Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО2 о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, об обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество по апелляционной жалобе представителя заявителя ФИО3 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 апреля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Калмыкия Басангова И.В., объяснения представителя заявителя ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия - ФИО4, представителя заинтересованного лица - Открытого акционерного общества Калмыцкий коммерческий банк «Кредитбанк» - ФИО5, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

ФИО2 обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - Управление Росреестра по Республике Калмыкия) в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, об обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество.

Заявленные требования мотивированы тем, что 3 августа 2012 года между ним и Открытым акционерным обществом Калмыцкий коммерческий банк «Кредитбанк» (далее - Банк) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ХХХ, стоимость которых определена в размере ХХХ рублей.

19 сентября 2014 года заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между ФИО2 и представителем Банка по доверенности Ш.Р.Н. В тот же день для регистрации права собственности на недвижимое имущество в уполномоченный орган были представлены необходимые документы. Однако Управлением Росреестра по Республике Калмыкия ФИО2 было отказано в государственной регистрации права собственности на указанное имущество ввиду отсутствия в представленной Ш.Р.Н. доверенности условий о полномочиях совершать сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащего Банку.

Считает отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество незаконным, поскольку заключенный договор купли-продажи в судебном порядке никем не оспорен и не признан недействительным. Выданная Банком доверенность Ш.Р.Н. предусматривает его полномочия по оформлению документов на любое недвижимое имущество. Сделка была заключена на основании решения Правления Открытого акционерного общества Калмыцкий коммерческий банк «Кредитбанк» от 2 августа 2012 года. Согласно платежным поручениям обусловленная договором купли-продажи денежная сумма полностью перечислена им Банку, жилой дом и земельный участок передан ему во владение.

С учетом указанных обстоятельств заявитель просил суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Республике Калмыкия от 6 ноября 2014 года в государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ХХХ; обязать Управление Росреестра по Республике Калмыкия зарегистрировать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество.

В судебное заседание заявитель ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

В соответствии с частью 2 статьи 257 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель заявителя ФИО3 заявленные требования поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Республике Калмыкия ФИО6 заявленные требования не признал, указав, что отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Представитель заинтересованного лица - ОАО Калмыцкий коммерческий банк «Кредитбанк» - ФИО5 заявленные требования также не признала, пояснив, что действия Управления Росреестра по Республике Калмыкия являются правомерными, поскольку полномочий для подписания договора купли-продажи у Ш.Р.Н. не имелось.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 апреля 2015 года отказано в удовлетворении требований ФИО2 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение от 31 июля 2014 года, исходящий № ХХХ), возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ХХХ.

В апелляционной жалобе представитель заявителя ФИО3 просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, считая заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества законным. Кроме того, заключенная сделка в последующем была одобрена Банком, что в силу статьи 183 ГК РФ является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Республики Калмыкия ФИО6 просит судебное решение оставить без изменения, считая, что суд обоснованно исходил из того, что отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия находит жалобу подлежащей удовлетворению, а состоявшееся по делу судебное постановление - подлежащим отмене.

В силу статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 2 августа 2012 года Правлением Открытого акционерного общества Калмыцкого коммерческого банка «Кредитбанк» принято решение продать ФИО2 принадлежащие Банку жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ХХХ, стоимость которых определена в размере ХХХ рублей. Юристу Банка Ш.Р.Н. поручено подготовить документы для оформления сделки и представить их для регистрации в Управление Росреестра по Республике Калмыкия.

3 августа 2012 года между Банком и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.

19 сентября 2014 года между ФИО2 и Банком в лице представителя по доверенности Ш.Р.Н. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ХХХ.

Письмами Управления Росреестра по Республике Калмыкия № ХХХ и № ХХХ от 6 ноября 2014 года заявителю было отказано в государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества ввиду того, что Ш.Р.Н. не имел полномочий на совершение сделки по отчуждению принадлежащего Банку недвижимого имущества.

Отказывая ФИО2 в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка выданная Генеральным директором ОАО ККБ «Кредитбанк» Ш.Р.Н. доверенность не содержала полномочий совершать сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего Банку, основания для государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество отсутствовали.

Между тем судом первой инстанции при разрешении заявленных требований не было учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки.

Под последующим прямым одобрением сделки, в частности, могут пониматься действия, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по сделке, реализация других прав и обязанностей по сделке).

Следовательно, обстоятельством, имеющим юридическое значение для правильного разрешения заявленных требований и подлежащим доказыванию, является обстоятельство исполнения Банком договора купли-продажи недвижимого имущества, свидетельствующее о последующем одобрении либо неодобрении сделки, совершенного неуполномоченным лицом.

Как видно из материалов дела, во исполнение заключенного договора купли-продажи от 19 сентября 2014 года ФИО2 произведена оплата проданного имущества в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 3 августа 2012 года, 27 ноября 2012 года, 19 сентября 2014 года о перечислении указанных сумм. Сумма по договору (ХХХ рублей) поступила в распоряжение Банка, то есть им полностью принято исполнение по сделке.

Таким образом, представленные заявителем вышеназванные доказательства в их совокупности и взаимосвязи свидетельствуют о последующем прямом одобрении Банком совершенной сделки, что на основании пункта 2 статьи 183 ГК РФ создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Однако суд первой инстанции, не применив материальный закон, подлежавший применению к возникшим правоотношениям сторон и не определив данное обстоятельство в качестве значимого, ошибочно пришел к выводу о законности отказа государственного регистратора в государственной регистрации права собственности заявителя на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 года № 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

По смыслу приведенных нормоположений орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводя правовую экспертизу представленных документов, обязан проверить не только полномочия представителя на совершение сделки, но, установив, что сделка совершена неуполномоченным лицом, проверить также и законность сделки, в том числе наличие обстоятельств, свидетельствующие о последующем одобрении либо неодобрении такой сделки, то есть установить отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Из материалов дела видно, что в Управление Росреестра по Республике Калмыкия были представлены все необходимые документы для регистрации права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 19 сентября 2014 года, а также документы, свидетельствующие о последующем прямом одобрении Банком совершенной сделки.

Однако эти обстоятельства государственным регистратором оставлены без внимания, что повлекло незаконный отказ заявителю в государственной регистрации прав.

Доказательств о том, что Банк не одобрил сделку по отчуждению недвижимого имущества, материалы дела не содержат, а заинтересованными лицами таковые в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ суду не представлены.

Таким образом, суд не применил материальный закон, подлежащий применению к возникшим отношениям сторон, что в силу статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены состоявшегося по делу судебного решения.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 / 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Учитывая, что право выбора способа защиты своего права принадлежит исключительно заявителю, избранный им способ защиты своего права предусмотрен законом и в силу принципа диспозитивности является для суда обязательным, судебная коллегия считает, что требования ФИО2 о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Республике Калмыкия в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и возложении на указанный орган обязанности зарегистрировать право собственности подлежат удовлетворению.

Довод представителя ОАО ККБ «Кредитбанк» ФИО5 о том, что стоимость отчуждаемого имущества занижена, а потому государственный регистратор обоснованно отказал в государственной регистрации прав, не имеет юридического значения, поскольку по настоящему делу требований об оспаривании сделки заинтересованными лицами не заявлено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 апреля 2015 года отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований ФИО2

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия № ХХХ и № ХХХ от 6 ноября 2014 года в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 19 сентября 2014 года, расположенных по адресу: ХХХ.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия зарегистрировать право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от 19 сентября 2014 года, расположенные по адресу: ХХХ.

Апелляционную жалобу представителя заявителя ФИО3 - удовлетворить.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи Н.А. Басангов

ФИО1