ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Апелляционное определение № 33-39633/19 от 19.11.2019 Краснодарского краевого суда (Краснодарский край)

Судья: Жалыбин С.В. Дело № 33-39633/2019

2-1088/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 ноября 2019 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.,

судей: Палянчук Т.А., Гончаровой С.Ю.,

по докладу судьи Комбаровой И.В.,

при ведении протокола

помощником судьи Извозчиковым В.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок,

по апелляционной жалобе представителя администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края по доверенности ФИО2 на решение Кропоткинского городского суда от 20 августа 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Обжалуемым решением Кропоткинского городского суда от 20 августа 2019 года удовлетворены исковые требования ФИО1 к Кропоткинскому городскому поселению Кавказского района о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Признано уведомление администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 7 августа 2019 года об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, площадью 88 кв.м, расположенного по адресу: <...> недействительным.

Администрация Кропоткинского городского поселения <...> Краснодарского края обязана заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, общей площадью 88 кв.м, по адресу: кавказский район, <...> сроком на пять лет, путем направления подписанного главой Кропоткинского городского поселения <...> проекта договора аренды земельного участка в течение пятнадцати календарных дней, с даты вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе представитель администрации Кропоткинского городского поселения <...> Краснодарского края по доверенности ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения – об отказе в удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение юридически значимых по делу обстоятельств.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемого решения суда по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что согласно договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <...> от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г., ФИО1, является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, общей площадью 84 кв.м по адресу: Краснодарский край, <...>.

Установлено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения (временных) некапитальных торговых павильонов со смешанным ассортиментом товаров», что отражено в договоре аренды участка, кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора, на официальном сайте Росреестра, а также выпиской из ЕГРН на земельный участок от 04.07.2019г.

Земельный участок расположен в территориальной общественно-деловой зоне «ОД-2» (Правила землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения <...> решением Совета Кропоткинского городского поселения <...> от <...><...> в редакции решения Совета от <...><...>), что подтверждается сведениями, выданными Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования <...> Краснодарского края.

Истец, как арендатор земельного участка в течение действия договора аренды производил и производит уплату арендных платежей (п.3.4. и п.3.5. договора аренды) и осуществляет на участке хозяйственную деятельность в соответствии с видом разрешенного использования (п. 1.1. договора аренды).

В администрацию Кропоткинского городского поселения <...>, истцом, до истечения срока действия договора аренды, подано заявление о продлении срока аренды земельного участка, однако, администрация Кропоткинского городского поселения <...> отказала в продлении договора (уведомление об отказе от 07.08.2019г. <...>).

В обоснование отказа указано, что с <...> пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды (продление срока действия договора) земельного участка признан утратившим силу Федеральным законом от <...>г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того указано, что п.4.1.5 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <...> от 22.08.2014г., согласно которому арендатор имеет право на предоставление (продление срока аренды) земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях, не имеет юридической силы с <...> и не может применяться в правоотношениях, возникших на основании заключенного договора аренды, поскольку противоречит нормам Земельного кодекса РФ.

Разрешая требования истца, судом первой инстанции правильно указано, что истец имеет право на предоставление в аренду земельного участка в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ), а равно на заключение договора аренды на новый срок (п.4.1.5. договора аренды); договор аренды на дату оспариваемого решения ответчика не был расторгнут, недействительным не признан, то есть является действующим.

В соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством РФ, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами РФ.

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно изложенному, отношения по аренде земельных участков регулируются как нормами Земельного кодекса РФ, так и нормами Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст.4 Гражданского кодекса РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрен законом.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может бытьвозобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданской кодекса).

В силу п.1 ст.621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором арек арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лица право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письмен уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договор аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно части 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На дату подачи истцом заявления о продлении действия срока договора аренды и дату принятия оспариваемого решения ответчика, договор аренды земельного участка не расторгнут, недействительным не признан и соответственно является действующим.

Таким образом, судом верно указано, что ссылки ответчика на положения ст.ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, регулирующие порядок предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности без проведения торгов в аренду, не обоснованны, так как данные положения регулируют общий порядок предоставления земельного участка без проведения торгов, в аренду, вступившего в действие с <...>.

На указанную дату договор аренды земельного участка <...> от 22.08.2014г. являлся действующим; содержащиеся в нем условия не изменены и изменению не подлежат, так как земельное законодательство в части введена действие с <...> статьи 39.6 ЗК РФ, обратной силы не имеет.

Указанный договор и соглашение об уступке прав к нему были зарегистрированы в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в Управлении Федеральной службы государственного кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Верховного суда РФ от <...><...> «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», незарегистрированный договор аренды не влечет в последующем оказывающих влияние на права третьих лиц, в частности, не влечет возникновение у арендатора преимущественного права аренды. Указанный подход также закреплен в п. 14 Постановления <...>, где Пленум ВАС РФ разъяснил недопустимость противопоставления третьим лицам прав лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию. Данный принцип нашел законодательное закрепление в п. 3 ст. 433 ГК РФ.

При изложенном, наличие государственной регистрации договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <...> от 22.08.2014г., соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г. порождает возникновение преимущественного права на заключение нового договора аренды.

Пунктом 4.1.5. договора аренды земельного участка <...> от 22.08.2014г. установлено, что арендатор имеет право на предоставление (продление срока аренды) земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях. При этом, условия договора органом местного самоуправления не изменялись.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <...> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Ответчик не предоставил сведения об иных лицах, которые претендуют на землю; первоначальный арендный договор с истцом на земельный участок с кадастровым номером <...> не расторгнут по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ. Исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо.

При изложенном, на момент перезаключения договора аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять спорный участок в арендное использование истца без проведения торгов.

Таким образом, представляется законным и обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении искового заявления ФИО1, поскольку истец имеет право на предоставление в аренду земельного участка в преимущественном порядке, а равно на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Доводы апелляционной жалобы представителя администрации Кропоткинского городского поселения <...> Краснодарского края ФИО2 со ссылкой на то, что с <...> продление договора аренды не допускается, не могут быть приняты во внимание, поскольку судом первой инстанции дана правовая оценка данному доводу в рамках разрешения спора.

В соответствии со ст.4 Гражданского кодекса РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрен законом.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из изложенных положений закона, апеллянтом неверно толкуются нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям; наличие иной трактовки материального закона, не является основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом основания для отмены обжалуемого решения суда в пределах доводов жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кропоткинского городского суда от 20 августа 2019 года по делу по исковому заявлению ФИО1 к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий:

Судьи: