Гражданский кодекс часть 1

по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности, возложении обязанности передать жилое помещение по акту приема-передачи, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, регистрации ипотеки в силу закона, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании расписки о передаче денежных средств недействительной, возложении обязанности внесения денежных средств в арендованный банковский сейф,

заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,

объяснения представителя ФИО3 по доверенности ФИО4, представитель ФИО2 по ордеру ФИО5, представителя АКБ «Абсолют Банк» по доверенности – ФИО6

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 и с учетом его уточнения просит признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 65,4 кв. м, расположенную по адресу <данные изъяты>, Лесной бульвар <данные изъяты>; обязать ФИО3 передать ей указанную квартиру; произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру на ФИО2 с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между Акционерным банком «Абсолют банк» (АО) (Кредитор), от лица которого действовала ФИО7 на основании доверенности от <данные изъяты><данные изъяты> и ФИО2 (Заемщик), зарегистрированной по адресу: <данные изъяты>, проживающей в <данные изъяты>, был заключен Кредитный договор <данные изъяты> предметом которого является предоставление Кредитором Заемщику кредита в размере 3 395 600 рублей 00 коп., по ипотечному кредитованию физических лиц по программе «Стандарт». В соответствии с п. 1.3. п. 1 Договора, кредит предоставляется на цели приобретения квартиры, общей площадью 65,4 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>, б-р <данные изъяты>, <данные изъяты> (кадастровый <данные изъяты>), стоимостью 4 244 591 рублей. Также указано, что стороны согласны, что недвижимость приобретается в собственность ФИО2, а в настоящее время собственником квартиры является ФИО3, ранее зарегистрированный по адресу: <данные изъяты>. В соответствии с п.п. 1.4.1. п. 1.4. Договора, обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Договору является ипотека в силу закона на указанное выше жилое помещение. В соответствии с п. 1.5. Договора определено, что договор купли-продажи недвижимости, влекущий возникновение ипотеки недвижимости, прилагается к Договору по мере заключения. В соответствии с п.п. 2.1. п. 2 порядка предоставления кредита, кредит предоставляется Заемщику путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет <данные изъяты>, открытый у Кредитора на имя Заемщика. Кредит предоставляет только после исполнения Заемщиком п.п. 4.1.7 и 4.1.8 Договора, то есть предоставления договоров страхования. Также, самим Заемщиком внесена сумма в размере 848 991 руб. Согласно п.п. 2.2. п. 2, Кредит представляется Заемщику при выполнении следующих условий: оплата самим Заемщиком в размере 848 991 руб. 00 коп.; предоставление документа, подтверждающего получение Продавцом - ФИО3 указанных денежных средств. Таким образом, ввиду того, что все условия со стороны Заемщика исполнены, денежные средства в размере 848 991 руб. 00 коп. были обеспечены под приобретение указанного выше объекта недвижимости, жилой квартиры, а также исполнены п.п. 4.1.7. и 4.1.8 Договора, то есть представлены банку договора страхования, Кредитором было произведено перечисление всей суммы кредита в размере 3 395 600 рублей 00 коп. на счет Заемщика в банке, то есть на счет открытый у самого Кредитора <данные изъяты>. После чего, со счета, открытого у Кредитора на счет ФИО3 была перечислена сумма кредитных денежных средств в размере 3 395 600 рублей 00 коп., а всего общая сумма, полученная ФИО3 составила 4244591 рублей 00 руб. исключительно в целях приобретения ФИО2 в свою собственность жилой квартиры, расположенной по указанному выше адресу. Во исполнение Кредитного договора <данные изъяты> от 14.03.2018 года был заключен также Договор поручительства между АО «Абсолют Банк» и ФИО3, в котором указаны все реквизиты ФИО3ФИО2 в нотариальном порядке была выдана доверенность на ведение сделки ФИО3 Именно ФИО3 должен был подписать договор купли-продажи и осуществить переход права собственности на указанный выше объект недвижимости. В соответствии с п. 1.6. Договора, права кредитора по кредитному договору удостоверяются закладной, выдаваемой в соответствии с законодательством РФ. 14.03.2018 года также был заключен Договор купли-продажи квартиры, подписан и ФИО2 и ФИО3, копия договора представлена Банком. Кроме того, ФИО3 была написана расписка в получении всей полной суммы в счет оплаты квартиры. 17.05.2018 года ФИО3 были поданы все документы в том числе и подлинники договора купли-продажи в регистрационный орган. 25.05.2018 года ФИО3 было подано заявление о приостановлении регистрационных действий, и квартира была выставлена на продажу на сайте «Авито.РУ».

ФИО3 предъявил встречные требования ко ФИО2 и с учетом их уточнения просит признать расписку о получении от ФИО2 денежных средств в размере 4244591 руб. недействительной, возложить на ФИО2 обязанность до подачи документов на государственную регистрацию перехода права на квартире по адресу МО, <данные изъяты> б-р <данные изъяты> внести денежные средства в размере 693520,71 руб. в арендованный индивидуальный банковский сейф банка АКБ «Абсолют Банк».

Требования мотивированы тем, что 14.03.2018 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, б-р <данные изъяты>, <данные изъяты> (далее - квартира). Цена договора составляет 4 244 591,00 руб. По условиям заключенного договора, стороны определили порядок оплаты его цены. В частности, 3 395 600,00 руб. оплачивается за счет кредитных средств, 155 470,29 руб. за счет собственных средств в течение 3-х рабочих дней после подписания сторонами договора путем перечисления денежных средств на текущий счет ФИО3 открытый в АО «КБ ДельтаКредит» (п.7.1. договора). Согласно пункту 7.2. договора стороны определи порядок передачи денежных средств второго платежа, а именно денежная сумма в размере 693 520,71 руб. указанная в п.7.1.1. договора должна находиться на хранении в арендованном индивидуальном банковском сейфе банка истца (продавца), выступающего третьим лицом в рассматриваемом споре. Указанная сумма в размере 693 520,71 руб. выплачивается в течение 1-го календарного дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п.7.1.1. договора). Следовательно, исходя из совокупного и буквального толкования условий договора стороны определили, что в качестве первоначальных действий выполнения обязательств по оплате цены договора служит зачисление денежных средств в размере 693 520,71 руб. на хранении в банковский сейф, после чего стороны подают документы на регистрацию и после её совершения происходит выемка указанной суммы из индивидуального банковского сейфа. Считает, что формулировка пункта 7.1.1. свидетельствует исключительно о возможности истца получить причитающиеся ему денежные средства, посредством выплаты из банковского сейфа после государственной регистрации перехода права. Предусмотренный в договоре способ расчета, отражающий гарантии продавца и покупателя, часто встречается в практике и признается обычаем делового оборота (ст. 5 ГК РФ). Полагает, что перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества, добросовестная сторона приобретателя должна осознавать принимаемые на себя обязательства по оплате цены договора в полном объеме. В данном случае, в целях приобретения квартиры, ответчик не располагал требуемой суммой денежных средств для оплаты цены договора. Ответчиком использованы кредитные средства, полученные в АКБ «Абсолют Банк» на сумму 3 395 600,00 руб., которые перечислены на текущий счет истца, открытый в АО «КБ ДельтаКредит». Одновременно с кредитными денежными средствами, собственные средства в размере 155 470,29 руб. были также причислены на счет истца в АО «КБ ДельтаКредит». Данные операции подтверждаются третьим лицом участвующим в деле путем предоставления документа, отражающего движение по счету ответчика <данные изъяты> с 14.03.2018 по 17.08.2018, согласно которому операции под номерами 265135 и 259998 подтверждают перечисление 3 395 600,00 и 155 470,29 руб. Однако следует обратить внимание на условия, при которых кредитные денежные средства могут быть перечислены в пользу истца (продавца). Из представленного третьим лицом Положения об организации ипотечного кредитования в АКБ «Абсолют Банк», утвержденного Приказом от 15.12.2016 г. <данные изъяты> (далее - Положение) следует, что кредит предоставляется при условии выполнения требований банка в части оформления кредитной документации, (стр. 34, п.7.4.3. Положения). В качестве основных требований к оформлению кредитной документации по ипотечной сделке, формы: Договора купли-продажи; ДДУ; Договоров, заключаемых между продавцом и Заемщиком с использованием кредитных денежных средств; Документов подтверждающих произведение расчетов (в т.ч. Расписок). Указанные документы не являются типовыми, оформляются с учетом требований банка и могут подлежать изменениям, не противоречащим требованиям Положения и действующего законодательства (стр. 28, п. 6.1.3. раздел 6 Положения). В качестве особенности предоставления кредитов на приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, положением п.7.7.4. раздела 7.7. выдача кредита осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора при предоставлении заемщиком (ответчиком) в банк (третьему лицу) следующих документов: Оригинал расписки регистрирующего органа о получении документов на государственную регистрацию; Документ, подтверждающий оплату заемщиком (ответчик) продавцу (истец) объекта недвижимости в виде: платежного поручения о перечислении денежных средств на счет продавца; оригинал расписки продавца в получении денежных средств, которая собственноручно оформляется и подписывается продавцом в присутствии сотрудника банка, (стр. 36, стр. 37 Положения). Таким образом, руководствуясь внутренним Положением банка, выдача кредитных денежных средств может производится только при наличии документа, подтверждающего оплату собственных средств, путем написания расписки в момент подписания кредитной документации, что и было сделано ответчиком в рассматриваемом споре. Следовательно, при совершении сделки требование банка заключалось только в написании расписки без подтверждения факта действительной передачи денежных средств. Более того, в силу п. 7.4.4. Положения если было принято решение о предоставлении кредита при условии соблюдения определенных требований, то предоставление кредита производится только после выполнения указанных условий. В качестве одного из условий предоставления кредита пунктом 2.2. кредитного договора от 14.03.2018 г. <данные изъяты>/СО/18-И установлено, что кредит предоставляется заемщику при условии оплаты заемщиком разницы между стоимостью недвижимости - 4 244 591,00 руб. и суммой предоставляемого кредита - 3 395 600,00 руб., собственных средств заемщика в размере 848 991,00 руб. и предоставления документа, подтверждающего получение продавцом недвижимости указанных денежных средств. Соответственно, в обязанность банка перед предоставлением кредита входит одновременно удостовериться в совокупном свершении двух обстоятельств, факте оплаты и предоставление расписки. Выполняя поручение банка (третьего лица) истец написал расписку как того требовал банк, при этом ответчик обязательств, предусмотренных договором по открытию индивидуального банковского сейфа, не выполнила. Считает, что ответчик, воспользовавшись произошедшим обстоятельством, уклонилась от выполнения обязанности по оплате цены договора в полном объеме. Оставшаяся часть денежных средств, в размере 693 520,71 руб., ответчиком в адрес истца не передавалась. Расписка, на которую ссылается ФИО2 не является документом, подтверждающим оплату по заключенному договору купли-продажи, данная расписка подтверждает лишь будущее намерение сторон, так как расписка не содержит даты её составления и соответственно, не может служить основанием для признания обязательств ФИО2 выполненными в полном объеме. Таким образом, в подтверждение добросовестности воли стороны продавца, последним была подготовлена расписка на всю сумму по договору купли-продажи. Однако сумма в размере 693 520,71 руб., покупателем в установленном договором купли-продажи порядке не передана, каким-либо иным способом обязательство ответчика также не исполнено.

Представитель ФИО2 в судебном заседании требования поддержал, встречные требования не признал.

Представитель ФИО3 в судебном заседании требования не признала, встречные требования поддержала.

Представитель третьего лица АКБ «Абсолют Банк» требования поддержала, со встречным иском не согласился.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> своего представителя в судебное заседание не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Протвинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично. Суд обязал ФИО3 передать ФИО8 по акту приема-передачи <данные изъяты> по <данные изъяты> бульвару <данные изъяты>. Суд также обязал произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, общей площадью 65,4 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты><данные изъяты>, <данные изъяты> на ФИО2, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк (ПАО). В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО1 подал апелляционную жалобу на предмет его отмены, указывая, что обжалуемое судебное постановление незаконно и необоснованно, суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заслушав объяснения явившегося лица, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального закона.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 14.03.2018 года между ФИО2 (Заемщик) и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) (Банк) был заключен Кредитный договор <данные изъяты>/СО/18-И, в соответствии с условиями которого, Банк предоставил заемщику кредит в размере 3 395 600 рублей на срок 300 месяцев.

Согласно п. 1.3. Кредитного договора, кредит являлся целевым и предоставлялся для приобретения в собственность заемщика ФИО2 у продавца ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, б-р <данные изъяты><данные изъяты>, стоимостью 4 244 591 рублей.

В соответствии пунктов 1.4.-1.4.1. Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона Недвижимости либо ипотека в силу договора Недвижимости.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что кредит предоставляется заемщику при условии оплаты заемщиком разницы между указанной стоимостью недвижимости и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заемщика в размере 848991 руб. и предоставления документа, подтверждающего получение Продавцом недвижимости указанных денежных средств.

В обеспечение исполнения указанного выше Кредитного договора, между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО3 был заключен договор поручительства <данные изъяты> от 14.03.2018 года.

Основанием для выдачи целевого кредита ФИО2 являлся договор купли-продажи квартиры, заключенный между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО3 14 марта 2018 г., согласно которому продавец продает покупателю в собственность принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру № <данные изъяты> находящуюся по адресу МО, <данные изъяты>, <данные изъяты> бульвар <данные изъяты>. Согласно п. 5 Договора, квартира продается по цене 4244591 руб. Согласно п. 6 Договора, Квартира приобретается Покупателем у Продавца частично за счет кредитных средств АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) - в размере 3 395 600 руб., и частично за счет личных средств Покупателя в размере - 848 991 руб.

Согласно п. 7 Договора оплата квартиры производится в следующем порядке: п. 7.1. Сумма в размере 3395600 руб. за счет кредитных средств и частично за счет собственных в размере 155470,29 руб. в течение трех рабочих дней после подписания сторонами настоящего Договора путем перечисления с текущего счета Покупателя, открытого в Банке на текущий счет Продавца <данные изъяты>, открытый в АО «КБ Дельта Кредит» <данные изъяты>.

П. 7.1.1. Сумма в размере 693520,71 руб. выплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств в течение одного календарного дня после государственного перехода права собственности к Покупателю на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

П. 7.2 Стороны пришли к соглашению, что денежные средства в сумме, указанной в п. 7.1.1 настоящего Договора будут храниться в арендуемом совместно Продавцом и Покупателем индивидуальном банковском сейфе Банка. Продавец получает указанные денежные средства после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору по предъявлении документов, указанных в Договоре аренды индивидуального банковского сейфа, заключенном между Продавцом, Покупателем и Банком.

П. 7.4 Осуществление расчетов по настоящему Договору подтверждается распиской Продавца о получении денежных средств в размере, установленном пунктом 5 настоящего Договора.

Согласно п. 15 Договора, квартира, приобретаемая покупателем по Договору с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним, осуществляемой одновременно с регистрацией права собственности на квартиру Покупателя, будет в полном объеме находиться в залоге у Банка, предоставившего Покупателю кредит на покупку Квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств Покупателя по кредитному договору.

Кредит был выдан заемщику ФИО2 14.03.2018 г. после заключения договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 2.1. Кредитного договора, на её текущий счет <данные изъяты>. С указанного счета заемщик ФИО2 осуществила безналичный перевод кредитных средств в размере 3 395 600 руб. и собственных средств 155 470,29 руб., на текущий счет продавца ФИО3<данные изъяты>, открытый в АО «КБ ДельтаКредит» (во исполнение пункта 7.1. договора купли-продажи квартиры), что подтверждается копией поручения на перевод денежных средств, выпиской по счету ФИО2

14.03.2018 г. продавец ФИО3 написал расписку о получении от ФИО2 денежных средств в размере 4 244 591 руб. по договору купли-продажи квартиры от 14.03.18 г. за проданную им квартиру по адресу: МО, <данные изъяты> бульвар <данные изъяты>, что подтверждается копией указанной Расписки.

26.05.2018 г. в Банк поступило письменное обращение заемщика ФИО2, из которого следовало, что переход права собственности на квартиру, а соответственно и ипотека в пользу Банка, не зарегистрированы по вине продавца ФИО3, который вместе с сотрудниками брокерского агентства, забрали у нее (ФИО9) все документы по проведенной сделке со спорной квартирой, в последствии выставили квартиру еще раз на продажу в Интернете.

Согласно Положению об организации ипотечного кредитования в АКБ «Абсолют Банк», утвержденному Приказом от 15.12.2016 г. <данные изъяты> следует, что кредит предоставляется при условии выполнения требований банка в части оформления кредитной документации, (стр. 34, п.7.4.3. Положения).

В качестве основных требований к оформлению кредитной документации по ипотечной сделке, формы: Договора купли-продажи; ДДУ; Договоров, заключаемых между продавцом и Заемщиком с использованием кредитных денежных средств; Документов подтверждающих произведение расчетов (в т.ч. Расписок). Указанные документы не являются типовыми, оформляются с учетом требований банка и могут подлежать изменениям, не противоречащим требованиям Положения и действующего законодательства (стр. 28, п. 6.1.3. раздел 6 Положения). В качестве особенности предоставления кредитов на приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, положением п.7.7.4. раздела 7.7. выдача кредита осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора при предоставлении заемщиком (ответчиком) в банк (третьему лицу) следующих документов: Оригинал расписки регистрирующего органа о получении документов на государственную регистрацию; Документ, подтверждающий оплату заемщиком (ответчик) продавцу (истец) объекта недвижимости в виде: платежного поручения о перечислении денежных средств на счет продавца; оригинал расписки продавца в получении денежных средств, которая собственноручно оформляется и подписывается продавцом в присутствии сотрудника банка.

17.05.2018 года от имени сторон поданы в Росреестр документы о государственной регистрации прав на спорную квартиру. 25.05.18 г. ФИО3 подал в Росреестр заявление о приостановлении государственной регистрации прав на указанную квартиру.

28.08.2018 года ФИО3 направил в адрес ФИО2 претензию с требованием не позднее трех дней с момента получения настоящего требования оплатить ему 693520,71 руб. в счет оплаты цены договора купли-продажи квартиры.

Частично удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции, применив положения ст. ст. 309-310, 432, 485, 549, 554, 556 ГК РФ, п. 1 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке» пришел к обоснованному выводу, поскольку ФИО2 полностью исполнены обязательства по договору купли-продажи квартиры от 14.03.2018 года по оплате стоимости квартиры в размере 4244591 руб., что подтверждается распиской ФИО3 о получении от ФИО2 указанной суммы в счет оплаты спорной квартиры, написание которой и свою подпись ФИО3 не оспаривал.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из того, что ФИО2 обязательства по договору купли-продажи квартиры полностью исполнены, оснований для признания расписки ФИО3 о получении от ФИО2 денежных средств не имеется.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства Российской Федерации.

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не доказан факт передачи ответчику денежных средств, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и надлежащая оценка ему дана в решении суда.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 199, 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Протвинского городского суда <данные изъяты> от 25 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи