Гражданский кодекс часть 1

по делу по иску ФИО1 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на самовольный объект незавершенного строительства, признании договора аренды возобновленным

заслушав доклад судьи Шишовой В.Ю.

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на самовольный объект незавершенного строительства, признании договора аренды возобновленным.

В обоснование требований указал, что ему на основании постановления администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 31 июля 2012 г. № 1084 предоставлен на три года в аренду земельный участок категории: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадью 800 кв.м, кадастровый номер <…>, по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, п. Рыздвяный, <…>.

В период действия указанного договора он начал строительство жилого дома, заложил фундамент под литером «А», площадью 105 кв.м, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительством.

Указанный объект незавершенного строительства построен в соответствии с требованиями законодательства на выделенном земельном участке.

Построить полностью дом в срок, указанный в договоре аренды земельного участка, ему не удалось из-за ухудшения материального положения, вызванного экономическим кризисом в 2014 г.

Для продления договора аренды он обратился с заявлением в администрацию поселка Рыздвяного Изобильненского района Ставропольского края, в ответ на которое 21 сентября 2016 г. получил отказ со ссылкой на п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Дополнительно ему было рекомендовано обратиться в суд для признания права собственности на объект незавершенного строительства, а также указано, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ он сможет приобрести право собственности и на земельный участок, когда жилой дом будет полностью возведен и введен в эксплуатацию.

При проведении проверки 22 ноября 2017 г. государственным инспектором Изобильненского и Труновского района по использованию и охране земель был выявлен факт нарушения ст. 26 Земельного кодекса РФ: договор аренды не продлен в установленном порядке, на участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом (залит фундамент), разрешение на строительство отсутствует. Выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства в шестимесячный срок.

Во исполнение указанного предписания он вновь обратился в администрацию поселка Рыздвяного Изобильненского района Ставропольского края с заявлением продлить договор аренды на новый срок и снова получил отказ № 2018 от 30 ноября 2017 г. с аналогичными предыдущим разъяснениями.

С целью оформления права собственности на объект незавершённого строительства и получения градостроительного плана на земельный участок он обратился в администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края, однако в выдаче градостроительного плана ему отказано в связи с истечением срока аренды земельного участка.

Уточнив исковые требования, ФИО1 просил признать за ним право собственности на самовольный объект незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки 105 кв.м, по адресу: Изобильненский район, поселок Рыздвяный, <…>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <…>; признать договор аренды земельного участка № <…> от 31 июля 2012 г. возобновленным на неопределенный срок; считать решение суда основанием для регистрации права собственности на указанный самовольный объект незавершенного строительства - жилой дом.

Решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 04 марта 2019 года в удовлетворении искового заявления истца ФИО1 к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 считает, что решение суда вынесено с нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела.

Судом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований со ссылкой на отсутствие проектной, строительно-технической и разрешительной документации на жилой дом, что противоречит ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой проектная документация при строительстве объектов индивидуального жилищного строительстве не требуется.

Судом не дана надлежащая оценка представленным им доказательствам, а именно: техпаспорту, заключению № 178/18 от 05июня 2018 г.

Суд не учел, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, проведены работы по его межеванию, незавершенный строительством объект возведен в период действия договора в соответствии с его целевым назначением, каких-либо доказательств о нарушении границ земельного участка, о наличии задолженности по арендной плате не имеется.

В период с 2012 г. по 2018 г. администрация принимала от него арендную плату за пользование земельным участком.

26 сентября 2016 г. он по просьбе администрации оплатил 10 000 рублей за проведение коммуникаций, однако до настоящего времени коммуникации на земельном участке отсутствуют.

Ответчиком не направлялось в его адрес уведомлений о прекращении срока действия договора аренды. По окончании срока договора аренды он фактически продолжал пользоваться земельным участком и арендодатель против этого не возражал, не ставил вопрос об изъятии или об освобождении земельного участка.

Просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, указывая, что выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, все имеющие значение для дела обстоятельства установлены судом правильно, тогда как доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истец ФИО1, представитель ответчика - администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, сведений об уважительности причин неявки не предоставили и не просили об отложении рассмотрения дела, в связи с чем на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя ФИО1 – ФИО3, действующую на основании доверенности <…> от 10 октября 2017 г., просившую отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований к отмене или изменению вынесенного по делу решения ввиду следующего.

Судом установлены фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка из земель населённых пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, площадью 800 кв. м, кадастровый номер <…>, по адресу: Изобильненский район, п. Рыздвяный, ул. <…> на основании договора аренды 31 июля 2012 г.

Договор аренды был заключен между истцом и администрацией Изобильненского муниципального района Ставропольского края во исполнение постановления администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 31 июля 2012 г. № 1084 сроком с 31 июля 2012 г. по 30 июля 2015 г.

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор уведомляет о своем намерении заключить договор на новый срок за 3 месяца до окончания срока аренды; в случае отсутствия такого заявления договор аренды считается расторгнутым в связи с истечением срока его действия.

В период действия договора аренды истец начал строительство жилого дома на указанном земельном участке, заложил фундамент площадью 105 кв.м.

Согласно заключению № 178-18 от 05 июня 2018 г. МУП «Земельная палата» по обследованию технического состояния объекта недвижимости по указанному адресу возводимый индивидуальный жилой дом (литер «А») находится в стадии начала строительства, готовность составляет 18 %, проектная документация на строительство жилого дома отсутствует.

ФИО1 обратился в администрацию поселка Рыздвяного Изобильненского района Ставропольского края с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка 21 сентября 2016 г., т.е. спустя более года после истечения срока данного договора.

На данное обращение истец получил ответ № 1855 от 26 сентября 2016 г. об отказе со ссылкой на пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, мотивированный отсутствием оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления земельного участка без проведения торгов. При этом ФИО1 рекомендовано обратиться в суд для признания права собственности на объект незавершенного строительства.

В результате проверки соблюдения земельного законодательства, проведенной 22 ноября 2017 г. государственным инспектором Изобильненского и Труновского района по использованию и охране земель, выявлен факт нарушения истцом требований статьи 26 Земельного кодекса РФ: договор аренды не продлен в установленном порядке, на участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом (залит фундамент), разрешение на строительство отсутствует, в связи с чем ФИО1 выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства в шестимесячный срок.

После проверки 28 ноября 2017 г. истец повторно обратился в администрацию поселка Рыздвяного с заявлением о продлении договора аренды, на который получил ответ исх. № 2218 от 30 ноября 2017 г., аналогичный по содержанию первоначальному.

19 июня 2018 г. ФИО1 обратился в администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края с заявлением о выдаче градостроительного плана спорного земельного участка, однако письмом исх. № 01-11/6758 от 30 июля 2018 г. истцу отказано в выдаче градостроительного плана в связи с истечением срока договора аренды земельного участка от 31 июля 2012 г.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что произведенное им строительство в виде возведения фундамента жилого дома (незавершенный строительством объект недвижимости) выполнено при отсутствии разрешительной документации и непринятии мер к ее получению. Кроме того, судом указано, что срок действия договора аренды на земельный участок истек и сведений о продлении (оформлении) земельно-правовых отношений для строительства и эксплуатации объекта не имеется.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, поскольку они основаны на верной оценке юридически значимых обстоятельств дела и представленных доказательств, а также соответствуют требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Указанная статья содержит в себе три признака, позволяющих квалифицировать объект недвижимости, как самовольную постройку, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств, влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что как до начала, так и во время строительства истцом не предпринимались меры, направленные на получение разрешительной документации, при отсутствии объективных причин, препятствующих обращению за получением разрешения.

Достоверных и убедительных доказательств обращения ФИО1 по вопросу получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома не представлено и суду апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд правильно отказал в удовлетворении требований ФИО1 о признании за ним права собственности на самовольный объект незавершенного строительства.

Доводы жалобы о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, проведены работы по его межеванию, незавершенный строительством объект возведен в период действия договора в соответствии с его целевым назначением и задолженности по арендной плате не имеется, не влекут отмену или изменение вынесенного по делу решения, поскольку не меняют правовой судьбы рассматриваемого вопроса.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. № 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ 2О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства является самовольным, и учитывая, что срок аренды закончился 30 июля 2015 г., однако истец не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства до истечения срока аренды, а обратился только 21 сентября 2016 г., предусмотренные вышеизложенными законодательными нормами основания для возобновления договора аренды на прежних условиях, то есть без проведения торгов, отсутствовали.

Учитывая данные обстоятельства, суд обоснованно отказал Денискину в удовлетворении требований о признании договора аренды возобновленным.

Доводы жалобы истца о том, что он фактически продолжал пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды и арендодатель против этого не возражал, не ставил вопрос об изъятии или об освобождении земельного участка, также не являются основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный на определенный срок, прекратил свое действие по истечении этого срока. Новый договор не заключен в установленном законом порядке и правовых оснований для предоставления земельного участка без торгов не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана объективная и справедливая оценка обстоятельствам дела и представленным доказательствам не соответствуют действительности. Из материалов дела видно, что обстоятельства дела установлены судом на основе надлежащей оценки всех представленных доказательств, имеющих правовое значение для данного дела, в их совокупности, изложенные в решении выводы, соответствуют обстоятельствам дела.

Другие доводы, изложенные в жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену вынесенного по делу судебного акта.

Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств не имеется.

Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 04 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: