Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Мельникова И.В. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 26 апреля 2021 года по гражданскому делу по иску Шаркеева А. Ю. к Мельникову И. В. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шаркеев А.Ю. обратился с иском к Мельникову И.В., указав, что <...> между сторонами заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого Мельников И.В. предоставил ему во временное пользование на срок с <...> по <...> частный дом, расположенный по адресу: Омская область, <...>, за плату в размере <...> рублей в месяц.

Вследствие нестабильной работы системы газоснабжения дом оказался не пригодным для проживания в период отрицательных температур на улице. О наличии указанных проблем ответчик был извещен и согласился с его устным предложением расторгнуть договор досрочно. <...> он освободил дом, передал его ответчику в надлежащем состоянии, Мельниковым И.В. подписан акт приема-передачи.

В период действия договора ответчику уплачено <...>., из которых: <...> – <...>. обеспечительный платеж, а также по <...>. – за первый (с <...> по <...>) и последний месяц проживания (с <...> по <...>). Впоследствии им производилась ежемесячная оплата по <...>. по <...>.

Полагал, что при отсутствии претензий к состоянию возвращенного имущества, обеспечительный платеж в сумме <...>. подлежит возврату, равно как и <...>., которые уплачены авансом за последний месяц проживания, кроме того, в период с <...> по <...> он фактически пользовался арендованным имуществом 9 дней, излишне уплаченная сумма составляет <...>.

Просил взыскать с Мельникова И.В. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору найма жилого помещения от <...>, 400 000 руб., возместить судебные расходы.

Истец в судебном заседании участие не принимал, его представитель по доверенности Савелов Ю.Г. исковые требования поддержал.

Ответчик Мельников И.В. и его представитель по доверенности Борисов Ю.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, полагали, что основания для возвращения денежных средств отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Омскгазстройэксплуатация» в судебном заседании участие не принимал, извещался надлежащим образом.

Решением Октябрьского районного суда г. Омска от 26 апреля 2021 года постановлено:

«Исковые требования Шаркеева А. Ю. к Мельникову И. В. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, возмещении судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с Мельникова И. В. в пользу Шаркеева А. Ю. в счет возврата уплаченных по договору найма жилого помещения денежных сумм от <...> денежные средства в размере 400 000 руб., в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 7 200 руб.».

В апелляционной жалобе Мельников И.В. просит решение отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме, усматривает в поведении истца признаки злоупотребления правом. Оспаривает факт расторжения договора по соглашению сторон, поскольку такого соглашения сторонами не составлялось и не подписывалось, доказательств его заключения представлено не было. Судом не принято во внимание, что дом был передан Шаркеевым А.Ю. для проведения ремонтных работ на газопроводе в период его отсутствия в г. Омске, об отсутствии намерения проживать в доме и расторгнуть договор, арендатор не уведомлял. Считает, что передача имущества арендодателю безусловно не подтверждает расторжение договора аренды, а фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей. Внесение платежа за <...> года свидетельствовало о намерении Шаркеева А.Ю. продолжать пользоваться арендованным имуществом. Ссылается на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора, поскольку перебоев в работе газового оборудования зафиксировано не было. Указывает, что между сторонами была достигнута договоренность о погашении истцом задолженности по платежам после возвращения в г. Омск, в связи с чем ответчик арендную плату и не требовал. Расценивает исковое заявление как уведомление арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке, что является основанием для уплаты неустойки и удержания в связи с этим обеспечительного платежа в размере <...>.

Выслушав представителя ответчика по доверенности Борисова Ю.В., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя истца по доверенности Савелова Ю.Г., который полагал, что оснований для апелляционного вмешательства не имеется, проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> между Мельниковым И.В. (наймодателем) и Шаркеевым А.Ю. (нанимателем) заключен договор найма, по условиям которого ответчик принял обязательство предоставить истцу в пользование частный дом по адресу: Омская область, <...> пригодном для проживания состоянии и с имуществом, перечисленным в акте передачи, на срок с <...> по <...>.

За пользование помещением должна была ежемесячно вноситься за месяц вперед предварительная оплата в размере <...>. По соглашению сторон коммунальные услуги (электрическая энергия, газо- и водоснабжение), Интернет, кабельное телевидение оплачиваются наймодателем.

Дополнительными условиями предусмотрено, что наниматель в день подписания договора передал наймодателю обеспечительный платеж в размере <...>, являющийся денежной гарантией возмещения потенциальных убытков или неустоек, и подлежащий возвращению нанимателю в полном объеме по истечению срока действия договора при отсутствии убытков или неустоек.

Кроме того, в день подписания договора нанимателем внесено <...> рублей в качестве платы за проживание в периоды с <...> по <...> и с <...> по <...>.

<...> сторонами подписан акт передачи дома с описью имущества, предоставленного нанимателю для эксплуатации.

Согласно графику платежей, в котором имеются подписи обеих сторон, Шаркеевым А.Ю. также оплачен период проживания с <...> по <...> в сумме <...>, всего по договору внесено <...> рублей.

По правилу пункта 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Указывая, что договор найма расторгнут досрочно по соглашению сторон с <...>, ссылаясь на отсутствие претензий со стороны наймодателя к состоянию возращенного ему имущества, Шаркеев А.Ю. обратился в суд с настоящим иском, в котором просил о взыскании в свою пользу обеспечительного платежа, а также арендной платы, внесенной им за периоды с <...> по <...>, с <...> по <...>.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя в полном объеме исковые требования, суд первой инстанции посчитал договор найма расторгнутым <...> по соглашению сторон при фактическом осуществлении нанимателем действий по передаче имущества и его добровольном принятии ответчиком по акту приема-передачи.

С решением районного суда коллегия соглашается, оснований для переоценки выводов, изложенных в решении, не находит, считает их правильными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

На основании пункта 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По смыслу приведенного нормативного регулирования в рассматриваемом случае правовое значение для признания за нанимателем права требовать возврата как платы за проживание, так и обеспечительного платежа, имеют основания, по которым договор найма между сторонами был расторгнут, а также соблюдение порядка его расторжения.

Обращаясь с требованиями о взыскании с Мельникова И.В. обеспечительного платежа и платы за проживание пропорционально времени, в течение которого жилое помещение не использовалось, Шаркеев А.Ю. ссылался на то, что основанием досрочного расторжения договора найма явилась неисправность газового оборудования, вследствие чего температура воздуха в доме не обеспечивала комфортное проживание при низкой температуре атмосферного воздуха, кроме того, это повлекло и невозможность использования для приготовления пищи варочной панели.

С целью проверки доводов истцовой стороны судом первой инстанции истребована информация из АО «Омскгазстройэксплуатация», согласно которой в период с <...> по <...> по адресу: Омская область, <...> поступала одна аварийная заявка – <...> на запах газа возле счетчика, заявка исполнена путем замены уплотнительной прокладки на резьбовом соединении счетчика.

В этот же период выполнялись ремонтные заявки, фиксация которых производилась в электронном формате в программе 1С «Учет автотранспорта», без письменной регистрации в журнале ремонтных заявок: <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...> – слабое давление газа, устранение ледяной закупорки, с <...> по <...> поступали аналогичные заявки.

В пункте 3.1.3 договора найма указано, что наймодатель обязан устранять за свой счет любые неисправности в доме, возникшие не по вине нанимателя, незамедлительно после получения от него соответствующего уведомления.

В судебном заседании ответной стороной не оспаривалось, что о перебоях в работе газового оборудования он был проинформирован нанимателем.

Учитывая, что неисправности в работе газовой системы не устранены наймодателем, проявлялись вновь после выполнения аварийных заявок, имели место в осенне-зимний период, судебная коллегия находит намерение истца досрочно расторгнуть договор найма оправданным, основанным на условиях договора и на законе.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Закон не устанавливает строгих императивных норм для порядка расторжения договора, не подлежащих государственной регистрации.

Договор найма от <...> заключен сторонами в простой письменной форме, следовательно, расторжение такого договора по соглашению сторон может осуществляться как путем подписания соответствующего соглашения и акта приема-передачи помещения, свидетельствующего о его возвращении наймодателю, так и путем совершения соответствующих конклюдентных действий, то есть возвращения наймодателю объекта найма.

Из акта передачи имущества к договору найма жилого помещения от <...> видно, что нанимателю Шаркееву А.Ю. предоставлено в пользование жилое помещение – частный дом площадью 600 кв.м. по адресу Омская область, <...>. Наряду с жилым помещением передано имущество согласно представленной описи.

В акте имеется запись от имени наймодателя Мельникова И.В. от <...> о принятии дома с имуществом по описи, что ответчиком не оспаривалось. Сведений о том, что имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии, либо передавалось наймодателю временно с сохранением за нанимателем права пользования жилым помещением до окончания срока действия договора, акт не содержит.

Сторонами не оспаривалось, что после передачи имущества наймодателю, Шаркеев А.Ю. выехал из дома, вывез свои вещи.

С учетом изложенного, районный суд пришел к правильному выводу, что фактическое освобождение нанимателем помещения и принятие его наймодателем по одностороннему акту без оговорки о том, что договор найма сохраняет действие до момента истечения срока договора, свидетельствует о прекращении договора найма с момента возврата дома, в этой связи несоблюдение простой письменной формы соглашения о расторжении договора правового значения не имеет.

Договор фактически был расторгнут до истечения его срока по соглашению сторон путем возврата имущества нанимателем и его принятия наймодателем.

Поскольку в рассматриваемом случае имело место расторжение договора найма по соглашению сторон, постольку требования пункта 1 ст. 687 ГК РФ о письменном предупреждении наймодателя за три месяца о расторжении договора найма применению не подлежат. Позиция подателя жалобы об обратном является ошибочной и судебной коллегией отклоняется.

Не признаются обоснованными и доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удержания обеспечительного платежа, мотивированные расторжением договора по инициативе нанимателя.

Исходя из положений пункта 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Суть обеспечительного платежа сводится к тому, что должник, который по договору обязан уплатить (или периодически уплачивать) денежную сумму, а также должник, который в случае нарушения обязательства будет обязан уплатить неустойку и (или) возместить убытки, предварительно вносят кредитору денежную сумму (осуществляют платеж) в размере, установленном договором; при нарушении должником обязанности по оплате из данной денежной суммы удерживается соответствующая часть; в иных случаях из указанного платежа удерживаются суммы неустойки и (или) убытков.

Между тем, судом не установлено обстоятельств, с которыми закон и договор найма связывает обязанность нанимателя уплатить неустойку и возместить убытки.

В разделе 6 договора найма стороны согласовали, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо одной из сторон, если другая сторона не соблюдает условия данного договора (пункт 6.1).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, за исключением форс-мажорных обстоятельств, а также условий пункта 6.1 договора, наймодатель уплачивает нанимателю неустойку в размере 100% от стоимости месячной платы за наем дома в течение 3-х дней с даты расторжения договора, либо обязуется предоставить нанимателю безвозмездное проживание в доме в течение 1 месяца со дня уведомления нанимателя о досрочном расторжении договора, что будет отражено в дополнительном соглашении к договору (пункт 6.2).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, за исключением форс-мажорных обстоятельств, а также условий пункта 6.1. договора, наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 100% от стоимости месячной платы за наем в течение 3-х дней с даты расторжения договора (пункт 6.3).

Из материалов дела не следует, что Шаркеевым А.Ю. были нарушены условия договора найма жилого помещения, его намерение досрочно расторгнуть договор обусловлено наличием неисправности в работе газового оборудования, обязанность по устранению которой возложена на наймодателя (пункт 3.1.3).

В этой связи требование ответчика, не исполнившего со своей стороны эту обязанность, об уплате нанимателем неустойки, предусмотренной пунктом 6.3 договора, нельзя признать правомерным.

Признаков злоупотребления правом в действиях Шаркеева А.Ю. коллегия не усматривает.

Вопреки убеждению апеллянта, все доводы и доказательства обеих сторон были тщательно проверены судом первой инстанции и каждому дана оценка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, допущено не было.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Омска от 26 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мельникова И.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 19.07.2021.