Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 25 января 2016 года по делу по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае о внесении изменений в договор аренды.

Заслушав доклад судьи Еремина В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае о внесении изменений в договор аренды.

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор аренды *** земельного участка, находящегося в федеральной собственности по адресу: <адрес>, кадастровый ***, площадью *** кв.м.

Размер арендной платы за участок составляет *** руб. в год, в том числе, в месяц *** руб., исчисленный из стоимости земельного участка на дату заключения договора в размере *** руб.

Между тем, в настоящее время, рыночная стоимость земельного участка значительно снизилась и составляет *** руб.

В связи с этим, ДД.ММ.ГГ истец обратилась к ответчику с заявлением об изменении размера арендной платы по договору.

На данное предложение ответчиком ДД.ММ.ГГ был дан отрицательный ответ, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

С учетом уточнений просила внести изменения в Приложение *** «Расчет арендной платы» договора аренды *** земельного участка, находящегося в федеральной собственности от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае путем изложения п.3 Приложения *** в следующей редакции:

«В соответствии с Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГ, выполненным ООО «<данные изъяты>», с ДД.ММ.ГГ размер арендной платы за Участок составляет *** (*** в год. Размер арендной платы в месяц составляет ***

Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 25 января 2016 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Отказывая в иске, суд сослался на то, что по смыслу ст.451 ГК РФ, изменение рыночной стоимости участка не является существенным обстоятельством, влекущим изменение договора. Вместе с тем, требования истца основаны на п.2 ст.450 ГК РФ о возможности изменения договора в предусмотренных им случаях. Такой случай и предусмотрен п.3.6. договора, а именно, указано, что изменение размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очережной финансовый год, осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости Участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка. Уровень инфляции в этом случае не применяется. Принципом определения арендной платы земельного участка является экономическая обоснованность. Ответчик против заключения судебной экспертизы об определении рыночной стоимости участка в *** руб. не возражал.

В письменных возражениях ответчик просит оставить жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежаще, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и ФИО1 был заключен Договор аренды *** земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование на возмездном условии земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, площадью *** кв.м, с разрешенным использованием - под промышленные предприятия. Срок аренды установлен на *** лет, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ.

По условиям договора (п. 3.1) расчет арендной платы за участок устанавливается в соответствии с действующим законодательством. Порядок расчета и размер арендной платы определен в Приложении *** «Расчет арендной платы» к Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с п.3.6 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка. Уровень инфляции в этом случае не применяется.

В соответствии с п.6.1 договора, изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением пункта 3.6 настоящего договора.

Размер арендной платы по договору рассчитан на дату оценки ДД.ММ.ГГ исходя из рыночной стоимости земельного участка - *** руб.

ДД.ММ.ГГ арендатор обратился к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды для пересмотра арендной платы в связи с уменьшением рыночной стоимости земельного участка до *** руб.

В ответе от ДД.ММ.ГГ арендодатель отказал в этом заявлении.

Статьей 450 ГК РФ установлены общие основания изменения и расторжения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст.450).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2. ст.450).

Статьей 451 ГК РФ регулируется изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1 ст.451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2. ст.451).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п.3. ст.451).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4. ст.451).

В силу ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что порядок изменения размера арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка заключенным между сторонами договором не определен. Сославшись на ст.451 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что, в данном же случае обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, не являются основаниями для изменения договора и не могут быть отнесены к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Между тем, требования истцов были основаны на положениях подп.2 п.2 ст.450 ГК РФ, а не на положениях ст.451 ГК РФ, представляющем собой специальное основание для расторжения или изменения договора.

Пунктом 3.6. договора аренды предусмотрены основания и порядок изменения размера арендной платы, а именно, в связи с инфляцией, в одностороннем порядке, и в связи с изменением рыночной стоимости участка, путем заключения дополнительного соглашения к Договору.

В силу п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст.39.7. ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п.1 и 3 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано в ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с п.6. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. тем же Постановлением Правительства РФ, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (п.8 Правил).

В силу п.10 указанных Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Как следует из п.3.6 договора аренды, Приложения *** к нему, положения договора в части определения размера и изменения арендной платы полностью соответствуют приведенным выше положениям закона.

Для подтверждения доводов об изменении рыночной стоимости земельного участка, истец ходатайствовал перед судом первой инстанции о проведении судебной оценочной экспертизы.

По заключению эксперта <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость спорного земельного участка составляет *** руб.

Данное заключение ответчиком не оспаривается.

Таким образом, неправильно применяя нормы материального права, суд первой инстанции, сделал неверные выводы об отсутствии оснований для внесения изменений в договор в части определения размера арендной платы.

Отменяя решение по делу и удовлетворяя исковые требования, судебная коллегия соглашается с редакцией истца, которая соответствует закону и заключению судебной оценочной экспертизы.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина при подаче иска и апелляционной жалобы, всего в размере *** руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 25 января 2016 года отменить полностью.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Внести изменения в Приложение *** «Расчет арендной платы» договора аренды *** земельного участка, находящегося в федеральной собственности от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае путем изложения п.3 Приложения *** в следующей редакции:

«В соответствии с Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГ, выполненным ООО «<данные изъяты>», с ДД.ММ.ГГ размер арендной П. за Участок составляет *** в год. Размер арендной П. в месяц составляет ***

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в пользу ФИО1 госпошлину в размере *** руб.

Председательствующий

Судьи