Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 10 января 2018 года апелляционную жалобу представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Апрель» С.М.А. на решение Устиновского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 25 мая 2017 года, которым исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Автобан» к Обществу с ограниченной ответственностью «Апрель», ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы долга удовлетворены.

С Общества с ограниченной ответственностью «Апрель», ФИО1, ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Автобан» взыскана сумма задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 892 306 (три миллиона восемьсот девяносто две тысячи триста шесть) рублей 14 копеек, неустойка, предусмотренная договором аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 484 248 (четыреста восемьдесят четыре тысячи двести сорок восемь) рублей 15 копеек.

С Общества с ограниченной ответственностью «Апрель», ФИО1, ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Автобан» взыскана неустойка по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, из расчёта 0,1% от суммы задолженности по арендным платежам, за каждый день просрочки основного обязательства, начисляемых на сумму долга, равного 3 892 306 (три миллиона восемьсот девяносто две тысячи триста шесть) рублей 14 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического погашения суммы задолженности в полном объёме.

С Общества с ограниченной ответственностью «Апрель», ФИО1, ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Автобан» взысканы понесённые судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 829 (пятнадцать тысяч восемьсот двадцать девять) рублей 00 копеек.

С Общества с ограниченной ответственностью «Апрель», ФИО1, ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в доход муниципального образования «город Ижевск» взыскана государственная пошлина в размере 14 253 (четырнадцать тысяч двести пятьдесят три) рубля 77 копеек.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Нартдиновой Г.Р., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Общество с ограниченной ответственностью «Автобан» (далее по тексту – ООО «Автобан», Арендодатель) обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Апрель» (далее по тексту - ООО «Апрель», Арендатор), ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и судебных расходов, которым просило суд взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца сумму задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту – Договор) в размере 1 469 243,58 руб.; договорную неустойку в размере 56 576,94 руб.; возложить на ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 258 руб. Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Автобан» и ООО «Апрель» заключён Договор, по условиям которого, Арендатор принял во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> на 8 лет и обязался вносить арендную плату за пользование этим имуществом. Стороны договорились, что с даты передачи объекта аренды арендатору по акту приема-передачи на период равный трем месяцам (90 календарных дней) постоянная часть арендной платы за аренду всего объекта составит 555 930 руб. в месяц. Начиная с четвертого месяца аренды, постоянная часть арендной платы составит 862 000 руб. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа каждого месяца. В силу соглашений, достигнутых сторонами, оплата постоянной части арендной платы за май 2016 года производится частями в следующие сроки: 277 965 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб.- не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 39 709,29 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Оплата постоянной части арендной платы за остальные месяцы производится по условиям Договора. Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР. В целях обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Договору, между ООО «Автобан» и поручителями ФИО2, ФИО1, ФИО3 заключены договоры поручительства, по условиям которых, каждый из поручителей обязался отвечать за ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств по Договору. Арендатор объект аренды принял по акту приема-передачи, однако встречное обязательство по внесению арендной платы не исполнил. По расчетам истца, задолженность по арендной плате за период с мая по июль 2016 года составила 1 469 243,58 руб. Просрочка исполнения Арендатором своих обязательств по условиям Договора влечет его ответственность в виде неустойки, которая за период с мая по июль 2016 года, составила 56 576,94 руб. В связи с обращением в суд, истец понес заявленные к возмещению судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Р.М.И., действующий по доверенности, изменил предмет иска в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) и окончательно к рассмотрению судом заявил требования, которыми просил суд взыскать солидарно с ООО «Апрель», ФИО2, ФИО1, ФИО3 в пользу истца сумму задолженности, образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: по оплате арендных платежей по Договору в размере 3 892 306,14 руб., сумму неустойки в размере 484 248,15 руб., её же начислять на сумму задолженности 3 892 306,14 руб. из расчета 0,1% за каждый день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ до момента погашения суммы задолженности в полном объеме.

В суде первой инстанции представитель истца Р.М.И., действующий по доверенности, заявленные исковые требования с учетом их уточнения, поддержал, на их удовлетворении настаивал.

В суде первой инстанции представитель ответчика ООО «Апрель» С.М.А., действующий по доверенности, исковые требования не признал, ссылаясь на ненадлежащее исполнение контрагентом своих обязательств, объект аренды не отвечал требованиям пожарной безопасности, что препятствовало его эксплуатации и извлечению прибыли, то есть использованию по назначению, согласованному сторонами в Договоре.

В суде первой инстанции ответчик ФИО3 исковые требования не признал по обстоятельствам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Существо возражений ответчика сводится к тому, что объект аренды не отвечал требованиям пожарной безопасности, что препятствовало его использованию по назначению, согласованному в Договоре.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд первой инстанции дело рассмотрел в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО1, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, и учел при вынесении решения их возражения, идентичные возражениям других ответчиков по делу.

Суд постановил вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, представитель ответчика ООО «Апрель» С.М.А., действующий по доверенности, обратился в суд с апелляционной жалобой, которой просил решение суда отменить, как незаконное и постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Автобан» отказать. Сторона ответчика полагала доказанным факт передачи истцом объекта, не соответствующего требованиям пожарной безопасности, что, в свою очередь, препятствовало его эксплуатации по назначению и лишило ответчика права пользования объектом аренды, составляющего существо аренды, чему суд первой инстанции не дал надлежащую оценку, ограничившись указанием на незначительность и легкоустранимость выявленных недостатков. Суд первой инстанции, указав на факт заключения ответчиком договоров субаренды, не оценил то обстоятельство, что помещения в субаренду ООО «Апрель» фактически не передавались, чему препятствовали заявленные ответчиком нарушения обязательств истцом. Более того, сторона истца на эти обстоятельства в суде не ссылалась, соответственно, судом первой инстанции нарушен принцип состязательности сторон в гражданском процессе. Размер взысканной судом неустойки несоразмерен последствиям нарушения Арендатором обязательства и подлежит снижению в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ООО «Автобан» Р.М.И., действующий по доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая решение суда законным, обоснованным и отмене не подлежащим. Сторона истца указала, что здание спроектировано и построено таким образом, что в ходе его эксплуатации исключена возможность возникновения пожара, проектные решения, применяемые при строительстве объекта аренды, изложены в проектной документации, на основании которой истцу выдано разрешение на строительство объекта аренды, по окончании строительства истцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Указанный документ является подтверждением соответствия вновь возведенного здания проектной документации, которая, в свою очередь, предусматривается в том числе положениями ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», устанавливающей требования по проектированию здания с учетом обеспечения его пожарной безопасности.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Апрель» П.С.В., действующий на основании устава, доводы апелляционной жалобы поддержал, ссылаясь на то, что объект аренды имел недостатки, препятствующие пользованию им, в связи с чем, основания для внесения ответчиком арендной платы отсутствуют.

В суде апелляционной инстанции ответчик ФИО2 и его представитель С.М.А., допущенный по устному ходатайству ответчика, доводы апелляционной жалобы поддержали.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ООО «Автобан» Р.М.И., действующий по доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласился, указав на то, что ответчиком не доказано, как наличие существенных недостатков объекта аренды, так и размер, до которого следует уменьшить задолженность по арендной плате. Помещение соответствовало требованиям пожарной безопасности и могло эксплуатироваться по назначению до установления соответствующего запрета компетентным органом, нарушение правил пожарной безопасности эксплуатации здания не препятствовало.

Судебное заседание суда апелляционной инстанции в соответствии со ст.ст. 327,167 ГПК РФ проведено в отсутствие остальных ответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно неё.

Выслушав присутствующие стороны, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как это следует из материалов дела, ООО «Автобан» является действующим юридическим лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке, МРИ ИФНС № по УР.

ООО «Апрель» является действующим юридическим лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке, МРИ ИФНС № по УР.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация города Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - здания по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ООО «Автобан» и арендатором ООО «Апрель» заключён предварительный договор аренды недвижимого имущества №, по условиям которого, стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор аренды недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ арендатором ООО «Апрель» и субарендаторами ИП Б.К.И. и ИП В.Ю.А. заключены договоры субаренды, № и №, соответственно, по условиям которых, ООО «Апрель» обязалось передать в субаренду помещения в здании по адресу: <адрес> на срок 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения. Акты приема-передачи имущества Арендатором субарендаторам в материалах дела отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ООО «Автобан» и арендатором ООО «Апрель» заключён договор аренды недвижимого имущества №, по условиям которого, Арендодатель обязался передать Арендатору во временное владение и пользование за плату следующее недвижимое имущество: нежилое здание, назначение: нежилое (торговля), общая площадь 1 297,2 кв.м., располагающееся по адресу: <адрес>, кадастровый №, на земельном участке с кадастровым номером №

По условиям п. 1.4. Договора, передаваемый в аренду объект находится в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его эксплуатации, используемый для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с его назначением (Приложение № к договору). Объект должен использоваться Арендатором в период действия настоящего договора в соответствии с назначением и осуществляемой деятельностью Арендатора, а именно для организации розничной торговли смешанными группами товаров, кафе и т.п.

Срок аренды составляет 8 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи Объекта (п.1.6 Договора).

В соответствии с пунктом 4.2.1 Договора, с даты передачи объекта Арендатору по акту приема-передачи на период равный трем месяцам (90 календарных дней) постоянная часть арендной платы за аренду всего объекта составляет 555 930 руб. в месяц.

Согласно пункту 4.2.2. Договора, начиная с четвертого месяца аренды объекта, постоянная часть арендной платы за аренду всего объекта составляет 862 000 руб. в месяц.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа каждого месяца.

Арендодатель обязуется, в том числе обеспечить беспрепятственное использование Арендатором объекта на условиях настоящего договора, не ограничивать каким-либо образом права Арендатора по пользованию объектом по назначению, указанному в п.1.4 Договора, и не осуществлять действия, которые могут привести к такому ограничению (п.2.1.2 Договора).

Арендатор обязуется, в том числе поддерживать надлежащее санитарное состояние объекта, соблюдать требования пожарной безопасности, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных в объекте (п.2.3.2 Договора).

За несвоевременное внесение арендной платы согласно п.4.2.3 Договора, Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (п.6.8 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств ООО «Апрель» по указанному договору, ООО «Автобан» заключены следующие договоры поручительства:

№ с ФИО2, который обязался в полном объеме отвечать за ненадлежащее исполнение ООО «Апрель» обязательств по Договору, договор поручительства действует до момента выполнения сторонами условий договора аренды;

-№ с ФИО1, которая обязалась в полном объеме отвечать за ненадлежащее исполнение ООО «Апрель» обязательств по Договору, договор поручительства действует до момента выполнения сторонами условий договора аренды;

-№ с ФИО3, который обязался в полном объеме отвечать за ненадлежащее исполнение ООО «Апрель» обязательств по Договору, договор поручительства действует до момента выполнения сторонами условий договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Автобан» и ООО «Апрель» подписали акт приема-передачи к Договору, согласно содержанию которого, ООО «Апрель» приняло арендованное у ООО «Автобан» имущество в пользование без претензий относительно его технического состояния.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Апрель» направило в адрес ООО «Автобан» требование о проведении совместного осмотра объекта аренды.

Протоколом контроля качества огнезащитной обработки конструкций из металла на объекте – здание физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> проведенного Фондом пожарной безопасности ДД.ММ.ГГГГ, подтверждено, что толщина огнезащитного покрытия на выборочно проверенных конструкциях не ниже проектных значений (проверены: колонны ось 1, балки перекрытия на отм.+4,750, элементы покрытия на отм.+9,580).

Из заключения эксперта ООО «Консалтинговый центр «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент проведения независимой оценки соответствия здания по адресу: <адрес> требованиям пожарной безопасности:

-несущие элементы здания, отвечающие за общую устойчивость здания, выполнены из металла, при этом конструктивная их огнезащита не выполнена (ст.58 п.2, ст.87 п.2 таб.21 закона №123-ФЗ, п.5.4.3, 5.4.2 СП2.13130.2012); по факту несущие металлическое элементы перекрытия на отм.0.000 и марши лестничных клеток в осях 1-2/д-Ж,6-7/Г1-Ж окрашены огнезащитной краской толщиной покрытия менее 2 мм, ряд стыковочных швов огнезащитным составом не заполнены; на 2 этаже балки перекрытия огнезащитой не защищены;

-металлические несущие колонны обшиты гипсокартоном в два слоя, при этом зазоры в местах соединения их с элементами перекрытий негорючим материалом нормируемым пределом огнестойкости не заделаны (п.5.2.1 СП 2.13130.2012);

-для естественного проветривания на этажах помещений при пожаре открываемые оконные или иные проемы в наружных ограждениях с расположением верхней кромки не ниже 2,5 м. от уровня пола не предусмотрены (п.8.5 СП 7.13130.2013);

-лестничные клетки устроены с естественным освещением через остекленные проемы в наружных стенах; в наружных стенах лестничных клеток Л1 расположенных в осях 1-2/Д-Ж, 6-7/Г1-Ж на этажах окна, открывающиеся изнутри без ключа, с площадью остекления не менее 1,2 кв.м. не выполнены (п.5.4.16 СП 2.13130.2012);

-заполнение негорючим материалом в местах сопряжения противопожарных преград с перекрытиями обеспечивающее не распространение опасных факторов пожара не выполнено (ст.88 п.6,7 закона №123-ФЗ, п.5.2.1 СП 2.13130.2012);

-технологические зазоры в местах пересечения воздуховодами и другим технологическим оборудованием противопожарных преград, негорючим материалом с требуемым пределом огнестойкости не заполнены (ст.137 п.4 закона № 123-ФЗ, п.5.2.1, 6.23 СП 2.13130.2012);

-отдельная система вентиляции для обеденного зала не предусмотрена; всесторонняя огнезащита транзитных воздуховодов, их подвесок требуемым пределам огнестойкости не выполнена, в местах пересечения ими противопожарных преград противопожарные клапаны не установлены (ст.138 п.1,2 закона № 123-ФЗ, п.6.2, 6.10, 6.13, 6.20 СП 7.13130.2013);

-помещения различных классов функциональной пожарной опасности (обеденный зал, венткамера, электрощитовая, серверный склад) друг от друга выгорожены противопожарными перегородками 1-го типа и перекрытием 3-го типа, при этом в проемах противопожарные двери 2-го типа с уплотнениями в притворах не установлены (п.5.5.2,4.17 СП 4.13130.2013, ст.88 п.1, 2, 8 таб.23 закона № 123-ФЗ);

-эвакуационные выходы непосредственно наружу шириной в свету и расположенные в осях 1-2/И устроены - 1,14 м., 6-7/И - 1,12 м. не соответствуют нормативному значению -1,2 м. (п.7.1.13 СП 1.13130.2009); ширина дверей в свету в осях 4/Б1-В,5/В-Г из торгового зала в тамбуры выполнена менее -1,2 м. (0,78 м.) соответственно (п.7.2.3 СП1.13130.2009);

-эвакуация персонала и посетителей со 2 этажа предусмотрена по двум лестничным клеткам с шириной маршей -1,2 м., при этом площадки предусмотрены менее ширины маршей 1,13 м., 1,18 м. соответственно (п.7.1.5 СП 1.13130.2009);

-лестничные клетки от торговых и обеденного зала выгорожены противопожарными перегородками, в проемах установлены алюминиевые двери с устройствами для самозакрывания и уплотнениями в притворах, однако в местах сопряжения стен с перекрытием имеются зазоры не заделанные негорючим материалом с нормируемым пределом огнестойкости (п.5.2.1 СП 2.133130.2012);

-двери из залов в лестничные клетки исполнены шириной в осях 6/Д-Е -1,1м, что не соответствует нормативному значению 1,2 м. (п.7.3.3 СП 1.13130.2009);

-выход непосредственно на кровлю выполнен с лестничной клетки расположенной в осях 1-2/Д-Ж через противопожарный люк, при этом закрепленная стальная стремянка не смонтирована (ст.90 п.2 Закона № 123-ФЗ, п.7.7 СП 4.12130.2013).

В заявленном здании общественного назначения не в полном объеме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности, в указанном здании пожарная безопасность считается необеспеченной.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Апрель» уведомило ООО «Автобан» о проведенном пожарном аудите и потребовало расторгнуть договор.

На требование ООО «Апрель» о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ ООО «Автобан» ответило отказом, предложив выполнить определенный объем работ по устранению легко устранимых, несущественных и не препятствующих эксплуатации здания по назначению недостатков: ряд стыковочных швов не обработан огнезащитным составом не заполнен; зазоры в местах соединения с элементами покрытий негорючими материалом нормируемым пределом огнестойкости не заделаны; заполнение негорючим материалом в местах сопряжения противопожарных преград с перекрытиями обеспечивающие нераспространение опасных факторов пожара; технологические зазоры в местах пересечения воздуховодами и другим технологическим оборудованием противопожарных преград, негорючим материалом с требуемым пределом огнестойкости не выполнены; в проемах противопожарные двери второго типа с уплотнениями в притворах не установлены; установка недостающих противопожарных клапанов; закрепленная стальная стремянка не смонтирована.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения заявления директора ООО «Апрель» ФИО1 отдел надзорной деятельности г.Ижевска Главного управления МЧС России по УР сообщил ей, что в рамках проведенной Прокуратурой Ленинского района г.Ижевска с привлечением сотрудников отдела надзорной деятельности и профилактической работы г.Ижевска в качестве специалистов, проверки соблюдения законодательства в сфере пожарной безопасности, факты, указанные в её обращении подтвердились, информация о выявленных нарушениях направлена в прокуратуру Ленинского района г.Ижевска для принятия мер прокурорского реагирования (исх№

ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения заявления директора ООО «Апрель» ФИО1 отдел надзорной деятельности г.Ижевска Главного управления МЧС России по УР сообщил ей, что при имеющихся нарушения требований пожарной безопасности, перечисленных в обращении, эксплуатация объекта по адресу: <адрес> не допустима (исх.№).

ДД.ММ.ГГГГ отдел надзорной деятельности г.Ижевска Главного управления МЧС России по УР сообщил прокурору Ленинского района г.Ижевска о необходимости принятия мер прокурорского реагирования по следующим нарушениям требований пожарной безопасности на объекте защиты ООО «Автобан» по адресу: <адрес>

-несущие элементы здания, отвечающие за общую устойчивость здания, выполнены из металла, при этом конструктивная их огнезащита не выполнена (ст.58 п.2, ст.87 п.2 таб.21 закона №123-ФЗ, п.5.4.3, 5.4.2 СП2.13130.2012); по факту несущие металлическое элементы перекрытия на отм.0.000 и марши лестничных клеток в осях1-2/д-Ж,6-7/Г1-Ж окрашены огнезащитной краской толщиной покрытия менее 2 мм, ряд стыковочных швов огнезащитным составом не заполнены; на 2 этаже балки перекрытия огнезащитой не защищены;

-отдельная система вентиляции для обеденного зала не предусмотрена; всесторонняя огнезащита транзитных воздуховодов, их подвесок требуемым пределам огнестойкости не выполнена, в местах пересечения ими противопожарных преград противопожарные клапаны не установлены (ст.138 п.1,2 закон № 123-ФЗ, п.6.2, 6.10, 6.13, 6.20 СП 7.13130.2013);

-расстояние от сливной трубы под потолком в помещении детского кафе до точечного пожарного извещателя менее 0,5 м. (фактически составляет 0,1 м.) (ст. 54 закона № 123-ФЗ, п.13.3.6 СП 5.13130.2009);

-эвакуационные выходы непосредственно наружу (восточное крыло здания) менее 1,2 м. (ст. 89 закона № 123-ФЗ, п.4.2.5,7.1.5,7.2.3 СП 5.13130.2009);

-не обеспечен требуемый предел огнестойкости не менее R60 металлических конструкций лестничных маршей и площадок лестничных маршей и площадок в лестничных клетках в западной и восточной сторонах здания (ст. 6, ст.87 ч.2 таб.21 закона № 123-ФЗ, п.5.18 СНиП 21-01-97*);

-в отсеке потолка, ограниченного строительными конструкциями, выступающими от потолка на расстояние более 0,4 м. (вдоль окна) смонтировано недостаточное количество извещателей пожарных (2 этаж) (ст. 6 закона № 123-ФЗ, п.13.3.2, 13.3.8 СП 5.13130.2009);

-этажи зданий не обеспечены достаточным количеством средств первичного пожаротушения согласно норм положенности (п.70, приложение №1 Правила противопожарного режима в РФ, утв. Постановлением Правительства от 25 апреля 2012 года №390);

-в проемах противопожарных преград, разделяющих помещения электрощитовой, серверной и вентиляционной, установлены двери в обычном исполнении, не противопожарные сертифицированные с пределом огнестойкости не менее Е130 (ч.2,3 ст.37, ч.1 ст.88 закона №123-ФЗ, п.5.14*, 7.4 СНиП 21-01-97, п.13.6 СНиП 41-01-2003);

-прибор приемно-контрольный в помещении с круглосуточным пребыванием дежурного персонала не выведен (ст.6 закона №123-ФЗ, п.13.4.5 СП 5.13130.2009);

-расстояние от фасада здания до автостоянки менее 10 м (ст.6 закона №123-ФЗ, прил.В, табл.В1,п.1 СП 113.13330.2012).

Протоколом контроля качества огнезащитной обработки конструкций из металла на объекте – здание физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> проведенного Фондом пожарной безопасности ДД.ММ.ГГГГ, подтверждено, что толщина огнезащитного покрытия на выборочно проверенных конструкциях не ниже проектных значений (проверены: косоуры ЛК-1-1,ЛК-1-2, ЛК-2-1,ЛК-2-2, балки, площадки ЛП-1, ЛП-2,стойка).

Из расчета пожарного риска на объекте – здании Торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> произведенного Фондом пожарной безопасности по УР следует, что максимальное расчетное значение величины индивидуального пожарного риска в результате воздействия опасных факторов пожара, с учетом имеющихся на объекте защиты отступлений от требований нормативных документов в области пожарной безопасности (ширина отдельных эвакуационных выходов ниже нормативных значений, верхняя кромка открываемых оконных проемов в наружных ограждениях расположена ниже 2,5 м. от уровня пола, открывающиеся окна в остеклении наружных стен лестничных клеток не выполнены), не превышает нормативного значения одной миллионной в год, при условии соблюдения правил эксплуатации эвакуационных путей и выходов.

Опрошенный в суде первой инстанции в качестве специалиста главный инспектор г.Ижевска по пожарному надзору К.А.В. пояснил, что в отношении здания по адресу: <адрес> в заключении независимого экспертного органа сделан вывод, что данный объект не соответствует нормам пожарной безопасности по ряду причин, это значит, что не соответствует минимуму требований. Нарушения есть и только независимая экспертиза дает заключение о риске и оценка риска дала отрицательный результат, что говорит о том, что объект может эксплуатироваться только после устранения нарушений и выполнения рекомендаций, которые дает независимая экспертиза. Если это не выполнено, то данное здание эксплуатировать нельзя. Собственник здания может эксплуатировать здание, но заведомо подвергает риску людей. Отдел по пожарному надзору не разбирает, это нарушения режимного характера, которые связаны с непосредственной деятельностью, либо нарушения индивидуальные, связанные с путями эвакуации, несущими стойками, способностями строительной конструкции, они могут быть при сдаче объекта или выполняться путем проведения строительных работ, отдел приводит только факт, имеют они место быть, или нет. Здесь оценка произведена при подаче кем-то из сторон заявления. Понятно, что при строительстве были нарушения, здесь вопрос в том, что в проект заложено не то, либо строитель ушел от проектной документации. Расчет пожарного риска, представленный в материалах дела, снимает нарушения, которые предъявлял отдел, но он сделан только по одному из выбранных параметров, в данном случае, рассматриваются только эвакуационные пути выхода задания. Проверка проведена органом Прокуратуры, в которой отдел принял участие в качестве специалиста, отдел дал представленное заключение, а Прокуратура принимала решение либо о привлечении к административной ответственности, либо нет.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Автобан» в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на основании п.5.4. договора аренды, о чем уведомил ООО «Апрель».

ДД.ММ.ГГГГ здание по адресу: <адрес> передано Арендатором Арендодателю.

По расчётам истца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по арендной плате составила 3 892 306,14 руб., по уплате неустойки 484 248,15 руб.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.309, 310, 322, 361, 363, 367, 611, 612, 614 ГК РФ и, установив факты заключения договора аренды и договоров поручительства, как оснований для возникновения соответствующих обязательств у сторон, и допущенной Арендатором просрочки исполнения обязательств, заявленные истцом исковые требования, удовлетворил в полном объеме. Суд первой инстанции признал обязательство Арендодателя исполненным в соответствии с его условиями и позволяющим ему претендовать на встречное исполнение обязательств Арендатором.

Выводы суда первой инстанции в оспариваемом решении приведены, судебная коллегия с ними не соглашается и полагает их основанными на неправильном применением судом норм материального права.

По правилам ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.650 п.1 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Представленный в материалах гражданского дела Договор в полной мере соответствует приведенным положениям закона и свидетельствует, что ДД.ММ.ГГГГ у сторон сложились правоотношения по аренде здания, в результате которых, у ООО «Автобан» возникли обязательства, характерные для арендодателя, а у ответчика ООО «Апрель» - для арендатора.

ФИО1, ФИО2 и ФИО3, согласно представленным договорам поручительства, обеспечивали надлежащее исполнение Арендатором обязательств по Договору.

Обращаясь в суд, истец указал на надлежащее исполнение обязательств арендодателем и претендовал на встречное исполнение обязательств контрагентом. Ответчик ООО «Апрель» это обстоятельство на протяжении производства по делу оспаривал, спор сторон по факту надлежащего исполнения сторонами встречных обязательств стал предметом рассмотрения суда.

В соответствии со ст.328 п.1 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в п.57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (п.1 ст. 328 ГК РФ).

По условиям Договора обязанность Арендодателя передать имущество Арендатору и обязанность последнего внести плату являются встречными по отношению друг к другу. Соответственно, обязанность ООО «Апрель» внести арендную плату за пользование имуществом обусловлена обязанностью ООО «Автобан» это имущество передать.

В силу ст.611 п.1 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из буквального толкования п.п.1.1. и 1.4. Договора следует, что объектом аренды является нежилое здание, состояние которого отвечает требованиям, предъявляемым к его эксплуатации, и используется для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением и осуществляемой деятельностью Арендатора, а именно для организации розничной торговли смешанными группами товаров, кафе и др.

Минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), в том числе требования пожарной безопасности, установлены Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ч.6 ст.3 этого закона).

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), согласно ст.5 того же закона, обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

Объект пожарной защиты, согласно ст.6 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», соответствует требованиям пожарной безопасности при выполнении одного из следующих условий:

1) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом;

2) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности.

Таким образом, законодателем предусмотрены различные способы обеспечения пожарной безопасности на объекте защиты, выбор того или иного способа обеспечения данных требований возложен на правообладателя объекта и определяется им самостоятельно.

Согласно обстоятельствам, установленным при независимом аудите пожарной безопасности здания, и подтвержденным в результате совместной проверки прокуратуры и специалистов контролирующего исполнение закона в этой части органа, в объекте аренды не обеспечена надлежащая огнезащита его несущих и конструктивных элементов и не выполнены требования закона об ограничении образования и распространения опасных факторов пожара. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что пожарная безопасность объекта защиты надлежащим образом не обеспечена, объект аренды требованиям, предъявляемым к его эксплуатации законом, не соответствует.

Опрошенный в судебном заседании специалист К.А.В. указал на то, что эти нарушения связаны со строительством объекта, а, значит, возникли до передачи объекта аренды арендатору.

Поскольку истец, будучи собственником этого имущества, обязан поддерживать безопасное состояние параметров и характеристик здания в процессе его эксплуатации, постольку несоответствие здания требованиям, предъявляемым к его эксплуатации, на момент передачи объекта арендатору подтверждает ненадлежащее исполнение истцом обязательства арендодателя по Договору. Учитывая приведенное обстоятельство представленное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15 января 2016 года не является относимым и не может в достаточной мере свидетельствовать об обратном.

Судебная коллегия не соглашается с позицией истца о том, что требования огнезащиты несущих и конструктивных элементов здания выполнены надлежащим образом. В условиях установленных независимыми специалистами в юридически значимый период путем полной проверки конструкций здания нарушений, представленные ООО «Автобан» протоколы выборочной проверки того же объекта, проведенной за переделами юридически значимого периода, требованиям достаточности доказательств не отвечают и наличие выявленных нарушений на момент передачи имущества арендатору не опровергают.

Факт отсутствия представителя истца при проведении аудита пожарной безопасности сам по себе процессуальное значение этого доказательства не обесценивает, поскольку не ставит под сомнение, как квалификацию и компетенцию специалиста, так и предмет его исследования.

Истцом представлен расчет пожарных рисков объекта аренды в части допущенных при его строительстве отступлений от требований пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам, системам противодымной защиты, не превышающих установленных ст.79 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» допустимых значений, в связи с чем, судебная коллегия полагает обоснованными возраженния истца о том, что эти нарушения эксплуатации здания Арендатором не препятствовали.

Судебная коллегия соглашается и с доводами истца в той части, что нарушения, возникшие после произведенной в здании перепланировки и по смыслу п.п.2.3.5 и 2.4.5 Договора устранимые за счет Арендатора, действиями Арендодателя не обусловлены и препятствием к реализации права на пользование объектом по смыслу п.2.1.2 Договора, не являлись.

Поскольку любое нарушение требований ст.6 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по смыслу, придаваемому ему ст.ст.3,5,8 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», свидетельствует о несоответствии объекта аренды требованиям, предъявляемым к его эксплуатации, а такие нарушения, как указано в независимом аудите пожарной безопасности здания, заключении по результатам совместной проверки контролирующих исполнение закона органов и объяснениях специалиста, в объекте аренды на момент его передачи арендатору присутствовали, постольку обязательство арендодателя в соответствии с его условиями (п.п.1.1., 1.4. Договора) истцом не исполнено.

В силу п.3 ст.328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п.2 ст.328 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательств, если кредитор фактически не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить свое обязательство.

П. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендодатель ООО «Автобан» не принял мер по соблюдению требований пожарной безопасности, и, тем самым, не обеспечил соответствие объекта аренды требованиям, предъявляемым к его эксплуатации, что составляет существо его обязательства. В условиях, когда арендодатель гарантировал соответствие объекта аренды требованиям, предъявляемым к его эксплуатации, такое несоответствие свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства, а не о недостатке объекта аренды, позволяющим реализовать права, предусмотренные ст.612 ГК РФ. Препятствия в исполнении Арендатором своих обязанностей возникли в результате ненадлежащего исполнения Арендодателем своих.

Судебная коллегия полагает необоснованными доводы истца в той части, что ответчик фактически пользовался имуществом в спорный период. По смыслу закона пользование имуществом предполагает возможность арендатора извлекать полезные свойства из имущества, переданного ему арендодателем во временное пользование, чем по условиям Договора является получение прибыли от организации розничной торговли, кафе и т.п. Нарушения требований пожарной безопасности, ставящие под угрозу безопасность людей, препятствуют осуществлению деятельности, связанной с оказанием услуг населению, а, значит, препятствуют пользованию имуществом в соответствии с его назначением. Представленные в материалах дела договоры субаренды эти выводы судебной коллегии не опровергают, поскольку, во-первых, заключены до передачи здания в аренду, а, во-вторых, как это следует из материалов дела, фактически не исполнялись и получение ответчиком прибыли не повлекли.

Обсуждая значение представленного в материалах дела акта приемки-передачи с точки зрения наступивших для сторон последствий его подписания, судебная коллегия констатирует, что при передаче здания арендатор не имел претензий относительно его технического состояния – совокупности подверженных изменению в процессе эксплуатации свойств объекта, характеризуемых в момент подписания акта признаками, установленными техническими документами на этот объект.

Отсутствие у арендатора претензий относительно технического состояния объекта при отсутствии доказательств уведомления Арендодателем Арендатора о том, что здание не соответствует требованиям пожарной безопасности, о надлежащем исполнении обязательств ООО «Автобан» не свидетельствует. Это несоответствие, в условиях его выявления аудитором с помощью специального оборудования, не являлось для Арендатора, не обладающего специальными познаниями в данной области, очевидным и не могло быть обнаружено им при приемке помещения в аренду самостоятельно, что препятствует применению заявленных истцом последствий в виде самостоятельной имущественной ответственности за это нарушение Арендатора.

П.2.3.5. Договора, устанавливающий бремя расходов Арендатора при реконструкции и перепланировке здания об обратном не свидетельствует, поскольку возникновение этого бремени обусловлено действиями Арендатора и не связано с устранением уже имевшихся к моменту передачи имущества нарушений.

Поскольку Арендатор в силу нарушенных арендодателем договорных обязательств не мог использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, постольку невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. При таких обстоятельствах у истца, не исполнившего свое обязательство в соответствии с его условиями, отсутствуют основания для получения встречного исполнения. Считая иначе, суд первой инстанции неправильно истолковал и применил материальный закон.

Отказ в признании обязательства нарушенным, влечет отказ в удовлетворении основанного на таком нарушении требования о взыскании неустойки.

Поскольку по правилам ст.363 ГК РФ поручитель отвечает исключительно при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства, а такое нарушение по настоящему делу не установлено, постольку отсутствуют правовые основания для солидарной ответственности поручителей ФИО1, ФИО2, ФИО3 и взыскания с них требуемой задолженности.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение не может быть признано судебной коллегией законным и подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований истца. Доводы апелляционной жалобы ответчика в этой части судебная коллегия признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая то обстоятельство, что судебной коллегией отказано в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, судебная коллегия не входит в обсуждение возражений стороны ответчика о наличии правовых оснований для снижения размера неустойки по мотиву её несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст.98 ч.3 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

По правилам ст.98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО «Автобан» судебной коллегией отказано, постольку понесенные Обществом в связи с рассмотрением этого спора судебные расходы возмещению ответчиками не подлежат.

Государственная пошлина в размере 14 253,77 руб. в соответствии с заявленной к рассмотрению ценой иска не доплачена и по правилам ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию с истца в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Устиновского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 25 мая 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Автобан» к Обществу с ограниченной ответственностью «Апрель», ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, неустойки, требований о возмещении судебных расходов отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Автобан» в доход муниципального образования «г.Ижевск» государственную пошлину в размере 14 253 рубля 77 копеек.

Апелляционную жалобу представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Апрель» С.М.А. удовлетворить.

Председательствующий Т.В.Смирнова

Судьи Л.С.Петрова

Г.Р.Нартдинова