Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Правительства Пермского края на решение Пермского краевого суда от 31 января 2019 года, которым постановлено:

Административный иск ООО «Пермское Единение» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 05.04.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 45750 880 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 сентября 2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации по 31 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., объяснения представителя ООО « Пермское Единение»-ФИО1, возражающей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО «Пермское Единение» обратилось с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании решения Комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 998 от 16.10.2018 года незаконным, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.04.2013 года, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости в размере 45750 880 рублей.

Определением Пермского краевого суда от 17 января 2019 года, принят отказ ООО «Пермское Единение» от административного иска в части заявленных требований, производство по административному делу по иску ООО «Пермское Единение» в части требований о признании решения Комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 998 от 16.10.2018 года незаконным – прекращено.

Требования мотивирует тем, что общество является собственником указанного нежилого здания с кадастровым номером ** в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Несоответствие кадастровой стоимости установленной актом постановлением по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Правительство Пермского края указывая, что не согласны с выводами суда первой инстанции о соответствии отчета требованиям закона. Полагает, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям ст.11 Закона об оценке, отчет выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рассчитана без НДС. Однако, НДС был учтен при определении кадастровой стоимости объекта. В отчете нарушен пункт 5 ФСО № 3 Требования к отчету об оценке ( ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015№ 299. При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом необоснованно исключены из возможных объектов-аналогов аналоги №11 и №12, что является нарушением п.22 ФСО №7. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении экспертизы для определения действительной рыночной стоимости объекта.

Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда судебная коллегия оснований к его отмене не находит.

Судом первой инстанции установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание, кадастровый номер **, общей площадью 1998 кв.м., расположенное по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 8), выпиской из ЕГРН (л.д.78-80).

В отношении заявленного в административном иске объекта недвижимости – здания с кадастровым номером **, общей площадью 1998 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровая стоимость по состоянию на 05.04.2013 года утверждена актом № 5900/401/15№ 5900/401/15-65818/1 от 21.10.2015 года как 93902603,40 рублей (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (л.д. 7).

13.06.2018 административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 26.06.2018 года № 612 заявление было отклонено, указано на недостатки, представленного отчета об оценке от 05.06.2018 № 26/О-18 (л.д. 9).

26.09.2018 года истец вновь обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представив новый отчет об оценке рыночной стоимости № 26.И/О-18 от 26.07.2018 года, которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 05.04.2013 года была установлена как 45750880 рублей. Решением Комиссии от16.10.2018 года № 998, заявление было отклонено, указано на недостатки, представленного отчета об оценке от 05.06.2018 № 26.И/О-18, а именно, то, что итоговая рыночная стоимость определена оценщиком без учета НДС (л.д. 10).

Обратившись с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.06.2018 № 26.И/О-18. Как следует из отчета об оценке подготовленного оценщиком К., рыночная стоимость здания с кадастровым номером 59:01:4613905:69, общей площадью 1998 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 05.04.2013 года определена как 45750880 рублей.

Установив, что здание, принадлежащее истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, соблюдение процедуры обращения в суд, суд первой инстанции на основе анализа положений пункта 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края, ст. ст.11,12,15.1,24.7 Закона об оценочной деятельности, требований к отчету установленных Федеральным стандартом оценки « Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), п.22 д ФСО №7 утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г.№ 299, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, п.25 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 г.№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» удовлетворил заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости – 45750880 руб. согласно отчету об оценке, составленному оценщиком К.

Проанализировав представленный отчет, суд первой инстанции пришел к верному выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 5.06.2018г. Судом первой инстанции установлено, что выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик К., является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №1020. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Содержание отчета не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, состав и последовательность представленных в отчетах об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости). Оценщик провела анализ рынка недвижимости – административно-торговых зданий (коммерческой недвижимости), к которым относится объект оценки, по результатам анализа определила ценообразующие факторы в отношении объекта, являющегося предметом анализа, используемые при определении рыночной стоимости, дана оценка рынка недвижимости.

В отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ** для определения рыночной стоимости оценщиком избраны два подхода, в том числе: сравнительный и затратный.

Оценщик определила рыночную стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения (передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, время продажи, условия продажи, местоположение, площадь), экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемым объекта недвижимости, проведена корректировка на условия рынка, в отчете указаны источники получения информации о сравниваемых и сопоставимых объектах, к отчету приобщены скриншоты сайтов. В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал здания торгового назначения в г. Перми, земельные участки, не имеющих существенных отличий от того, на котором расположен объект оценки, сопоставимых по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки, обосновано отсутствие необходимости корректировок по иным параметрам. Также оценщиком выполнен расчет стоимости земельных участков, входящую в стоимость сделок в отношении объектов-аналогов,

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные Справочника КО-Инвест Общественные здания – 2011 года. Оценщиком определена стоимость объекта оценки на основании данных справочника Ко-Инвест Общественные задания – 2011 года с учетом выбора аналога – объект О3.08.039 как сопоставимого с оцениваемым (класс конструктивной системы, класс качества, этажность, строительный объем), произведены необходимые корректировки с учетом особенностей, разницы в площади, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода определена как 68671 507 рублей (с учетом стоимости земельного участка (8522702 рубля) и НДС( л.д. 42).

Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 05.04.2013 года 45750 880 рублей (без учета стоимости земельного участка и НДС), соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 05.04.2013 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости определения рыночной стоимости в заявленных целях без учета НДС были предметом оценки суда первой инстанции, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает. Так, суд первой инстанции правильно исходил из того, что обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база, для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, и не связано с реализацией этого недвижимого имущества, возможным совершением сделки.

Из пункта 1 статьи 38 НК РФ следует, что объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью 2 данного Кодекса и с учетом положений данной статьи.

В статье 146 НК РФ определены объект обложения налогом на добавленную стоимость, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 данного Кодекса. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1).

На основе анализа вышеприведенных правовых положений, суд первой инстанции правильно указал, что имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества. При таких обстоятельствах установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, на законе не основано.

Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости. В силу положений ст.77 КАС РФ назначение экспертизы не является обязанностью суда, тем более, что вопросы учета размера налога на добавленную стоимость носят правовой характер. В условиях того, что материалы дела не содержали противоречивых по содержанию отчетов оценщиков, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости объекта.

Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на их переоценку.Доводов, влияющих на законность решения суда апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Пермского краевого суда от 31 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Пермского края- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи