Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом г. Саратова о возложении обязанности внести изменения в постановление и заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волжского районного суда г. Саратова от 01 марта
2017 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом г. Саратова, в котором просил суд:

обязать ответчика внести изменения в постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14 декабря 2015 года №3657 для дальнейшего заключения дополнительного соглашения к договору аренды с учетом ограничений и обременений,

обязать ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>.м, расположенного по адресу: <адрес> изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключен сроком до 18 августа 2021 года включительно»; п. 4.1. в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование участком устанавливается в размере <данные изъяты> рублей, начиная с 04 апреля 2016 года»; п 7.5. в следующей редакции: «По истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок по 04 апреля 2026 года включительно»;

взыскать с ответчика понесенные по делу расходы - по оплате государственной пошлины в сумме 600 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей.

В обоснование требований истец указал, что 23 марта 2016 года органом местного самоуправления был проведен аукцион, по результатам которого с истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.

05 апреля 2016 года истец обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако уведомлением от 13 апреля 2016 года государственная регистрация договора приостановлена. В уведомлении указано, что земельный участок зарезервирован для государственных нужд Саратовской области сроком на 7 лет для размещения водовода, в связи с чем срок договора аренды не может превышать срок резервирования, в договоре должно содержаться условие о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя по истечении 1 года после уведомления арендатора участка о расторжении договора.

Поскольку со стороны арендодателя не были внесены соответствующие изменения в договор аренды, 13 мая 2016 года в совершении регистрационных действий истцу отказано. Истец обжаловал в судебном порядке отказ Управления Росреестра по Саратовской области в совершении регистрационных действий, однако решением суда ему было отказано в удовлетворении заявления.

Истец полагает, что поскольку нарушения законодательства допущены со стороны органа местного самоуправления, то в договор необходимо внести изменения, касающиеся преимущественного права истца на заключение договора на новый срок. Кроме того, истец полагает обоснованным изменение арендной паты, указанной в договоре аренды, с учетом сокращения срока действия договора (по мнению истца, арендная плата подлежит уменьшению в два раза).

Решением суда от 01 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Истец полагает, что судом при принятии решения были нарушены нормы материального права (ст. 37 ЗК РФ,
ст.ст. 451, 612 ГК РФ). Договор аренды является действующим, однако ввиду допущенных ответчиком при проведении аукциона нарушений действующего законодательства истец не имеется возможности зарегистрировать договор и начать его исполнение. Единственным способом восстановления нарушенного права является внесение изменений в договор аренды, указанных в исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1-2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 164 ГК РФ предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В п. 1-2 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пп. 13 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора
(п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ).

Согласно пп. 12 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка.

В ст. 56.1 ЗК РФ установлено, что предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В ст. 70.1 ЗК РФ указаны случаи резервирования участков для государственных и муниципальных нужд.

Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации (п.п. 1, 3 ст. 70.1 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 года №561 было утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в соответствии с которым (п.п. 2, 7, 9-10 Положения) решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Решение о резервировании земель вступает в силу не ранее его опубликования.

Государственная регистрация ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи со следующими обстоятельствами:

а) истечение указанного в решении срока резервирования земель;

б) предоставление в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;

в) отмена решения о резервировании земель органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель;

г) изъятие в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

д) решение суда, вступившее в законную силу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 14 декабря 2015 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» было принято постановление № <данные изъяты> «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в Волжском районе для строительства объектов V класса опасности по СанПиН: объекта логистики, складского комплекса, оптовой базы, склада, производственной базы».

На основании данного постановления 23 марта 2016 года проведен аукцион. Согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 23 марта 2016 года № № истец являлся участником аукциона и признан победителем аукциона по лоту № №. В протоколе указано, что предметом аукциона по лоту № № выступал земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. По условиям аукциона срок аренды участка определен 10 лет, срок освоения - 3 года. Начальная (минимальная) цена лота (размер годовой арендной платы) составила <данные изъяты> рублей, предложение по цене лота, внесенное победителем аукциона, – <данные изъяты> рублей.

По результатам аукциона между комитетом по управлению имуществом
г. Саратова и истцом 04 апреля 2016 года был подписан договор аренды земельного участка. В договоре указано, что он заключается сроком на 10 лет и действует до
04 апреля 2026 года включительно, земельный участок предназначен для строительства объектов V класса опасности по СанПиН: объекта логистики, складского комплекса, оптовой базы, склада, производственной базы, обременений участка не имеется. Размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты> рублей, в счет арендной платы засчитывается <данные изъяты> рублей, уплаченных истцом при подаче заявки на участие в аукционе. В п. 7.5. договора отражено, что арендатор не обладает преимущественным правом перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Истец обратился в Управление Росреестра по Саратовской области по вопросу регистрации договора аренды, уведомлением от 13 апреля 2016 года регистрация была приостановлена. Истцу разъяснено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения об ограничениях, установленных в отношении участка распоряжением Правительства Саратовской области от 18 августа 2014 года №№ которые касаются возведения на участке жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений и сооружений. ФИО1 поставлен в известность о том, что государственная регистрация может быть возобновлена в случае снятия ограничения либо представления договора аренды, оформленного в соответствии с требованиями статей 450-452 ГК РФ.

13 мая 2016 года на имя истца Управлением Росреестра по Саратовской области направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора в связи с неустранением в установленный срок оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды.

Распоряжением Правительства Саратовской области от 18 августа 2014 года №135-Пр «О резервировании земель для государственных нужд Саратовской области» предусмотрено резервирование земельных участков для государственных нужд Саратовской области в границах координат характерных точек планируемого размещения объектов - водоснабжения, водоотведения, газоснабжения аэропортового комплекса «Центральный», строительства и эксплуатации автодорог «Южный подход» и «Северный подход» сроком на 7 лет с момента вступления в силу настоящего распоряжения.

Распоряжением в соответствии со ст. 56.1 ЗК РФ ограничены права собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков в части: возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений; проведения оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительства прудов и иных водных объектов.

Перечень участков указан в приложении к распоряжению, в числе участков, подлежащих резервированию и попадающих в границы территории для размещения водовода, указан участок с кадастровым номером № являвшийся предметом аукциона и предоставленный истцу на праве аренды.

В распоряжении указано, что оно вступает в силу через десять дней со дня его официального опубликования.

Данное распоряжение опубликовано в «Собрании законодательства Саратовской области» 22 августа 2014 года и вступило в законную силу 02 сентября 2014 года.

Принимая во внимание приведенные нормы права и представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в отношении земельного участка, предоставленного истцу на праве аренды, распоряжением Правительства Саратовской области установлено ограничение в его использовании для строительства, которое предполагает запрет на возведение (строительство) различного рода объектов на земельном участке в течение 7 лет. В нарушение распоряжения по условиям проведенного аукциона земельный участок предоставлен истцу для строительства объектов V класса опасности по СанПиН: объекта логистики, складского комплекса, оптовой базы, склада, производственной базы. Следовательно, в связи с установленными Правительством Саратовской области ограничениями земельный участок с кадастровым номером № не мог являться предметом аукциона и не мог быть предоставлен истцу на праве аренды для строительства объектов V класса опасности по СанПиН сроком на 10 лет (пп. 12 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

При данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Исковые требования о внесении изменений в условия подписанного по результатам аукциона договора не только противоречат условиям проведенного аукциона, но и не повлекут защиту прав и интересов истца, поскольку до снятия обременения, установленного распоряжением Правительства Саратовской области от 18 августа 2014 года №№ «О резервировании земель для государственных нужд Саратовской области», договор аренды не подлежит регистрации, а земельный участок не может быть использован по назначению, определенному для арендатора при организации аукциона и в договоре аренды.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств, апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 01 марта
2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи