Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО4 на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 23 апреля 2019 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, у ФИО4 путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства, сроком на три года отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения ответчика ФИО4 и ее представителя ФИО5, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО6, полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......>, путем продажи с публичных торгов.

Требования мотивированы тем, что между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка <.......> от <.......> для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Земельный участок <.......> площадью <.......> кв.м, с кадастровым номером <.......> (ранее <.......>), расположенный по адресу: <.......>. Срок действия аренды определен по <.......>, по истечении данного срока считает прекратившим свое действие. Договор аренды был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Ранее земельный участок <.......> с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м, расположенный по адресу: <.......> предоставлялся по договору аренды от <.......><.......> ФИО7 для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Договор аренды от <.......><.......> продлевался соглашениями от <.......> и от <.......>. По договору переуступки права аренды земельного участка от <.......> права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <.......><.......> перешли от ФИО7 к ФИО4 Согласно акту обследования от <.......><.......> на данном земельном участке располагается объект незавершенного строительства (фундамент), согласно выписке из ЕГРН имеет кадастровый <.......>. В связи с прекращением действия договора аренды истец письмом от <.......><.......> уведомил арендатора о реализации права, предусмотренного ст. 239.1 ГК РФ. По состоянию на <.......> право арендатора зарегистрировано на объект незавершенного строительства, степень готовности 25%. Земельный участок предоставлялся без проведения торгов для целей завершения строительства объекта. Сведениями о завершении строительства объекта истец не располагает.

Ответчик ФИО4 с предъявленным иском не согласилась, обратилась с встречным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства, сроком на три года.

Встречные требования мотивированы тем, что <.......> между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО7 был заключен договор <.......> аренды земельного участка <.......>, площадью <.......> кв.м, с кадастровым номером <.......> расположенный по адресу: <.......> для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок действия договора аренды – до <.......> Договор зарегистрирован в установленном порядке. ФИО7 получено разрешение на строительство № <.......> от <.......>, срок действия разрешения до <.......><.......>. между ФИО7 и ФИО4 был заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ФИО7 с согласия арендодателя передал ФИО4 права и обязанности, предусмотренные договором <.......> аренды земельного участка от <.......>. Договор зарегистрирован в УФРС <.......><.......>. <.......>. между ФИО7 и ФИО4 был заключен договор дарения, согласно которому ФИО7 подарил ФИО4 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 240 кв.м., степень готовности 25%, находящийся по адресу: <.......>. Договор зарегистрирован в УФРС <.......>. <.......>. <.......>. ФИО4 обратилась в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. Уведомлением <.......> от <.......>. ей было отказано в продлении договора. С указанным отказом она не согласна. Считает, что отказ является незаконным и необоснованным. При заключении <.......> договора переуступки права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка со сроком действия с <.......> по <.......> Департамент не разъяснил ей, что откажет ей в реализации ее права, на заключение договора аренды земельного участка на срок <.......> года. Фактически она начала пользоваться земельным участком с <.......> учитывая дату обращения Департамента в суд, она пользовалась участком всего лишь <.......>. Имеет место злоупотребление правом со стороны Департамента при предъявлении заявленного им иска, без предоставления ей возможности заключить договор аренды земельного участка на срок до <.......> лет. Тем более, что разрешение на строительство действует до <.......>

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту представитель истца) ФИО8, действующая на основании доверенности от <.......>, в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО4, в судебном заседании иск не признала, встречные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в заявлении.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласна ответчик ФИО4, в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции, и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Тюменской области и об удовлетворении встречных исковых требований.

Указывает, что с выводами суда невозможно согласиться, поскольку не дана правовая оценка отдельным пунктам договора переуступки прав требований от <.......>, заключенного с согласия истца, существенно влияющие на правильное разрешение дела по существу. Пунктом 1.7 предусмотрена обязанность арендодателя на основании договора переуступки между арендатором и новым арендатором заключить новый договор аренды, который подлежит государственной регистрации на основании ст.ст. 551, 604, 624 ГК РФ. Стороны предусмотрели порядок заключения договора аренды с установлением нового срока аренды, с чем и согласился истец, поскольку такие положения договора им не были оспорены, соответственно своими действиями подтвердил законность такого условия договора.

Также указывает, что действующее законодательство допускает предоставление земельного участка по правилам, предусмотренным п.21 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», неоднократно собственнику объекта незавершенного строительства. Реализации принципа, установленного п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства на нем объекта незавершенного строительства) должно служить и указание п. 6 ст. 239.1 ГК РФ о возможности изъятия путем выставления на публичные торги земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим обращает внимание на то, что в п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2015 № Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 № 6786-ПК/Д23 указывается, что ст. 239.1 ГК РФ не предусматривает ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Фактически данный срок ограничивает возможность обращения с таким требованием. Ссылаясь на ст. 271 ГК РФ, правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, указывает, что приоритет должны иметь права собственника объекта незавершенного строительства на возможность использования земельного участка. Общественные же интересы, направленные на скорейшее освоение данного участка, должны защищать органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. Истец, согласовывая такой договор, фактически подтвердил возможность заключения нового договора аренды со сроком на три года.

На апелляционную жалобу поступили возражения от истца Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице законного представителя ФИО9, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <.......> между Администрацией Тюменского муниципального района и ФИО7 (Арендатор) заключен Договор <.......> аренды земельного участка. Арендатору предоставляется земельный участок для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв.м., расположенный по адресу: <.......>, участок <.......>. Договор действует в период по <.......>

<.......>. между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды от <.......><.......> земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, участок <.......> по <.......>

<.......> между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель) и ФИО7 (Арендатор) заключен Договор <.......> аренды земельного участка. Арендатору с целью завершения строительства объекта не завершенного строительства сроком на <.......> года был передан в аренду земельный участок, с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв.м., расположенный по адресу: <.......>, участок <.......>. Договор действует в период с <.......> по <.......>

Согласно акту приема-передачи в аренду земельного участка от <.......>., земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, участок <.......>, с кадастровым номером <.......> передан ФИО7 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

<.......> между ФИО7 и ФИО4 заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от <.......><.......> перешли к ФИО4 с согласия арендодателя предусмотренные договором <.......> от <.......>

Согласно акту обследования земельного участка <.......> от <.......> на земельном участке с кадастровым номером <.......>, по адресу: <.......>, участок <.......>, расположены объекты строительства: опора ЛЭП, объект незавершенного строительства (фундамент). Территория земельного участка частично огорожена, занесена снегом. Доступ (проход и проезд) к земельному участку возможен с <.......>.

Данные обстоятельства подтверждаются также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от <.......> на земельном участке с кадастровым номером <.......> расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 25%, собственником является ФИО4

<.......> Департамент имущественных отношений Тюменской области в адрес ФИО4 направил уведомление о прекращении договора аренды земельного участка <.......> от <.......> предоставленного однократно для завершения строительства объекта сроком на три года с <.......>

<.......> Департамент имущественных отношений Тюменской области в адрес ФИО4 направил уведомление об отказе в заключении нового договора аренды, поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано.

В соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года, однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 указанной статьи.

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пп.6 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено и ответчиком не отрицается, что по истечении срока действия договора аренды и до настоящего времени строительство объекта на арендуемом земельном участке не завершено.

Удовлетворяя исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области, суд, исходил из того, что по договору переуступки прав аренды земельного участка от <.......> ФИО4 приняла права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка <.......> от <.......>, в том числе относительно предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на <.......> года, и пришел к выводу о том, что требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, у ФИО4 путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления ФИО4, суд пришел к выводу о том, что удовлетворение судом первоначальных исковых требований исключает возможность удовлетворения встречных исковых требований ФИО4 об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства, сроком на три года.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права, правильно примененным судом.

В данном случае реализация арендодателем предоставленного законом права предусмотренного п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ по изъятию объекта незавершенного строительства в полной мере соответствует нормам действующего законодательства и не может быть квалифицирована как злоупотребление правом.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не дана правовая оценка отдельным пунктам договора переуступки прав требований от <.......>, заключенного с согласия истца, существенно влияющим на правильное разрешение дела по существу; пунктом 1.7 предусмотрена обязанность арендодателя на основании договора переуступки между арендатором и новым арендатором заключить новый договор аренды; стороны предусмотрели порядок заключения договора аренды с установлением нового срока аренды, с чем и согласился истец, поскольку такие положения договора им не были оспорены, соответственно своими действиями подтвердил законность такого условия договора, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку уступка прав требований по договору не влечет за собой заключение другого договора на новый срок., учитывая, что по договору уступки права требования к ответчику перешли в том числе и обязанности завершить строительство незавершенного объекта в пределах срока действия договора, определенного как однократного сроком на три года.

Довод апелляционной жалоб о том, что действующее законодательство допускает предоставление земельного участка по правилам, предусмотренным п.21 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», неоднократно собственнику объекта незавершенного строительства, по мотиву не предъявления уполномоченным органом требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления на публичные торги в течение 6 месяцев и возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, судебная коллегия находит не влекущим отмену постановленного судом решения, поскольку истец предъявил требование об изъятии объекта незавершенного строительства в течении 6 месяцев со дня истечения срока действия договора..

Указание в жалобе на письма Минэкономразвития России, судебной коллегией отклоняется, как не имеющее правового значения. Сами по себе письма, содержащие разъяснения по вопросам применения норм законодательства не могут быть отнесены к числу нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дела.

Доказательств того, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка завершено, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований Департамента имущественных отношений Тюменской области имелись, соответственно отсутствовали основания для удовлетворения встречного искового заявления ФИО4

Иных доводов, влекущих отмену постановленного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены верно, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 23 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: