Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 14 августа 2017 года гражданское дело по иску Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей в интересах ФИО1 к АО «Ресурс» о признании условий договора участия в долевом строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ответчика АО «Ресурс» на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 18 января 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах ФИО1, к Акционерному обществу «Ресурс» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между ФИО1 и Закрытым акционерным обществом «Ресурс», в той части, в которой названное условие договора предусматривает возможность изменения цены договора только случае расхождения между размером общей проектной площади объекта долевого строительства и величиной его фактической площади более чем на 3 процента.

Взыскать с Акционерного общества «Ресурс» в пользу ФИО1 денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 72 209,60 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 11 000 руб.

Взыскать с Акционерного общества «Ресурс» в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 11 000 руб.

В остальной части исковые требования Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах ФИО1, к Акционерному обществу «Ресурс» - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Акционерного общества «Ресурс» в доход муниципального образования «город Ижевск» государственную пошлину в размере 3 116,29 руб. ».

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Коробейниковой Л.Н., объяснения представителя истца Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей – ФИО2, просившей решение оставить без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей, действуя в интересах ФИО1, обратилась в суд с иском к АО «Ресурс», которым просит признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому цена договора подлежит изменению только в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 3%; взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. в счет уменьшения цены договора; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судебного решения; <данные изъяты> руб. в счет компенсации морального вреда; штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей». Взыскать с ответчика в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Требования мотивированы следующим. ФИО1 и АО «Ресурс» заключили ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве № (далее - договор), согласно которому ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного 17-ти этажного <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру общей площадью (с учетом понижающего коэффициента) <данные изъяты> кв.м., а потребитель принял на себя обязательство оплатить стоимость квартиры. Потребитель, принятые на себя обязательства выполнил надлежащим образом, а именно уплатил обусловленную стоимость объекта в сроки установленные договором. Ответчик принятые на себя обязательства исполнил ненадлежащим образом: построил квартиру меньшей площадью, чем предусмотрено договором. Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. фактическая общая площадь квартиры (с учетом балкона/лоджии и соответствующего понижающего коэффициента) составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом, фактическая общая площадь квартиры меньше предусмотренной договором общей площади (<данные изъяты> кв.м.) на 1,6 кв.м. ФИО1 обратился в Удмуртскую республиканскую общественную организацию по защите прав потребителей для защиты нарушенных прав.

Истец считает, что положения п. 3.2 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству. В связи с чем, истец вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. ДД.ММ.ГГГГ потребитель обратился к ответчику с требованием выплатить денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. в счет уменьшения цены договора, ответа не получил. Таким образом, истцу полагается выплата неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителей до ДД.ММ.ГГГГ. (предполагаемая дата подачи иска в суд) в размере <данные изъяты> руб. Учитывая нежелание ответчика урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке, а также тот факт, что потребитель вынужден тратить свои нервы и время для обращений к ответчику и в суд, пытаясь защитить свои права, потребитель считает, что имеет право на компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

ФИО1 в судебное заседание суда первой инстанции не явился. О времени и месте проведения судебного заседания был извещен надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей ФИО2, действующая на основании устава, протокола общего собрания УР общественной организации по защите прав потребителей, исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно представила расчет неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, размер которой составил <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> дней). Относительно возражений стороны ответчика пояснила, что заключенное между сторонами соглашение о порядке урегулирования претензий не может освобождать ответчика от ответственности за передачу жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в связи с чем указанные возражения должны быть судом отвергнуты, а требования истца - удовлетворены.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Ресурс» и ФИО1 было заключено соглашение о порядке урегулирования претензий, по условиям которого истец согласился на выплату ему в счет урегулирования всех возможных претензий по договору долевого участия в строительстве денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. Указанная сумма была выплачена истцу, после чего согласно условиям соглашения он более не вправе предъявлять какие-либо претензии к застройщику по данному договору долевого участия в строительстве. Тот факт, что истец не обращался на тот момент с другими претензиями, не лишало их права урегулировать этим соглашением все его возможные претензии, в том числе относительно разницы площадей. На момент когда соглашение заключалось, истец уже знал, что фактическая площадь его квартиры меньше проектной. В случае удовлетворения исковых требований просила снизить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГПК РФ, поскольку их размер необоснованно завышен и не соответствует последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 167 ч. 5 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Судом было постановленное указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить полностью и принять новое решение. В качестве доводов указывает, что при заключении соглашения о порядке урегулирования претензий истец знал о расхождении проектной и фактической общей площади объекта долевого строительства, с ним были обсуждены иные потенциальные претензии. Указанное соглашение было подписано истцом в добровольном порядке. У суда не было оснований взыскивать с ответчика какие-либо дополнительные суммы, поскольку по указанному соглашению истцу были оплачены все возможные претензии с его стороны. Недобросовестность своего поведения ответчик не признает, поскольку не принуждал истца к заключению указанного соглашения.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При рассмотрении дела судом первой инстанции было устанволено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Участник долевого строительства) и ЗАО «Ресурс» (текущее наименование - АО «Ресурс») (Застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства в собственность квартиру как Объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого участия по договору определена <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, (с учетом балконов/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента), расположенная на 9 этаже вышеуказанного дома.

Согласно п. 1 договора «общая площадь квартиры» есть сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов — 0,3.

Согласно пункту 2.4 договора площади и номер объекта долевого строительства являются проектными и подлежат уточнению после проведения инвентаризации органами технической инвентаризации и учета недвижимого имущества.

Согласно п. 3.2 договора цена договора подлежит изменению в случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства по обмерам БТИ по окончании строительства (при этом фактическая площадь объекта долевого строительства рассчитывается сторонами с учетом площадей не отапливаемых площадей (лоджий, балконов) в соответствии с разделом 1 договора) будет больше или меньше общей проектной площади, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 3%. При этом расчет разницы производится следующим образом: разница между фактической площадью и проектной площадью помножается на установленную стоимость 1 квадратного метра - <данные изъяты> руб.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей (пункт 3.1 договора). Указанная денежная сумма определяется сторонами как окончательная, но может быть пересчитана исходя из фактической общей площади квартиры с учетом условий п.п. 2.4., 3.2. Договора.Оплата стоимости объекта долевого участия произведена истцом в полном объеме, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному акту ЗАО «Ресурс» (застройщик) передал в собственность ФИО1 (участнику долевого строительства) двухкомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, (с учетом балкона/лоджий и соответствующего понижающего коэффициента) <данные изъяты> кв.м., расположенную на 9 этаже Многоквартирного <данные изъяты> этажного жилого <адрес>, жилого комплекса на <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Ресурс» заключено соглашение о порядке урегулирования претензий, по условиям которого АО «Ресурс» обязалось в течение 10 рабочих дней со дня подписания данного соглашения выплатить ФИО1 денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Указанная сумма является согласованной в досудебном порядке суммой неустоек, убытков, выплат, в том числе морального вреда, выплат за счет ранее оплаченной цены по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных для участников долевого строительства Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей». С момента уплаты АО «Ресурс» указанной денежной суммы, стороны претензий по договору № от ДД.ММ.ГГГГ к друг другу не имеют, в том числе по выплате морального вреда, неустоек и убытков, а так же по выплатам за счет ранее оплаченной цены договора. Последствия утверждения настоящего соглашения сторонам известны и понятны.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направил АО «Ресурс» претензию о выплате денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. в счет уменьшения цены договора в связи с разницей между фактической и проектной площадями переданной ему квартиры, что подтверждается почтовой квитанцией, отчетом об отслеживании отправления.

Указанная претензия поступила в адрес АО «Ресурс» ДД.ММ.ГГГГ и оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами не оспариваются.

Суд первой инстанции, исследовав условия договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу об удовлетворении требований истца о признании отдельных положений п.3.2 договора недействительными и соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве. Судом установлено, что положения пункта 3.2 указанного договора в части освобождения ответчика от обязанности возвратить истцу в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади, излишне уплаченную сумму, если разница составляет менее 3%, фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, являются противоречащим закону и ничтожными.

Данная правовая позиция подтверждается следующими положениями нормативных актов.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами, содержащимися в указанном Кодексе.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Как установлено в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Рассматриваемые отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Статьей 4 указанного Федерального закона (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора от ДД.ММ.ГГГГ.) определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъясняется, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами (п.2).

Согласно ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Аналогичные требования установлены в ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что все споры и разногласия между сторонами были урегулированы соглашением о порядке урегулирования претензий от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истцу было перечислено <данные изъяты> рублей, что данное соглашение разъясняет все права истца и последствия такого соглашения, судебная коллегия признает несостоятельными. Поскольку, проанализировав текст соглашения, с учетом указанных выше правовых оснований суд первой инстанции правомерно признал данное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и не подлежащим применению в связи с тем, что указанное соглашение направлено по договору от ДД.ММ.ГГГГ. от всякой ответственности по договору долевого строительства, в том числе и за недостатки объекта долевого строительства.

Кроме того, соглашение, как установлено судом 1 инстанции и не оспаривается ответчиком, было заключено при рассмотрении претензии участника долевого строительства о выплате ему установленной законом неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия в строительстве.

Взысканные судом суммы при удовлетворении иска об уменьшении цены договора в виде разницы в площади объекта долевого строительства, неустойки за нарушение удовлетворения указанного требования потребителя, компенсации морального вреда и штрафа не являются двойным взысканием.

При этом суд 1 инстанции обоснованно сослался на п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно содержащемуся в нем разъяснению ничтожными являются сделки, заключенные с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п.п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которых был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей».

В соответствии с частью 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 18 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика АО «Ресурс» – без удовлетворения.

Председательствующий – п/п - А.В.Солоняк

Судьи – п/п - Л.Н.Коробейникова, М.Р.Константинова

Копия верна: судья Л.Н.Коробейникова