Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 06 февраля 2014 года дело по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 21 ноября 2013 года, которым постановлено:

Взыскать с ИП П. в пользу Х. задолженность в сумме <данные изъяты> копеек, расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> копеек.

В удовлетворении встречного иска П. к Х. о взыскании денежных средств, судебных расходов - отказать

Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е.Н., объяснения П. и ее представителя Д.А., полагавших решение суда подлежащим отмене, представителя истца по доверенности А.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Х. обратился в суд с иском к ИП П. . о взыскании задолженности по оплате аренды помещения. В обоснование иска указал, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений: № от <дата> года, в последующем был заключен договор аренды № от <дата> года, сроком с <дата> до <дата>, который расторгнут по соглашению сторон с <данные изъяты> По договору аренды № истец (арендодатель) предоставлял ответчице (арендатору) помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> для торговли непродовольственными товарами. Ежемесячный размер арендной платы составлял <данные изъяты> рублей (п. 3.1 договора). Дополнительно ответчица должна была оплачивать потребленную электроэнергию, воду и пр. (п. 3.3 договора). При заключении договора ответчица уплатила истцу попечительский взнос в размере 50% ежемесячной арендной платы, который составил <данные изъяты> руб. (п. 3.5 договора). Помещение ответчица приняла от истца по акту в идеальном состоянии, никаких замечаний к состоянию имущества заявлено не было. <дата>. сторонами было подписано соглашение о расторжении договора с <дата>. <дата> имущество по акту было возвращено истцу.

В связи с нарушением ответчицей условий договора об оплате арендной платы, коммунальных платежей и выполнения косметического ремонта при возврате помещения за ней образовалась задолженность. С учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в сумме <данные изъяты> коп. (остаток задолженности по договору - <данные изъяты> коп., неустойка <данные изъяты> коп., стоимость косметического ремонта <данные изъяты> руб.), а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> коп.

П. обратилась со встречным иском к Х. о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование требований указала, что согласно условиям обоих договоров аренды ей передавалось нежилое помещение магазина площадью <данные изъяты> кв. м., с указанной площади бралась арендная плата. При этом фактически в аренду были переданы помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м., подсобное помещение площадью 2,1 кв. м. (№ по техпаспорту БТИ) в аренду не передавалось, что указано в примечании к подпункту 1.1. договоров аренды, в связи с чем она излишне заплатила арендную плату за 2,1 кв. м. за период с <данные изъяты> 2012 года по <данные изъяты> 2013 года - <данные изъяты> рублей. За аренду помещений ею выплачено всего <данные изъяты> руб. Нарушений сроков оплаты арендной платы, установленных пунктом 3.6. договора аренды не имеется, а потому начисление пени в размере 1 % (пункт 6.2 договоров аренды) не правомерно. Указывает, что имеется переплата по аренде за <данные изъяты> 2013 года, которая составила <данные изъяты> руб. (расчет: <данные изъяты> и подлежит взысканию с ответчика как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Полагает, что ответчик незаконно и необоснованно пользовался суммой попечительского взноса в размере <данные изъяты> рублей с <дата> по <дата> (день зачета в счет арендной платы), т.е. 378 дней.

<дата> Х. с супругой Л.В. умышленно препятствовали ей в пользовании арендованным помещением половину рабочего дня с 10.00 час. до 14.15 час., всего 4 часа 15 мин., чем причинили истцу убытки (ст. 15 ГК РФ). При этом они не пускали покупателей в магазин, закрыли входные двери, выключили электричество. Поскольку рабочий день составляет с 9.00 час. до 19.00. час., ответчик за незаконное лишение права аренды должен возвратить истцу <данные изъяты> рублей.

С учетом изложенного просила взыскать с Х. неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей, проценты по ст.ст. 395, 1107 ГК РФ в размере <данные изъяты> коп. за период с <дата> по <дата> по ставке рефинансирования 8,25 % годовых, проценты за пользование суммой <данные изъяты> руб. в размере <данные изъяты> руб., излишне уплаченную арендную плату в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе П. ставит вопрос об отмене решения суда. Заявитель считает, что суд необоснованно и не законно принял в качестве доказательства документы, касающиеся проведения косметического ремонта и его оплаты, представленные ООО «<данные изъяты>», указывая об их подложности. Иных доказательств проведения ремонта и расходов стороной истца суду не представлено. Кроме того, указывает доводы, аналогичные возражениям на предъявленные к ней исковые требования и изложенные в качестве требований во встречном исковом заявлении.

Полагает, что судом не установлен истинный размер арендной платы, считает, что из ежемесячной оплаты должны быть исключены плата за отопление, услуги дворника, услуги управляющей компании.

Также считает, что суд необоснованно не применил ст. 15 ГК РФ, т.к. действиями Х. ей были причинены убытки, которые умышленно препятствовали ей в пользовании арендованным помещением половину рабочего дня. Просит решение отменить Х. в удовлетворении требований отказать, встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу Л.В. и Х. доводы жалобы считают необоснованными, решение суда просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах заявленных доводов (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу п. 1 ст. 329 ГПК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее его изменение не допускается.

Из материалов дела следует, что Х. принадлежит на праве собственности помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж 1, адрес объекта: <адрес>

<дата> между Х. и ИП П. был заключен договор аренды № нежилого помещения, согласно п. 1.1 которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение магазина, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. для использования под осуществление торговли непродовольственными товарами, срок действия договора по <дата> года.

Подсобное помещение площадью 2,1 кв. м. (№ по техпаспорту БТИ) - в аренду не передается и не подлежит использованию арендатором в течение действия настоящего договора аренды (п.1.1 договора, примечание).

Размер арендной платы по настоящему договору составляет <данные изъяты> рублей в месяц (п.3.1.), и вносится 25 числа календарного месяца (п.3.4.), арендатор несет расходы по оплате электроэнергии и воды (п.3.3.).

Согласно п. 3.6 договора арендная плата считается неоплаченной своевременно в случае не зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя 1-го числа текущего месяца.

Согласно п. 6.2. договора аренды, за неуплату или за несвоевременную уплату арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки, но не белее размера месячной арендной платы.

Согласно п.п. «л» п. 2.1. договора аренды, по окончании срока действия настоящего договора, а также при досрочном его расторжении или прекращении его действия, арендатор обязуется освободить арендуемое нежилое помещение и передать его арендодателю по двухстороннему акту сдачи - приемки в состоянии, пригодном для эксплуатации (т.е. после проведения косметического ремонта).

Согласно п. 3.5 договора аренды, в день подписания настоящего договора арендатор передает арендодателю попечительский взнос в размере 50% от суммы ежемесячной арендной платы. Попечительский взнос возвращается арендатору в день подписания акта сдачи-приемки помещения магазина.

Актом приема приема-передачи от <дата> подтверждается передача имущества по настоящему договору арендатору П. , при этом, сторонами удостоверено, что все помещения и оборудование находится в пригодном для эксплуатации состоянии, арендатором осмотрено, замечания по состоянию перечисленного оборудования отсутствуют.

<дата> между Х. и ИП П. было заключено соглашение о расторжении договора аренды № от <дата> с <дата> года.

Судом установлено, что арендатором П. по данному договору за <данные изъяты> 2013 года оплачено: <дата> - <данные изъяты> рублей; <дата> - <данные изъяты> рублей; <дата> - <данные изъяты> рублей; <дата> - <данные изъяты> рублей, итого <данные изъяты> руб.

При заключении договора П. оплачен попечительский взнос в размере <данные изъяты> рублей, в подтверждение представлены товарные чеки № от <дата> и № от <дата>.

Сумма попечительского взноса была зачислена в счет арендной платы за <данные изъяты> 2013 года, в день расторжения договора <дата> в соответствии с п. 3.5. договора аренды.

Согласно акту осмотра помещения по <адрес> и акту приема-передачи от <дата> года, составленному сторонами договора аренды: представителем арендодателя Х. по доверенности Л.В. и арендатором ИП П. при сдаче помещения зафиксировано его неудовлетворительное состояние - помещение № № имеются повреждения стен, требуют покраски; помещение № требуются ремонтные работы по укладке плитки, помещение № № требуют уборки. К оборудованию претензий нет.

Акт осмотра помещений составлен в присутствии свидетелей Н.Н., Е.Ю., имеется запись о том, что при осмотре велась фото и аудио съемка. К акту приложены фотографии, где зафиксированы указанные в акте повреждения.

<дата> указанное нежилое помещение передано арендодателем Х. по акту приема - передачи имущества в аренду ИП О.Н., при этом установлено, что помещение требует выполнения покраски стен, укладки плитки (входная группа). Арендодатель, в лице представителя по доверенности Л.В., обязался произвести работы по ремонту в течение двух месяцев.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Х. указал, что ответчиком П. обязательства по договору не исполнены, имеется задолженность по оплате аренды, по оплате электроэнергии и воды, также им понесены расходы по ремонту помещения.

Расходы по ремонту нежилого помещения составили <данные изъяты> руб., и подтверждены договором подряда от <дата> года, заключенным между Х. и ООО «<данные изъяты>», актом приема сдачи работ от <дата> года, сметой № от <дата> года, квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> №.

Расходы по оплате электроэнергии составили <данные изъяты> руб., что подтверждается актом сверки за <данные изъяты> 2013 года, арендодателю ресурсоснабжающей компанией ООО «<данные изъяты>» предъявлено к оплате <данные изъяты> руб., данная сумма внесена арендодателем Х. , о чем свидетельствуют представленные платежные документы.

Расходы по оплате воды и водоотведению составили <данные изъяты> руб., что подтверждается актом сверки ОАО «Кировские коммунальные системы» по состоянию на апрель 2013 года, указанная сумма внесена арендодателем Х. о чем свидетельствуют представленные платежные документы.

Х. в материалы дела представлен расчет заложенности по договору и процентов, начисленных в соответствии с п.6.2 договора и ст. 395 ГК РФ, согласно которого задолженность по договору составила <данные изъяты> руб., неустойка за просрочку внесения арендной платы - <данные изъяты> руб., оплата косметического ремонта - <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.

Расчет задолженности проверен судом первой и апелляционной инстанции, признан правильным, оснований не согласиться с данным расчетом коллегия не усматривает.

Стороной ответчика (по первоначальному иску) порядок и алгоритм расчета не оспаривался, оспаривалось обстоятельство наличия задолженности по арендной плате, начисления арендной платы и процентов в части арендной платы за помещение площадью 2.1 кв.м, которое не передавалось арендатору.

Оценив представленные доказательства, руководствуясь ст. 421, 431, 425, 606, 614, 616, 395 ГК РФ, и исходя из условий договора аренды, согласно которому при его заключении стороны пришли к соглашению о размере арендной платы (п.3.1), способу обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору (п.3.5. внесения попечительского взноса), сроках внесения платежей по договору (п.3.4), оплате электроэнергии и воды (п.3.3.), ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы (п.6.1., 3.6), учитывая, что ответчиком П. условия договора надлежащим образом не были исполнены, имелась задолженность по договору, а также нарушение сроков оплаты платежей, предусмотренных договором, суд пришел к законному и обоснованному выводу об удовлетворении требований Х. и отказе в удовлетворении встречного иска П.

Доводы жалобы о необоснованном взыскании арендной платы по договору за подсобное помещение площадью 2, 1 кв.м., которое ответчику не передавалось, коллегией отклоняются ввиду следующего.

Как правильно указано судом первой инстанции, П. по договору аренды передавалось непомещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., без подсобного помещения площадью 2,1 кв.м. (примечание п. 1.1. договора), арендная плата была установлена в твердой денежной сумме, ее размер не зависел от количества переданных собственником квадратных метров. С условиями договора арендатор П. была согласна, до возникновения спора между сторонами, оплачивала как арендную плату в указанной сумме, так и использовала только те помещения, которые ей были переданы.

Обстоятельства ненадлежащего состояния нежилого помещения после расторжения договора и проведения в нем ремонта подтверждаются актом осмотра помещений, актом приема передачи имущества от <дата> года, с приложением фотоматериала, на котором зафиксированы недостатки помещения, актом приема передачи от <дата> о сдаче помещения новым арендаторам, показаниями свидетелей О.Н., А.А. (новых арендаторов), представленными в суд платежными документами, подтверждающими расходы по проведению ремонта.

Ответчиком П. доказательств надлежащего состояния помещения после его сдачи не представлено, при осмотре помещения она также имела возможность проводить фотосъемку, пригласить свидетелей, подробно описать имеющиеся повреждения, их существенность.

Доводы о несогласии с оплатой ремонтных работ и подложности документов, подтверждающих его проведение, несогласии с отказом в удовлетворении требований о взыскании убытков, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка и подробно изложена в решении суда, оснований не согласиться с которой коллегия не усматривает.

Ссылка в жалобе на то, что попечительский взнос в размере <данные изъяты> рублей не является обеспечением обязательств по договору, не может быть принята во внимание, поскольку противоречит пункту п. 3.5 договора.

Доводы о том, что истинный размер арендной платы судом не установлен, и неустойка в размере 1 % должна начисляться только на арендную плату, а не на оплату за отопление, услуги дворника, услуги управляющей компании, коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат условиям договора.

Необоснованным является и довод жалобы о том, что ответчиком П. арендная плата вносилась своевременно, он опровергается материалами дела, условиями договора аренды (п.3.6 и п. 6.2.), платежными документами от <дата>, <дата> (л.д. 33 том 1), подтверждающими внесение П. платы за аренду помещения.

Таким образом, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, исследованным доказательствам оценка дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - Судьи: