Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы представителей ООО «Ремстройбюро» ФИО1 и ФИО2 на решение Ленинского районного суда г.Костромы от 26 декабря 2012 г., которым удовлетворены исковые требования ФИО3 к ООО «Ремстройбюро» о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., выслушав объяснения представителей ООО «Ремстройбюро» ФИО2, ФИО1, представителя ФИО3 - ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда

у с т а н о в и л а:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Ремстройбюро» о расторжении договора купли-продажи жилого дома с пристройкой, литер А, А1 (после пожара, функциональное назначение утрачено), находящегося по адресу: <...>, заключенного между сторонами 23 июня 2012 г., о признании за ним права собственности на указанный жилой дом и прекращении права собственности на него за ООО «Ремстройбюро», мотивируя тем, что 23 июня 2012 г. между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно которому он передал в собственность ООО «Ремстройбюро» жилой дом с пристройкой, лит.А, А1 (после пожара, функциональное назначение утрачено), находящийся по адресу: <адрес>. 28 июня 2012 г. Согласно п.5 договора имущество подлежало продаже за 6 000 000 руб. в рассрочку в следующем порядке: 1 000 000 руб., являющийся задатком, в срок до 28 июня 2012 г., остальная сумма равными платежами в срок до 01 сентября 2012 г. Договор был зарегистрирован за ответчиком с обременением - ипотека в силу закона. Однако обязанность по оплате недвижимого имущества ответчиком исполнена не была. 06 августа 2012 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выполнении обязательств, которая осталась без ответа. Письмом от 13 августа 2012 г. он уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке. В п.7 договора купли-продажи предусмотрено условие об одностороннем расторжении договора продавцом в случае нарушения покупателем своих обязательств об оплате имущества. Данное условие договора позволяет продавцу предъявить требование к покупателю о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с нарушением им своих обязательств по оплате переданного ему имущества.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО5

Вышеуказанным решением расторгнут договор купли-продажи от 23 июня 2012 г., заключенный между ФИО3 и ООО «Ремстройбюро» в отношении недвижимого имущества: жилого дома с пристройкой лит.А, А1 (после пожара, функциональное назначение утрачено), находящегося по адресу: <адрес>.

Признано право собственности ФИО3 на жилой дом с пристройкой лит.А, А1 (после пожара, функциональное назначение утрачено), находящийся по адресу: <адрес>.

Прекращено право собственности (ипотека в силу закона) ООО «Ремстройбюро» на жилой дом с пристройкой лит.А, А1 (после пожара, функциональное назначение утрачено), расположенный по адресу: <адрес>, из ЕГРП исключена регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ

С ООО «Ремстройбюро» в пользу ФИО3 взысканы расходы по государственной пошлине в сумме 200 руб.

Судом постановлено: обеспечительные меры, наложенные определением Ленинского районного суда г.Костромы от 22 октября 2012 г. о наложении запрета на все виды сделок по отчуждению спорного имущества, сохраняют свое действие до вступления настоящего решения в законную силу.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Ремстройбюро» ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Не согласен с выводом суда о недоказанности доводов ответчика о внесении им платы по договору купли-продажи в размере 3 500 000 руб. Обращает внимание на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о принятии мер для вызова в суд и опроса в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7, которым передавались денежные средства в качестве оплаты по договору купли-продажи для передачи ФИО3 В этой связи указанные лица не смогли дать показания о передаче ими полученных от ООО «Ремстройбюро» денег истцу, к материалам дела не были приобщены имеющиеся у них расписки ФИО3 о получении им денежных средств в размере 3 500 000 руб. по договору купли-продажи дома. Копии расписок приобщены к настоящей жалобе. Восстановив право собственности на объект недвижимости за продавцом ФИО3, суд не возвратил покупателю ООО «Ремстройбюро» деньги в сумме 3 500 000 руб., переданные ФИО3 в качестве оплаты по данному договору. Кроме того, указывает на нарушение судом требований ч.2 ст.489 ГК РФ, в соответствии с которой ФИО3 был не вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, а мог только потребовать взыскания оставшейся невыплаченной части оплаты по договору. Также суд принял незаконное решение в части признания переданной ООО «Ремстройбюро» ФИО8 денежной суммы в 1 000 000 руб. в качестве задатка, которая не подлежит возврату ответчику в случае расторжения договора. Вследствие этого, переданный истцу 1 000 000 руб. должен быть возвращен ответчику судом и по данному отдельному основанию.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Ремстройбюро» ФИО2 также просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п.2 ст.450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч.1 ст.56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег ответчиком. Суд в данном случае принял позицию истца в нарушение ст.12 ГПК РФ. Обращает внимание, что представитель ответчика ФИО1 неоднократно заявлял суду о том, что ответчиком были переданы истцу денежные средства в размере 3 500 000 руб. В качестве свидетеля по внесению денежных средств просил вызвать ФИО9 Но суд отказал в удовлетворении ходатайства и лишил сторону ответчика на подтверждение доводов о передаче денежных средств именно в заявленной сумме. Однако именно у ФИО9 имеются письменные доказательства - расписки самого ФИО3 о получении им 3 500 000 руб. Передача денежных средств по распискам согласуется и с приходными кассовыми ордерами. Данные расписки прилагаются к апелляционной жалобе. Указывает на отсутствие в материалах дела доказательств получения ответчиком претензии от 06 августа 2012 г. и уведомления от 13 августа 2012 г. с требованием о расторжении договора. Отмечает, что вынесенным решением суд создал юридическую коллизию, в результате которой здание, возведенное на земельном участке, принадлежит ответчику, земельный участок в порядке ст.36 ЗК РФ передан ответчику. При оставлении решения суда без изменения, земельный участок ни при каких обстоятельствах не может быть передан истцу, поскольку объект утрачен. В этой связи считает, что истцом выбран неправильный способ защиты.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как видно из материалов дела и установлено судом, 23 июня 2012 г. между ФИО3 и ООО «Ремстройбюро» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому истец передал в собственность ответчика жилой дом с постройками, лит.А, А1 (после пожара, функциональное назначение утрачено), находящееся по адресу: <адрес>.

Согласно п.5 договора продавец продал, а покупатель купил вышеуказанное имущество за 6 000 000 руб. Указанные денежные средства подлежат оплате в следующем порядке: 1 000 000 руб. в срок до 28 июня 2012 г., который является задатком и в случае нарушения покупателем сроков расчета по настоящему договору при расторжении настоящего договора продавцом покупателю не возвращается; 1 000 000 руб. в срок до 21 июля 2012 г., 1 000 000 руб. в срок до 04 августа 2012 г., 1 000 000 руб. в срок до 18 августа 2012 г., 1 000 000 руб. в срок до 01 сентября 2012 г. До окончательного расчета между сторонами объект недвижимости находится в залоге у продавца.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд, исходя из того, что обязанность по оплате жилого дома ответчиком исполнена не была, пришел к выводу о наличии предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку пунктом 7 договора установлено, что в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем условий об оплате вышеуказанного имущества, указанных в п.5 договора, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, при этом все расходы, понесенные покупателем на неотделимые улучшения, произведенные в отношении вышеуказанного жилого дома и земельного участка покупателю не возмещаются.

При этом суд указал, что надлежащим доказательством по данному делу является подтверждение оплаты договора купли-продажи недвижимости ответчиком и получения истцом денег, указанных в договоре. Однако ответчиком допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду не представлено.

Как видно из материалов дела, в качестве оплаты суммы по договору в размере 3500000 руб. ответчиком представлено 13 копий расходно-кассовых ордеров ООО «Ремстройбюро», согласно которым директор ООО «Ремстройбюро» ФИО5 в различное время получал из кассы предприятия ООО «Ремстройбюро» денежные средства.

Изучив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что данные расходные кассовые ордера, а также показания свидетелей, не могут быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих оплату по договору.

В силу подп. 2 п.1 ст. 161 ГК РФ, п.1 ст. 162 ГК РФ допустимыми доказательствами, подтверждающими факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, являются письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денег за приобретаемую по договору недвижимость (платежные документы, банковское поручение, расписки и т.п.). Однако таких доказательств суду представлено не было. Представленные ответчиком расходно-кассовые ордера не свидетельствуют о том, что указанные в них денежные суммы были переданы ФИО3 Что касается показаний свидетелей, то они не могут быть признаны допустимыми доказательствами, поскольку в соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существенности нарушения ответчиком договора купли-продажи, при наличии которой имеются основания для расторжения договора, не могут повлиять на сделанные судом выводы. Изменение или расторжение договора в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договору другой стороной, но также и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как видно из материалов дела и установлено судом, пунктом 7 договора купли-продажи недвижимого имущества было предусмотрено условие об одностороннем расторжении договора продавцом в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем условий об оплате имущества.

Таким образом, в договоре предусмотрены условия, позволяющие стороне требовать в одностороннем порядке расторжения договора. Следовательно, основанием одностороннего расторжения договора могут выступать не только случаи, названные в законе, но и случаи, указанные в конкретном договоре.

При таких обстоятельствах вывод суда об удовлетворении требований о расторжении договора следует признать правильным.

Вместе с тем нельзя согласиться с выводом суда о применении в качестве последствия расторжения договора реституции.

Последствия расторжения договора определены ст. 453 ГК РФ.

В силу п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В связи с этим из мотивировочной части решения подлежат исключению как ошибочные суждения суда о применении в качестве последствия расторжения договора реституции, содержащиеся в абзацах 12-14, а также слова «в качестве реституции» из абзаца 15 на пятой странице решения.

Исключение указанных суждений не является основанием для отмены или изменения решения суда, поскольку суд обоснованно пришел к выводу о возврате продавцу ФИО3 спорного недвижимого имущества и прекращении права собственности покупателя ООО «Ремстройбюро» на названное имущество.

Доводы апелляционных жалоб о том, что судом не учтены положения п.2 ст.489 ГК РФ, поскольку покупателем недвижимость оплачена более половины цены, необоснованны, поскольку факт оплаты ответчиком недвижимости в размере 3500000 руб. не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не принял надлежащих мер для вызова в суд и опроса в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7, а также необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о допросе в качестве свидетеля ФИО9, которые могли подтвердить факт передачи денег ФИО3, не является основанием к отмене решения, поскольку, как указано выше, факт передачи денежных средств может быть подтвержден только письменными доказательствами, в связи с чем показания свидетелей о передаче или получении денежных средств, не могут являться допустимыми доказательствами.

Ссылка в апелляционных жалобах на приложенные к ним расписки, которые якобы подтверждают факт передачи денежных средств ФИО3, несостоятельна, поскольку указанные расписки являются ксерокопиями, подлинные расписки в суд не представлены, в связи с чем в силу ст.ст. 67, 71 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа, в то время как указанные в них обстоятельства должны быть подтверждены подлинными документами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд должен был применить правило двухсторонней реституции, восстановив право собственности на объект недвижимости за продавцом ФИО3, суд не возвратил покупателю ООО «Ремстройбюро» деньги, переданные ФИО3 в качестве оплаты по данному договору, при этом необоснованно пришел к выводу о том, что 1000000 руб. выплачен в качестве задатка, в связи с чем не подлежит возврату, необоснованны, поскольку, как было указано выше, последствием расторжения договора является не реституция, а возврат имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ. В связи с этим у суда не имелось оснований для решения вопроса о взыскании с покупателя уплаченных по договору денежных средств, суждения суда о приведении сторон в первоначальное положение, в том числе и суждения о задатке, исключены из мотивировочной части решения.

Доводы апелляционной жалобы, основанные на том, что объект недвижимости как объект договора купли-продажи утрачен, несостоятельны. Как видно их материалов дела, объектом договора купли-продажи был жилой дом с пристройками лит. А, А1 (после пожара, функциональное значение утрачено). В настоящее время за ответчиком зарегистрировано право собственности на тот же объект: жилой дом с пристройками лит. А, А1 (после пожара, функциональное значение утрачено). Представители ООО «Ремстройбюро» в заседании суда апелляционной инстанции пояснили, что в настоящее время ответчик начал осуществлять реконструкцию спорного объекта недвижимости, земельный участок предоставлен в аренду для осуществления этой реконструкции. Таким образом, жилой дом с пристройками лит. А, А1 (после пожара, функциональное значение утрачено), который являлся объектом договора купли-продажи, и жилой дом с пристройками лит. А, А1 (после пожара, функциональное значение утрачено), право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, это один и тот же объект недвижимости.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г.Костромы от 26 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителей ООО «Ремстройбюро» - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения суждения суда о применении в качестве последствия расторжения договора реституции, содержащиеся в абзацах 12-14, а также слова «в качестве реституции» из абзаца 15 на пятой странице решения.

Председательствующий:-

Судьи:-