Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 1 июня 2021 года гражданское дело по иску мэрии <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО Плюс» об оспаривании решений внеочередного общего собрания собственников помещений дома, по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО Плюс» - ФИО7 на решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Братчиковой Л.Г., выслушав представителя ответчика ООО УК «Эко Плюс» ФИО8, истца ФИО6, представителя истцов ФИО9, судебная коллегия

установила:

Мэрия <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с вышеуказанным иском (первоначально иски поступили в Арбитражный суд <адрес>).

В своем иске мэрия <адрес> просит признать недействительным решение по п.3 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> о предоставлении части земельного участка площадью 300 кв.м, входящего в состав общего имущества, в аренду ИП ФИО10 для размещения временного нестационарного объекта по торговле ТНП, утверждении размера арендной платы 108000 руб. в год (в т.ч. 10 % вознаграждение УК) и об утверждении в качестве уполномоченного представителя от имени собственников по заключению договора аренды части земельного участка и получению сумм арендной платы ООО «УК ЭКО Плюс», указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось оспариваемое собрание (внеочередное). В указанном МКД городу Новосибирску принадлежит на праве собственности 220,5 кв.м. жилых и 197,2 кв.м нежилых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией в лице администрации округа получен бюллетень для голосования. Истец голосовал «против» по вопросам с 3 по 7.

При голосовании допущено существенное нарушение правил составления протокола. Протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям к оформлению, утвержденных приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№/<адрес> п.2.2.5.3, 2.2.5.4 Правил благоустройства территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ размещение нестационарных объектов не должно мешать пешеходному движению, нарушать противопожарные требования, условия инсоляции территории и помещений, рядом с которыми расположены, ухудшать визуальное восприятие среды <адрес>, благоустройство территории и застройки. Не допускается размещение таких объектов в охранной зоне инженерных сетей и коммуникаций без согласования с правообладателями.

Решением не была определена схема земельного участка, передаваемого в аренду, порядок распоряжения денежными средствами от сдачи имущества.

В ходе рассмотрения спора (в Арбитражном суде <адрес>) к участию в рассмотрении спора в качестве соистцов привлечены по их заявлениям собственники МКД ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

В своем иске они присоединились к требованиям мэрии <адрес>, а так же просили взыскать госпошлину 1800 руб., указав в обоснование требований, что нарушен порядок проведения собрания, инициатор собрания не сообщил собственникам помещений №, 69, 102, 162, 170, 237 в установленной законом форме (заказными письмами, вручением) информацию о проведении собрания, отсутствовал кворум, из протокола неясно сколько собственников принимало участие. Нарушено право собственников на получение информации.

В уточненном заявлении истец ФИО6 указывает, что им было получено сообщение о собрании, в котором не сообщалось об очной части собрания.

После ДД.ММ.ГГГГ в лифте подъезда размещена копия протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Из протокола следует, что очная часть собрания проведена ДД.ММ.ГГГГ, однако из реестра собственников, принявших участие в собрании следует иная дата - ДД.ММ.ГГГГ.

Один из вопросов повестки дня сформулирован как «предоставление в аренду ИП ФИО10 части земельного участка..», однако, она зарегистрирована в качестве ИП позднее - ДД.ММ.ГГГГ.

На ДД.ММ.ГГГГ ответчик не вправе был выступать в качестве инициатора собрания. Сообщение о проведении собрания не содержало сведений о дате окончания приема решений.

Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования мэрии <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворены, решения по вопросам №,4,5,6, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного лома № по <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования признаны недействительными. С ООО УК «ЭКО Плюс» в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6 взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

Дополнительным решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ФИО5 о взыскании с ООО УК «ЭКО Плюс» судебных расходов отказано.

С решением суда не согласилась представитель ответчика ООО УК «ЭКО Плюс» – ФИО7, в апелляционной жалобе ставит вопрос, об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что в обжалуемом решении, (абзац 4 лист 6) суд посчитал установленным факт недействительности решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, хотя на момент вынесения обжалуемого решения результаты данного собрания никем не были оспорены. Данное несоответствие вывода суда обстоятельствам дела, явилось для суда основанием для удовлетворения заявленных требований.

Вывод суда об отсутствии кворума по вопросам №,4,5,6 сделан на основании расчета истца ФИО6 в противовес, имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку судом незаконно исключены из подсчета голоса квартир, указанных на странице 9, абз. 2,5,8 решения.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1, ФИО6, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), регулирующими спорные правоотношения сторон.

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу части 5 статьи 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).

В соответствии с частью 3 статьи 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений в МКД по <адрес>.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в указанном доме его инициатором являлось ООО УК «ЭКО Плюс», (том 1 л.д.12).

