Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Советского районного суда г.Тулы от 24 июля 2017 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» о взыскании денежных средств, пени за просрочку передачи объекта долевого строительства, неустойки.

Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия

установила:

истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (далее – ООО «Альянс-Строй»), указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик ООО «Альянс-Строй» обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ построить блокированный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать не позднее ДД.ММ.ГГГГ объект участнику долевого строительства ФИО1, а участник долевого строительства - уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с пунктом 2.4 договора при исполнении участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости квартиры застройщик обязался передать ему в собственность квартиру, а именно таунхас с предварительным номером 2.2.1, общей проектной площадью с учетом холодных помещений ............... кв.м, согласно приложения № 1 к договору № в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в пункте 2.6 договора, согласно которому объект долевого строительства передается в указанной готовности, в которой указаны характеристики объекта, включая лестницу форплексов - монолитную железобетонную, ширина марша 1 050 мм, размеры ступеней 140 х 280 мм, высота этажа 2,8 м.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 об изменении пунктов 2.4, 3.2, 3.4, 12.9, 12.10, приложения №№ 3-4 договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 об изменении пункта 1.3 договора, а ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение № 3 об изменении фактической площади объекта долевого строительства.

Как указал истец, в нарушение п. 7.1 договора объект долевого строительства не соответствует техническим характеристикам, указанным в пункте 2.6 договора, а также проектной документации.

При готовности объекта к передаче были выявлены следующие недостатки: наличники на двери в подвал отсутствуют; пол в приямке сделан низко, в приямке подвала скапливается вода; отсутствует лестница монолитная железобетонная между первым и вторыми этажами; подвал оформлен на ООО «Альянс-Строй», в нем были установлены приборы ВРУ от всего блочного дома; отсутствует электрическая разводка в квартире.

ФИО1 неоднократно обращалась к ответчику с требованиями устранить указанные недостатки, однако ей в этом было отказано, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ответчику было предъявлено требование о расторжении договора и возврате денежных средств, которое ответчиком исполнено не было.

Поскольку застройщиком был нарушен срок окончания выполнения работы, квартира в установленный срок истцу не передана, недостатки не устранены, истец ФИО1 просила суд взыскать с ответчика ООО «Альянс-Строй» в ее пользу денежные средства в размере 2 875 000 руб.; пени за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 660 100 руб.; неустойку за нарушение срока возврата денежных средств в размере 4 226 250 руб.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 уточнила основания иска, указав, что в соответствии с проектной декларацией «Конструктивное решение проектируемых таунхаусов и форплексов 1, 2 этап», на которую истец ориентировалась при выборе объекта недвижимости, комплектация и степень отделки объекта исходя из названия пункта и его содержания едина для таунхауса и форплекса. Содержание пункта 2 указанной декларации полностью идентично содержанию пункта 2.6 договора ДД.ММ.ГГГГ заключенного между сторонами на строительство таунхауса, что свидетельствует о том, что монолитная железобетонная лестница в таунхаусе должна быть установлена.

Полагает, что при заключении договора купли-продажи до нее не была доведена необходимая и достоверная информация об объекте долевого строительства, а именно о его комплектации и отсутствии лестницы, тем самым истцу не была обеспечена возможность правильного выбора объекта долевого строительства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причин неявки суду не представила.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, ссылаясь на то, что между сторонами был заключен типовой договор участия в долевом строительстве, содержащий общий перечень элементов объекта долевого строительства, который является идентичным для таунхаусов и форплексов. По проектной документации лестница устанавливается только в форплексах. В таунхаусах проектной документацией установка монолитной лестницы не предусмотрена, она является элементом декора и устанавливается заказчиком по своему усмотрению.

В порядке ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося истца.

Решением Советского районного суда г.Тулы от 24.07.2017 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального права, и принять новое решение об удовлетворении иска. Полагает, что судом дана неправильная оценка представленным доказательствам, из которых, по мнению апеллянта, с достоверностью и однозначно следует, что истцу должен быть передан объект именно с монолитной железобетонной лестницей, обратное свидетельствует о нарушении права истца на получение достоверной и необходимой информации о приобретенном ею товаре и лишении ее возможности правильного выбора.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, в порядке ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшего жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства (п.1 ч.4 ст.4).

