 322 ГПК РФ).

На основании ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как установлено судом, по договору аренды с учетом задатка ответчик Кривовяз заплатил 25 564 руб. Указанная сумма подлежит возврату ответчику. Документов, подтверждающих, что Кривовяз С.А, осуществлял другие платежи по аренде, нет. При таких обстоятельствах, ответчик вправе самостоятельно обратиться в администрацию Старомышастовского сельского поселения о возврате денежных сумм. В случае отказа в этом, он вправе обратиться в суд с иском.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требовании Гуц А.Н., Гуц М.С., Сафоненко Е.И., Сафоненко М.Г., Сафоненко Е.М. к администрации Старомышастовского сельского поселения Динского района и Кривовяз С.А. о признании недействительными аукциона и протокола <...> от <...> о результатах аукциона права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, признании недействительным договора аренды земельного участка <...> от <...>, заключенного между Кривовяз С.А. и Администрацией Старомышастовского сельского поселения и применении последствий недействительности сделки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Динского районного суда Краснодарского края от 03 июля 2018 года – оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: