Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 19 января 2022 года по гражданскому делу № 2-175/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области об обязании исполнить обязательство.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

28.09.2021 ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Волховского муниципального района Ленинградской области, просила обязать администрацию Волховского муниципального района Ленинградской области исполнить обязательство, предусмотренное п. 21 Договора № от 20.05.2013 найма служебного жилого помещения возмездного пользования в части продажи однокомнатной квартиры, общей площадью 42,80 кв.м, по адресу: , за 505 254 руб. путем заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения в срок не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу судебного решения по настоящему делу.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области заключен договор № найма служебного жилого помещения: двухкомнатной квартиры общей площадью 42,80 кв.м, по вышеуказанному адресу, предоставленного на период трудовых отношений с МДОБУ «Детский сад №» общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по социально-личностному развитию детей». В спорной квартире также проживает супруг истца ФИО Условиями данного договора (п. 21) предусмотрено право нанимателя на выкуп занимаемого жилого помещения по истечении семи лет с момента подписания договора при условии продолжения работы в указанном муниципальном дошкольном образовательном бюджетном учреждении за 30% от стоимости квартиры при стоимости одного квадратного метра 39 350 руб. (505 254 руб). ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику по вопросу выкупа квартиры, на что получила отказ. Ссылаясь на то, что условия договора о праве нанимателя на выкуп жилого помещения не признаны недействительными, его положения не противоречат закону, истец просила суд возложить на ответчика обязанность исполнить обязательство по продаже ей квартиры по выкупной цене 505 254 руб. в срок не превышающий одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением Волховского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 - удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрации Волховского муниципального района Ленинградской области просила решение ДД.ММ.ГГГГ отменить, указывая на то, что п.21 договора противоречит требованиям действовавшего законодательства на момент подписания, является недействительным. Со ссылкой на положения ст.ст. 1,10,168, 180, 421,422 Гражданского кодекса РФ, а также на постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О свободе договора и ее пределах» указал на неправомерность вывода суда первой инстанции о злоупотреблении ответчиком правом, расторжении одностороннем порядке договора с истцом. Отмечает, что постановлением администрации ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договора найма служебного помещения, в части исключения из договора п.21. Постановление Правительства Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об итогах выполнения долгосрочной целевой программы «Жилье для молодежи» на 2009-2011 гг.», в связи с чем заключение с ФИО1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ договора найма служебного жилого помещения возмездного пользования стало невозможным.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены по правилам ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, судебная коллегия рассматривает дело по апелляционной жалобе в их отсутствие в соответствии по ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в собственности муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области находится жилое помещение, расположенное по адресу: , общей площадью 42,8 кв.м, приобретенное по муниципальному контракту № на покупку жилых помещений (квартир) для нужд МО г.Волхов Волховского муниципального района в малоэтажном многоквартирном жилом доме в рамках соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.86-88, 130).

Постановлением главы администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ жилое помещение, расположенное по адресу: , включено в специализированный жилищный фонд с отнесением данного жилого помещения к служебному жилищному фонду. Согласно выписке из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества МО г.Волхов № указанная квартира зарегистрирована под № (л.д. 95-96, 97).

Постановлением главы администрации МО город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана нуждающейся в жилом помещении в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 51 ЖК РФ (л.д. 67-68).

Согласно справке МДБУ «Детский сад № «Искорка» комбинированного вида» (ДД.ММ.ГГГГ МБДОУ «Детский сад №» реорганизовано путем присоединения к МБДОУ Детский сад №») г. Волхов от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 работает с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в учреждении в должности воспитателя (л.д. 26).

Постановлением главы администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № о ДД.ММ.ГГГГ утверждены списки молодых семей (молодых специалистов), которым планируется предоставить жилое помещение по договору найма на возмездной основе в жилом доме, построенном на территории МО г.Волхов за счет средств областного бюджета (здравоохранение). В Приложении № под номером 12 числится ФИО1 (л.д. 83, 84-85)

Постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении по договору найма служебного жилого помещения на возмездной основе» ФИО1 предоставлено жилое помещение в виде однокомнатной квартиры по адресу: , на время трудовых отношений с муниципальным учреждением спорта Волховский физкультурно-оздоровительный центр «Волхов» (л.д.69-70).

На основании Постановления администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 заключен договор найма служебного жилого помещения возмездного пользования №, которым жилое помещение ФИО1 предоставляется в связи с трудовыми отношениями с МДОБУ «Детский сад № общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по социально-личностному развитию детей». В этот же день составлен акт приема-передачи жилого помещения к указанному договору (л.д. 71-76, 77-78).

Из п. 21 Договора найма служебного жилого помещения возмездного пользования № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 имеет право выкупа предоставленной однокомнатной квартиры, общей площадью 42,8 кв.м, расположенной по адресу: , по истечении семи лет с момента подписания Договора и при условии продолжения работы в муниципальном учреждении спорта физкультурно-оздоровительный центр «Волхов» за 30% от стоимости квартиры. Стоимость одного квадратного метра составляет 39 350 рублей. (42,8 кв. м х 39 350, 00 = 1 684 180,00 руб. х 30% = 505 254,00 руб. – выкупная цена квартиры (л.д.71-76).

Постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ отменено Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, которым утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование, внесены изменения в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенные между администрацией и нанимателями жилых помещений в доме №, расположенному по адресу: , в части исключения из договора пункта 21 (с целью приведения в соответствие с действующим законодательством на основании Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№, Постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№, Решения Совета депутатов муниципального образования города Волхов от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Положения о порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда муниципального образования город Волхов, Протокола № заседания жилищной комиссии администрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.117).

Согласно п. 2, 3 Постановления администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ определено внести изменения в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенные между администрацией Волховского муниципального района и нанимателями жилых помещений в , в части исключения из договора п. 21; комитету по ЖКХ, жилищной политике администрации Волховского муниципального района поручено подготовить дополнительные соглашения к договорам найма служебного жилого помещения возмездного пользования.

Доказательств, подтверждающих внесение каких-либо изменений в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенных между администрацией и нанимателями жилых помещений в , расположенном по адресу: , в части исключения из договора п. 21 на основании постановления администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что установленный статьей 92 ЖК РФ запрет на отчуждение специализированных жилых помещений не является абсолютным. Установив, что ответчик принял на себя обязательства по передаче в собственность истцу предоставленного служебного жилого помещения и в виду наступления обстоятельств, при которых у истца возникает право на заключение договора, суд признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации определены отношения, регулируемые гражданским законодательством, в соответствии с пунктом 1 которой гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ).Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закрепляет, что вопросами местного значения являются вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и данным Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно (ст.2); к таким вопросам относится, в частности, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности; обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством(ст.14); для решения этих вопросов в собственности муниципальных образований может находиться имущество, предназначенное для решения вопросов местного значения (пункт 1 части 1 статьи 50).

Ст.19 (пункт 3 части 2) ЖКРФ установлено, что муниципальный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Пунктом 22 Постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ N 239 «О проекте областного закона «О признании утратившим силу областного закона «О региональной целевой программе «Жилье для молодежи» на 2002-2011 годы» и утверждении долгосрочной целевой программы «Жилье для молодежи» на 2009-2011 годы» установлено, что жилые помещения, построенные в порядке, установленном настоящим Положением, относятся к жилищному фонду коммерческого использования и предоставляются молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное владение и пользование по договору найма жилого помещения. В договоре предусматривается право молодого гражданина (молодой семьи) по истечении пяти лет работы по трудовому договору с соответствующим работодателем (после заключения договора найма жилого помещения) приобрести указанное жилое помещение в собственность по выкупной цене жилья - в размере 30 проц. расчетной стоимости строительства жилья, определенной в соответствии с пунктом 7 настоящего Положения.

Существенным условием договора найма жилого помещения является осуществление трудовой деятельности нанимателем жилого помещения по трудовому договору в организациях и на предприятиях Ленинградской области не менее пяти лет с даты заключения договора найма жилого помещения в суммарном исчислении (срок перерыва трудовой деятельности при этом не может превышать двух месяцев).

В соответствии с принятым Правительством Ленинградской области постановлением от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проекте областного закона «О признании утратившим силу областного закона «О региональной целевой программе «Жилье для молодежи» на 2002-2011 годы» и утверждении долгосрочной целевой программы «Жилье для молодежи» на 2009-2011 годы» главой администрации МО г.Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, которым утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям» в возмездное пользование, согласно п.5 которого жилые помещения предоставляются в возмездное пользование по договору найма при осуществлении трудовой деятельности нанимателя жилого помещения, по трудовому договору с работодателем бюджетной организации, расположенной на территории МО г.Волхов, не менее 5 лет с даты заключения договора найма жилого помещения. После истечения пяти лет указанное жилое помещение приобретается в собственность по выкупной цене жилья в размере 30% расчетной стоимости строительства жилья.

Главой администрации МО г.Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование на основании вышеуказанного постановления Правительства Ленинградской области от 26.04.2011 № 112 и рекомендаций Комитета по строительству Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно п.5 которого жилые помещения предоставляются в возмездное пользование по договору найма при осуществлении трудовой деятельности нанимателя жилого помещения, по трудовому договору с работодателем бюджетной организации, расположенной на территории МО г.Волхов, не менее 7 лет с даты заключения договора найма жилого помещения. После истечения семи лет указанное жилое помещение приобретается в собственность по выкупной цене жилья в размере 30% расчетной стоимости строительства жилья.

Постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№ "О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ N 239 «О проекте областного закона "О признании утратившим силу областного закона "О региональной целевой программе "Жилье для молодежи" на 2002-2011 годы" и утверждении долгосрочной целевой программы "Жилье для молодежи" на 2009-2011 годы", утратили силу в связи с изданием постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№, вступившего в силу с даты официального опубликования.

Вместе с тем, на дату заключения спорного договора с ФИО1 администрацией муниципального образования г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области как собственником жилого помещения Постановление от 25.10.2011 № 670 в связи с изданием постановления Правительства Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ не отменено и не изменено.

Как следует из части первой статьи 217 ГК Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статей 14 и 15 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества в отношении тех объектов, приватизация которых допускается федеральным законодательством. Реализуя свою компетенцию в сфере имущественных отношений, органы местного самоуправления вправе определять - исходя из объективных показателей развития муниципального образования и потребностей жителей - и необходимый состав муниципального имущества, порядок и условия его использования и дальнейшее предназначение. Такие решения должны быть предсказуемыми, обоснованными, исключающими произвольность и возможность злоупотреблений.

Как указывает Конституционный суд РФ в постановлении от 30.03.2012 № 9-П, закрепление в муниципальных правовых актах целей и способов использования объектов муниципальной собственности, в том числе исключение тех или иных служебных жилых помещений из специализированного жилищного фонда, определение возможности, сроков и условий их приватизации, не только гарантирует соблюдение конституционных прав населения муниципального образования на самостоятельное владение, пользование и распоряжение объектами муниципальной собственности, но и, делая механизм стимулирования нуждающихся в жилище граждан к осуществлению своих трудовых и служебных функций на территории муниципального образования более прозрачным и сбалансированным, обеспечивает выполнение публичной властью своих социальных функций, реальную подконтрольность органов местного самоуправления населению, позволяя гражданам при необходимости влиять на содержание правовых актов по вопросам муниципальной собственности. Учитывая необходимость соблюдения интересов населения муниципального образования, нуждающегося в получении услуг специалистов, занятых в социально значимых сферах деятельности, а также граждан, заинтересованных в приватизации служебных жилых помещений, и собственников (владельцев) соответствующего жилищного фонда, пределы установления условий и порядка приватизации специализированных жилых помещений муниципального жилищного фонда должны соответствовать цели местного самоуправления, которая, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, состоит в удовлетворении основных жизненных потребностей населения муниципальных образований как субъекта права на самостоятельное осуществление местного самоуправления (Постановление от 2 апреля 2002 года № 7-П).

Поскольку для достижения этой цели необходимо стимулирование граждан определенных профессий к осуществлению длительной трудовой деятельности в конкретном муниципальном образовании, органы местного самоуправления не могут быть лишены права устанавливать порядок и условия приватизации служебных жилых помещений (в том числе в отношении неопределенного круга лиц). При этом, однако, они должны исходить и из необходимости сохранения в муниципальном жилищном фонде определенного массива служебных жилых помещений, что предполагает возможность приватизации только части из них, а значит, требует определения критериев, на основании которых приватизация должна осуществляться в каждом конкретном случае, например установления определенных сроков проживания и трудовой деятельности в муниципальном образовании, по прошествии которых граждане - наниматели служебных жилых помещений могли бы рассчитывать на предоставление им преимущественного права на получение в собственность жилого помещения из специализированного жилищного фонда, если его собственником будет принято решение о приватизации входящих в него служебных жилых помещений.

Оценивая условия договора, заключенного с ФИО1, следует прийти к выводу, что он содержит элементы различных договоров, а именно пользования служебным жилым помещением и договора купли-продажи под отлагательным условием, то есть сделки, когда стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (смешанный договор). При этом условия договора, которым предусмотрена возможность приобретения нанимателем квартиры в собственность за установленную договором плату по истечение семи лет с момента подписания договора и при условии работы в МДОБУ «Детский сад № общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по социально-личностному развитию детей», не противоречат требованиям законодательства и принятым муниципальным актам.

Как правильно указал суд первой инстанции, указанный договор подписан сторонами и недействительным не был признан.

Полномочия у Администрации Волховского муниципального района на подписание договора имелись в соответствии с Соглашением о передаче администрации Волховского муниципального района осуществления части полномочий администрации МО город Волхов Волховского муниципального района, утвержденных решением Совета депутатов МО город Волхов от 16.10.2012№ и решением Совета депутатов Волховского муниципального района ЛО от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца.

Суждения о том, что положение договора противоречат п.3 ст.92 ЖК РФ, отклоняются, поскольку запрет на отчуждение специализированных жилых помещений не является абсолютным.

Довод апелляционной жалобы, что Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлен запрет на приватизацию служебных жилых помещений, основанием для отмены решения суда не является. Часть вторая статьи 4 указанного Закона предусматривает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Вопреки доводам жалобы Положение о порядке предоставления жилого помещения по договору найма молодым семьям (молодым специалистам) в возмездное пользование, утвержденное 25.10.20211 №670, предусматривало возможность приобретения нанимателем после истечения 7 лет с момента заключения договора найма жилого помещения в собственность жилого помещения( по договору купли-продажи) по выкупной цене в размере 30% расчетной стоимости жилого помещения в период строительства, а следовательно, у наймодателя при наступлении соответствующих обстоятельств возникает корреспондирующая обязанность передать нанимателю в собственность по договору купли-продажи жилое помещение, в частности исключив его из служебного фонда.

Доводы жалобы направлены на переоценку вводов суда, оснований для которой не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, п.1 ст.328, ст.329, ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Волховского городского суда Ленинградской области от 19 января 2022 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи