Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ООО «ГлавМос-Риэлти» по доверенности ФИО1 и представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности ФИО2 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 06 сентября 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО) о защите прав потребителей и признании права на недвижимое имущество.

Уточнив исковые требования, просили признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на следующие объекты недвижимости: помещение с кадастровым номером <...>, наименование - нежилое помещение; назначение - нежилое помещение, общей площадью <...> апартамент <...> помещение с кадастровым номером <...>; наименование - квартира; назначение - жилое помещение, общей площадью <...> квартира <...> помещение с кадастровым номером <...>; наименование - нежилое помещение; назначение - нежилое помещение, общей площадью <...> этаже, апартамент <...>; на объект недвижимости:-помещение с кадастровым номером <...>; наименование - нежилое помещение; назначение - нежилое помещение, общей площадью <...> кв.м., расположенное на <...>, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...>

Снять обременение в виде ипотеки в силу закона ООО «КИТ Финанс Капитал» на объекты недвижимости: -помещение с кадастровым номером <...> наименование - нежилое помещение, общей площадью <...>м., расположенное на <...>

Признать за ФИО4 право собственности на помещение с кадастровым номером <...>; наименование - нежилое помещение; назначение - нежилое помещение, общей площадью <...> кв.м., расположенное на <...>; помещение с кадастровым номером <...> наименование - квартира; назначение - жилое помещение, общей площадью <...>; помещение с кадастровым номером <...>; наименование - нежилое помещение; назначение - нежилое помещение, общей площадью <...>, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...>

Признать за ФИО3 право собственности на объект недвижимости:-помещение с кадастровым номером <...>; наименование - нежилое помещение; назначение - нежилое помещение, общей площадью <...> этаже по адресу: Краснодарский край, <...> апартамент 89.

В судебном заседании представитель истцов на исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика ООО «ГлавМос-Риэлти» просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «Недвижимость», КИТ Финанс Капитал (ООО) и представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 06 сентября 2017 года исковое заявление ФИО4 и ФИО3 удовлетворено в полном объеме.

В апелляционных жалобах представитель ООО «ГлавМос-Риэлти» по доверенности ФИО1 и представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности ФИО2 выражают несогласие с принятым решением и просят его отменить, приняв по делу новое решение, об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагают, что решение суда является незаконным и необоснованным, вынесенным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. Выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указано, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы гражданского законодательства.

В соответствии с нормами части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив оспариваемое судебное постановление и материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности ФИО2, полагавшего решение незаконным и необоснованным, подлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о следующем.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что <...> между ФИО5 (далее - Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (далее - Агент) заключен агентский договор <...>, согласно условиям которого Агент от имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца помещения для проживания - апартамента, соответствующей требованиям Принципала, а именно: апартамента, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Согласно п. 2.1.5 указанного договора Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

Агентским договором установлено, что в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере <...> рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение 5 банковских дней с даты заключения агентского договора.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и ФИО5 (далее -Кредитор) заключен договор поручительства <...>, согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...> от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи помещения для временного проживания (апартамента), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> этаже, в секции/подъезде <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО5 выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого помещения, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и ФИО5 (далее - Покупатель) заключен предварительный договор <...> купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от <...>), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме помещения для временного проживания (апартамента), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

В силу положений п. 4.4 вышеуказанного предварительного договора стоимость одного квадратного метра квартиры будет составлять <...> рублей, общая стоимость квартиры по договору купли-продажи будет составлять <...> рублей.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее <...>, договор купли-продажи квартиры.

Учитывая изложенное, а также поручительство 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ФИО5 полностью оплатила стоимость спорного помещения, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей <...><...>/С, заключенному между ФИО5 и ФИО4, ФИО5 обязалась передать истцу все свои права и неисполненные обязательства по агентскому договору в отношении помещения, предназначенного для временного проживания, а также все свои права и обязанности по предварительному договору в отношении помещения, а ФИО4, обязался оплатить и принять права и обязанности из вышеуказанных договоров.

Как усматривается из материалов дела <...> заключены соглашение <...>/С о замене стороны в агентском договоре <...>/С от <...>, соглашение <...>/С о замене стороны в договоре поручительства <...>/С от <...>, соглашение <...>/С о замене стороны в предварительном договоре <...>/С от <...>, в результате которых право требования помещения перешло от ФИО5 к ФИО4

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО4 свои обязательства перед ФИО5 по оплате прав по указанным договорам исполнил, что подтверждается соответствующими квитанциями об оплате.

Из пункта 1.2 соглашения <...>/С о замене стороны в агентском договоре <...> от <...> следует, что ООО ««ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» подтвердило, что ФИО5 произвела в полном объеме расчеты с Агентом по агентскому договору.

Из материалов дела усматривается, что <...> между ФИО5 (далее - Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (далее - Агент) заключен агентский договор <...>, согласно условиям которого Агент от имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца двухкомнатную квартиру, соответствующей требованиям Принципала, а именно: квартиру, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> этаже жилого дома, по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и ФИО5 (далее -Кредитор) заключен договор поручительства <...> согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...>/С от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в <...> рубля по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м., порядковый номер на этаже <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО5 выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и ФИО5 (далее - Покупатель) заключен предварительный договор <...>/С купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от <...>), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м., по указанному выше адресу.

Учитывая изложенное, а также поручительство 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ФИО5 полностью оплатила стоимость спорной квартиры, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров согласованы.

Из пункта 1.2 соглашения о замене стороны в агентском договоре <...>/С от <...> следует, что ООО ««ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» подтвердило, что ФИО5 произвела в полном объеме расчеты с Агентом по агентскому договору.

<...> между ФИО5 (далее - Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (далее - Агент) заключен агентский договор <...>/С, согласно условиям которого Агент от имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца помещения для проживания - апартамента, соответствующей требованиям Принципала, а именно: апартамента, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Агентским договором установлено, что в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 8393803 рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение 5 банковских дней с даты заключения агентского договора.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и ФИО5 (далее -Кредитор) заключен договор поручительства <...>/С, согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...>/С от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме 8393802,85 рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи помещения для временного проживания (апартамента), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 160,10 кв.м., порядковый номер на этаже 4, расположенной на 16 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО5 выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и ФИО5 (далее - Покупатель) заключен предварительный договор <...>/С купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от <...>), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме помещения для временного проживания (апартамента), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Учитывая изложенное, а также поручительство 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ФИО5 полностью оплатила стоимость спорной квартиры, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей <...><...>/С, заключенному между ФИО5 и ФИО4, ФИО5 обязался передать истцу все свои права и неисполненные обязательства по агентскому договору, а также все свои права и обязанности по предварительному договору в отношении в отношении помещения, предназначенного для временного проживания, а ФИО4, обязался оплатить и принять права и обязанности из вышеуказанных договоров.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и ФИО5 (далее -Кредитор) заключен договор поручительства <...>/С, согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...>/С от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме <...> рубля по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи помещения для временного проживания (апартамента), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м., порядковый номер на этаже <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО5 выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и ФИО5 (далее - Покупатель) заключен предварительный договор <...>/С купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от <...>), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме помещения для временного проживания (апартамента), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Учитывая изложенное, а также поручительство 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ФИО5 полностью оплатила стоимость спорной квартиры, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей <...><...>/С, заключенному между ФИО5 и ФИО3, ФИО5 обязалась передать истцу все свои права и неисполненные обязательства по агентскому договору в отношении помещения, предназначенного для временного проживания, а также все свои права и обязанности по предварительному договору в отношении помещения, а ФИО3, обязалась оплатить и принять права и обязанности из вышеуказанных договоров.

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО3 свои обязательства перед ФИО5 по оплате прав по указанным договорам исполнила, что подтверждается соответствующими квитанциями об оплате.

Как следует из норм статей 420 и 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, при этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно норм, изложенных в статье 431 того же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, указанными выше договорами, предусмотрено строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир и апартаментов в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Судебная коллегия с учетом существа фактически сложившихся отношений приходит к выводу, что сторонами по делу действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Учитывая толкование норм, изложенных в вышеуказанном Федеральном законе, судебная коллегия считает, что его действие распространяется также и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.)

На основании изложенного и с учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у ФИО4 и ФИО3,как правопреемников ФИО5, возникло право требования спорных квартир и помещений.

Следовательно, доводы апеллянтов на предмет того, что к возникшим правоотношениям не применяются нормы положений Закона №214-ФЗ, являются ошибочными и несостоятельными.

В связи с тем, что ответчик не исполнил в срок свои обязательства по строительству жилого дома, оформлению права собственности на квартиру, между сторонами своевременно не был заключен договор купли-продажи квартиры и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Как следует из представленных материалов дела, строительство жилого дома завершено лишь в 2015 году, при этом 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <...> № <...>, согласно которому в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, <...>, (впоследствии произведена переадресация <...>) на земельном участке общей площадью <...>. м, кадастровый <...>.

При этом, ответчик не сообщил ФИО5, а также ФИО4 и ФИО3 о вводе в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома.

Нормами пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статьи 12 вышеуказанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как достоверно установлено судом первой инстанции, на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорных помещений между истцом и ответчиком, квартира не была создана, следовательно, уплаченные истцом денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически привлечены ответчиком для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

ФИО5,, являющаяся правопредшественником истцов по делу, до заключения с Продавцом предварительного договора купли-продажи помещений, являющихся предметом спора, внесла полную их стоимость Агенту для последующей передачи оплаты за них Продавцу. При этом Продавец поручился за исполнение Агентом обязательства по передаче денег.

Оплаченные суммы полностью соответствует стоимости спорных помещений, в отношении которых заключены предварительные договоры куполи-продажи недвижимого имущества.

Согласно статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся пункте 13 и 14 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г., не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома. В этой ситуации гражданин, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан обоснованный вывод на предмет того, что требования ФИО4 и ФИО3 о признании за ними права собственности на спорные помещения являются законными и обоснованными, так как их доводы подтверждаются материалами дела.

Относительно доводов апеллянтов на предмет того, что спорное имущество приобретено на законных основаниях и признавать отсутствующим на объекты недвиждимости право собственности за ООО «ГлавМОЛс-Риэлти» не имеется никаких оснований, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы необоснованны и не подтверждены материалами дела в силу следующего.

Так, судом первой инстанции установлено, что истцам после получения Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним стало известно, что спорные помещения и квартиры, зарегистрированы на праве собственности за ООО «ГлавМос-Риэлти» <...> г., на основании договора участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенного между 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти».

Из приложения № 1 к договору участия в долевом строительстве № <...> от 14 октября 2011 г. усматривается, что общая площадь помещения для проживания – апартамента (с учетом холодных помещений), являющегося предметом предварительного договора № <...> порядковый номер на этаже - <...> составляет <...> следовательно, в проектную документацию внесены незначительные изменения.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от <...> зарегистрированы обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве <...>-С от <...> с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), нарушило обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительных договоров <...> от <...>г., согласно которым общество гарантировало, что на момент заключения договоров купли-продажи квартиры и помещения не будут никому проданы, подарены, сданы в аренду, наем, переданы в безвозмездное пользование, не будут обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

В связи с чем, судебная коллегия считает, что восстановление прав истцов возможно только путем признания недействительным указанного договора в части включения спорных квартир и помещений в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» и других сделок, относительно них, а также аннулирования в ЕГРН записей о всех их обременениях и признания отсутствующим права собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на спорные объекты недвижимости.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор ддолевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

Однако, в нарушение указанных положений Федерального закона, между ответчиками заключен договор участия в долевом строительстве, объектом которого является, в том числе, спорная квартира.

С учетом толкования норм права при конкуренции договоров долевого участия в отношении одного и того же объекта подлежат проверке такие юридические факты как-то: какой из договоров заключен раньше, факт оплаты таких договоров, отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значение для дела обстоятельства.

Нормами статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорных объектов недвижимости, поскольку указанные договоры являлись действующими и не были расторгнуты либо оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав, установленным статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договоры на спорные помещения заключены и оплачены ФИО5 ранее договора, заключенного с ООО «ГлавМос-Риэлти», следовательно, договор участия в долевом строительстве <...>-С от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», является ничтожной сделкой в части включения в перечень спорных помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», а соответственно и сделки, направленные на их обременение являются недействительными.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО «ГлавМос-Риэлти» не может являться добросовестным приобретателем, поскольку знало о наличии договорных отношений между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО5, данный вывод судебная коллегия полагает возможным сделать ввиду того, что со стороны ООО «ГлавМос-Риэлти» оспариваемые договоры долевого участия в строительстве подписаны учредителем (90% доли) 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» - Бабель М.А., который знал, что в отношении данных спорных объектов имеются притязания ФИО5

В соответствии со статьей 302 ГК РФ добросовестное приобретение имеет место, когда приобретатель не знает и не может знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать. Из содержания указанной нормы следует, что Гражданский кодекс РФ охватывает понятием «добросовестный приобретатель» только тех участников оборота, которые приобрели имущество у неправомочного лица, которое не могло отчуждать имущество, а не у собственника.

Данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда РФ от <...><...>-П, из изложения правовых норм усматривается, что добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество.

Относительно доводов апеллянтов о нарушении судом первой инстанции норм процессуального законодательства по неприменению срока исковой давности к спорным правоотношениям, судебная коллегия находит их несостоятельными в виду следующего: исковые требования основаны на том, что между истцами( правопреемниками ФИО5) и ответчиками в лице ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» были заключены фактически договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

При этом, к возникшим отношениям применяются не положения Гражданского кодекса РФ о предварительных договорах, а положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3.

Истцами заявлены исковые требования о признании права собственности на спорные помещения, а требование о признании права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством 06 февраля 2015 года, почтовый адрес присвоен дому <...>.

Ранее указанной даты требование о признании права собственности на квартиру не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства и не имел почтового адреса.

В виду того, что предварительным договором установлен срок исполнения обязательств с указанием на событие - после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру. При этом установлен срок - не позднее <...>.

Судом первой инстанции обоснованно и правомерно указано на то обстоятельство, что наступление названной даты при отсутствии создания объекта, завершения его строительством и вводе в эксплуатацию делает невозможным исполнение договорных обязательств по передаче ответчиком спорных объектов в собственность истца.

Также не является пропущенным срок исковой давности о применении последствий ничтожных сделок в виде признания права собственности ООО ГлавМос-Риэлти» отсутствующим, и о снятии обременений в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал».

Нормами статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, если законом не установлено иное, течение срока восковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что 3-х летний срок исковой давности по требованию о применении последствий ничтожных сделок в виде признания права собственности ООО«ГлавМос-Риэлти» отсутствующим, и о снятии обременений в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» не являются пропущенными.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об удовлетворении в полном объеме исковых требований ФИО4 и ФИО3 к 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО), о признании права собственности на недвижимое имущество.

Иные доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку представленных доказательств, иное толкование норм права, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.

В соответствии с нормами части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 06 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ООО «ГлавМос-Риэлти» по доверенности ФИО1 и представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: