Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой» о прекращении обязательств по договору купли-продажи, признании утратившим права залога недвижимого имущества, признании отсутствующим обременения (залога), взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой» на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 04 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Кравцовой Е.А., объяснения представителя ответчика ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, представителя истца ФИО3, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО «УК «Инвестстрой», в обоснование требований указав, что (дата) между ответчиком и ФИО7 был заключен договор купли-продажи (адрес), стоимостью *** руб. Сумма в размере *** руб. уплачена ФИО7 в полном объеме.

(дата)ФИО7 умер.

Истец является наследником *** доли в праве собственности на указанную квартиру.

На момент смерти за ФИО7 числилась задолженность перед ответчиком, однако ответчик с требованием о выплате не обращался. Полагает, что обязательство по оплате стоимости квартиры по договору от (дата) прекращено, в связи с чем, право на залог недвижимого имущества ответчиком утрачено.

Просит признать прекращенным обязательства по договору купли-продажи квартиры от (дата), заключенному между ФИО7 и ООО «УК «Инвестстрой»; признать ООО «УК «Инвестстрой» утратившим право залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору купли-продажи квартиры от (дата); признать отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) на (адрес), расположенную по адресу: (адрес), обязав ООО «УК» Инвестстрой» совершать действия по регистрации прекращения обременения прав в виде ипотеки; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины *** руб., расходы по составлению выписки из ЕГРП *** руб., почтовые расходы *** руб.

Решением Ленинского районного суда (адрес) от (дата) исковые требования ФИО1 были удовлетворены.

Суд постановил признать прекращенным обязательства по договору купли-продажи квартиры от (дата), заключенному между ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой».

Признать ООО «УК «Инвестстрой» утратившим право залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору купли-продажи квартиры от (дата).

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) на (адрес), расположенную по адресу: (адрес).

Также суд взыскал с ООО «УК «Инвестстрой» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины *** руб., расходы по составлению выписок *** руб., почтовые расходы ***, *** руб., расходы по оплате услуг представителя *** руб.

В апелляционной жалобе ООО «УК «Инвестстрой» ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. Указывает, что в (дата) года между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение об изменении сроков исполнения договора в части оплаты стоимости доли квартиры. Следовательно, оснований полагать, что ответчиком утрачена возможность обращения с требованием о взыскании задолженности в связи с истечением срока исковой давности, а, следовательно, залога прекращенным, не имеется.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) не явились, о времени и месте был извещен надлежащим образом, в связи с чем в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией принято определение о рассмотрении дела в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что (дата) между ООО «УК» Инвестстрой» и ФИО7 заключен договор купли-продажи (адрес).

Стоимость квартиры составила *** руб.

Стороны договора согласовали, что квартира будет считаться находящейся в залоге у продавца в силу закона с момента государственной регистрации залога в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Запись о залоге внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Стоимость квартиры в сумме *** руб. была уплачена ФИО7 лично, что стороной ответчика не оспаривалось.

Сведения о том, что задолженность по договору от (дата) погашена в полном объеме, в материалах дела отсутствуют.

(дата)ФИО7 умер.

В настоящее время собственниками вышеуказанной квартиры являются ФИО4, ФИО8, ФИО5, ФИО6 по *** доли в праве собственности каждый.

Согласно выписке из ЕРГН в отношении квартиры установлено обременение в виде ипотеки в силу закона.

Срок действия ограничения установлен с (дата) по (дата).

Истец, обращаясь в суд с иском, указав, что условиями договора срок выплаты стоимости квартиры был установлен до (дата), полагала, что ответчиком пропущен срок исковой давности по указанным требованиям, и как следствие, возможности обращения взыскания на заложенное имущество.

Ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на то обстоятельство, что в (дата) году истец обращалась с заявлением о предоставлении отсрочки платежей в счет погашения стоимости квартиры, в связи с чем полагал, что срок давности необходимо исчислять именно с указанной даты.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 329, 348, 352 Гражданского кодекса РФ, положениями Федерального закона от (дата) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от (дата) N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установив отсутствие у ответчика возможности обращения взыскания на заложенное имущество в связи с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору купли-продажи, пришел к выводу о том, что залог утратил обеспечительную функцию, в связи с чем удовлетворил заявленные требований.

Выражая несогласие с постановленным решением, апеллянт указывает на несогласие с выводами суда о наличии оснований для прекращения залога, полагая, что истечение срока исковой давности в качестве основания для прекращения обязательства нормами Гражданского кодекса РФ не присмотрено.

Судебная коллегия полагает, что указанные доводы основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно Конституции Российской Федерации признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина составляют обязанность государства (статья 2). Право частной собственности как элемент конституционного статуса человека и гражданина охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Соответствующие конституционные положения получили развитие и конкретизацию в гражданском законодательстве. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств, включая обязательства, должниками по которым являются иные лица (статьи 1, 2, 334, 335 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 2 Федерального закона от (дата) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В соответствии со статьей 348 данного кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 этого же кодекса следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Покупатель ФИО7 обеспечил свое обязательство по оплате денежных средств за квартиру залогом приобретенной им квартиры.

Обращаясь в суд с иском о прекращении данного залога, ФИО1 ссылалась на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, собственником которого она является, в связи с пропуском срока исковой давности.

Действующее нормативно-правовое регулирование гражданских отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 207 данного кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от (дата) N 18-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО9», механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено. Однако, как указано в вышеназванном Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

В силу чего, в случае невозможности удовлетворения кредитором-залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству, залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

Указанная позиция сформирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 5-КГ20-82-К2, 2-157/2019

Исходя из материалов дела, стоимость квартиры условиями договора купли-продажи была определена в размере *** руб., подлежащих уплате в следующем порядке: *** руб. подлежали уплате в день подписания договора, *** руб. - в срок до (дата).

Сумма в размере *** руб. была выплачена покупателем продавцу в день заключения договора, что последним не оспаривалось.

При этом срок исполнения покупателем обязательств по уплате оставшейся части стоимости квартиры истек (дата).

(дата)ФИО4, действующим в интересах ФИО7 и ФИО6 оплачено ответчику *** рублей.

Задолженность по договору купли-продажи составляет *** руб.

Единый государственный реестр недвижимости содержит указание на срок действия обременения - до (дата).

Поскольку срок исполнения основного обеспеченного ипотекой обязательства наступил (дата), реализация ответчиком как залогодержателем права на получение удовлетворения из стоимости заложенной квартиры была возможна исключительно путем взыскания задолженности по договору купли-продажи квартиры и обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.

При этом, срок исковой давности как по основному так и по дополнительному обязательству начал течь с (дата). В настоящее время возможность обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности и обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке отсутствует в связи с пропуском срока исковой давности как по основному обязательству, так и по залоговому обязательству, в связи с чем, выводы суда о наличии оснований для прекращения залога являются верными.

При этом следует отметить, в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании вышеуказанных разъяснений решение суда первой инстанции подлежит изменению с указанием на прекращение залога в отношении спорной квартиры и погашении регистрационной записи в ЕГРН о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру.

Указание судом первой инстанции в оспариваемом решении на принятие истцом мер к погашению задолженности и несогласие апеллянта с данными выводами основанием для отмены решения суда являться не может, поскольку указанные обстоятельства на правильность выводов о наличии основания для прекращения обременения в отношении спорной квартиры не влияют.

Не соглашается судебная коллегия и с доводами жалобы об изменении срока исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.

В обоснование указанного довода ответчик ссылается на обращение ФИО1 в (дата) года к ответчику с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения обязательства, которое было удовлетворено ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно части 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

При этом, в силу части 2 статьи 550 ГК РФ несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Вместе с тем, представленное в материалы дела заявление ФИО1, содержащее в себе просьбу представления отсрочки платежа в счет принадлежащей ей доли спорной квартиры в размере *** руб. до момента ее продажи, не отвечает требованиям, предъявляемым к дополнительному соглашению, не свидетельствует о наличии выраженного волеизъявления сторон договора о продлении срока внесения денежных средств до определенной даты.

Ответ на данное обращение ответчиком дан не был.

Данное заявление можно оценить в качестве действия должника, свидетельствующего о признании им долга.

Вместе с тем, с учетом данного заявления срок исковой давности по внесению денежных средств также истек ((дата))

Кроме того, исходя из позиции, выраженной в вышеуказанном Определении Верховного Суда РФ в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исковые требования истца о прекращении залогового обязательства были удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

При этом, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца о признании ООО «Уголовного кодекса РФ «Инвестстрой» утратившим право залога недвижимого имущества заявлено излишне и удовлетворению не подлежало.

Данное обстоятельство при вынесении решения о прекращении залога недвижимости предполагается.

Наличие в действиях истца признаков злоупотребления правом, исходя из существа спора, фактических обстоятельств дела, вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает. По настоящему делу судом установлена утрата возможности обращения ответчика в суд с требованием о обращении взыскания на заложенное имущество. При этом сохранением залога в отношении спорной квартиры нарушаются права истца как собственника на указанную квартиру, в связи с чем, обращение ФИО1 в суд с настоящим иском является правомерным.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о наличии основания для удовлетворения требований истца в части признания прекращенными обязательства по договору купли-продажи.

Исходя из нормативного регулирования, договор купли-продажи в части оплаты денежных средств действует до полного исполнения обязательств и завершения расчетов. Поскольку доказательств исполнения основного обязательства истцом не представлены, исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, оснований для применения последствий пропуска срока на обращение в суд для защиты нарушенного права не имеется, поскольку требований о взыскании задолженности ответчиком не заявлялось.

Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушения прав истца существующим обязательством в части оплаты задолженности.

В связи с вышеуказанным, решение суда в указанной части подлежит отмене, с вынесением нового решения суда об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера составляет для физических лиц - *** руб.

Поскольку судом апелляционной инстанции решение суда об удовлетворении требований в части прекращения обязательств по договору купли-продажи, признании утратившим права залога недвижимого имущества отказано, то в силу положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за удовлетворенные требования, т.е. в размере *** руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В силу пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Взыскивая с ООО «УК «Инвестстрой» расходы на оплату услуг представителя в сумме *** руб.

С учетом результатов рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, необоснованностью ряда заявленных истцом требований, суд апелляционной инстанции полагает необходимым снизить данную сумму до *** руб.

Не может согласиться судебная коллегия с размером взысканных с ответчика расходов на получения выписок из ЕГРН.

Как следует из материалов дела, истцом к иску приложены две выписки, датированные (дата) и (дата), содержащие в себе одинаковые сведения о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости. При этом доказательств необходимости получения выписки повторно, а, следовательно, обоснованности несения расходов на ее получения, истцом не представлено.

Согласно представленным чек-ордерам стоимость получения одной выписки из ЕГРН составляет *** руб. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет несения расходов за получение выписки из ЕГРН в указанном размере. Понесенные расходы за получение истцом выписок из ЕГРН в большем объеме признаются судебной коллегией необоснованными.

С учетом вышеизложенного, судебное решение в части взыскания судебных расходов подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда (адрес) от (дата) отменить в части удовлетворения требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой» о прекращении обязательств по договору купли-продажи, признании утратившим права залога недвижимого имущества, приять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении данных исковых требований ФИО1 отказать.

Решение Ленинского районного суда (адрес) от (дата) изменить.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой» о признании прекращенным обременения в виде залога удовлетворить.

Прекратить залог объекта недвижимости (ипотеки) квартиры с кадастровым номером №, распложенной по адресу: (адрес).

Решение в указанной части является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона на вышеуказанную квартиру со сроком действия с (дата) по (дата) в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК «Инвестстрой» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины *** руб., расходы за представление выписки из ЕГРН в сумме *** руб., почтовые расходы *** руб., расходы по оплате услуг представителя *** руб.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 04 марта 2022 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 июня 2022 года.