Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 11 сентября 2019 года гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1

на решение Ингодинского районного суда г. Читы от <Дата>, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный между ПАО «Сбербанк» и ФИО1<Дата>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» 2 232 526,55 руб., расходы по оплате госпошлины 25 362,63 руб., затраты за проведение оценки 847,46 руб., а всего 2 258 736,64 руб. (два миллиона двести пятьдесят восемь тысяч семьсот тридцать шесть руб. 64 коп.)

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Реализовать указанное имущество путем проведения публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в размере 1 552 000 руб.

Сумму, вырученную от реализации заложенного имущества, передать ПАО «Сбербанк России».

Заслушав доклад судьи Казакевич Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России», наделенный соответствующими полномочиями на основании доверенности, обратился в суд с иском, указывая на то, что ответчик ФИО1 на основании кредитного договора № от <Дата> получила кредит в сумме 2 650 000 руб. сроком до <Дата> с уплатой 15,25% годовых. Погашение задолженности должно было производиться ежемесячными аннуитентными платежами в соответствии с графиком платежей, одновременно производится уплата процентов. <Дата> было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору, подписан график платежей №, также была произведена реструктуризация задолженности на условиях выплаты задолженности по новому графику. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущества: квартира, назначение: жилое, общая площадь 52,3 кв.м., этаж 5, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, залогодатель – ФИО1 Право собственности ФИО1 подтверждено документально. Обязательство по договору заемщик исполнял ненадлежащим образом, в связи, с чем по состоянию на <Дата> образовалась задолженность по кредитному договору в сумме 2 232 526,55 руб., в том числе: 1 828 517,56 – сумма основного долга, 389 162,56 руб. – просроченные проценты, 1 008,66 руб. – неустойка за просроченный основной долг, 13 837,77 руб. – неустойка за просроченные проценты. С учетом уточнений представитель истца просил суд расторгнуть кредитный договор, взыскать задолженность по кредитному договору на общую сумму 2 232 526,55 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 362,63 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 847,46 руб., обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов - на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установить первоначальную продажную стоимость в размере 1 552 000 руб. (т.1 л.д. 4-7, 183).

Определением Ингодинского районного суда г. Читы от <Дата> к участию в деле в качестве третьего лица привлечено УПФР в г. Чите Забайкальского края (межрайонное) (т.1 л.д. 160).

Судом постановлено приведенное выше решение (т.1 л.д. 203-208).

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 выражает несогласие с решением суда первой инстанции, просит его отменить. Считает, что её вины в образовании задолженности не имеется, она обращалась в банк для проведения реструктуризации задолженности в связи с тем, что с <Дата> по <Дата> находилась в декретном отпуске по уходу за ребенком до 1,5 лет и <Дата> в удовлетворении данного заявления ей было отказано. Данный отказ повлиял на образование задолженности. Истец знал о тяжелом положении ответчика и намеренно начислял проценты по кредиту. За период декретного отпуска она перечислила средства материнского капитала в сумме 453 000 руб. Также в связи с ее обращением в АИЖК для включения в программу помощи отдельным категориям заемщикам по ипотечным кредитам, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, ПАО Сбербанк России освободил ее от уплаты части основного долга по кредитному договору № (для ответчика АИЖК была выделена сумма 783 650,54 руб.). Выражает несогласие с решением суда в части реализации имущества с публичных торгов, при определении начальной продажной стоимости суд первой инстанции учитывал только результаты оценки стоимости жилого помещения, представленного стороной истца, и не принял во внимание ее доводы о проведении независимой оценки рыночной стоимости имущества. Согласно отчету, представленному АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебной экспертизы» рыночная стоимость жилого помещения составляет 2 472 000 руб., вместо заявленных банком 1 940 000 руб. Также банк отрицательно ответил на заявление ответчика засчитать в качестве ипотечных каникул время нахождения в декретном отпуске. На основании изложенного ответчик просит отменить решение суда первой инстанции (т.1 л.д. 212-214).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО2 выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает свои требования обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела. Представленный стороной истца отчет об оценке имущества не был оспорен ответчиком в суде первой инстанции, свой отчет об оценке жилого помещения ФИО1 могла представить в суд первой инстанции, но не воспользовалась своим правом (т.2 л.д. 18).

Третье лицо в зал судебных заседаний своего представителя не направило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщило.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса (далее по тексту – ГПК) Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав объяснения представителя истца ФИО2, ответчика ФИО1, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

На основании ст. 819 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК Российской Федерации) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа (п. 1 ст. 810 ГК Российской Федерации).

Согласно ст. 809 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

В силу п. 2 ст. 811 ГК Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ч.1 ст. 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ч. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как установлено судом первой инстанции, <Дата> между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1 (заемщик), был заключен кредитный договор № на следующих условиях: сумма кредита – 2 650 000 руб., срок кредитования - 240 месяцев под 15,25 % годовых для приобретения в собственность ответчика квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 52,3 кв. м, стоимостью 3 120 000 руб.

