Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 мая 2018 года, которым оставлен без удовлетворения иск ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Мой Дом» о взыскании понесенных убытков в соответствии с договором аренды от 01.07.2015 г., взыскании не полученной планируемой прибыли от сдачи квартиры в аренду, взыскании убытков, понесенных в связи с устранением нарушений, допущенных ООО «УК «Мой Дом» по содержанию общего имущества дома.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., объяснения ФИО1 и ее представителя по устному заявлению – ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, неоднократно уточняя в процессе рассмотрения исковые требования, обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Мой Дом», ссылаясь в его обоснование на те обстоятельства, что являлась собственником квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с 08.06.2015 года по 17.10.2017 года. Жилой многоквартирный дом по указанному адресу обслуживает ООО «Управляющая компания «Мой Дом». В нарушение условий договора управления многоквартирным домом от 01.01.2015 года ООО «Управляющая компания «Мой Дом» в период времени с 01.01.2015 года по 17.10.2017 года предоставляла истцу как потребителю жилищно-коммунальные услуги ненадлежащего качества.

Так, в нарушение п. 18 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 ООО «УК «Мой Дом» не обеспечила проверку исправности, работоспособности, регулировку и техническое обслуживание насосов, с момента ввода дома в эксплуатацию и по декабрь 2016 г. работоспособность и техническое обслуживание насоса холодного водоснабжения ООО «УК «Мой Дом» не осуществлялось, в связи с чем в квартире истца отсутствовала холодная вода. Это не позволяло в указанный период времени произвести ремонт квартиры, привести ее в состояние пригодное для жилья, что принесло ФИО1 финансовые потери.

Указала, что у нее был заключен договор аренды квартиры от 01.07.2015 года с Х., в соответствии с которым ФИО1 должна была передать арендатору квартиру, пригодную к проживанию, к 01.01.2016 года, однако в связи с тем, что ООО «УК «Мой Дом» были созданы непреодолимые обстоятельства, которые выразились в отсутствии воды, сделать ремонт квартиры не представилось возможным. В этой связи истцом были нарушены условия договора аренды, что послужило основанием выплаты ею штрафа арендатору в сумме 330000 рублей, при этом не была получена планируемая прибыль от аренды в сумме 1100000 рублей.

Также указала, что на мансарде принадлежавшей ей до 17.10.2017 года квартиры в вентиляционных шахтах отсутствовали защитные решетки и отсекатели, что при ветреной погоде приводило к сквознякам в квартире. Для устранения этих недостатков истцом ответчику ООО «УК «Мой Дом» неоднократно предоставлялся ключ для доступа в помещение, однако работники ответчика занимались чисткой фасада здания, а решетки и отсекатели установлены не были. По этому поводу истцом была направлена претензия в ООО «УК «Мой Дом», однако нарушения устранены не были, решетки и отсекатели были установлены истцом за счет собственных средств.

Так, в 2015, 2016 и 2017 годах ФИО1 были заключены договоры подряда с ООО «Квалитет-Фасад» на выполнение работ по устранению нарушений, допущенных ООО «УК «Мой Дом»: монтаж утеплителя, монтаж откоса, монтаж сайдинга, монтаж парапетной крыши из жести, герметизация монтажных швов, изготовление и монтаж декоративных сеток и крышек на трубы, на общую сумму 281360,90 рублей.

С учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленных исковых требований ФИО1 просила взыскать в свою пользу с ответчика ООО «УК «Мой Дом» убытки, понесенные ею в соответствии с договором аренды 01.07.2015 г. в сумме 330000 рублей;

взыскать неполученную планируемую прибыль от сдачи квартиры в аренду за период с 01.01.2016 года по 30.11.2016 года в сумме 1100000 рублей;

взыскать убытки, понесенные в связи с устранением нарушений, допущенных ООО «УК «Мой Дом» по содержанию общего имущества дома, в сумме 281360,90 рублей.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Выражая несогласие с выводами суда, продолжает настаивать на приведенных в иске доводах о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязательств по договору управления и причинении вследствие этого ей убытков, ссылаясь на аналогичные изложенным в исковом заявлении обстоятельства.

Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, в связи с чем пришел к необоснованным выводам, изложенным в решении суда.

Считает, что судом первой инстанции не были в должной мере установлены, проверены и оценены фактические обстоятельства, связанные с нарушением ответчиком обязательств по управлению многоквартирным домом, что привело к неправильному разрешению спора.

Настаивает, что стороной истца предоставлены письменные доказательства, подтверждающие устранение ею нарушений по управлению многоквартирным домом, допущенных ООО «Управляющая компания «Мой дом» (договоры подряда, справки о стоимости работ, акты выполненных работ, документы об оплате работ), а также другие доказательства, подтверждающие наличие убытков, понесенных истцом в связи с предоставлением некачественных коммунальных услуг, тогда как ответчиком доказательств о предоставлении коммунальных услуг надлежащего качества не представлено, при этом полагает, что договоры, заключенные с поставщиками электроэнергии, газа, воды не являются гарантией и подтверждением таких обстоятельств.

Не согласна с выводом суда о том, что все выявленные Министерством регионального контроля Калининградской области нарушения по управлению многоквартирным домом должны устраняться застройщиком, поскольку такой вывод противоречит условиям договора (п.1.1, 2.1.5, 2.2.15), которым предусмотрены порядок устранения застройщиком в течение гарантийного срока неисправностей безвозмездно при участии управляющей компании, которая после получения письменной заявки правообладателя помещений дома и ее регистрации в течение 24 часов должна быть направлена застройщику.

Однако управляющая компания при получении письменных претензий от истца не предоставила никаких доказательств направления застройщику заявок по устранению допущенных нарушений, тем самым не исполнила условий настоящего договора, в связи с чем бремя ответственности за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества полностью лежит на управляющей компании, что также оставлено судом без должного внимания.

Подробно в апелляционной жалобе приводит свою оценку обстоятельствам предоставления истцу в нарушение условий договора, нормативно-правовых актов, а также предписаний контролирующих и надзорных органов жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества в части содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (внутренней отделки дома, электрооборудования, земельного участка).

Считает, что суд безосновательно проигнорировал факт наличия направленных в адрес ответчика в 2017 году шести претензий, в которых содержались сведения о конкретных видах коммунальных услуг, которые предоставлялись управляющей компанией ненадлежащего качества, что также подтверждалось внеплановыми выездными проверками надзорного органа, при этом выданные предписания на устранение выявленных нарушений не были исполнены в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Мой Дом» в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращался, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в жалобе, не усматривает оснований для отмены либо изменения решения.

Судом установлено, что ФИО1 с 18.06.2015 года по 09.10.2017 года являлась собственником квартиры № в доме № по <адрес>.

Управляющей организацией дома № по <адрес> является ООО «Управляющая компания «Мой Дом» на основании договора управления многоквартирным домом от 29.12.2014 года.

Из материалов дела также следует, что 01.07.2015 года между ФИО1 и Х. заключен договор аренды апартаментов, расположенных по адресу: <адрес>, на срок 11 месяцев с 01 января по 30 ноября 2016 года, с дальнейшей пролонгацией сроком на 5 лет без регистрации в органах юстиции. Размер оплаты за проживание в апартаментах установлен сторонами в 100000 рублей в месяц, при подписании договора арендатором внесена сумма оплаты апартаментов за 11 месяцев в размере 1100000 рублей.

Признав установленным, что жилое помещение (апартаменты) – квартира № в доме № по <адрес> была приобретена и находилась в собственности ФИО1 не в целях использования исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, а в целях осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, суд при распределении по делу бремени доказывания исходил из того, положения Закона РФ «О защите прав потребителей» не подлежат применению в отношениях по использованию и содержанию вышеуказанного объекта недвижимого имущества, и ФИО1 в данных правоотношениях не является потребителем по смыслу Закона РФ «О защите прав потребителей».

Указанный вывод нельзя признать обоснованным, поскольку он не соответствует установленным по делу обстоятельствам дела и требованиям закона.

Между тем, такой ошибочный вывод суда в целом на правильность постановленного судом решения по существу спора не повлиял и основанием для отмены решения суда не служит.

Принимая решение об отказе ФИО1 в иске о взыскании причиненных убытков, связанных с некачественным предоставлением коммунальной услуги по водоснабжению, суд обоснованно пришел к выводу о том, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ сторона истца не представила доказательства, отвечающие требованиям закона об их допустимости и достоверности, подтверждающие обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к изложенным в решении выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства изложены в обжалуемом решении, и их правильность в целом по существу спора не вызывает сомнений у судебной коллегии.

Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1, которые сводятся к несогласию с принятым решением, не опровергают изложенные в судебном постановлении выводы суда.

Подобные доводы приводились ФИО1 суду первой инстанции, исследовались судом и обоснованно отклонены.

Судебная коллегия согласна с выводами суда в указанной части.

Так, признав установленным, что многоквартирный жилой дом № по <адрес> с момента вода дома в эксплуатацию в установленном порядке был обеспечен холодным водоснабжением и водоотведением, при этом в период с даты приобретения права собственности на квартиру № и регистрации права собственности (08.06.2015 г.) до конца 2016 г. ФИО1 не обращалась к ООО «УК «Мой Дом» с письменными заявлениями об отсутствии водоснабжения в принадлежащем ей объекте, требованиями либо претензиями об обеспечении водоснабжения, при этом указание на отсутствие холодного водоснабжения в помещении усматривается только из претензии ФИО1 в адрес ответчика от 11.05.2017 года при оспаривании ею размера начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги и обслуживание жилья, то есть уже после истечения срока исполнения ФИО1 обязательств по договору аренды, суд правомерно признал доводы иска в указанной части несостоятельными.

Объяснения стороны истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции о том, что в спорный период времени имелись соответствующие устные обращения, объективно ничем не подтверждены.

Более того, как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 12.03.2018 года с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания «Мой Дом» взыскана задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.01.2015 года по 10.10.2017 года. При разрешении данного спора давалась оценка возражениям ФИО1 по существу спора о наличии оснований для уменьшения взыскиваемой задолженности по тем основаниям, что услуги оказаны управляющей компанией ненадлежащего качества, в том числе со ссылкой на необеспечение работоспособности и технического обслуживания насоса холодного водоснабжения с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по декабрь 2016 года.

Однако суд, не согласившись с возражениями ФИО1, которые аналогичны доводам, изложенным в настоящей апелляционной жалобе, и взыскав с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания «Мой Дом» образовавшуюся задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в полном объеме, не усмотрел оснований для уменьшения задолженности по доводам ФИО1

При таком положении все иные приведенные ФИО1 в рассматриваемой апелляционной жалобе доводы о ненадлежащем качестве оказываемых управляющей компанией услуг, связанных с содержанием внутренней отделки многоквартирного дома, ремонтом подземного паркинга, содержанием электрооборудования, содержанием земельного участка, уборкой мест общего пользования, а также доводы о выявлении нарушений в ходе выездных проверок Министерства регионального контроля Калининградской области и несвоевременном исполнении выданных предписаний об устранении нарушений, не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае они направлены на оспаривание фактов и правоотношений, установленных указанным выше вступившим в законную силу решением суда, что в силу положений ст. 209 ГПК РФ недопустимо. Кроме того, такие доводы исходя из предмета и основания заявленных исковых требований с учетом их уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, не имеют правового значения.

Таким образом, обстоятельства несения расходов по оплате штрафа и неполучения дохода от сдачи в аренду жилого помещения именно по вине управляющей компании не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в данной части требований.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, разрешая заявленные исковые требования ФИО1 в части возмещения убытков, связанных с устранением имевшихся недостатков вентиляционных каналов, суд правомерно по изложенным в решении мотивам с ними не согласился, отказав в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба также не содержит обоснованные доводы, которые указывали бы на ошибочность выводов суда в указанной части и могли бы повлечь отмену решения.

Так, как следует из обоснования заявленных исковых требований о возмещении убытков, понесенных ФИО1 в связи с устранением нарушений, допущенных ООО «УК «Мой Дом» по содержанию общего имущества дома, на мансарде принадлежавшей ей квартиры в вентиляционных шахтах, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, отсутствовали защитные решетки и отсекатели, в связи с чем истец обращалась в ООО «УК «Мой Дом» с требованиями об устранения этих недостатков, были направлены соответствующие претензии в ООО «УК «Мой Дом», однако решетки и отсекатели ответчиком установлены не были. В этой связи на проведение указанных работ согласно заключенным истцом в 2015, 2016 и 2017 годах договорам подряда с ООО «Квалитет-Фасад» ею понесены расходы (оплата по договорам подряда) в общей сумме 281360,90 рублей.

Такие доводы истца ФИО1 о причинении ей убытков вследствие ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей по управлению домом, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе, проверены судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии также не имеется.

Проанализировав условия договора, которым между сторонами определен перечень выполняемых управляющей компанией работ и услуг на весь период действия договора, а также положения Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, суд обоснованно исходил из того, что обязанности по установке защитных решеток и отсекателей в вентиляционных шахтах на ООО «УК «Мой Дом» как договором управления, так и действующим жилищным законодательством РФ не возложено, в связи с чем невыполнение ответчиком указанных работ не может быть расценено как ненадлежащее выполнение обязанностей по договору управления, а расходы, понесенные истцом по установке вышеуказанных решеток и отсекателей, а также по выполнению ряда иных работ согласно представленным истцом договорам подряда с ООО «Квалитет-Фасад»: № от 01.07.2015 г., № от 04.05.2016 г., № от 12.06.2017 г. не могут быть возложены на управляющую компанию ООО «УК «Мой Дом».

Объяснения стороны истца об отсутствии таких решеток и отсекателей фактически сводятся к тому, что имелись строительные недостатки.

Суд обоснованно принял во внимание, что согласно Договору передачи в управление многоквартирного дома от 03.12.2014 г. №, заключенному между застройщиком дома ООО «Гэлион» и ООО «Управляющая компания «Мой Дом», застройщик обязан в течение гарантийного срока безвозмездно устранять совместно с подрядчиками, осуществившими монтаж технологического и инженерного оборудования, строительство конструктивных элементов дома, неисправности, а также аварии, при участии управляющей организации.

При этом приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что ООО «Управляющая компания «Мой Дом» в нарушение данных условий договора не исполнила своих обязательств по регистрации и направлению застройщику в течение 24 часов поступивших письменных заявок, также признаются судебной коллегией несостоятельными.

Так, из материалов дела видно, что представленные стороной истца договоры подряда датированы 01.07.2015 года, 04.05.2016 года, 12.06.2017 года, тогда как первая претензия в адрес управляющей компании датирована 11.05.2017 г., в которой имеются лишь требования о перерасчете жилищно-коммунальных услуг в связи с некачественным их оказанием, при этом в ней отсутствуют сведения о каких-либо недостатках вентиляционных каналов, требующих устранение силами застройщика при участии управляющей компании.

Материалами дела подтверждается, что последующие претензии в адрес управляющей компании таких фактических данных также не содержат, и только в претензии от 13.07.2017 года, то есть уже после заключения договоров подряда, имеется указание на отсутствие в вентиляционных шахтах защитных решеток, что, по мнению заявителя, может привести к попаданию птиц, животных и посторонних предметов, а также отсутствуют отсекатели, что при ветреной погоде приводит к сквознякам в квартире.

Таким образом, оснований считать, что ФИО1 произвела какие-либо расходы вследствие ненадлежащего выполнения ООО «Управляющая компания «Мой Дом» своих обязательств, предусмотренных договоров управления многоквартирным домом, не имеется, такая правовая позиция стороны истца не подтверждена никакими объективными данными.

Приведенные в жалобе все иные доводы на оценку законности состоявшегося судебного постановления также не влияют, отмену судебного постановления они не влекут.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к иной оценке доказательств, аналогичны обстоятельствам, на которые истец ссылалась в суде первой инстанции в обоснование своих требований, они были предметом проверки суда первой инстанции и, как указано выше, им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности, оснований для переоценки которых не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, в связи с чем решение суда является законным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: