Гражданский кодекс часть 1

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО2 и апелляционной жалобе представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО3 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 августа 2021 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи о понуждении к совершению определенных действий.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <№...>, общей площадью 573 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Истец неоднократно обращалась в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <№...> с «для растениеводства» на «индивидуальное жилищное строительство (код 2.1)», однако ей было отказано.

Истец находит отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края незаконным и нарушающим ее права и законные интересы, так как без смены вида разрешенного использования земельного участка она лишена возможности осуществить на данном земельном участке строительство объекта индивидуального жилищного строительства, при этом земельный участок с кадастровым номером <№...> расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров, для которой вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» является основным, а такой вид как «растениеводство» - не предусмотрен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО4 в суд с требованием о внесении изменений в ЕГРН в отношении земельного участка в части смены вида разрешенного использования земельного участка с «растениеводство» на «для индивидуального жилищного строительства», а также возложении обязанности на администрацию внести изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения о смене вида разрешенного использования участка.

Обжалуемым решением Хостинского районного суда г. Сочи от 26.08.2021г. исковые требования ФИО1 к администрации г. Сочи о понуждении к совершению определенных действий удовлетворены. Суд возложил обязанность на администрацию г. Сочи в лице департамента имущественных отношений внести изменения в договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 40 от 11.01.2001г. путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору о смене вида разрешенного использования земельного участка.

Также суд указал необходимым считать решение основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером <№...> в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для растениеводства» на «индивидуальное жилищное строительство (код 2.1)» по заявлению ФИО1 без истребования дополнительных документов.

С указанным решением не согласились представитель администрации г. Сочи по доверенности ФИО2, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 и подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить обжалуемое решение суда, как незаконное и необоснованное, в удовлетворении исковых требований отказать.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, доводы апелляционных жалоб несостоятельными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 возражала против доводов апелляционных жалоб, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражения на апелляционные жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Как подтверждается материалами дела, на основании договора 11.01.2001г. №40, заключенного между администрацией г. Сочи (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) сроком на 25 лет, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <№...>, площадью 573 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, р-н Хостинский, <Адрес...> В соответствии с п. 1.3 Договора, указанный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования (растениеводство). Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец неоднократно обращалась в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в установленном законом порядке путем подачи заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <№...>, с «для растениеводства» на «индивидуальное жилищное строительство (код 2.1)».

Однако департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в предоставлении муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства» отказано.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что выбранный истцом вид разрешенного использования земельного участка соответствует утвержденным ПЗЗ, в пределах которой он расположен, при этом основания, препятствующие изменению вида разрешенного использования, по мнению суда первой инстанции, отсутствуют.

С указанным выводом судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами,

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно "Обзору практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка", утвержденному Президиумом ВС РФ 14.11.2018г, изменить вид разрешенного использования невозможно в следующих случаях: по требованию арендатора - если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах; у арендатора самостоятельно - если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования; если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которые не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования.

Судебная коллегия обращает внимание, что из условий договора аренды № 40 от 11.01.2001г., заключенного между администрацией г. Сочи и ФИО1, следует, что последней предоставлен земельный участок с кадастровым номером <№...>, площадью 573 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> для растениеводства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.

Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018г. (далее - Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

В п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно договору аренды спорного земельного участка, земельный участок предоставлен для растениеводства, то есть, без права капитального строительства.

При этом, судебная коллегия полагает, что утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида использования участка.

Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для сельскохозяйственного назначения - растениеводства, то есть, для целей, не связанных со строительством и для целей строительства.

Так, из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлялся ФИО1 в аренду для сельскохозяйственного назначения - растениеводства, то есть, для целей, не связанных со строительством, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Таким образом, обращение ФИО1 с настоящим иском о возложении обязанности на арендодателя заключить дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство», по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, следовательно, изменение указанного в договоре вида использования на иной вид, в том числе «индивидуальное жилищное строительство» без соблюдения специальных предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013г. № 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018г.

Исходя из положений п. 4 ст. 85 ЗК РФ и ч. 8 ст. 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в ч. 8 ст. 36 ГрК РФ объектов. Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019г. № 301-КГ18-25680,

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, ФИО1 не представила в материалы дела доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции являются неправильными, поскольку районным судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неверно применены нормы материального права.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, разрешая заявленные требования, судебная коллегия, оценив представленные по делу доказательства, пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции и об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Сочи о понуждении к совершению определенных действий.

На основании изложенного и руководствуясь статьями HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=E5307B052E2E3198950D70B97A2EF3D120490BC2599B555B690F202FCB6B9189464067AB7CCA66CCCF76CCBDB60CE219CB1010C844r1k2J" 328 - 330, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 августа 2021 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Сочи о понуждении к совершению определенных действий – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Л.В. Сибятуллова

Судьи: А.О. Таран

С.В. Чирьева