Дополнительным соглашением № от <Дата> к кредитному договору от <Дата> подписан график платежей №, была осуществлена реструктуризация долга на условиях выплаты по новому графику платежей.

Разрешая спор, суд установил, что банком обязательства по предоставлению кредита ФИО1 исполнены, а последней обязательства, предусмотренные условиями кредитного договора, надлежащим образом не выполняются, что привело к возникновению задолженности по кредитному договору № от <Дата> в размере 2 323 526,55 руб., включающую в себя: просроченный основной долг в размере 1 828 517,56 руб., сумму начисленных, но не уплаченных процентов – 389 162,56 руб., неустойку за просроченный основной долг – 1 008,66 руб., неустойку за просроченные проценты – 13 837,77 руб., и пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований банка о взыскании указанной задолженности с ФИО1

Доводы апеллянта о том, при обращении взыскания на квартиру будут нарушены права ее детей, поскольку по кредитному договору ею были внесены средства материнского капитала в сумме 453 000 руб., о том, что согласно дополнительному соглашению № от <Дата> она освобождена банком от уплаты части основного долга в сумме 783 650,54 руб., отклоняются судебной коллегией, как необоснованные. Поскольку внесение средств материнского капитала в счет погашения задолженности не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований банка и отмены решения суда. Внесенные денежные средства в сумме 453 000 руб. и 783 650,54 руб. отражены в расчете, представленном банком. В суде первой инстанции указанный расчет ответчиком не оспорен. Реструктуризация долга на условиях выплаты по новому графику платежей произведена.

Исполнение обязательств ФИО1 по кредитному договору № от <Дата> обеспечивается залогом (ипотекой) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, в соответствии с п. 19 кредитного договора № от <Дата> удостоверено закладной от <Дата> на объект недвижимости: квартира общей площадью 53,6 кв.м., адрес объекта: <адрес>, зарегистрировано в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю <Дата>.

Установив, что ФИО1 существенно нарушены условия кредитного договора, ненадлежащим исполнением обязательств по возврату суммы кредита и процентов, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения с нею кредитного договора, взыскании с нее задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Устанавливая начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества, подлежащего продаже на публичных торгах в размере равном 80% рыночной стоимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, определенной в отчете оо определении рыночной стоимости объекта недвижимости № от <Дата>, выполненном оценщиком ООО «Бюро по оценке имущества», суд исходил из того, что иных сведений о стоимости заложенного имущества в суд не представлено.

Вместе с тем судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы в части определения судом начальной продажной цены заложенной квартиры.

Как следует из ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры), исходя из ее стоимости установленной в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры № от <Дата>, не учел положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязывающие суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому.

Как усматривается из материалов дела, ответчик ФИО1 была не согласна с установленной первоначальной стоимостью квартиры, указывала, что кадастровая стоимость квартиры составляет 2 310 152,19 руб., заявляла ходатайство об отложении слушания по делу для представления отчета об оценке стоимости квартиры, в удовлетворении которого ей было судом отказано.

К апелляционной жалобе ответчиком был приложен отчет об оценке рыночной стоимости <адрес> от <Дата>, согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2 472 000 руб.

Судебной коллегией был принят указанный документ в качестве нового доказательства, поскольку ответчик обосновал в ходе апелляционного рассмотрения, что названный отчет не мог быть ею представлен в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от нее. При этом судебной коллегией учтено, что в судебном заседании <Дата> истец уточнил исковые требования, впервые указав в требованиях об установлении первоначальной продажной цены залогового имущества ее размер - 1 552 000 рублей. В судебном заседании <Дата> ответчик ФИО1 указывала на то, что она не согласна с продажной стоимостью квартиры в размере 1 552 000 рублей, поскольку квартира приобреталась ею по цене в два раза дороже, и ею были проведены значительные улучшения в квартире. Также ответчиком было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания по причине того, что ею организованы мероприятия по проведению оценки квартиры.

Судебная коллегия полагает возможным принять рыночную стоимость залогового имущества, определенную в отчете № от <Дата> АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» (г. Чита) в размере 2 472 000 рублей. Представленный отчет является мотивированным, содержит в себе описание объекта исследования, порядок проведения оценки, расчеты стоимости имущества. При оценке имущества был проведен его осмотр и фотографирование. Данный отчет составлен в соответствии с требованиями закона, оценив его в порядке ст. 67 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия принимает в качестве доказательства.

В свою очередь представленный истцом отчет № от <Дата> ООО «Бюро по оценке имущества» (г. Саратов), составлен без визуального осмотра объекта оценки, более чем за 5 месяцев до даты принятия решения судом первой инстанции.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 977 600 руб. (80 процентов от рыночной стоимости имущества), определив способ реализации - путем продажи с публичных торгов. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Иных доводов, влияющих на законность решения и требующих дополнительной проверки, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ингодинского районного суда г. Читы от <Дата> изменить в части.

Абзац 4 и 5 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 977 600 руб.

В остальной части решение Ингодинского районного суда г. Читы от <Дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: