Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 15 января 2020 г. апелляционную жалобу Киселевой Л. Н., Киселева И. А. – лица, не привлеченного к участию в деле, на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> по иску Руда Р. А. к Киселевой Л. Н. о расторжении договора купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Галановой С.Б., объяснения Киселевой Л.Н. и ее представителей–Гусак Р.А., Лысовой Ю.А., лица, не привлеченного к участию в деле –Киселева И.А. и его представителя Кондратьевой Э.Р., представителя Руды Р.А.– Кобзева Р.В., судебная коллегия

установила:

Руда Р.А. обратилась в суд с иском к Киселевой Л.Н., в котором просила:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>;

- прекратить право собственности Киселевой (Поповой) Л.Н. на следующие земельные участки: с КН <данные изъяты>, площадью 1 213 кв.м. и с КН <данные изъяты>, площадью 139 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д. <данные изъяты><данные изъяты>.

Заявленные требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор купли-продажи в отношении названных выше земельных участков: с КН <данные изъяты>, площадью 1 213 кв.м. и с КН <данные изъяты>, площадью 139 кв.м. Цена договора указана в п. 2.1 и составила 2 132 936 руб.

По утверждению истца, в день подписания договора купли-продажи участки были приняты покупателем, а расчет по данной сделке произведен не был.

Переход права собственности по вышеуказанной сделке зарегистрирован <данные изъяты>, однако до настоящего времени оплата по договору со стороны покупателя не произведена.

В судебном заседании представитель истца, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, указывая, что механизмом передачи денежных средств являлось использование банковской ячейки. Факт исполнения обязательства подтвержден письменным доказательством – актом приема-передачи земельного участка.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Суд решил: расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключенный <данные изъяты> между Днепровской (Руда) Р.А. и Поповой (Киселевой) Л.Н.; прекратить право собственности Киселевой (Поповой) Л.Н.на следующие земельные участки:

- земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 1 213 кв.м. (Местоположение установлено относительно ориентира. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 490 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д. <данные изъяты>, <данные изъяты>);

- земельный участок с КН 50:08:0050410:294, площадью 139 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д<данные изъяты>, <данные изъяты> (участок находится примерно в 467 м по направлению на запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка).

В апелляционной жалобе Киселева Л.Н. просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

С данным решением также не согласилось лицо, не привлеченное к участию в деле – Киселев И.А., просит о его отмене, указывая на то, что на спорном земельном участке им с супругой Киселевой Л.Н. возведен жилой дом, общей площадью 357 кв.м., право собственности на который зарегистрировано на имя Киселевой Л.Н., в указанном доме они проживают постоянно. Решение вопроса о собственности на земельные участки затрагивает права апеллянта, как сособственника дома.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Киселева Л.Н. и ее представители, Киселев И.А. и его представитель доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель Руда Р.А. против доводов апелляционной жалобы возражал.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене.

Из материалов дела усматривается, что между Днепровской (Руда) Р.А. и Поповой (Киселевой) Л.Н. <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи в отношении земельных участков: с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 213 кв.м. и с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 139 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, д. Красный Поселок, <данные изъяты>.

Общая цена договора составила 2 132 936 рублей 40 копеек, из которых: 1 772 759 рублей 10 копеек – цена земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> 360 177 рублей 30 копеек – цена земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с п.2.1 продавец получает от покупателя денежные средства в счет оплаты по договору полностью в течение пяти дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>.

В день подписания договора между сторонами также был подписан акт приема-передачи земельных участков, в п. 3 которого указано, что Попова Л.Н. приняла от Днепровской Р.А. спорные земельные участки в том виде, в котором они есть на день подписания акта приема-передачи, и оплатила стоимость переданного недвижимого имущества в полной сумме.

В пункте 4 акта указано, что настоящим актом каждая изсторона по договору подтверждает, что обязательства сторон, предусмотренные договором, выполнены полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договором купли-продажи земельных участков установлена продажа с отсрочкой платежа после государственной регистрации перехода права, которая (регистрация) состоялась <данные изъяты>, а также из того, что наличие договора аренды сейфовой ячейки и порядок оплаты по договору купли-продажи, с оплатой после регистрации права собственности,опровергают возможность оплаты цены договора в день его подписания – <данные изъяты>, в связи с чем, суд первой инстанции удовлетворил иск о расторжении договора купли-продажи, посчитав, что ответчиком не доказано исполнение обязательства по оплате.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Мотивом, по которому суд первой инстанции посчиталнедоказанным исполнение обязанности покупателя по оплате, является только то, что условия договора купли – продажи об оплате с отсрочкой не совпадают по времени с подписанием акта.

Вместе с тем, суд не учел, что между действиями по передаче денежных средств покупателем и моментом получения таких средств продавцом может существовать временной промежуток (разрыв), обусловленный способом исполнения обязательства. Сам способ исполнения обязательства в части оплаты, может быть еще усложнен механизмом гарантии интересов сторон.

Как указывает сторона ответчика, механизмом гарантии интересов сторон при оплате продажи земельных участков было использование банковской ячейки, по условиям договора аренды которой, стороны могли производить закладку ценностей в ячейку, находясь совместно в хранилище, а получить доступ по отдельности к ячейке могли только при наличии оговоренных в договоре аренды обстоятельствах. Например, доступ кячейки продавец (истец по делу) Руда Р.А. получала только при предъявлении договора купли-продажи земельных участков, с отметкой регистрирующего органа о регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки на ответчика.

В соответствии с договором совместной аренды индивидуальной сейфовой ячейки физическими лицами, заключенного <данные изъяты> между ПАО Банк Зенит – с одной стороны, и Поповой Л.Н. (арендатор 1), Днепровской Р.А. (арендатор 2) – с другой, подлинность которогосторонами не оспаривалась, арендодатель предоставил арендаторам в аренду охраняемую индивидуальную сейфовую ячейку <данные изъяты>, находящуюся в хранилище по адресу: <данные изъяты>, Олимпийский проспект, <данные изъяты>, сроком на 58 дней для хранения ценностей и документов.

При этом, Днепровская Р.А. (арендатор 2) имеет право доступа к ячейке со <данные изъяты> по <данные изъяты> при предъявлении паспорта и оригинала договора купли-продажи спорных земельных участков с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на них на имя нового собственника (Поповой Л.Н.) (пункт 2.1.1 договора аренды).

При не предъявлении документов, указанных в п. 2.1.1 договора аренды, Арендатор 1 (Попова Л.Н.) имеет доступ к ячейке с <данные изъяты> по <данные изъяты> включительно.

В течение всего срока аренды ячейки Арендатор 1 и Арендатор 2 имеют право совместного доступа к Ячейке (п. 2.1.3 договора).

В судебном заседании апелляционной инстанции от <данные изъяты> представитель Руда Р.А. подтвердил, что его доверитель осуществила самостоятельный доступ к ячейке с ценностями.

К утверждению представителя Руда Р.А. о том, что его доверитель, посетив Банк,забралаправоподтверждающие документы на проданные участки, а не деньги, судебная коллегия относится критически, в силу того, что Руда Р.А. на момент ее допуска Банком к ячейке уже не являлась собственником участков, должна была предъявить доказательства отсутствия у нее права на такое имущество сотрудникам банка, а, соответственно и не имела интереса к документации в отношении чужого имущества.

Справовой позициейистца о том, что размещение нескольких миллионов рублей в ячейке не является размещением в ней ценностей, поскольку в договоре аренды указано, что ячейка представляется не для хранения денежных средств, а для ценностей и документов, - апелляционная инстанция согласиться не может, уже в силу того, что по своему лексическому содержанию денежные средства являются разновидностью материальных ценностей. Следовательно, указание на более широкое понятие «ценность» в договоре аренды ячейки не исключало хранение в ней болей узкой категории – денежных средств.

Кроме того,содержание договора аренды ячейки согласуется с условиями договора купли-продажи о сроке оплаты, поскольку доступ к ценностямв ячейке у продавца (Руда Р.А.) появлялся только после регистрации перехода права собственности на спорные участки от продавца к покупателю.

Обстоятельства посещения Банка сторонами договора купли-продажи в день его подписания было предметом апелляционного исследования судебной коллегии. Ответчик Киселева Л.А. давала подробные пояснения по этим обстоятельствам, в том числе и пересчете денежных средств в Банке в помещении, расположенном перед хранилищем.

Представитель Руда Р.А. факт посещения сторонами Банка в день подписания договора, пересчета денежных средств ни в какой форме не отрицал. Единственное критическое замечание относилось к тому, что супруг ответчика не мог быть допущен в хранилище с ячейками, как не сторона договора аренды.

Также сторона истца не отрицала, что после подписания договора купли-продажи и акта к нему, именно муж истца был представителемответчика Киселевой Л.А. в Росреестре при регистрации перехода права собственности с предоставлением всех документов, т.е. акт, как доказательство оплаты всей суммы, находился фактически у стороны продавца (ее мужа), а не покупателя.

После регистрации перехода правана земельные участки, на день рассмотрения спора в суде у ответчика (покупателя) имеется в наличии акт, согласно содержанию которого, произведенополное взаимное исполнение обязательств сторон по договору купли-продажи, т.е. акт стал доступен покупателю после того, как продавец приобрел самостоятельный доступ к ячейке.

При этом, разрешая спор, суд первой инстанции не учел положения п. 2 ст. 408 ГК РФ, применимое в настоящем случае по аналогии (ст. 6 ГК РФ), о том, что если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства предварительно акт о взаимном исполнении обязательства, то последующее нахождение акта у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

В силу же п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из совокупности собранных доказательств, а именно того, что договор купли-продажи и договор аренды ячейки взаимосвязаны и дополняют друг друга, в том числе и согласуются по времени исполнения обязательства по оплате, а также то, что объяснения стороны ответчика о посещении Банка сторонами, пересчете и закладки денежных средств в ячейку, а также нахождении всего комплекта документов (договора купли- продажи и акта) фактически у стороны продавца после подписания документов, стороной истца не опровергалось, при этом нахождение в настоящее время акта, как доказательства исполнения обязательства у покупателя, в силу презумпции ст. 408 ГК РФ, применяемой по аналогии, предполагает исполненностьобязательства, судебная коллегия приходит к выводу и считает установленным, что оплата цены договора купли-продажи земельных участков Киселевой Л.Н. была произведена в полном объеме.

Такой вывод судебная коллегия делает на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, исходя из предмета доказывания и его пределов.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что покупателем было существенным образом нарушено договорное условие и наличествуют основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ для расторжения договора.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от <данные изъяты> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В данном случае стороны, подписав акт приема-передачи имущества с указанием о полном расчете по договору, раскрыли значимую для договорных отношений информацию – факт полной оплаты по договору.

Таким образом, ответчик дал истцу письменные заверения, что у него нет никаких денежных требований в отношении оплаты за земельные участки по договору купли-продажи от <данные изъяты>, у покупателя нет денежного долга перед продавцом.

В соответствии с актом приема-передачи, составленного в день подписания договора купли-продажи, стороны добровольно изменили порядок расчета по сделке, что не противоречит положениям ст. 450 ГК РФ. Доказательств обратного, по делу не представлено. Указанный акт приема-передачи земельных участков сторонами не оспорен, недействительным не признан.

В этой связи, апелляционная жалоба Киселевой Л.Н. подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции, как неоснованное на всестороннем исследовании обстоятельств дела подлежит отмене, а заявленный иск Руда Р.А. – оставлению без удовлетворения.

Относительно доводов апелляционной жалобы лица,не привлеченного к участию в деле – Киселева И.А., судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно ч. 3 ст. 320 ГПК РФ апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом.

В абзаце 4 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 13 «О применении судами норм ГПК РФ, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции» обращено внимание судов на то, что в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.

По смыслу приведенных норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ у лица, не привлеченного к участию в деле, и подавшего апелляционную жалобу на состоявшееся по делу решение суда первой инстанции, должен иметься материально-правовой интерес к предмету спора.

Проанализировав материалы дела, доводы апелляционной жалобы Киселева И.А., судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемым судебным актом вопрос о правах и обязанностях заявителя не разрешен -Киселев И.А. не является стороной договора купли-продажи спорных земельных участков, оспариваемая сделка купли-продажи была совершена Киселевой Л.Н. до вступления в брак,обязанности на него не возложены, соответственно, он не является лицом, наделенным правом апелляционного обжалования вышеуказанного решения.

С учетом изложенного судебная коллегия, на основании ч. 4 ст. 1, абз. 4 ст. 222 и п. 4 ст. 328 ГПК РФ, приходит к выводу об оставлении апелляционной жалобы Киселева И.А. без рассмотрения по существу.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Руда Р. А. к Киселевой Л. Н. о расторжении договора купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности – отказать.

Апелляционную жалобу Киселева И. А. оставить без рассмотрения.

Председательствующий

Судьи