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Согласно ч.1 ст.7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Порядок и сроки передачи объекта долевого строительства установлены статьей 8 Закона, согласно которой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно п.2 ч.1 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве его участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (ч.2 ст.9).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альянс-Строй» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить блокированный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства; покупатель обязан уплатить застройщику установленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с пунктом 2.4 договора, а также приложением № 1 к нему, при исполнении покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры застройщик обязался передать ему в собственность квартиру, а именно: таунхас с предварительным номером 2.2.1, общей проектной площадью с учетом холодных помещений ................... кв.м в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в пункте 2.6 договора.

Срок ввода дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ., срок передачи застройщиком квартиры в собственность участнику долевого строительства по акту – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.7 договора).

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 об изменении пунктов 2.4, 3.2, 3.4, 12.9, 12.10, приложения №№ 3-4 договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 об изменении пункта 1.3 договора, а ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение № 3 об изменении фактической площади объекта долевого строительства до ..................... кв.м., а также изменении цены договора.

ФИО1 выполнила обязательства по договору и уплатила застройщику стоимость квартиры в размере ......................

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также срока передачи объекта долевого строительства, поскольку, как указала истец, объект долевого строительства не соответствовал техническим характеристикам, указанным в пункте 2.6 договора, а также проектной документации.

Как следует из содержания п.2.6 договора от 04.09.2014 г., строительная готовность объекта долевого строительства включала, в том числе, лестницу форплексов - монолитную железобетонную, ширина марша 1 050 мм, размеры ступеней 140 х 280 мм, высота этажа 2,8 м.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля технический директор ООО «Альянс-Строй» А пояснил суду, что данный договор имеет типовую форму, так как разрешение на строительство получено одно на несколько объектов, поэтому договор содержит условия, применимые как к таунхаусам, так и к форплексам, однако то, что относится к форплексам, выделено отдельно. В пункте 2.6 договора содержится общий перечень строительной готовности по форплексам и таунхаусам, различие между ними касается установки лестницы. В форплексах лестница устанавливается застройщиком, так как является имуществом общего пользования и эвакуационным выходом, а в таунхаусе лестница является элементом отделки и устанавливаемым заказчиком. Поэтому в договоре и указано «лестницы форплексов», то есть только для форплексов.

Оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, вопреки утверждению в жалобе, у суда не имелось, поскольку его показания согласуются с другими исследованными в судебном заседании письменными доказательствами.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу, что установка монолитной железобетонной лестницы предусмотрена только для форплексов, а потому пришел к правильному выводу о том, что отсутствие такой лестницы в таунхаусе не является неисполнением застройщиком условий заключенного с истцом ФИО1 договора, и как следствие, основанием к расторжению договора, в связи с чем не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласна, поскольку выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям материального закона, регулирующим спорные правоотношения, при соблюдении судом требований процессуального законодательства при рассмотрении и разрешении спора по существу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, после получения свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью .................... кв.м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, а также на земельный участок площадью ..................... кв.м, кадастровый номер №, ООО «Альянс-Строй» на данных земельных участках были возведены объекты долевого строительства: таунхаусы и форплексы.

Из проектной декларации начала строительства жилого микрорайона, расположенного на территории севернее <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на указанных земельных участках предусмотрено строительство блокированных домов: таунхаусов, состоящих из 3,5,7,8 секций, форплексов, состоящих из 3, 5 секций, а также пятиэтажных домов.

Проектная декларация содержит общее конструктивное решение для таунхаусов и форплексов: конструктивная схема здания - монолитный железобетонный каркас с монолитными перекрытиями, фундамент - буронабивные сваи, несущие элементы каркаса - пилоны, наружные стены поэтажного заполнения - газосиликатные блоки внутренняя отделка - без отделки, лестницы форплексов - монолитные железобетонные, ширина марша - 1050 мм, размеры ступеней 140 х 280 мм, высота этажа 2,8 м. Данное конструктивное решение дублируется в пункте 2.6 договора № 20, заключенного между сторонами по делу.

Как следует из представленного ответчиком плана объекта - таунхауса позиции 2.3 - деревянная лестница устанавливается собственником согласно примечанию 1, а именно на время строительства, как временная.

При сравнительном анализе договоров для данных видов объектов установлено, что условия о строительной готовности этих объектов идентичны друг другу и дублируют конструктивное решение для таунхаусов и форплексов в проектной декларации. Указание на строительный элемент - лестницу форплексов предусматривает установку данной лестницы именно в форплексе, а не в таунхаусе, что также нашло свое отражение в приказе Росстата от 04.07.2016 г. № 320 «Об утверждении статистического инструментария комплексного наблюдения условий жизни населения».

Ссылки апеллянта на то, что пункт 2.6 договора содержит указание на наличие в составе подлежащего передаче объекта лестницы (монолитной железобетонной) не свидетельствуют о том, что объект долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ФИО1, построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, так как из буквального прочтения данного пункта в совокупности в другими доказательствами следует, что наличие лестницы (монолитной железобетонной, с шириной марша -1050 мм, размерами ступеней 140 х 280 мм) предусмотрено только для форплексов, о чем в договоре прямо и указано: «лестницы форплексов».

Вопреки доводам жалобы, не нашел своего подтверждения и факт предоставления неполной (недостоверной) информации о товаре либо ее непредставления, что стало бы следствием неправильного выбора потребителя, в связи с чем суд обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на застройщика ответственности, предусмотренной Законом Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Из анализа текста договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, что участнику долевого строительства до подписания настоящего договора застройщиком предоставлены необходимые, полные и достоверные данные об объекте долевого строительства. Вся информация о предмете договора (для танхауса) изложена в договоре. Факт подписания договора долевого участия истцом не оспаривался, а доводы истца об обратном лишь свидетельствуют об ошибочном толковании истцом условий данного договора, содержащего ссылку о том, что монолитная железобетонная лестница предназначена для форплексов.

Указание истца в апелляционной жалобе на имеющийся у нее план объекта, содержащий отличные от представленного ответчиком данные об объекте, отсутствие в нем сведений о временной деревянной лестнице, не может служить основанием для вывода о наличии недостатков товара, поскольку доказательств подлинности проектной декларации, представленной стороной истца, материалы дела не содержат.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд установил, что к установленной договором дате - ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства не был передан истцу в связи с отказом последней от принятия объекта и подписания акта.

Между тем о готовности объекта свидетельствует тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ застройщик предложил ФИО1 принять объект и подписать акт его приема-передачи, о чем сама ФИО1 указывает в своей претензии от ДД.ММ.ГГГГ

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, суд правомерно исходил из необоснованного уклонения (отказа) ФИО1 от принятии объекта долевого строительства при отсутствии существенных недостатков товара и обоснованно признал действия застройщика по составлению ДД.ММ.ГГГГ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства соответствующими закону, а основания для возложения обязанности по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу отсутствующими на основании пункта 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку обязательства по передаче в собственность объекта долевого строительства в установленный договором срок застройщиком выполнена, а указанные ФИО1 недостатки не являются существенными, о чем истцу неоднократно сообщалось в письменных ответах, приложенных ею к исковому заявлению, часть работ, на которые ссылается истец, не включены в объем работ, который должен произвести застройщик по условиям договора, а часть недостатков, за исключением возведения монолитной железобетонной лестницы, застройщиком устранены, суд ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ указал на отсутствие оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве, с чем судебная коллегия соглашается.

При этом судом обоснованно отмечено, что правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя и нормы последнего являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Истцом ФИО1, настаивавшей на том, что объект долевого строительства не соответствует требованиям пункта 2.6 договора и проектной документации в части не возведения монолитной железобетонной лестницы, в качестве способа защиты своего права как участника долевого строительства заявлено требование о расторжении договора долевого участия и взыскании неустойки, что, учитывая не представление истцом доказательств существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, решение является обоснованным, поскольку имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55,59-61,67 ГПК РФ), оспариваемое решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По каждому доводу, выдвигаемому сторонами в качестве обоснования своих требований и возражений, судом дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, со ссылкой на конкретные обстоятельства, с анализом совокупности доказательств, подтверждающих выводы суда.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, повторяют позицию истца в суде первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329, ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда города Тулы от 24 июля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи