Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имущественным отношениям мэрии г.Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 06 декабря 2018 года по гражданскому делу №2-2850/18 иску Прохорова А.С. к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Лайпанова А.И., возражения представителя Прохорова А.С. – Чагарова Т.С-А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Прохорова А.С. обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и уточнив исковые требования до рассмотрения спора по существу, просил суд признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимости: недостроенное нежилое офисное здание площадью застройки - 150,2 кв.м. с процентом готовности 11 % и на открытую бетонную площадку для производства бетонных блоков площадью 660,8 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 7400 кв.м., с кадастровым номером №... по адресу: КЧР, <адрес>, восточная часть города. При этом истец ссылается на то обстоятельство, что согласно договору аренды земельного участка №... от <дата> Прохорову А.С. предоставлен в аренду земельный участок площадью 7400 кв.м., с кадастровым номером №..., с разрешенным использованием - под строительство производственной базы, сроком до <дата>, по адресу: КЧР, <адрес>, восточная часть города. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН за номером №.... До заключения данного договора, указанный участок находился в аренде согласно договору аренды земельного участка <дата>№... заключенному с Министерством имущественных и земельных отношений КЧР (п.7.2 договора аренды). Согласно ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законом. На указанном земельном участке, в соответствии с его разрешенным использованием, истцом построены нежилое офисное здание площадью 150,2 кв.м., и открытая бетонная площадка для производства бетонных блоков площадью 660,8 кв.м., что подтверждается техническими планами изготовленным ООО «Геодезист». Указанные объекты построены истцом после приобретения права аренды на земельный участок, данные объекты не противоречат строительным нормам и правилам, и дальнейшее их использование безопасно. В данном случае единственным из предусмотренных Законом о регистрации и ст.8.1 Гражданского кодекса РФ основанием, способным установить право собственности истца на данный объект недвижимости, является вступившее в законную силу решение суда. В связи с чем, истец вынужденно обращается в суд, с иском о признании права собственности.

<дата> определением Черкесского городского суда, по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования <адрес>.

<дата> определением Черкесского городского суда, по инициативе суда, была произведена замена ответчика Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования <адрес> градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес>, как правопреемника.

Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции поддержал исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска - Урчуков В.М. в судебном заседание возражал против удовлетворения иска. Ответчик Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно иска Управление Росреестра по КЧР в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили и не просили о рассмотрении иска в их отсутствии, хотя были уведомлены о времени и месте проведения слушания. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 06 декабря 2018 года иск Прохорова А.С. удовлетворен. Суд признал за Прохоровым А.С. право собственности на незавершенный строительством объект – недостроенное нежилое офисное здание площадью застройки 150,2 кв.м. и на открытую бетонную площадку для производства бетонных блоков, площадью 660,8 кв.м.

Не согласившись с указанным решением Управление по имущественным отношениям мэрии г.Черкесска подало апелляционную жалобу. В апелляционной жалобе Управление по имущественным отношениям мэрии г.Черкесска просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судом не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела и нарушены нормы материального права. В обоснование жалобы указывает, что суд истец до начала строительных работ не обращался в уполномоченный орган за разрешением на строительство, а начал строительные работы, зная об отсутствии у него права на производство таких работ. Доказательств наличия препятствий в получении такого разрешения либо в отказе его получения не представлено истцом. Кроме того, спорный объект – замощение представляет собой открытую бетонную площадку для улучшения полезных свойств земельного участка и не отвечает признакам сооружения, являясь частью земельного участка. Кроме того, земельный участок являлся предметом аукциона, участником которого был ФИО1 Таким образом, основания для признания права собственности на спорные объекты у суда отсутствовали.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

ФИО1, Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управление архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управление Росреестра по КЧР извещенные о месте и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, о причинах неявки суд не известили.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела и в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что согласно делу правоустанавливающих документов, между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и ФИО2 заключен договор аренды земельных участков №154 от 28.04.2012, земельные участки переданы по акту приема-передачи от 28.04.2012.

23 октября 2013 года между ФИО2 и ФИО1 подписано соглашение о передачи безвозмездно на весь оставшийся срок своих прав и обязанностей по договору аренды от 28.04.2012 №154, соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по КЧР.

Согласно акта приема-передачи от 06.02.2014 земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 7400 кв.м, передан начальником Управления имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии МО г.Черкесска ФИО1

Согласно договору аренды земельного участка №... от 06.02.2014 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 7400 кв.м., с кадастровым номером №..., с разрешенным использованием - под строительство производственной базы, сроком до <дата>, по адресу: КЧР, <адрес>, восточная часть города. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН за номером №....

Истцом в 2018 году на производственную базу и другие объекты по <адрес> в <адрес>, восточная часть города, изготовлена проектная документация ООО «Техпроект».

Также подготовлен отчет №... от <дата> ИП ФИО3 об оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства офисного здания, площадью 150,2 кв.м., и открытой площадки для строительства бетонных блоков, площадью 660,8 кв.м., расположенных по адресу: КЧР, <адрес>, восточная часть города.

<дата> истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО г.Черкесска за выдачей разрешения на строительство производственной базы, приложив к заявлению проектную документацию и договор аренды.

Отделом по контролю за использованием земель города мэрии муниципального образования города Черкесска <дата> проведены проверочные мероприятия в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, восточная часть города. Согласно акту предварительной проверки, было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 7400 кв.м., размещены 5 нестационарных объектов, представляющих собой металлические конструкции; навес в легких конструкциях; резервуар горизонтальный; резервуар вертикальный; ленточный фундамент; залитая бетонная площадка.

<дата> в адрес истца направлено письмо с отказом в выдаче разрешения на строительство производственной базы, со ссылкой на ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок.

Данный отказ послужил основанием для обращения истца в суд с заявлением о признании права собственности на возведенные объекты недвижимости.

Суд удовлетворил исковое заявление истца, но не учел следующие обстоятельства.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п.7 ч.6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута; при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, - указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей; з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса. Также к заявлению прилагаются: положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома; в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, - соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции; решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме; копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации; документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта; копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению.

Данных о том, что истец пытался получить разрешение на строительство до осуществления строительства, в период действия договора аренды земельного участка или осуществил строительство объектов с получением разрешения на строительство, материалы дела не содержат. Следовательно, объекты недвижимости, заявленные в исковом заявлении попадают под понятие самовольно возведенных.

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ).

Возведение спорного объекта истцом начато до получения разрешения на строительство, а также без проектной документации. Указанные факты никем не оспариваются и материалами дела не опровергаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

При обращении истца за получением разрешения на строительство уже в процессе возведения спорной постройки администрацией было отказано в его выдаче, поскольку на тот момент истек срок действия договора аренды земельного участка. Исследовав указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает возведенную истцом постройку самовольной ввиду отсутствия разрешения на ее строительство.

В соответствии с п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Поскольку истец не является собственником возведенных объектов, вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие письменного договора аренды земельного участка не может служить основанием для ограничения прав истца на объект незавершенного строительства, является необоснованным.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что по делу имелись все доказательства, указывающие на признаки самовольной постройки спорных объектов недвижимости, возведенных с существенным нарушением градостроительных и иных норм и правил, в связи с чем выводы суда первой инстанции не соответствуют имеющимся в деле материалам и в связи с этим их нельзя признать обоснованными.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

По смыслу приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольной постройки возможно только при установлении необходимой совокупности юридических фактов: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица; застройщиком соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила; постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство или акта на ввод объекта в эксплуатацию.

Следует учитывать, что к моменту рассмотрения дела у истца отсутствует какое-либо право на земельный участок, позволяющие признать его право собственности на объекты строительства и являющееся необходимым условием для признания права собственности на постройки.

В связи с изложенным признание права собственности истца на постройки, самовольно возведенные на земельном участке, не находящемся в законном пользовании (собственности) истца, является нарушением прав иных лиц, в том числе прав органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Однако при вынесении решения судом первой инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению, поскольку оснований для удовлетворения искового заявления у суда первой инстанции не имелось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 06 декабря 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления ФИО1 к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: