Гражданский кодекс часть 1

Первоначальная сделка купли-продажи квартиры являлась притворной и мнимой, так как на самом деле между сторонами был заключен письменный договор займа денежных средств от <...>, согласно которому договор купли-продажи заключается лишь с целью обеспечения возврата денежных средств, а не с целью осуществить правовые последствия в виде передачи прав пользования, владения, распоряжения, присущие купле-продажи недвижимого имущества, что подтверждается письменными доказательствами, свидетельскими показаниями, а также непрерывным владением и пользованием квартирой ФИО3, отсутствием какого-либо договора о пользовании и владении квартирой с ФИО2 и с последующим фиктивным собственником ФИО4, отсутствием у вышеуказанных лиц ключей от квартиры, неоплаты ими коммунальных платежей, а также актом о проживании от <...>.

Как ФИО2, ФИО3, так и ФИО4 не осуществляли никаких действий, подтверждающих их намерения реализовать юридически значимые действия по реальному исполнению договоров купли-продажи.

При этом, дополнительным признаком ничтожности сделки является явно заниженная стоимость спорной квартиры, указанная в договоре купли-продажи, не соответствующая рыночной стоимости существовавшей на момент ее совершения.

С учетом уточнений, просила признать договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между ФИО3 и ФИО2 ничтожным; признать договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между ФИО2 и ФИО4 ничтожным, а также применить последствия ничтожности вышеуказанных сделок.

В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержала. Пояснила, что сын приобретал спорную квартиру по долям. Первую приобрел у своего коллеги, вторую долю – у матери этого коллеги. В дальнейшем ввиду отсутствия денежных средств на ремонт квартиры сын продал квартиру. После этого была еще одна перепродажа. Позже она сама выкупила данную квартиру в ноябре 2012 года. Когда выдавала доверенность, она не думала о продаже квартиры, ей сказали, что текст доверенности стандартный. О том, что квартира продана, она узнала в конце 2018 года. До этого никогда не было разговоров о продаже квартиры. О договоре займа она знала. Квитанции на оплату коммунальных услуг приходили на имя сына, она не видела, чтобы лицевой счет был переоформлен на иных лиц. ФИО2 знает с 1973 года, он друг ее сына. Однако в квартире ФИО2 не видела, к нему она не обращалась за помощью. О том, чтобы он проживал в квартире, она не просила. Родители ФИО2 живут в этом же доме, она их знает также с 1973 года.

ФИО3 требования признал в полном объеме. Пояснил, что ФИО2 знает со школы, они занимались риэлтерской деятельностью, вкладывали денежные средства в сделки. Он занимался оформлением договора купли-продажи квартиры. Никаких юридически значимых действий не происходило, передачи ключей не было, он нес расходы по оплате коммунальных услуг. Не предполагалась передача права собственности по договору купли-продажи. К нотариусу он не ходил, мать могла оформить доверенность самостоятельно. Также отметил, что договор займа был заключен ранее договора купли-продажи квартиры.

Ответчики ФИО2, ФИО4, будучи надлежащим образом извещенными о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Представители ответчиков – ФИО5, ФИО6 (по доверенностям) заявленные требования не признали. Пояснили, что ФИО1 являлась продавцом спорной квартиры, которая <...> выдала на имя ФИО3 нотариальную доверенность на право распоряжения спорной квартирой. Из текста доверенности следует, что нотариус разъяснила ФИО1 ее права, проверила ее дееспособность. Поведение истца после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, поскольку после заключения договора ФИО1 в спорной квартире не проживала, налоги и коммунальные платежи не оплачивала. Вместе с тем, воля и намерение ФИО2 при заключении договора были направлены именно на достижение правовых последствий, в связи с чем после вступления в права собственника он распорядился квартирой по своему усмотрению. Полагали, что истец действует недобросовестно. Данный иск заявлен в связи с удовлетворением требований ФИО4 о выселении ФИО3 из жилого помещения. Договор займа денежных средств от <...> не был заключен, денежные средства не передавались. Кроме того, отметили, что ФИО1 не является стороной по договору займа, поэтому доводы о притворности сделки купли-продажи и прикрытии этой сделки договором займа не состоятельны. Также ссылались на пропуск срока исковой давности.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 просит отменить решение суда, ссылаясь на доводы, приводимые в суде первой инстанции. Отмечает, что правомочия по владению и пользованию имуществом ФИО2 не были реализованы. Указывает на наличие между ФИО3 и ФИО2 правоотношений по договору займа. Полагает, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайств о назначении экспертизы. Также выражает несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности. Выдача доверенности не доказывает бесспорно того факта, что она знала о состоявшейся сделке. Полагает ФИО4 недобросовестным приобретателем. Отмечает также, что водя истца не была направлена на отчуждение квартиры, в связи с чем добросовестность ФИО4 не имеет правового значения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков – ФИО5 постановленное судом решение находит законным и обоснованным, апелляционную жалобу – неподлежащей удовлетворению.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, выслушав ФИО1 и ее представителя ФИО7, представителя ФИО2 и ФИО4ФИО5, представителя ФИО2ФИО6, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с разъяснения, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...>№ <...> «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ (п. 2). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Решение суда от <...> не соответствует вышеназванным требованиям, в связи с чем не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене.

Из материалов дела следует, ФИО1 на основании договора купли-продажи от <...> являлась собственником жилого помещения по адресу: г. Омск, <...>, в которой постоянно с ее разрешения проживал ее сын ФИО3 с дочерью.

В материалах дела имеется договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу с указанием продажной цены 1 000 000 руб. от <...> между ФИО1 в лице ее представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом <...>, (продавец) и ФИО2 (покупатель). В договоре имеется указание о том, что расчет по договору произведен полностью.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрирован <...>.

Также в материалах дела имеется договор займа от <...>, подписанный ФИО2 и ФИО3, из пункта 1 которого следует, что предметом договора является передача займодавцем (ФИО2) заемщику (ФИО3) денежных средств в сумме 1500000 рублей на срок до <...> под 1,5% ежемесячно.

<...>ФИО2 по договору купли-продажи передал спорную квартиру в собственность ФИО4 по той же цене 1 000 000 руб.

Право собственности ФИО4 на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылалась на притворность первоначальной сделки с квартирой, указывая на ее заключение с целью обеспечения возврата денежных средств ФИО3 по договору займа от <...>, а также на мнимость последующей сделки, ссылаясь на ее заключение без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что воля сторон при оформлении договора купли-продажи от <...>, а также договора купли-продажи от <...> была направлена на совершение именно этих договоров и достижения тех правовых последствий, которые предусмотрены для договора данного вида. Спорная квартира передана ФИО3 в обеспечение именно своих обязательств по договору займа, а не обязательств истца ФИО1, что свидетельствует о волеизъявлении другого лица на совершение сделки, прикрывающей другую сделку. Не проживание ФИО4 в спорном жилом помещении после его приобретения в августе 2014 года само по себе о мнимости договора не свидетельствует. Кроме этого, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика.

Вместе с тем, такие выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны в результате неправильного применения норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 просила признать заключенный ее представителем ФИО3 от ее имени договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости. Основанием для признания договора купли-продажи, заключенного впоследствии между ФИО8 и ФИО4, как следует из пояснений стороны истца в суде апелляционной инстанции является заключение такого договора лицом, не имеющим право на отчуждение спорного жилого помещения.

Из материалов дела следует, что <...>ФИО1 выдала доверенность ФИО3 на право управления и распоряжения (с правом продажи, с правом залога на условиях по своему усмотрению) квартирой, расположенной по адресу: г. Омск, <...>. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО9

Как указано выше, <...> между ФИО1 в лице ее представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу с указанием продажной цены 1 000 000 руб.

Из пояснений стороны истца в суде первой и апелляционной инстанции следует, что доверенность на имя своего сына ФИО3 она оформляла с правом передачи квартиры в залог в целях обеспечения его обязательств по договору займа.

Ответчик ФИО3 указанные доводы истца в суде первой инстанции подтвердил.

В подтверждение указанных доводов в материалы дела также представлен договор займа от <...>, подписанный ФИО2 и ФИО3, из пункте 1 которого следует, что предметом договора является передача займодавцем (ФИО2) заемщику (ФИО3) денежных средств в сумме 1500000 рублей на срок до <...> под 1,5% ежемесячно. В пункте 3.5 договора займа указано, что в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по возврату займа ФИО1 производит передачу займодавцу права собственности на указанную выше квартиру путем заключения договора купли-продажи между займодавцем и заемщиком, действующим на основании доверенности, выданной ФИО1 Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что после исполнения заемщиком всех обязательств по договору займа, займодавец обязуется переоформить указанную квартиру обратно на ФИО1 Также займодавец обязуется не отчуждать указанную квартиру третьим лицам в период действия договора займа.

В договоре имеется отметка, исполненная ФИО10 о получении им денежных средств в полном объеме. В связи с этим, судебная коллегия полагает необоснованными доводы стороны ответчика о том, что денежные средства по договору займа не передавались ФИО3 Не подтверждены какими-либо доказательствами и доводы стороны ответчика о подложности указанного договора займа.

Таким образом, из материалов дела следует, что <...> между ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа, а также <...>ФИО3, действуя на основании доверенности, выданной ФИО1, и от ее имени заключил с ФИО11 договор купли-продажи спорного жилого помещения.

Частью 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (п. 1 ст. 807 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений).

Оценивая фактическую направленность действий спорящих сторон, судебная коллегия принимает во внимание одноименный состав лиц договоров купли-продажи и договора займа, временной промежуток, в течение которого договоры были заключены.

Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества (правовая цель).

Вместе с тем, в договоре займа, как указано выше имеется условие о том, что в обеспечение исполнения обязательств ФИО3 по возврату долга ФИО2, ФИО1 производит передачу права собственности на спорную квартиру путем заключения договора купли-продажи между ФИО3, действующим на основании доверенности от ФИО1, и ФИО2 После исполнения обязательств ФИО3 ФИО2 обязался переоформить спорную квартиру обратно в собственность ФИО12, а также обязался не отчуждать квартиру третьим лицам в период действия договора займа.

Коллегия судей отмечает, что при отсутствии какой-либо связи между договором займа и сделкой по отчуждений спорного жилого помещения правового смысла во включении в договор займа указанных условий не имелось, поскольку как указано выше, с отчуждением жилого помещения прекращается правовой интерес продавца в отношении отчужденного имущества.

Установлено, что договор купли-продажи спорного жилого помещения между ФИО2 и ФИО4 был заключен <...>, т.е. по истечении срока, на который был предоставлен займ ФИО3 по указанному договору займа.

Кроме этого, установлено, что ФИО3 продолжал проживать в спорном жилом помещении как после заключения договора купи-продажи с ФИО2, так и после передачи права собственности на указанную квартиру ФИО2ФИО4 Решение о выселении ФИО3 по иску ФИО4 было вынесено Первомайским районными судом г. Омска <...>. До указанного времени, требований о его выселении не предъявлялось, что свидетельствует об отсутствии у ответчиков интереса в личном использовании жилого помещения.

Изложенное выше в совокупности свидетельствует о том, что оформление договора купли-продажи между ФИО1 в лице ее представителя ФИО3,П. и ФИО2<...> являлось формальным, фактической целью оформления договора купли-продажи от <...> являлось обеспечение имущественных интересов ФИО2 как кредитора от возможного неисполнения ФИО3 денежного обязательства по договору займа от <...>.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от <...> подлежит квалификации в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ в качестве притворного и является ничтожным.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила ( п. 2 ст. 170 ГК РФ).

При этом, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1). Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (пункт 2).

Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 3).

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (пункт 4).

В силу п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Аналогичные требования к содержанию договора залога недвижимого имущества (ипотеки) предусмотрены положениями статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений).

В силу данной нормы в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (пункт 2). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих возникновение между сторонами отношений, влекущих возникновение ипотеки в силу закона, либо заключение сторонами договора займа в установленной форме, обеспеченного ипотекой спорной квартиры.

Условие договора займа о передаче ФИО1ФИО2 права собственности на спорную квартиру путем заключения договора купли-продажи не соответствует требованиям статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации об условиях и форме договора залога.

При таких обстоятельствах, применение к сделке купли-продажи от <...> последствий, предусмотренных п. 2 ст. 170 ГК РФ, невозможно.

В такой ситуации, поскольку совершенная <...>ФИО1 в лице ее представителя ФИО3 и ФИО2 сделка по отчуждению жилого помещения является ничтожной, требования истца о признании ее недействительной подлежат удовлетворению.

В связи с признанием недействительным договора купли-продажи от <...>, учитывая, что остальные исковые требования являются производными от указанного выше требования, в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительными и договор купли-продажи данного жилого помещения, заключенный между ФИО2 и ФИО4

Вместе с тем судебная коллегия учитывает следующее.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Абзацем первым п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения спорного имущества другому лицу.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию при обращении в суд с подобным иском, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли, а также добросовестность (недобросовестность) приобретателя имущества.

Судебной коллегией данные юридически значимые обстоятельства были вынесены обсуждение сторон, поскольку судом первой инстанции они не определялись в качестве юридическим значимых.

По смыслу норм действующего законодательства приобретатель не может быть признан добросовестным в случае, когда совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

Как следует из материалов дела ФИО2 и ФИО4 являются близкими знакомыми, имеют общего ребенка, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что с очевидностью свидетельствует об осведомленности ФИО4 об обеспечительном характере заключенной между истцом и ФИО2 сделки по отчуждению жилого помещения, а соответственно о ее недобросовестности при его приобретении в собственность по договору купли-продажи.

Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что весь спорный период времени в спорной квартире проживал сын истца ФИО3, требования о выселении которого были заявлены ФИО4 только в декабре 2018 года, ключи от квартиры ответчикам не передавались ни во время, ни после заключения сделок с объектом недвижимости, ни ФИО2, ни ФИО4 в квартире не проживали, бремя расходов в добровольном порядке по ее содержанию не несли. Представленные ответчиками судебные решения о взыскании с ответчиков задолженности по коммунальным платежам свидетельствуют в пользу того, что ответчики такую обязанность в добровольном порядке не исполняли.

Изложенное также свидетельствует о недобросовестности ФИО4

Кроме этого, судебная коллегия отмечает отсутствие воли истца на отчуждение спорного имущества.

При таких обстоятельствах, спорное жилое помещение подлежит возврату в собственность истца.

При этом, отсутствие реального исполнения сторонами договора купли-продажи от <...> своих обязательств исключает взыскание в пользу ФИО2 денежной суммы, указанной в договоре от <...> в качестве цены отчуждаемого имущества.

ФИО4 вправе защищать свои права путем обращения с самостоятельным иском о взыскании денежных средств, оплаченных за спорное жилое помещение.

Выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности обращения в суд судебная коллегия находит ошибочными.

Основанием для удовлетворения исковых требований истца являются положения статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года и исчисляется согласно статье 200 этого же кодекса со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Установлено, что ФИО3, сын истца ФИО1 с момента заключения оспариваемых договоров купли-продажи владел и пользовался спорным жилым помещением. Требования о его выселении были заявлены в конце декабря 2018 года. До указанного времени требований о его выселении не предъявлялось.

Из пояснений ФИО1 в суде апелляционной инстанции следует, что до декабря 2018 года она не знала о совершении оспариваемых ею в настоящее время договоров купли-продажи. Оплату коммунальных услуг производил ее сын, квитанции на оплату коммунальных услуг он ей не передавал, она в спорной квартире не проживает.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчики в квартиру не вселялись и до декабря 2018 года никаких требований относительно права проживания ФИО13 в спорной квартире не предъявляли, судебная коллегия находит убедительными доводы стороны истца, что о нарушении своего права ей стало известно в декабре 2018 года.

Ссылка стороны ответчика на то, что еще в 2013 году ФИО3 производилась оплата коммунальных услуг по квитанции, где собственником квартиры указан ФИО2, указанные выводы не опровергает. Оплату коммунальных услуг по данной квитанции (т. 1 л.д. 213) производил ФИО3, а не ФИО1 Сама ФИО1 в спорной квартире никогда не проживала, квитанции на оплату коммунальных услуг не получала, оплату таковых, как следует из пояснений последней, производил ФИО3 Безусловных данных, дающих оснований полагать, что ФИО3 поставил истца в известность о переоформлении лицевого счета на ответчиков, в материалы дела не представлено.

Представленная детализация звонков, вопреки доводам стороны ответчика, сама по себе не свидетельствует о том, что в июле 2014 года ФИО2 ставил в известность истца о продаже квартиры ФИО4

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Таким образом, проверив постановленное по делу решение суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в силу п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене по изложенным основаниям с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить, решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи от <...><...>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи от <...><...>, заключенный между ФИО2 и ФИО4.

Истребовать <...> из владения ФИО4, возвратить ее в собственность ФИО1.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № <...> от <...> о государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру.

Восстановить право собственности ФИО1 на <...>.

Председательствующий:

Судьи: