Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «12» мая 2016 года гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика Вахрушева В.А. и третьего лица Дементьева Н.А. на решение Ленинского районного суда <адрес> от 28 декабря 2015 года по делу по иску Шершнева В. Н. к Вахрушеву В. А. о переводе прав и обязанностей покупателя, которым постановлено:

Перевести на Шершнева В. Н. права и обязанности покупателя Вахрушева В. А. по договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого Дементьев Н. А. (продавец) передал в собственность Вахрушева В. А. (покупатель) следующие Объекты:

- 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданиями складов № и №, площадью: 2435 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание склада, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

- 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание (склад №), назначение: нежилое. Площадь: общая площадь: 330,1 кв.м., Инвентарный №. Литер: А2. Этажность: 2. Адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

а покупатель при подписании уплатил продавцу денежную сумму (цену) в размере <данные изъяты>

Взыскать с Вахрушева В. А. в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя Дементьева Н.А. – Кокарева И.И., Шершнева В.Н. и его представителя Семушиной Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шершнев В.Н. обратился с иском к Вахрушеву В.А., в котором после уточнения исковых требований, просил перевести на него права и обязанности покупателя Вахрушева В.А. по договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований Шершнев В.Н. указал, что ему и Дементьеву Н.А. на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимого имущества. В феврале ДД.ММ.ГГГГ года он узнал, что Дементьев Н.А. произвел отчуждение 3\4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданиями складов № и №, площадью: 2435 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание склада, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый (или условный) №; 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание (склад №), назначение: нежилое. Площадь: общая площадь: 330,1 кв.м., Инвентарный №. Литер: А2. Этажность: 2. Адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый (или условный) № ; 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание (склад №), назначение: нежилое. Площадь: общая 590,3 кв.м. Инвентарный №. Литер: А1. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый (или условный) №, не предложив ему приобрести это имущество в порядке ст. 250 ГК РФ.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились ответчик Вахрушев В.А. и третье лицо Дементьев Н.А., в апелляционных жалобах просят решение отменить.

В обоснование доводов жалобы Вахрушев В.А. указал, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований без наличия факта перевода истцом денежных средств на депозит суда. Суд принял к сведению, что у истца имеются денежные средства на его счете в банковской организации и имеются денежные средства на депозитном счете суда по другому гражданскому делу. Полагает, что наличие средств на расчетном счете истца не отвечает требованиям законодательства и не может служить гарантией того, что ответчик получит эти денежные средства, тем более нельзя считать, что денежные средства, находящиеся на депозите по другому делу будет выплачены ответчику.

Полагает, что в судебном акте суд сделал ошибочные выводы об отсутствии в отправленном письме предложения от Дементьева Н.А.Шершневу В.Н. воспользоваться последним своим преимущественным правом.

В судебном акте суд ссылается на несуществующее доказательство – экспертизу и напротив не учитывает имеющееся в материалах дела доказательство – другую экспертизу.

Полагает, что судебный акт является незаконным и необоснованным, содержание которого не основано на фактических материалах дела, нарушает права и законные интересы ответчика.

В обоснование доводов жалобы третье лицо Дементьев Н.А. указал, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права ст. 250 ГК РФ, не принято во внимание общеобязательное для судов толкование указанной нормы, приведенное в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 10.06.1980г. №. Принятое решение позволяет Шершневу В.Н. получить в собственность недвижимое имущество, не выплачивая за него каких-либо денежных средств, Вахрушев В.Н., в свою очередь, лишается купленной и оплаченной им недвижимости, не получая никакого встречного предоставления, более того, получение в будущем данной суммы с Шершнева В.Н. представляется нереальным, поскольку денежные средства на депозит суда истцом не внесены.

Суд предоставил истцу отсрочку уплаты государственной пошлины по делу в размере <данные изъяты> руб. в связи с затруднительным финансовым положением, но вместе с тем счел истца достаточно платежеспособным для выплаты <данные изъяты> руб., без внесения этих денег на депозит суда.

Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам.

Согласно проведенной по делу судебной экспертизы данных, позволяющих утверждать, что реально направлявшееся письмо Дементьева Н.А. и представленное истцом предложение, выдаваемое Шершневым В.Н. за письмо Дементьева Н.А., изготовлены на одном печатном устройстве не имеется. В решении суда не содержится никакой оцени данного экспертного заключения, нет даже упоминания о назначении и проведении экспертизы по ходатайству истца

Обжалуемое решение суда принято на основании недопустимых доказательств – письма без подписи Дементьева Н.А., письма без подписи Шершнева В.Н., представленные же Дементьевым Н.А. доказательства немотивированно отвергнуты судом.

Истцом Шершневым В.Н. поданы возражения на апелляционные жалобы, где указано, что в материалах дела, также как и в доводах апелляционных жалоб не указаны обстоятельства соблюдения преимущественного приобретения долей в долевой собственности объектов недвижимости. При рассмотрении дела судом была проверена его платежеспособность в оплате долей имущества и земельного участка. В ноябре ДД.ММ.ГГГГ года он предъявил иск к Полянских А.Г. и Дементьеву Н.А. о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении 1/4 доли тех же объектов недвижимости. Данное исковое заявление было принято к производству (дело №), в настоящее время производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. В рамках дела № для оплаты 1/4 доли он на депозит суда внес денежные средства в размере <данные изъяты> руб., что составляет 1/3 от стоимости тех же долей, что являются предметом по настоящему иску. Кроме того, им дополнительно внесены на депозит суда денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, в общей долевой собственности Шершнева В.Н., Турханова А.М., Вершинина С.В. и Полянских А.Г. находятся: здание (склад №), площадью 330,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес>; здание (склад №), площадью 590,3 кв.м., расположенное по адресу <адрес>; земельный участок, площадью 2435 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира здание склад, расположенного в границах участка, адрес ориентира <адрес>. Каждому из собственников принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности.

Дементьев Н.А. приобрел у Турханова А.М., Вершинина С.В. и Полянских А.Г. принадлежавшие им доли, став собственником 3/4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ. Дементьев Н.А. направил в адрес Шершнева В.Н. письмо, поименованное в описи вложения в ценное письмо, как «Предложение о выкупе доли в недвижимом имуществе» (л.д. 60), которое Шершнев В.Н. получил ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 62)

ДД.ММ.ГГГГ. Шершнев В.Н. направил в адрес Дементьева Н.А. ответ на предложение, из которого следует, что им полученная корреспонденция была оценена, как предложение продать принадлежащие ему (Шершневу В.Н.) доли в праве собственности на объекты недвижимости, (л.д. 94).

Корреспонденцию Шершнева В.Н.Дементьев Н.А. не получил, и она была возвращена ДД.ММ.ГГГГ с отметкой «истек срок хранения» отправителю (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГДементьев Н.А. продал Вахрушеву В.А., принадлежащие ему на праве собственности 3/4 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества. Вахрушев В.А. свое право собственности зарегистрировал (л.д. 90, 91, 10, 11, 12).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковое заявление, исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств надлежащего уведомления Шершнева В.Н. о намерении продать долю в праве общей долевой собственности. Поскольку истцом были внесены денежные средства на счет Управления судебного департамента в <адрес> в размере <данные изъяты> руб., а также истцом представлена банковская справка, подтверждающая его платежеспособность, суд пришел к выводу о наличии у истца возможности приобрести спорную недвижимость на тех же условиях, что и ответчик.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью и законностью принятого судебного решения, доводы апелляционных жалоб не являются основанием для его отмены.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление для этих лиц доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ч. 1 ст. 57 указанного Кодекса).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п.2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Как разъяснено в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" при предъявлении в судебном порядке иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Такое внесение денежных средств в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истцом суду была представлена копия квитанции о перечислении на депозит судебного департамента <данные изъяты>. по его иску к Дементьеву Н.А. и справка об открытии вклада ОАО «Сбербанк России» о наличии на имя истца: на сумму <данные изъяты>., отрытого ДД.ММ.ГГГГ и на сумму <данные изъяты>., отрытого ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Предусмотренное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки.

Поэтому наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Следует также отметить, что удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки. В связи с этим, исполнение истцом обязанности покупателя по уплате покупной цены должно осуществляться непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска. Иное означало бы нарушение прав ответчика, который при удовлетворении иска утрачивает право собственности на приобретенную долю и не получает обратно уплаченные денежные средства.

В связи с этим, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан в доказательство наличия у него денежных средств внести на банковский счет управления Судебного департамента денежную сумму, равную сумме, уплаченной покупателем по договору купли-продажи доли в праве общей собственности.

Поскольку к возражениям на жалобы была приложена квитанция о зачислении на счет Судебного департамента <данные изъяты> руб., судебной коллегий было предложено истцу представить оригинал документов, подтверждающих наличие на л\сч. Судебного департамента внесенной истцом суммы в размере <данные изъяты> руб. в счет подтверждения платежеспособности, поскольку судом первой инстанции такого требования к истцу не предъявлялось, что является неправильным распределением бремени доказывания по данному спору. Указанные документы о внесении на депозит Судебного департамента, л/сч. № суммы в размере <данные изъяты> руб. ( двумя платежами <данные изъяты> руб. по иску к Дементьеву Н.А. и переводе прав и <данные изъяты> руб.) суду апелляционной инстанции были представлены, что подтверждается платежеспособность и готовность истца быть покупателем по указанному договору купли-продажи. Данные документы приняты судебной коллегией. То обстоятельство, что сумма <данные изъяты> руб. внесена на депозит Судебного департамента по другому спору в данном случае правового значения не имеет, так как заявлен был спор о праве на 1/4 доли в указанном выше имуществе, которая была Дементьевым Н.А. продана Вахрушеву В.А. и находится в составе требования по данному спору о переводе прав на 3\4 доли в спорном имуществе. Производство по спору к Дементьеву Н.А. приостановлено судом первой инстанции, что подтверждено документально и не оспаривается стороной апеллянта.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не принял во внимание заключение экспертизы посчитав, что в адрес истца не было направлено предложение о покупки 3/4 долей, судом первой инстанции исследовался, ему дана надлежащая оценка в решении суда, с которым соглашается суд апелляционной инстанции.

Судебной экспертизой за № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Сибирского РЦСЭ Минюста России не был дан ответ на вопрос, на одном или разных печатающих устройствах отпечатаны печатные тексты в письме Шершневу В.Н., в описи вложения в ценное письмо и в предложении о выкупе доли в недвижимом имуществе от ДД.ММ.ГГГГ В исследовательской части указано, что совокупность выявленных совпадающих признаков является характерной для большого числа текстов, отпечатанных электрофотографическим способом, и не может быть положена в основу идентификационного вывода. Частные признаки печатающего устройства (картриджа) в исследуемых текстах отсутствуют, поэтому установить, отпечатаны ли тексты в Предложении и в Описи с использованием одно и того же печатающего устройства (картриджа) не представляется возможным.

Поскольку заключение экспертизы не содержит категоричного вывода опровергающего доводы истца, по ходатайству которого была назначена экспертиза, довод апеллянта о том, что Шершневу В.Н. от Дементьева Н.А. было направлено письмо с содержанием представленным ответчиком, несостоятелен. Выводы эксперта в совокупностью с иными доказательствами : письмами, конвертами ( с совпадающими датами отправки) подтверждают довод истца и, как следствие выводы суда первой инстанции.

В суде апелляционной инстанции сторона апеллянта не просила назначить повторную экспертизу для выяснения ранее поставленного перед экспертами вопроса, для назначения в другое экспертное учреждение.

С учетом изложенного решение суда по существу является верным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не содержится. Между тем подлежит изменению решение суда на основании ст. 330 ГПК РФ в части указания перевода прав на истца и взыскании с Шершнева В.Н. денежных средств в счет покупки 3\4 доли в праве общей долевой собственности на указанные выше объекты недвижимости в размере <данные изъяты> руб., путем перечисления указанной суммы с лицевого счета № Управления Судебного департамента в <адрес> в пользу Вахрушева В.А. Указанная сумма внесена Шершневым В.Н. на депозит ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. по иску к Дементьеву Н.А. и ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. по иску к Вахрушеву В.А.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изменить, изложив резолютивную часть следующим.

Перевести права и обязанности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между Дементьевым Н. А. и Вахрушевым В. А., в качестве покупателя :

и представленному на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на Шершнева В. Н., признав Шершнева В. Н. покупателем 3\4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданиями складов № и №, площадью: 2435 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание склада, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в регистрационные записи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>№; №; № по сделки купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на

- 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание (склад №), назначение: нежилое. Площадь: общая 590,3 кв.м. Инвентарный №. Литер: А1. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый (или условный) №, в части прекращения права собственности у Вахрушева В. А. и внесения записи о регистрации права собственности путем перевода прав на данные объекты недвижимости за Шершневым В. Н. в размере 3\4 доли в праве собственности на каждый объект недвижимости.

Взыскать с Шершнева В. Н. денежные средства, в счет покупки 3\4 доли в праве общей долевой собственности на указанные выше объекты недвижимости, денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., путем перечисления указанной суммы с лицевого счета № Управления Судебного департамента в <адрес> в пользу Вахрушева В. А..

Апелляционные жалобы ответчика Вахрушева В.А., третьего лица Дементьева Н.А. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи