Гражданский кодекс часть 1

на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 13 января 2020 года, которым с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано по договору купли-продажи недвижимости от 22.09.2015 денежная сумма 400 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7200 рублей, всего 407 200 рублей.

В остальной части исковых требований о взыскании неустойки без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Чикаловой Е.Н.,

Выслушав пояснения представителя ФИО1 ФИО4, представителя ФИО2 ФИО5, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований, что 22 сентября 2015 года между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости жилого дома, общей площадью 1257,9 кв.м. и земельного участка, площадью 899 кв.м, по адресу: <адрес>, общей стоимостью 7 500 000 рублей. Указанным договором предусмотрено, что расчет должен быть произведен следующим образом:

4500000 рублей покупатель передает после регистрации договора купли-продажи, что ответчиком было выполнено и подтверждается распиской от 25.09.2015, оставшуюся часть 3 000 000 рублей ответчик обязался выплатить до 22.02.2016.

Однако ответчиком нарушены сроки оплаты жилого дома и земельного участка. К указанному сроку ответчик оставшуюся сумму истцу не вернул. В 2019 истцом в адрес ответчика было направлено предложение о выплате оставшейся суммы по договору 3000000 рублей. 06.08.2019 ответчик произвел оплату долга по договору в размере 100 000 руб. 22.08.2019 ответчик передал истцу деньги в сумме 2 500 000 руб.

До настоящего времени ответчик не произвел оплату по договору в полном объеме, долг составляет 400 000 рублей. Указанную сумму истец просила взыскать с ответчика.

Кроме того, договором купли-продажи предусмотрено, что за нарушение срока оплаты, ответчик обязан уплатить 0,5% от оставшейся суммы 3000000 рублей. За период с 23.02.2016 по 05.08.2019 сумма процентов составляет 18 900 000 рублей. Истцом самостоятельно снижен размер неустойки до 3000000 рублей. Указанную сумму истец также просила взыскать с ответчика и возместить расходы по оплате госпошлины в размере 25 200 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на исковых требованиях настаивала, привела доводы, аналогичные исковому заявлению, суду пояснила, что ответчик отказался произвести окончательный расчет после даты указанной в договоре от 22 сентября 2015, по мотивам, которые указывает ответчик, не являются законными. Зная о возбужденном уголовном деле, вступил в права собственника, владел недвижимостью, за период возбуждения уголовного дела произвел капитальный ремонт, организовал гостиницу для жителей КНР, получал стабильную прибыль. После того, как истец потребовала в 2019 году произвести окончательный расчет по договору купли-продажи, направила ответчику требование о расторжении договора, ответчик произвел расчет в размере 100 000 рублей и 2 500 000 рублей. Возражения ответчика относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении. Просит суд учесть длительность не исполнения взятых ФИО2 на себя обязательств и удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик и его представитель просили отказать в удовлетворении иска в части взыскания неустойки по п.3 договора купли-продажи недвижимости, поскольку истцом не были соблюдены условия п. 7 договора в части не нахождения имущества в споре и под запрещением (арестом) для проведения окончательного расчета в 3000000 рублей до 22.02.2016, руководствуясь ч. 2 ст. 328 ГК РФ договорились о том, что окончательный расчет будет произведен ответчиком после прекращения уголовного дела и снятия арестов с имущества, т.е. полного выполнения истцом взятых на себя обязательств по договору. Кроме того, действуя добросовестно, ответчик неоднократно предлагал истцу непосредственно в судебных заседаниях 19.12.2019, 09.01.2020 выплатить денежные средства в целях окончательного расчета по договору в сумме 400 000 рублей, однако истец отказывается от принятия денежных средств. Полагает, что данные действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом, направленные на увеличение обогащения за счет ответчика.

При получении денежных средств в сумме 100000 и 2500000 рублей, истец не имела никаких претензий, о чем указано в расписках о получении названных сумм. Просили также применить ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку, так как у ответчика имеются на иждивении трое несовершеннолетних детей, супруга не работает. По представленному расчету неустойки возражали, полагая возможным ее исчисление с 01.10.2019 по 19.12.2019.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась ФИО1, подана апелляционная жалоба, ставится вопрос об отмене судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в связи с нарушением срока выплаты денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости в связи с допущенными судом нарушениями норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы ФИО1, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа истцу в удовлетворении иска о взыскании неустойки.

Поскольку решение суда в части взысканной с ответчика в пользу истца денежной суммы 400000 рублей не обжалуется сторонами, судебная коллегия в этой части законность и обоснованность решения суда не проверяет.

По делу установлено, что 22 сентября 2015 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность: жилой дом, назначение жилое, площадь 1 257,9 кв.м., количество этажей:3 и земельный участок, площадью 899 кв.м., по адресу: <адрес>.

Стороны договорились, что стоимость отчуждаемого имущества составляет 7 500 000 рублей (п. 2 договора купли-продажи), из которых стоимость жилого дома 6 500 000 рублей, стоимость земельного участка

1 000000 рублей.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи, покупатель принял обязательство произвести оплату следующим образом: 4500000 рублей после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, оставшаяся сумма 3000000 рублей должна быть передана до 22.02.2016. Между сторонами достигнута договоренность, что продаваемое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента окончательного расчета.

ФИО2 исполнил принятые на себя обязательства по оплате имущества частично в сумме 4500000 рублей. Обязательство о выплате оставшейся суммы 3000000 рублей до 22.02.2016, ФИО2 не исполнил. Таким образом, ответчик нарушил срок оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 22.09.2015.

По условию договора, за нарушение срока оплаты, сторонами предусмотрена выплата неустойки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3 договора купли-продажи от 22 сентября 2015 года предусмотрено, что окончательный расчет должен быть произведен в срок до 22 февраля 2016 года в размере 3000000 рублей.

В случае если покупатель не передает вышеуказанную сумму в указанный срок, то покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 0,5 % от оставшейся суммы за каждый день просрочки.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что в установленный договором срок до 22 февраля 2016 года окончательный расчет не был произведен. Таким образом, у истца возникло право требовать с ответчика неустойку в виду ненадлежащего исполнения обязательств.

Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за период с 23 февраля 2016 года по 05 августа 2018 года, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что в рамках возбужденного уголовного дела в отношении ФИО1 по п... Уголовного кодекса РФ на объекты недвижимости, поименованные в договоре купли-продажи от 22 сентября 2015 года, были наложены аресты, что, в свою очередь, ограничивало право полного пользования и распоряжения ответчика приобретенным недвижимым имуществом. Также судом учтено, что расписки от 06 августа 2019 года и от 22 августа 2019 года, о получении денежных сумм в размере 100 000 рублей и 2 500 000 рублей соответственно, содержат соглашение об отсутствии у сторон претензий и требований по исполнению условий договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 22.09.2015,

По мнению суда первой инстанции, названные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами достигнуто соглашение по изменению условия оплаты по договору купли-продажи. Также стороной истца не представлено доказательств изменений достигнутого соглашения после 30.09.2019.

В апелляционной жалобе истец оспаривает вывод суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в установленном законом порядке стороны не изменяли условия оплаты, предусмотренные п.3. Расписки в получении денежных средств в сумме 100000 рублей и 2500000 рублей не могут свидетельствовать об изменении условий договора, заключенного между сторонами 22.09.2015 в части установленной неустойки и срока платежа 3000000 рублей.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы истца заслуживают внимания по следующим обстоятельствам.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395.

Истцом обязательства по договору купли-продажи исполнены, однако ответчик нарушил сроки оплаты договора.

В обоснование несвоевременной оплаты задолженности по договору в размере 3000000 рублей, ФИО2 ссылается на наложение арестов на жилой дом и земельный участок в связи с возбуждением уголовного дела в отношение ФИО1, поскольку из содержания п. 7 договора купли-продажи от 22 сентября 2015 года отчуждаемое имущество никому не заложено, не продано, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что ФИО2 направлял ФИО1 предложения об изменении условий договора купли-продажи в части порядка и сроков окончательного расчета в связи возбуждением уголовного дела и наложением арестов на объекты недвижимости. С требованием о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченной денежной суммы ответчик к истцу в связи с указанными им обстоятельствами ареста имущества, не обращался. На момент заключения договора купли-продажи и передачи объектов недвижимости в собственности ответчика, условия п.7 договора купли-продажи истцом были исполнены. Уголовное дело возбуждено 17.11.2015.

Истец и ее представитель оспаривали факт изменения сторонами условий пункта 3 договора. Опровергающие их доводы доказательства ответчиком не представлены.

Ответчик в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства в подтверждение указанных им обстоятельств изменения условий договора в части срока оплаты стоимости по договору купли-продажи.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, а также договором.

Судебная коллегия исходит из того, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 35 ГПК РФ). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик принятые на себя обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества в установленный в договоре срок не исполнил, при этом имущество по договору купли-продажи ему было передано, оно находилось в пользовании ответчика, договор купли-продажи недвижимости не расторгнут сторонами, то истец вправе требовать исполнения обязательства по договору в части полной оплаты стоимости приобретенного ответчиком имущества, а также взыскания неустойки за нарушение срока выплат денежной суммы по договору, установленной сторонами.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что имеются основания для применения положений ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки.

Согласно статье 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу положений статьи 333 ГК РФ, уменьшение неустойки является правом суда. В судебном заседании стороной ответчика заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Судебная коллегия считает, что заявленная ко взысканию истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, что является основанием для ее снижения.

Оценив представленные доказательства, учитывая заявленное ответчиком ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, наличие у ответчика на иждивении троих несовершеннолетних детей, приняв во внимание все имеющие для дела обстоятельства, в том числе и срок неисполнения обязательства, причины, препятствовавшие своевременному исполнению ответчиком своих обязательств, и размер основного долга на момент подачи иска, а также руководящие разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» о том, что неустойка не может быть снижена ниже предела, установленного п.1 ст. 395 ГК РФ, судебная коллегия полагает возможным снизить размер заявленной ко взысканию неустойки до 1000000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Уссурийского районного суда Приморского края от 13 января 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки. Принять в указанной части новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку по договору купли-продажи недвижимости от 22.09.2015 за период с 23 февраля 2016 по 05.08.2019 в размере 1000000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 13200 рублей.

Решение суда в части удовлетворения требования о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости от 22.09.2015 в размере 400000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины 7200 рублей оставить без изменения.

Председательствующий Судьи