Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3 на решение Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым частично удовлетворен иск судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по <адрес> к ФИО2 об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника, и удовлетворен иск третьего лица, заявившего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда ФИО17, объяснения представителя ФИО2 – ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО1, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

судебный пристав-исполнитель межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> обратился в Приозерский городской суд <адрес> с иском к ФИО2, в котором просил обратить взыскание на земельный участок площадью 14 150 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:1, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, и земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, расположенный по адресу: <адрес>, квартал Зеленая Роща, <адрес>.

В обоснование заявленных требований судебный пристав-исполнитель указал, что в межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> находится сводное исполнительное производство №-ИП, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа ФС №, выданного от ДД.ММ.ГГГГ Приозерским городским судом <адрес> по делу №, в отношении должника ФИО2, с которого в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 10 923 094 рублей.

Поскольку в добровольном порядке ФИО2 долг не погашает, иного имущества у должника не имеется, судебный пристав-исполнитель, действуя в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 69 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», просит обратить взыскание на указанные объекты недвижимости по основанию статьи 278 ГК РФ.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству взыскатель по исполнительному производству ФИО1 обратилась в суд с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, и предъявила к ФИО2 иск, в котором, с учетом принятых судом изменений в порядке статьи 39 ГПК РФ, просила обратить взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, в счет исполнения его обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обремененного ипотекой.

В предмет залога входят:

- земельный участок площадью 14 150 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:1 категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием: для оздоровительной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

- нежилое здание площадью 128 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:130, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

- нежилое здание площадью 199,3 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:131, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

- нежилое здание площадью 66,1 кв.м с кадастровым номером 47:03:06010001:350, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

- нежилое здание площадью 202,2 кв.м с кадастровым номером 47:03:0000000:6405, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

- незавершенный строительством объект площадью застройки 137,3 кв.м с кадастровым номером 47:03:0000000:6404 степени готовности 68%, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 37 866 120 рублей 00 копеек.

В обоснование заявленного иска ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что в соответствии с договором купли-продажи, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, обеспечением обязательства ФИО2 по своевременному внесению периодических платежей в счет уплаты стоимости приобретенных объектов недвижимости является залог указанного выше имущества.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по внесению очередного платежа по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 046 686 рублей, штраф в размере 1 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, всего 13 606 686 рублей.

Решением Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по внесению очередного платежа по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 863 094 рублей, штраф в размере 1 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, всего 10 923 094 рубля.

До настоящего времени взысканные судебными решениями денежные суммы ФИО2 не выплачены. В этой связи, ФИО1 полагает, что она, как залогодержатель, имеет преимущественное перед другими кредиторами право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Определением Приозерского городского суда от ДД.ММ.ГГГГФИО1 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебном заседании суда первой инстанции судебный пристав-исполнитель межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес>ФИО19, на исполнении у которой с ДД.ММ.ГГГГ находится исполнительное производство №-ИП, не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленного ею иска; поддержала требование судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, <адрес>; возражала относительно требования судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок площадью 14 150 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:1, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, ссылаясь на тот факт, что является залогодержателем этого имущества и имеет преимущественное право обратить взыскание на указанный объект недвижимости в счет погашения обязательств, возникших у ФИО2 непосредственно перед ней.

Ответчик ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причина его неявки признана судом первой инстанции неуважительной.

При подготовке дела к судебному разбирательству ответчиком был представлен письменный отзыв на иск судебного пристава-исполнителя, в котором он указал, что на земельных участках с кадастровыми номерами 47:03:0605002:1 и 47:03:0610004:51 возведены строения, следовательно, в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, обращение взыскания на земельные участки без находящихся на них объектов недвижимости противоречит закону.

Кроме того, как указал ФИО2, на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0610004:51 находится жилой дом, в котором он зарегистрирован по месту жительства, в этой связи обращение взыскания на этот земельный участок невозможно в силу ст. 446 ГК РФ. У него имеется иное имущество, которое может быть реализовано в целях получения денежных средств в целях погашения долгов.

Третьи лица - судебный пристав-исполнитель межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по <адрес>ФИО18, а также другие кредиторы ФИО2 - ФИО3, ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», ООО «Лидер», в судебное заседание не явились.

При подготовке дела к судебному разбирательству представитель ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» представил объяснение, в котором указал на отсутствие возражений относительно требований судебного пристава-исполнителя.

Третье лицо ФИО3 в письменном отзыве на требования судебного пристава-исполнителя ссылается на то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в его пользу взыскан долг в размере 12 657 125 рублей. Решение приведено к исполнению, однако до настоящего времени долг не погашен. Согласно позиции ФИО3, обращение взыскания на спорные земельные участки в пользу другого лица повлечет невозможность исполнения решения суда о взыскании денежных средств с ФИО2 в его пользу.

Решением Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> к ФИО2 об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника удовлетворен частично.

Обращено взыскание на земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащий на праве собственности ФИО2

Судебному приставу-исполнителю межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> в удовлетворении требования к ФИО2 об обращении взыскания на земельный участок площадью 14 150 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:1, категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием: для оздоровительной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО2, отказано.

С ФИО2 в доход бюджета муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.

Этим же решением в полном объеме удовлетворен иск ФИО1

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, обращено взыскание на предмет залога - принадлежащее на праве собственности ФИО2 недвижимое имущество:

Также суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы за проведение оценки недвижимого имущества в размере 32 500 рублей.

ФИО2 и ФИО3 не согласились с законностью и обоснованностью постановленного решения, каждый из них представил апелляционную жалобу, в которых просят отменить решение Приозерского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение.

ФИО3 полагает, что решение постановлено с нарушением требований пункта 1 части 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку в ходе рассмотрения дела суд первой инстанции не установил и в решении не указал актуальный размер долговых обязательств, имеющихся у ФИО2 перед ФИО1 на момент разрешения спора, тогда как отсутствие таких сведений нарушает его право на получение достоверной информации о том, в каком размере он может требовать вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства для покрытия долга в размере 12 657 135 рублей, возникшего у ФИО2 перед ним на основании решения Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В своей апелляционной жалобе ФИО2 указал на неверное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к неправильному применению к спорным отношениям норм материального права. Он настаивает на ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, находящемся по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, <адрес>, не является его единственным местом жительства, поскольку ему на праве собственности принадлежат еще два жилых дома. Согласно позиции ответчика, такой вывод опровергается представленной в дело выпиской из ЕГРН, из которой следует, что указанные судом два дома были отчуждены в 2005 и 2013 годах, то есть задолго до возникновения у него долговых обязательств.

Иного постоянного места жительства он не имеет. С учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, закрепленного в статье 35 Земельного кодекса РФ, указанное обстоятельство делает невозможным реализацию земельного участка без расположенного на нем жилого дома, на которое, в силу абзаца третьего части 1 статьи 446 ГК РФ, не может быть обращено взыскание.

Также ответчик указал на тот факт, что договором купли-продажи объектов недвижимости, являющихся предметом залога, установлен иной объем обеспеченных залогом требований, нежели статьей 337 ГК РФ, в частности проценты и возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Следовательно, возмещение данных требований происходит в общем порядке, без преимущества прав ФИО1 перед другими кредиторами.

Кроме того, в своей жалобе ФИО2 привел довод о нарушении судом требований пункта 1 части 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», аналогичный позиции ФИО3

В письменных возражениях, представленных судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес>, содержится критическая оценка позициям ответчика и третьего лица.

Изучив дело, проверив жалобы и полагая возможным проверить законность и обоснованность постановленного решения в пределах изложенных в них доводов по основанию статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 237 Гражданского кодекса РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (пункт 2).

Согласно статье 278 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю (ч. 1). При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится (ч. 4).

Как следует из разъяснения, приведенного в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ). Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель. После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

Как усматривается из материалов дела, первоначальным основанием требования судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на принадлежащие ФИО2 на праве собственности земельный участок площадью 14 150 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:1, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, и земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, расположенный по адресу: <адрес>, квартал Зеленая Роща, <адрес>, явилось то обстоятельство, что в межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> находилось исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного листа ФС №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Приозерским городским судом <адрес> по делу № в отношении должника ФИО2 о взыскании с него в пользу взыскателя ФИО1 денежных средств в размере 10 923 094 рублей, которые взыскателю не выплачены (т. 1 л.д. 8, 9-12, 13-15, 16-18).

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом первой инстанции из Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> были получены сведения о том, что ФИО2 является должником по денежным обязательствам не только перед ФИО1, но и перед другими кредиторами (ФИО3, АО «Петербургская сбытовая компания»), которые судом были привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц.

Признавая обоснованными доводы апелляционной жалобы ФИО3 и ФИО2 о том, что при разрешении настоящего спора необходимо установить общий размер долговых обязательств, имеющихся у ФИО2 перед кредиторами на момент разрешения спора, поскольку отсутствие таких сведений нарушает права как взыскателя, так и должника, на получение достоверной информации о том, в каком размере они могут требовать вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства как для покрытия долгового обязательства ФИО2 перед ФИО3, так и оставшейся для ФИО2 суммы после уплаты всей задолженности, судом апелляционной инстанции был сделан запрос в Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> о предоставлении актуальных сведений относительно размера задолженности ФИО2 перед всеми кредиторами.

Согласно справке, предоставленной суду апелляционной инстанции судебным приставом-исполнителем ФИО8, в Межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП России по <адрес> находится сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ, в состав которого входит 9 (девять) исполнительных производств о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО9 денежных средств в счет уплаты долгов на различные суммы.

На ДД.ММ.ГГГГ остаток задолженности по указанному сводному исполнительному производству составляет 27 273 535 рублей 24 копейки.

Также судебной коллегией установлено, что определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после принятия Приозерским городским судом обжалуемого решения, признано обоснованным заявление ООО «ТД «Денисов и партнеры» о признании гражданина ФИО2 несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина; финансовым управляющим должником утверждена ФИО10, член Ассоциации «СГАУ».

Финансовый управляющий должника ФИО2 – ФИО10 была извещена судом апелляционной инстанции о рассмотрении настоящего дела, также у нее были запрошены актуальные сведения об общей сумме задолженности ФИО2 перед всеми кредиторами.

Согласно ответу финансового управляющего на ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов гражданина ФИО2 включены требования 4 кредиторов на общую сумму 43 594 196,66 рублей, из которых: 1) ООО «ТД «Денисов и партнеры» - 533 125.00 рублей; 2) ФИО3 – 12 657 135 рублей; 3) ФИО1 – 27 401 757,00 рублей (из них 21 122 778,38 рублей обеспечены залогом); 4) АО «Петербургская сбытовая компания» - 3 002 179,66 рублей.

Кроме того, на ДД.ММ.ГГГГ назначены судебные заседания по рассмотрению требований кредиторов: 1) ГУП «ТЭК СПБ» в размере 133 703,54 рублей; 2) Федеральная налоговая служба России – 876 928,19 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 договором купли-продажи земельного участка площадью 14 150 кв.м (кадастровый №) с находящимися на нем строениями, в целом составляющими гостиничный комплекс, расположенными по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимости выступают в качестве залога в счет обеспечения обязательств по своевременной уплате продавцу ФИО1 стоимости этих объектов, погашаемой периодическими платежами в установленные договором сроки.

Свои обязательства ответчик не выполнил, в этой связи двумя судебными решениями с ФИО2 в пользу ФИО1 были взысканы денежные средств в общей сумме 24 529 780 рублей.

Впоследствии несколькими судебными актами с ФИО2 в пользу ФИО1 также были взысканы денежные средства, в общей сумме составившие задолженность, указанную судебным приставом-исполнителем в качестве остатка долга.В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ).

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Применив вышеприведенные правовые нормы к спорным отношениям, возникшим из обязательств ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обремененного ипотекой, суд первой инстанции сделал правильный вывод о необходимости обратить взыскание на заложенное в обеспечение указанного договора имущество в виде земельного участка площадью 14 150 кв.м с кадастровым номером 47:03:0605002:1 и находящимися на нем пятью нежилыми зданиями, расположенными по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, за счет реализации которых с публичных торгов ФИО1 вправе получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами.

Однако при определении начальной продажной стоимости указанного недвижимого имущества суд допустил ошибку, указав в качестве таковой сумму в размере 37 866 120 рублей, определенную отчетом оценщика от ДД.ММ.ГГГГ, представленным истцом ФИО1 и не оспоренную ответчиком (т.2л.д. 130-250, т. 3 л.д. 1-3).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, помимо прочего, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд не учел указанное требование закона и установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере полной его стоимости, указанную в отчете оценщика.

Соответственно, в указанной части решение суда подлежит изменению с установлением начальной продажной стоимости реализуемого заложенного имущества в размере 80% стоимости, указанной в отчете оценщика, что составит 30 292 896 рублей.

Применительно к предмету рассматриваемого спора не могут повлиять на правильность принятого судом решения в части удовлетворения требования ФИО1 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущества доводы жалобы ФИО2 о том, что договором купли-продажи с обременением от ДД.ММ.ГГГГ установлены иные, не предусмотренные статьей 337 ГК РФ, условия о том, какие требования кредитора обеспечивает залог. По мнению ФИО2, указанное обстоятельство исключает преимущество ФИО1 перед другими кредиторами на возмещение ей за счет реализации заложенного имущества процентов и убытков, которые возмещаются в общем порядке.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В указанной статьей приведены требования, которые погашаются за счет стоимости предмета залога. Применительно к залогу недвижимости перечень этих требований содержится в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 3 Закона об ипотеке последняя обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Статьей 4 указанного закона предусмотрена возможность возмещения залогодержателю понесенных им дополнительных расходов для сохранения имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ установленная в соответствии с договором ипотека в силу закона обеспечивает уплату продавцу (ФИО1) следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения покупателем (ФИО11) обязательств по договору:

- основной суммы долга части невыплаченных сумм согласно пункту 2.1 договора;

- уплаты пени вследствие просрочки исполнения в соответствии с пунктами 4.2 и 4.3 договора;

- судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- расходов по реализации заложенного имущества.

Действительно, по условиям договора в состав финансовых обязательств ФИО2, обеспечиваемых ипотекой, не включены требования об уплате процентов и возмещение убытков.

Вместе с тем вопрос об очередности погашения ФИО2 долговых обязательств не входит в предмет настоящего спора, указанный вопрос может быть разрешен в установленном порядке после реализации заложенного имущества и распределения между кредиторами денежных средств, вырученных от продажи спорных объектов недвижимости.

Однако судебная коллегия не может согласиться с позицией суда первой инстанции о возможности обращения взыскания на принадлежащий ответчику ФИО2 земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, расположенный по адресу: <адрес>, квартал Зеленая Роща, <адрес>.

Удовлетворяя требования судебного пристава-исполнителя в указанной части, суд первой инстанции учел, что на указанном земельном участке находится жилой дом с кадастровым номером 47:03:0605002:124.

Суд пришел к выводу о том, что, кроме указанного жилого дома, в собственности ФИО2 находятся другие жилые помещения, в которых ответчик может постоянно проживать, а именно: жилой дом с кадастровым номером 47:07:1302001:84 по адресу: <адрес> (доля в праве 9/20); жилой дом с кадастровым номером 47:01:1523001:121, расположенный по адресу: <адрес>, Выборгский муниципальный район, Красносельское сельское поселение, <адрес> (т. 1 л.д. 121, 124).

Следовательно, как указал суд первой инстанции, жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, не может расцениваться в качестве единственного места жительства, на которое в силу статьи 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание.

Суд принял во внимание положение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Однако суд посчитал, что, поскольку требование об обязательном судебном порядке обращения взыскания относится только к земельным участкам, при исполнении исполнительного документа судебное решение для обращения взыскания на находящееся на земельном участке здание судебному приставу-исполнителю не требуется, то заявленное им требование об обращении взыскания только на земельный участок без находящегося на нем жилого дома не является препятствием для последующей реализации в рамках исполнительного производства земельного участка с кадастровым номером 47:03:0610004:51 и жилого дома с кадастровым номером 47:03:0605002:124 как единого объекта.

Подобную позицию суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочной.

Согласно статье 24 Гражданского кодекса РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

В системной связи с названной нормой находятся часть 4 статьи 69 и часть 1 статьи 79 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающие в рамках общего порядка обращения взыскания на имущество должника правило, согласно которому при отсутствии или недостаточности у гражданина-должника денежных средств взыскание обращается на иное принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, на которое взыскание не может быть обращено и перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а именно его статьей 446.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО12 и ФИО13» признал не противоречащим Конституции Российской Федерации установленный абзацем вторым части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете - на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленный положением абзаца второго части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей) - в целях реализации конституционного принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника как участников исполнительного производства - должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.

Распространение безусловного имущественного (исполнительского) иммунитета на жилые помещения, размеры которых могут значительно превышать средние показатели, а стоимость может быть достаточной для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище гражданина-должника и членов его семьи, означало бы не столько стремление защитить конституционное право гражданина-должника и членов его семьи на жилище, сколько соблюдение исключительно имущественных интересов должника в ущерб интересам взыскателя, а, следовательно, нарушение баланса интересов должника и кредитора (взыскателя) как участников исполнительного производства.

С учетом приведенных выше норм права и правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации юридически значимыми и подлежащими доказыванию для правильного разрешения настоящего спора являются вопросы о том, отвечает ли спорный дом признакам единственного пригодного помещения для постоянного проживания должника и членов его семьи, не имеется ли у должника иного имущества и доходов, на которые может быть обращено взыскание, не превышает ли данный дом уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище, с гарантией сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования, является ли соразмерным обращение взыскания на спорный дом с учетом имеющейся задолженности.

По сведениям ЕГРН земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, <адрес>, приобретен ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На указанном земельном участке имеется объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 47:03:0605002:124, право собственности на который зарегистрировано за ФИО2ДД.ММ.ГГГГ(т.1, л.д. 24-25, 84-86).

Согласно справке о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, представленной администрацией МО Плодовское сельское поселение МО Приозерский муниципальный район, ФИО2 зарегистрирован по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом представляет собой помещение общей площадью 180,2 кв.м, жилой площадью 88,5 кв.м; состоит из трех комнат.

Следует учесть, что индивидуальное жилищное строительство в отличие от многоквартирной застройки предполагает особенности, связанные, в том числе, с техническим оснащением частных жилых домов системами жизнеобеспечения, что, безусловно, должно учитываться при определении разумной потребности в жилище, представляющем собой индивидуальный жилой дом.

Вывод суда первой инстанции о том, что, кроме указанного дома, ответчик имеет в собственности еще два жилых помещения, не соответствует материалам дела.

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН жилой дом с кадастровым номером 47:01:1523001:121, расположенный по адресу: <адрес>, Выборгский муниципальный район, Красносельское сельское поселение, <адрес>, действительно принадлежал ФИО2 на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ, однако уже ДД.ММ.ГГГГ этот дом был продан ФИО14, право собственности которого зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Принадлежавшие ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ 9/20 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 47:07:1302001:84 по адресу: <адрес>, были отчуждены им ФИО15, и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о прекращении права собственности ФИО2 на данный объект недвижимости.

Доказательств тому, что ФИО2 имеет на праве собственности или на условиях договора найма иное жилое помещение для постоянного проживания, материалы дела не содержат.

Таким образом, следует признать, что спорный жилой дом является единственным постоянным местом жительства ФИО2

Указанное обстоятельство исключает возможность обращения взыскания на данный объект недвижимости (абзац третий части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Как указывалось выше, предметом требований судебного пристава-исполнителя является обращение взыскания на земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, на котором расположен указанный жилой дом.

В соответствии с абзацем третьи части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащие гражданину-должнику на праве собственности земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно правоприменительной практике, закрепленной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» абзацем третьи части 1 статьи 446 ГПК РФ установлен запрет на обращение взыскания по исполнительным документам на земельные участки, на которых расположены объекты, указанные во втором абзаце части 1 названной статьи.

В то же время обращение взыскания в судебном порядке на такие земельные участки допустимо в части, явно превышающей предельные минимальные размеры предоставления земельных участков для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, если их фактическое использование не связано с удовлетворением потребностей гражданина-должника и членов его семьи в обеспечении необходимого уровня существования при условии, что доходы должника явно несоразмерны с объемом денежных требований, содержащихся в исполнительном документе, и не позволяют удовлетворить эти требования в разумный срок.

Размер площади земельного участка, расположенного под спорным домом, не свидетельствует о явном превышении предельных минимальных размеров предоставления земельных участков для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Следовательно, с учетом признания жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, единственным пригодным для постоянного проживания ФИО2 помещением, в силу абзаца третьего части 1 статьи 446 ГПК РФ на указанный земельный участок не может быть обращено взыскание.

Таким образом, решение Приозерского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворения требований судебного пристава-исполнителя нельзя признать законным и обоснованным как постановленным при неправильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к ошибочному применению к спорным отношениям норм материального права; оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе судебному приставу-исполнителю в иске.

В остальной части, за исключением установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, решение суда является правильным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения иска судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела по особым производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по <адрес> к ФИО2 об обращении взыскания на земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО2.

Принять в этой части новое решение.

Судебному приставу-исполнителю межрайонного отдела по особым производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по <адрес> в удовлетворении исковых требований к ФИО2 об обращении взыскания на земельный участок площадью 1230 кв.м с кадастровым номером 47:03:0610004:51, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, <адрес> отказать.

Изменить решение Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части установления начальной продажной стоимости объектов недвижимости, на которые обращено взыскание:

земельный участок с кадастровым номером 47:03:0605002:1 площадью 14 150 кв. м категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием: для оздоровительной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером 47:03:0605002:130 площадью 128 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером 47:03:0605002:131 площадью 199,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером 47:03:06010001:350 площадью 66,1 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером 47:03:0000000:6405 площадью 202,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>;

незавершенный строительством объект с кадастровым номером 47:03:0000000:6404 степени готовности 68% площадью застройки 137,3 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, Плодовское сельское поселение, вблизи <адрес>, подлежащих реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанных объектов в размере 80% от стоимости, установленной отчетом оценщика, в сумме 30 292 896 (тридцать миллионов двести девяносто две тысячи восемьсот девяносто шесть) рублей.

В остальной части решение Приозерского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья ФИО16