Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Е. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 августа 2014г. по иску Е., Б. к К. об уменьшении стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Стракатовой З.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Е. и Б. обратились в суд с иском к К. об уменьшении стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХг. между ответчиком и истцами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью (...) кв.м., степенью готовности (...)%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (...), по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе (.....). В соответствии с п. 1.1 договора ответчик обязался передать в собственность, а истцы - соответственно принять в собственность, каждый по 1/2 доли в праве на объект незавершенного строительства. Оплата стоимости приобретенного истцами объекта определена в размере (...) руб., должна быть ими произведена в срок до ХХ.ХХ.ХХг.; до момента оплаты объект недвижимости находится в залоге у ответчика. В силу п. 3.1.3 договора стороны согласовали дополнительные требования к качеству передаваемого в собственность имущества, а именно К. обязался передать истцам объект незавершенного строительства с полученными и оформленными разрешениями на индивидуальное жилищное строительство, на подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, к сетям электроснабжения и на проезд к объекту недвижимости. ХХ.ХХ.ХХг. стороны подписали соглашение о безвозмездной уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером (...), а ХХ.ХХ.ХХг. истцы зарегистрировали право собственности на приобретенное недвижимое имущество. Истцы указали, что в ходе осуществления строительства жилого дома выяснилось, что фактически не имеется разрешения на подключение к магистральным сетям водоснабжения и канализации, а также разрешения на подключение жилого дома к сетям электроснабжения, в связи с чем они были вынуждены самостоятельно решать вопрос при подключении к сетям водоснабжения и водоотведения путем обращения в ОАО "(...)", а также получения согласований с ПОИЗ "(...)". Решая вопрос о подключении к сетям электроснабжения, истцы обратились в ПОИЗ "(...)", которое в письме от ХХ.ХХ.ХХг. сообщило, что выделение электрической мощности в размере 40 кВт на земельном участке с кадастровым номером (...) отсутствует. Примерная стоимость получения такого разрешения составит (...) руб., что приведет к возникновению крупных, незапланированных при приобретении объекта недвижимости денежных затрат. Истцы указали, что при продаже объекта недвижимости ответчик не уведомил их об имеющихся недостатках продаваемого объекта незавершенного строительства, ввел их в заблуждение указав, что имеются все необходимые соответствующие разрешения на подключение возводимого жилого дома к сетям канализации, водоснабжения и электроснабжения. Е. и Б. полагали, что в соответствии со ст.ст. 469, 475, 504, 557 ГК РФ имеются основания для снижения стоимости приобретенного объекта недвижимости, в связи с чем просили уменьшить стоимость приобретенного по договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХг. объекта незавершенного строительства, общей площадью (...),(...) кв.м., степень готовности (...)%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (...) по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе (.....), до (...) руб. Кроме того, истцы просили возложить на ответчика понесенные ими судебные расходы.

Определением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22 июля 2014г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено потребительское общество индивидуальных застройщиков "(...)".

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 августа 2014г. в удовлетворении иска Е., Б. к К. об уменьшении стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства отказано.

С решением суда не согласен истец Е.

В апелляционной жалобе Е. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. Указывает, что пунктом 3.1.3 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства установлена обязанность продавца передать покупателям объект незавершенного строительства с полученными и оформленными разрешениями на индивидуальное жилищное строительство, подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, подключение к сетям электроснабжения, проезд к объекту недвижимости. Переход права собственности на объект зарегистрирован ХХ.ХХ.ХХг. Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Карелия. При подписании договора купли-продажи К. была предоставлена информация о наличии документации, подтверждающей выдачу разрешений на подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, а также энергоснабжения. Данная информация является существенной о характеристиках передаваемого товара, соответственно, о его качестве, имеет прямое влияние на определение стоимости объекта незавершенного строительства наравне с определением процента степени готовности и места расположения объекта. Стороны договора специально оговорили это условие договоре купли-продажи. Передача объекта была произведена сторонами договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХг. в соответствии со ст. 556 ГК РФ, оформлена документом, подтверждающим передачу объекта недвижимости. Однако надлежаще оформленных документов, подтверждающих наличие разрешений на подключение к магистральным сетям водоснабжения и энергоснабжения, ответчик истцам не представил и не передал. В связи с чем, истцы ХХ.ХХ.ХХг. самостоятельно получили разрешение на подключение к сетям водоснабжения и канализации от ПОИЗ «(...)». Ссылаются на то, что если получение указанного разрешения не потребовало от них значительных денежных затрат, то получение разрешения на подключение к магистральным сетям энергоснабжения ориентировочно составит (...) руб. Считал, что суд первой инстанции не принял во внимание то, что именно передача ответчиком объекта незавершенного строительства без оформления надлежащим образом документов, подтверждающих получение разрешения на подключение к сетям энергоснабжения, свидетельствует о ненадлежащем исполнении К. обязанностей по договору купли-продажи. Ссылаясь на ст.ст. 456, 469, 475, 309, 310, 556, 557 ГК РФ, истец полагал, что суд первой инстанции не принял во внимание обязательные для исполнения ответчиком положения договора купли-продажи о передаче товара с определенными характеристиками по качеству, достоверно не было установлено наличие в действительности разрешительных документов у ответчика, а также доказательств их передачи истцам ответчиком. В связи с чем, полагал, что суд не учел в полной мере обстоятельства, которые имеют значение для полного и всестороннего разрешения дела.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Е. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представители истца Е. - К. и Г., действующие на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. К. указала, что не может представить доказательства в обоснование заявленной истцом суммы иска.

Ответчик К. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель ответчика К. - Т., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Указал, что ответчик передал истцам разрешение, подготовленное ПОИЗ "(...)". Просил учесть, что истцами не уплачена сумма по договору купли-продажи объекта. Истцы обратились с иском после того, как подошел срок оплаты ими суммы по договору купли-продажи объекта.

Истец Б., представитель третьего лица ПОИЗ "(...)", не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав объяснения представителей истца Е. - К. и Г., действующих на основании доверенностей, представителя ответчика К. - Т., действующего на основании доверенности, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ХХ.ХХ.ХХг. между К. и Е., Б. заключено соглашение о безвозмездной уступке прав и обязанностей, в соответствии с которым цедент К. уступает цессионариям Е., Б., а те принимают права и обязанности в полном объеме каждый по 1/2 доли по договору аренды земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХг., соглашение от ХХ.ХХ.ХХг., разрешение от ХХ.ХХ.ХХ(.....) данному договору аренды земельного участка арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду земельный участок с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м.

ХХ.ХХ.ХХг. между К. (продавцом) и Е., Б. (покупателями) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатели принять каждый по 1/2 доли в праве на объект незавершенного строительства, степенью готовности (...)%, общей площадью (...) кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером (...), по адресу: Республика (...), в районе (.....).

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрена стоимость объекта (...) руб., оплата которого осуществляется в рассрочку сроком до ХХ.ХХ.ХХг. В договоре указано, что до полной оплаты стоимости объект находится в залоге у продавца.

В соответствии с п. 3.1.3 договора ответчик обязан передать истцам объект с полученными и оформленными разрешениями на индивидуальное жилищное строительство, в том числе, на подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, сетям электроснабжения, на проезд к объекту.

Согласно акту ХХ.ХХ.ХХг. К. передал истцам Е., Б. указанный объект недвижимости, а истцы его приняли.

В суде первой инстанции истцы Е., Б., представитель истца Б. - Г. указали, что истцы не имеют претензий к ответчику в части передачи разрешений на индивидуальное жилищное строительство, подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, на проезд к объекту. В то же время указали, что в феврале-марте 2014г. К. после неоднократных к нему обращений передал им выданное ПОИЗ "(...)" в копии разрешение на подключение к сетям электроснабжения. Истцы ссылались, что в момент заключения договора между ним и ответчиком было достигнуто соглашение о передаче разрешения на подключение к сетям электроснабжения на 40 кВт., что подтверждается тем, что ответчик передал им разрешение на такую мощность, однако указали, что ПОИЗ "(...)" не подтвердило выдачу такого разрешения. Представитель ответчика указал, что истцам в момент заключения договора было выдано разрешение в оригинале. Однако в обоснование указанного довода ответчиком не представлены доказательства, а истцами представлена копия спорного разрешения с оригинальным оттиском печати ПОИЗ "(...)".

Учитывая обстоятельства дела, положения ст. 469 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие о наличии тех или иных разрешений, необходимых для использования объекта недвижимости, не относятся к качеству проданного объекта недвижимости в связи с чем заявленное истцами требование о снижении стоимости приобретенного ими объекта недвижимости не основано на нормах права.

Кроме того, согласно протоколу заседания застройщиков ПОИЗ "(...)" от ХХ.ХХ.ХХг. на земельный участок с кадастровым номером (...) была выделена мощность в 3 кВт.

Из условий договора купли-продажи объекта не усматривается, что между сторонами было согласовано условие о передаче ответчиком истцам разрешения на подключение к сетям электроснабжения с мощностью 40 кВт.

В письме ПОИЗ "(...)", имеющимся в материалах дела, не указано, имеется ли возможность выделения мощности в 40 кВт на приобретенный истцами объект недвижимости.

Истцами не представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком обязательства в части передачи указанного разрешения, а также о том, что переданное ответчиком истцам разрешение, не выдавалось ПОИЗ "(...)" и не соответствует установленным требованиям.

Как пояснил представитель ответчика в суде апелляционной инстанции, истцами до настоящего времени не оплачена стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи, что не оспаривалось представителями истца Е. - К. и Г.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, проанализировав указанные выше нормы, учитывая обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, оснований для удовлетворения требований истцов по заявленным ими основаниям, не имеется, в связи с чем обоснованно отказал им в иске об уменьшении стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства.

В связи с отказом истцам в удовлетворении заявленных ими требований суд первой инстанции обоснованно признал, что в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ не имеется оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика в пользу истцов понесенных ими судебных расходов.

Судом первой инстанции правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, нормы права, регулирующие спорные правоотношения, применены судом верно, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, решение судом постановлено в соответствии с требованиями ст. ст. 195, 196 ГПК РФ, в связи с чем, оснований, предусмотренных ч.1 ст. 330 ГПК РФ, для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Доводы истца Е., изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана судом правильная правовая оценка, в связи с чем они не могут являться основанием для отмены решения суда по вышеизложенным обстоятельствам.

Ссылки в жалобе на то, что до подписания договора купли-продажи К. была предоставлена информация о наличии документации, подтверждающей выдачу разрешений на подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, а также энергоснабжения, данная информация о характеристиках передаваемого товара, о его качестве является существенной, соответственно, имеет прямое влияние на определение стоимости объекта незавершенного строительства наравне с определением процента степени готовности и места расположения объекта, также не могут служить основанием для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции истцы указали о том, что не имеют претензий к ответчику в части передачи разрешений на индивидуальное жилищное строительство, подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, на проезд к объекту.

Из договора от ХХ.ХХ.ХХг. купли-продажи приобретенного истцами объекта не усматривается обязанность ответчика передать истцам разрешения на подключение к сетям электроснабжения мощности в 40 кВт. Иных допустимых, относимых доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство, истцами не представлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 августа 2014г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Е. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи