Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Закрытого акционерного общества «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», Общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Закрытого акционерного общества «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» к Васильеву М.Е., Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой», Акционерному обществу «Газпромбанк» о признании права собственности и обременения в виде залога недвижимого имущества отсутствующим, признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., выслушав объяснения представителя истца конкурсного управляющего ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» - Юновича С.В., представителя третьего лица конкурсного управляющего ООО «ЕвроСтрой» - Сеелевой Ю.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика АО «Газпромбанк» Мосовой Ю.В., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» обратился с иском к Васильеву М.Е., АО «Газпромбанк» о признании отсутствующим права собственности ответчика на квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> (полицейский адрес: <адрес>), кадастровый №. Одновременно заявлено требование о признании права собственности истца на спорную квартиру.

Кроме того, истец обратился с иском к АО «Газпромбанк» о признании права залога АО «Газпромбанк» на спорную квартиру прекратившимся.

В обосновании заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» является владельцем двух земельных участков по адресу: <адрес>:

земельного участка 2-Б, площадью 1000 кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве собственности;

земельного участка площадью15263 кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве аренды.

Возведение малоэтажного жилого комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на двух указанных смежных земельных участках, общей площадью 16263 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор соинвестирования №, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта - создания малоэтажного жилищного комплекса с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним, расположенного по адресу: <адрес> (далее - коттеджный поселок).

В соответствии с условиями договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ инвестор ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» вносит в качестве вклада земельные участки, а соинвестор ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансирования по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации и технических условий. Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными дополнительным соглашением № к договору соинвестирования). Пунктом 9.2.2. договора соинвестирования было предусмотрено, что после сдачи объекта – коттеджного поселка Государственной приемочной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора (п.9.2.2. договора соинвестирования).

С учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между истцом ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и ООО «ЕвроСтрой», прекратил свое действие.

До настоящего времени строительство коттеджей не завершено, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не получено.

Истец указывает, что под видом исполнения обязательств по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ соинвестор ООО «ЕвроСтрой» заключил договор от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве с Захаровой (Бакуменко) О.С., по условиям которого принял на себя обязательство передать ей спорную квартиру №, площадью 258,60 кв.м.

Согласно условиям договора соинвестирования у соинвестора ООО «ЕвроСтрой» отсутствовало право осуществлять сделки с квартирами, входящими в состав строящегося жилого комплекса, которые будут созданы в будущем. Поэтому, по мнению истца, данная сделка, совершенная ООО «ЕвроСтрой» после получения уведомления о расторжении договора соинвестирования и без письменного согласия инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», является незаконной, так как направлена на вывод имущества из собственности застройщика.

Решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворен иск Захаровой (Бакуменко) О.С. к ООО «ЕвроСтрой»: за Захаровой (Бакуменко) О.С. признано право собственности на спорную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящегося по адресу: <адрес>.

Решение Третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

В дальнейшем спорная квартира отчуждена ФИО1 ФИО2 по договору купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Наличие зарегистрированного права на имя ФИО2 подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ и регистрацией залога в силу закона в пользу АО «Газпромбанк» (№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ за ненадлежащее исполнение ФИО2 обязательств по кредитному договору с ФИО2 в пользу АО «Газпромбанк» взысканы денежные средства, полученные им на основании кредитного договора, на спорную квартиру обращено взыскание.

Истец полагает, что поскольку у ООО «ЕвроСтрой» отсутствовало право распоряжаться объектами незавершенного строительства и, кроме того, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЕвроСтрой» и ФИО1, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, то у ответчика ФИО2 не может возникнуть право собственности на спорную квартиру, являющуюся объектом незавершенного строительства, законным владельцем которой является ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», которое прав на квартиру никому не передавало, и, таким образом, квартира выбыла из его владения помимо его воли в результате незаконных сделок.

Истец указывает, что право собственности на спорный объект незавершенного строительства может возникнуть только у самого застройщика ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», так как именно данное лицо является владельцем земельных участков, на которых осуществляется строительство коттеджного поселка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд за защитой нарушенного права.

Представитель ответчика АО «Газпромбанк» ФИО3 при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признала, ссылаясь на то, что спорная квартира была приобретена ФИО2 с использованием кредитных средств, представленных АО «Газпромбанк» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ и обременена залогом в пользу банка. В соответствии с п.1.3 договора купли-продажи квартира принадлежала продавцу ФИО4 на основании решения Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс». Право собственности истица было зарегистрировано в установленном законом порядке, в ЕГРП была внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ООО «ЕвроСтрой», не возражая против удовлетворения исковых требований, в письменных объяснениях указал, что доказательств оплаты спорной квартиры № ФИО1 не имеется. Ранее ФИО1 обращалась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о включении ее в Реестр передачи жилых помещений в рамках дела о банкротстве ООО «ЕвроСтрой», но определением Арбитражного суда в удовлетворении такого заявления ФИО1 было отказано. Также представитель третьего лица ООО «ЕвроСтрой» указал, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «ЕвроСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство.

Ответчик ФИО2, 3-е лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, объяснений по иску не представили. Судебные извещения о времени и месте слушания дела, направленные судом в адреса указанных третьих лиц, возвращены в суд за истечением срока хранения в связи с невостребованностью их адресатами. Поэтому дело рассмотрено судом в отсутствие перечисленных лиц на основании абз. 1 части 3 статьи 167 ГПК РФ.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано.

Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, истец ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» просит решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что в случае удовлетворения настоящего иска, решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу № будет неисполнимым. Предметом спора, рассматриваемого Смольнинским районным судом Санкт-Петербурга, являлось требование АО «Газпромбанк» о взыскании с ФИО2 задолженности по кредитному договору, с обращением взыскания на заложенное имущество. Кроме того, из резолютивной части решения суда следует, что взыскание было обращено на квартиру, как на объект завершенного строительства, но такого объекта недвижимости не существует. Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга не имеет преюдициального значения при рассмотрения настоящего спора, поскольку ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент не был привлечен к участию в деле. АО «Газпромбанк» является недобросовестным залогодержателем, поскольку вторичный рынок недвижимости предполагает, что объект введен в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности. Но спорные объекты являются объектами незавершенного строительства. В отзыве на иск АО «Газпромбанк» указывало, что Банку как кредитной организации было известно, что право собственности ФИО4 возникло на основании решения Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ. Спорный объект является квартирой, располагающейся в объекте незавершенного строительства. Следовательно, ипотека объекта незавершенного строительства допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данный объект. ФИО4 не принадлежали права на земельные участки, на которых возведены объекты незавершенного строительства. На момент заключения договоров по отчуждению объекта, права на земельный участок принадлежали только истцу. Таким образом, податель жалобы полагает, что ответчик АО «Газпромбанк», являясь специальным участником гражданского оборота, знал и должен был знать о наличии у объекта статуса незавершенного строительства и в силу закона заключение договора ипотеки является ничтожным (т.3, л.д. 200-206).

От ответчика ООО «ЕвроСтрой» также поступила апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указано, что согласно дополнительному соглашению № к договору соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира являлась долей истца. Привлечение ООО «ЕвроСтрой» третьих лиц должно было быть согласовано с истцом, согласно условиям договора соинвестирования. Доказательств того, что ООО «ЕвроСтрой» было получено письменное согласие инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на заключение договора с ФИО4, не имеется. Истец не одобрил привлечение ФИО4 как участника долевого строительства.

Между ООО «ЕвроСтрой» и ФИО4, являющейся генеральным директором ООО «ЕвроСтрой», был заключен договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ЕвроСтрой» не получило денежных средств от ФИО4 по данному договору.

Определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ, которым за ФИО5 признано право собственности на квартиру № отменено.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ судом было удовлетворено требование конкурсного управляющего ООО «ЕвроСтрой», а именно признаны недействительными договоры долевого участия в строительстве, жилого комплекса по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части в удовлетворении иска было отказано. Таким образом, на основании недействительной сделки у ФИО4 не могло возникнуть прав на указанную квартиру.

ФИО2, по мнению подателя жалобы, является недобросовестной стороной спора. Он являлся заинтересованным лицом по отношению к ООО «ЕвроСтрой» и ему были известны все обстоятельства незаконных сделок.

АО «Газпромбанк» также является недобросовестной стороной спора. Податель жалобы полагает, что кредитная организация знала и не могла не знать о всех спорах в отношении спорного имущества, поскольку все судебные акты размещаются, на сайтах Арбитражного суда и носят публичный характер. Многочисленными судебными актами установлено, что в действиях ФИО4 и ФИО2 имеются признаки злоупотребления правом.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2, неявившихся третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

Возведение указанного малоэтажного комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на двух смежных земельных участках, общей площадью 16263 кв.м:

- на земельном участке площадью 15263 кв.м, кадастровый № предоставленным ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» в аренду на основании Постановления Администрации МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» от ДД.ММ.ГГГГ№ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ (дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ земельной комиссией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области принято решение о заключении с ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» нового договора аренды указанного земельного участка сроком на три года для целей достройки объекта);

- на земельном участке площадью 1000 кв.м, кадастровый №, принадлежащем ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор соинвестирования №, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Санкт-Петербург дивелэмпэнт» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области».

В соответствии с условиями договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ и дополнительного соглашения к нему №, соинвестор ООО «ЕвроСтрой» приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи в эксплуатацию объекта (п. 4.2 договора). Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными п. 2 дополнительного соглашения № к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1. договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п.9.2.2. договора соинвестирования).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» выдано разрешение на строительство №-8 сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство указанного объекта малоэтажной жилой застройки выдано ЗАО «Санкт-Петербург» дивелэпмэнт» сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ инвестор ООО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» вручил соинвестору ООО «ЕвроСтрой» уведомление об отказе от договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ в связи с невыполнением последним условий договора.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ был оценен как договор простого товарищества и признан прекратившим свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что после получения ДД.ММ.ГГГГ уведомления инвестора о прекращении договора соинвестирования соинвестор ООО «ЕвроСтрой» в лице директора ФИО1 заключил с Участником (дольщиком) ФИО1 договор от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, предметом которого является трехэтажная четырехкомнатная квартира, условный №, общей площадью 258,60 кв.м. По условиям договора Долевого участия в строительстве жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком ФИО1 за строящийся объект, составляет 4 042 150 рублей. Оплата цены договора производится любым не запрещенным законом способом. Под днем платежа при внесении Участником долевого строительства своих денежных средств понимается день поступления денежных средств на расчетный счет ООО «ЕвроСтрой». Согласно пункту 4.2. договора участник долевого строительства вносит денежные средства на расчетный счет ООО «ЕвроСтрой» до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Согласно пунктам 1.1., 3.1., 5.2.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕвроСтрой» приняло на себя обязательство после завершения строительства малоэтажного жилого комплекса и ввода его в эксплуатацию передать спорный объект участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При разрешении дела судом установлено, что строительство малоэтажного жилищного комплекса на <адрес> в <адрес> с объектами недвижимости коттеджного типа с благоустроенной территорией и созданием инженерных коммуникаций с подключением к ним, в состав которого входит спорная квартира, до настоящего времени не завершено. Готовая к постоянной эксплуатации система инженерных сетей отсутствует. Выданные ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» Технические условия неоднократно продлевались в 2007 и в 2010 годах. Договоры на поставку ресурсов в коттеджный поселок на <адрес> не заключались. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

При таких обстоятельствах, отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» нельзя признать обоснованным, поскольку спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, а у соинвестора ООО «ЕвроСтрой», не выполнившего в полном объеме свои обязательства по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с условиями указанного договора, отсутствовало право распоряжения спорным объектом в пользу третьих лиц, в том числе путем заключения с ФИО1 договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого комплекса.

Решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, отмененным определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, удовлетворен иск ФИО1 к ООО «ЕвроСтрой»: за ФИО1 признано право собственности на спорную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящегося по адресу: <адрес>.

Несмотря на то, что решение Третейского арбитражного суда в последующем было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга, ФИО1 успела зарегистрировать право собственности на спорную квартиру №, получив свидетельство о регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств стоимость квартиры в указанном договоре определена в 13 000 000 рублей. Покупка квартиры производится с использованием кредитных средств предоставленных покупателю ОАО «Газпромбанк» (т.3, л.д.147-154, 162-166).

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ принято заявление ООО «ЕвроСтрой» о признании себя банкротом, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЕвроСтрой». Определением того же Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное дело передано на рассмотрение Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕвроСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГФИО6 освобожден от исполнения обязанностей и ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «ЕвроСтрой» утверждена П.Т.М.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», в отношении указанного должника введена процедура банкротства –наблюдение (дело №). Решением того же Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника ООО «ЕвроСтрой» требования кредитора зарегистрированных за участником долевого строительства ФИО5 на основании четырех договоров о долевом участии в строительстве жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в иске к ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» о признании прав собственности на квартиру.

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан недействительным договор участия в долевом строительстве жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 61.2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостояльности (банкростве)», ст.10 ГК РФ. Кроме того, судом установлено, что на основании протокола общего собрания участников ООО «ЕвроСтрой» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 избрана на должность генерального директора должника, обязанности единоличного исполнительного органа ООО «ЕвроСтрой» исполняла в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, оспариваемые договоры долевого участия в строительстве заключены с заинтересованностью, являясь единоличным исполнительным органом ФИО1 знала о признаках неплатежноспособности и недостаточности имущества должника об ущемлении прав и законных инетересов кредиторов долника. О наличии цели причинения имущественным правам кредиторов должника свидетельствует то обстоятельство, что на момент совершения сделок должник отвечал признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества, сделки заключены для должника на экономически невыгодных условиях (фактически безвозмездно) с заинтересованным лицом (т.2, л.д.72-81).

В соответствии с частью 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Из объяснений третьего лица конкурсного управляющего ООО «ЕвроСтрой» следует, что оплата по договору долевого участия за квартиру №, расположенную в объекте незавершённого строительства ФИО1 не производилась. При рассмотрении настоящего дела третье лицо ФИО1 не оспаривала указанное обстоятельство.

При таких обстоятельствах материалами дела установлено, что спорная квартира выбыла из владения ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» помимо его воли по безвозмездной сделке от ДД.ММ.ГГГГ, которая является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, так как совершена лицом – ООО «ЕвроСтрой», не являющимся собственником данного имущества и не уполномоченным на его отчуждение. Таким образом, в отсутствие правовых оснований ООО «ЕвроСтрой» самостоятельно распорядилось имуществом, ему не принадлежавшим.

Из материалов дела также следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произвела отчуждение спорной квартиры в пользу ФИО2 Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.84).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира продана по цене 13 000 000 рублей, квартира приобретена с использованием кредитных средств, предоставленных ему АО «Газпромбанк» (т.3, л.д.162-166).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» отказано в удовлетворении иска к ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» о государственной регистрации перехода земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером № в общую долевую собственность в следующих долях: истцу - 705028/909504 долей и ответчику – 204476/909504 долей в связи с вкладом в простое товарищество, а также о государственной регистрации перехода прав по договору аренды земельного участка площадью 15263 кв.м с кадастровым номером № в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих долях: истцу - 705028/909504 долей и ответчику – 204476/909504 долей в связи с вкладом в простое товарищество по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№.

Такое решение Арбитражным судом принято исходя из следующих обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В пункте 7 указанного Постановления разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Заключенный ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и ООО «ЕвроСтрой» договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ является договором простого товарищества, к правоотношениям сторон которого должны применяться нормы Главы 55 Гражданского кодекса РФ о простом товариществе.

Статьей 1041 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно пункту 1 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В соответствии со статьей 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

В соответствии с пунктом 9.2 договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и соинвестора ООО «ЕвроСтрой» (товарищей) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ№ установлено, что у ООО «ЕвроСтрой» не возникло прав на земельные участки, на которых создается малоэтажный жилой комплекс, поскольку договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ указанным товарищем исполнен не был. Договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, доказательств осуществления строительных работ и финансирования работ по созданию объекта, который так и не введен в эксплуатацию, Обществом с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» не представлено.

Не представлено таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и регистрация договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не осуществлена.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на квартиру № находящуюся в объекте незавершенного строительства, возведенного на земельных участках, владельцем и застройщиком которых является ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмеэнт», возникло только у данного юридического лица; спорное имущество входит в конкурсную массу указанного должника в соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 Постановления Пленума).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ (Постановления Пленума).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и не учел, что спорная квартира приобретена ответчиком ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у лица, которое не имело права ее отчуждать, и спорное имущество выбыло из владения истца ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» помимо его воли, путем совершения ООО «ЕвроСтрой» недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1, поэтому в данном случае подлежат применению положения гражданского законодательства о виндикации, в связи с чем спорное имущество подлежит истребованию из незаконного владения ответчика на основании пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

В данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что истцом было заявлено требование о признании отсутствующими права собственности ответчика на спорную квартиру, однако в обоснование исковых требований о возврате спорного имущества истец ссылался именно на обстоятельства, свидетельствующие о том, что квартира выбыла из его владения помимо его воли путем совершения незаконных сделок ООО «ЕвроСтрой», ФИО1, в результате которых ответчик приобрел квартиру у лица, которое не имело права на ее отчуждение.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Исходя из того, что при разрешении дела, суд сам определяет материальный закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям (абз. 3 ст.148 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, учитывая доводы истца и возражения ответчика, обоснованно применил при разрешении настоящего спора правила статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ, истребовав квартиру из незаконного владения ответчика.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Применительно к настоящему спору отсутствуют обстоятельства, перечисленные в абз. 4 пункта 52 указанного Постановления Пленума, поэтому нарушенное право истца подлежит судебной защите исходя из обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование иска о возврате имущества, то есть с применением положений статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

При этом судебная коллегия учитывает, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

В данном случае истец не выразил волю на выбытие спорного имущества из его владения.

В соответствии с пунктом 13.2 договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ соинвестор ООО «ЕвроСтрой» не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт».

Доказательств, подтверждающих, что ООО «ЕвроСтрой» было получено письменное согласие от ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на заключение договоров с третьими лицами, предметом которых являются квартиры в строящемся жилом комплексе, в материалах дела отсутствуют, и таких доказательств в ходе судебного разбирательства судом добыто не было.

С учетом приведенных положений договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№, а также принимая во внимание, что строительство малоэтажного жилищного комплекса коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей не завершено, доли участия ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» и ООО «ЕвроСтрой» в создаваемом объекте недвижимости между сторонами не определялись, акт распределения имущественных прав по договору соинвестирования сторонами не составлялся, и кроме того, ДД.ММ.ГГГГ соинвестором ООО «ЕвроСтрой» было получено уведомление о прекращении договора соинвестирования, следует признать, что у ООО «ЕвроСтрой» отсутствовали предусмотренные законом основания для отчуждения не принадлежащего ему чужого имущества в пользу ФИО1 по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Указание представителя ответчика о том, что истец предоставлял в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку таких доказательств суду представлено не было. Право собственности ФИО1 на спорную квартиру было зарегистрировано на основании решения Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам при ООО «Альянс», которое в последующим было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга как незаконное.

Действия ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» в рамках договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ по предоставлению под строительство малоэтажного жилого комплекса принадлежащих ему земельных участков не свидетельствует о том, что истцом была выражена воля на отчуждение строящихся объектов в пользу третьих лиц.

Судебная коллегия полагает ошибочным довод суда первой инстанции о невозможности истребования спорной квартиры у ФИО2, поскольку указанное имущество приобретено им с использованием кредитных средств АО «Газпромбанк», а решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору в размере 14 968 511, 04 рублей взыскана с ФИО2 с обращением взыскания на спорную квартиру, путем продажи с публичных торгов, по следующим основаниям.

Согласно ст. 42 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит п. 1 ст. 6 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако, истец ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» при рассмотрении дела о взыскании кредитной задолженности АО «Газпромбанк» к ФИО2 не участвовал, соответственно положения ч. 2, ст. 61 ГПК РФ в данном случае на него не распространяются.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Указанные доказательства имеются в материалах дела. Так материалами дела доказано, что права на спорную квартиру выбыли от истца помимо его воли, зарегистрированы на основании решения Арбитражного суда по экономическим спорам при ООО «Альянс» по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором непосредственно указано на то, что квартира расположена в объекте незавершенного строительства. На момент заключения договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО2 на официальном сайте строительства имелась информация о многочисленных судебных тяжбах, проблемы строительства объекта «Охтинский ключ» освещались средствами массовой информации.

Кроме того, договор передачи квартиры в собственность ФИО1 на объект долевого строительства от имени ООО «ЕвроСтрой» заключен генеральным директором ФИО1, указанные обстоятельства должны были вызвать как у ФИО2, так и у профессионального участника рынка АО «Газпромбанк» разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества, однако указанные обстоятельства ответчиками не были проверены, что также указывает на недобросовестность действий ответчика при приобретении квартиры.

Заявления АО «Газпромбанк» о применении к требованиям истца срока исковой давности, судебная коллегия находит несостоятельным, в силу следующего. К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (п. 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22).

Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела, например, со дня, когда истец узнал или должен был узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества.

Сведения в ЕГРП о праве собственности ФИО2 на спорное имущество внесены ДД.ММ.ГГГГ (т.1,л.д.84), во Всеволожский городской суд ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» обратился ДД.ММ.ГГГГ, имущество к другому лицу не переходило и им не использовалось, таким образом, срок на обращение в суд не пропущен. Кроме того, из определения Калининского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истцу не было известно о решении Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмент» не было привлечено к участию в деле, при этом указанным решением суда разрешен вопрос о правах на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, находящемся в собственности истца.

Таким образом, требования истца о признании обременения в виде залога недвижимого имущества отсутствующим также подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции – отмене.

В части требований ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» о признании за истцом права собственности на спорную квартиру судебная коллегия полагает отказ суда первой инстанции правильным, поскольку истец не лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на квартиру, законным владельцем которой он является на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ№ о строительстве малоэтажного жилого комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей, договора аренды земельного участка площадью 15263 кв.м, права собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м, разрешения на строительство.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в части истребования квартиры, признании обременения в виде залога недвижимого имущества отсутствующим отменить.

Истребовать из незаконного владения ФИО2 в пользу ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» квартиру №, общей площадью 260,2 кв.м, кадастровый №, расположенную в объекте незавершенного строительства, по адресу: <адрес>

Признать право обременения в виде залога (ипотеки) АО «Газпромбанк» в отношении квартиры № расположенной по строительному адресу: <адрес> (полицейский адрес: <адрес>), кадастровый №, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи №, прекратившимся.

В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы Закрытого акционерного общества «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», Общества с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Курбатова Э.В.