На указанном собрании поставлена на голосование следующая повестка дня: 1. избрание председателя собрания, секретаря; 2. избрание счетной комиссии; 3. вопрос предоставления в аренду ИП ФИО10 части земельного участка общего пользования МКД, площадью 300 кв.м для размещения временного нестационарного объекта по торговле ТНП и утверждение размера арендной платы 108 000 руб. в год (в т.ч. 10 % вознаграждение УК), сроком на 25 лет; 4. утверждение в качестве уполномоченного представителя от имени собственников по заключению договора аренды и получению арендной платы - ООО УК «ЭКО Плюс»; 5. использование денежных средств от аренды части земельного участка на ремонт общего имущества по статье «Текущий ремонт»; 6. разрешение подключения ресурсов электроэнергии, холодной и горячей воды для временного объекта с установкой дополнительных приборов учета за счет арендатора с подключением: электроэнергии от щитовой, горячей и холодной воды от магистрали в подвальной помещении дома; 7. установка на придомовой территории шлагбаума, регулирующего въезд и выезд за счет личных средств арендатора ИП ФИО10 после подписания договора аренды части земельного участка; 8. утверждение порядка въезда, выезда и парковки автомобилей на придомовой территории; 9. выбор в качестве уполномоченного лица на представление интересов собственников МКД по вопросам установки шлагбаума собственника <адрес>; 10. определение места хранения Протокола и решений - в ГЖИ с копией у инициатора собрания - ООО УК «ЭКО Плюс» (<адрес>, оф.1).

Собрание решило: 1. избрать председателем собрания ФИО11, секретарем - Лехнову Ю.В.; 2. избрать счетную комиссию в составе 2 человек: ФИО12, ФИО13; 3. предоставить в аренду ИП ФИО10 часть земельного участка общего пользования МКД, площадью 300 кв.м для размещения временного нестационарного объекта по торговле ТНП и утверждение размера арендной платы 108 000 руб. в год (в т.ч. 10 % вознаграждение УК), сроком на 25 лет; 4. утвердить в качестве уполномоченного представителя от имени собственников по заключению договора аренды и получению арендной платы - ООО УК «ЭКО Плюс» (голоса «за» учтены в количестве 74,04 % или 11 276,3 кв.м); 5. использовать денежные средства от аренды части земельного участка на ремонт общего имущества по статье «Текущий ремонт» (голоса «за» учтены в количестве 74,04 % или 11 276,3 кв.м); 6. разрешить подключения ресурсов электроэнергии, холодной и горячей воды для временного объекта с установкой дополнительных приборов учета за счет арендатора с подключением: электроэнергии от щитовой, горячей и холодной воды от магистрали в подвальной помещении дома; 7. установить на придомовой территории шлагбаум, регулирующий въезд и выезд за счет личных средств арендатора ИП ФИО10 после подписания договора аренды части земельного участка; 8. утвердить порядок въезда, выезда и парковки автомобилей на придомовой территории согласно приложению 1; 9. выбрать в качестве уполномоченного лица на представление интересов собственников МКД по вопросам установки шлагбаума собственника <адрес>; 10. определить место хранения Протокола и решений - в ГЖИ с копией у инициатора собрания - ООО УК «ЭКО Плюс» (<адрес>, оф.1). По вопросам 3, 4, 5, 6 учтены голоса «за» в количестве 74,04 % или 11 276,3 кв.м.

Истец - мэрия <адрес>, присоединившиеся к иску истцы ФИО1, ФИО14, ФИО3, ФИО4, ФИО5 оспаривают п. 3 решения собрания, истец ФИО6 - п.3-6.

Из протокола собрания следует, что число голосов собственников помещений в доме – 15 230,5 м кв. приняли участие - 12136,19 кв.м. (79,68 %) от общего числа голосов; голосование проводилось в очно-заочной форме: очная часть ДД.ММ.ГГГГ в 19-00 во дворе дома по <адрес> (суд учел, что в части указания на 2018 год является явной опиской) при присутствии 9 человек, следовательно в отсутствие кворума. Заочная часть проведена: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 20-00 по тому же адресу. Решения приняты на заочной части собрания.

Ответчик являлся управляющей компанией МКД на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.78).

На основании оспариваемого решения общего собрания МКД между ответчиком - ООО УК «ЭКО Плюс» и третьим лицом - ИП ФИО15ДД.ММ.ГГГГ подписан договор аренды части земельного участка (том 1 л.д.225), согласована схема расположения сервитута земельного участка (том 1 л.д.229). Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.230).

С учетом положений ст.46 ЖК РФ судом сделан вывод о том, что решения по вопросам №, 4, 5 и 6 подлежали принятию квалифицированным большинством от общего числа голосов собственников МКД (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

В оспариваемом по настоящему делу протоколе отражено, что общее число голосов многоквартирного дома составляет 15 230,5 кв.м; в голосовании приняли участие собственники, обладающие 12 136,19 кв.м., т.е. 79,68 % от общего числа голосов.

Истец ФИО6 представил расчет лиц, голосовавших «за» оспариваемые вопросы (том 4), а ответчик - контр. расчет (том 4), которые проанализированы судом.

Как указывает истец, голоса собственников ряда квартир учтены при голосовании непропорционально размеру их доли, учтены голоса не собственников, лиц не уполномоченных голосовать.

В оспариваемом протоколе число голосов собственников в доме указано – 15230,5 кв.м. В иных протоколах от иных дат, указаны иные площади.

Истец ФИО6 считает, что площадь помещений должна быть учтена, как 15236,9 кв.м, (со ссылкой на данные Росреестра (выписка в табличной форме представлена истцом в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ - том 4).

На общедоступном сайте управляющей компании площадь <адрес> 887 кв.м. Там же имеется справка АО «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой, общая площадь квартир жилых помещений -14 846,5 кв.м., встроенно-пристроенных - 201,6 кв.м, (всего 15 048,1 кв.м.).

Суд первой инстанции согласился с доводами стороны истцов о том, что следует учитывать, имеющиеся сведения Росреестра о площади помещений 15 236,9 кв.м, иного в силу ст. 56 ГПК РФ ответчик не предоставил.

Судебная коллегия соглашается с данной оценка районного суда, полагая, что на дату рассмотрения спора судом, действительных данных, подтверждающих иную площадь помещений многоквартирного дома, не имеется. В связи с изложенным районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что решение общего собрания по оспариваемым вопросам может быть принято при наличии не менее 10 157,93 кв. м/голосов.

По утверждению ответчика в голосовании приняли участие собственники 12 136,19 кв.м., то есть 79,68 % от общего числа голосов, при этом, «за» по вопросам 3,4,5,6 согласно протоколу голосовало 74,04 %.

На основании анализа и оценки представленных сторонами доказательств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при подсчете и анализе бюллетеней подлежали учету лишь 9564,38 кв.м./голосов из 15 236,9 кв.м., что составляет 62,77% из необходимых 66,67% голосов.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными нормами права, установив на основании объяснений лиц, участвующих в деле и представленных доказательств, что часть бюллетеней оформлена с нарушением требований законодательства, подписана не собственниками помещений, либо голосование осуществлено не собственниками помещений без предоставления документов, подтверждающих полномочия на голосование другим лицом, проверив расчет стороны истца, пришел к выводу об отсутствии квалифицированного большинства для принятия решений по вопросам №,4,5,6 на общем собрании, что является основанием для признаний принятых решений собственниками помещений недействительными.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, основанными на требованиях закона, регулирующего спорные правоотношения, и подтвержденными материалами дела, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Как следует из материалов дела, проверяя подсчет голосов, суд пришел к обоснованному выводу об исключении из подсчета голосов в количестве 785,25 кв.м., в связи с тем, что явившиеся в судебное заседание собственники квартир 12, 17, 52, 56, 136, 151, 166, 180, 181, 257, 260, 21, 112, 141, 269, 132, 264, 162 отрицали факт подписания бюллетеней, а ответчиком данный факт не опровергнут.

Исключая из подсчета голосов 87,7 кв.м., суд первой инстанции исходил из того, что собственники квартир № и № на дату голосования не имели права и дееспособности.

Поскольку ответчиком не было представлено доказательств наличия полномочий у ФИО16 голосовать за находящееся в муниципальной собственности имущество, судом исключена из подсчета голосов площадь 201,6 кв.м., что соответствует положениям ст.48 ЖК РФ.

Вывод о необоснованности учета 220,5 кв.м., принадлежащих мэрии <адрес>, обусловлен тем, что представитель мэрии в бюллетенях проголосовал против принятия решения по вопросам 3-6, а не за указанные решения, как указано в реестре голосования.

Необходимость исключения из подсчета голосов площади 422,1 кв.м., принадлежащих муниципальному образованию, обусловлена тем, что один собственник не может голосовать за одно помещение (нежилое) и за другие (жилые) в одном случае «за», в другом «против».

Исключая из подсчета голосов 15,37 кв.м., суд исходил из того, что ФИО17 является собственником лишь ? доли в праве собственности на <адрес>.

Кроме того, ответчиком не оспаривалась необходимость исключения из подсчета голосов 401,5 кв.м.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о незаконности исключения из подсчета голосов квартир, указанных в абзацах 2,5,8 на странице 9 решения, отклоняется судебной коллегией как голословный, не подтвержденный какими-либо доказательствами.

В решении суда не содержится вывода о недействительности решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в этой части не могут быть приняты во внимание.

При таких обстоятельствах решение суда является правильным, соответствует требованиям закона и установленным обстоятельствам дела. Нарушений норм материального или процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено, а доводы направлены переоценку доказательств, исследованных судом, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения суда, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО Плюс» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: