Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению Щ.., Р.., Д… к обществу с ограниченной ответственностью «Форум», обществу с ограниченной ответственностью «Родные просторы», обществу с ограниченной ответственностью «ТрансЦентрСтрой» о признании зарегистрированного права недействительным, признании ничтожными сделок купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по апелляционной жалобе представителя Щ.., по доверенности, С... на решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 28.04.2014,

(судья Колтакова С.А.)

У С Т А Н О В И Л А :

Щ..., Р.., Д..., обратились с иском к ООО «Форум», ООО «Родные просторы», ООО «ТрансЦентрСтрой» о признании зарегистрированного права недействительным, признании ничтожными сделок купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая, что являются участниками долевого строительства жилого многоквартирного дома по адресу: г. Воронеж, пер... ,.. , на основании договоров об участии в долевом строительстве, заключенных с застройщиком ЗАО «Монолитстрой Воронеж»:

-08.03.2003 с Р..., предметом которого является трехкомнатная квартира на седьмом этаже, общей площадью 109,78 кв.м;

-20.02.2008- с Д..., предметом которого является однокомнатная квартира № 4 на десятом этаже, общей площадью 35,79 кв.м;

-20.02.2008 с Д..., предметом которого является однокомнатная квартира № 3 на десятом этаже, общей площадью 35,79 кв.м;

-20.02.2008 с Д..., предметом которого является однокомнатная квартира № 2 на десятом этаже, общей площадью 35,79 кв.м;

-18.01.2008 с Щ..., предметом которого является однокомнатная квартира № 6 на седьмом этаже, общей площадью 47,4 кв.м.

В настоящее время строительство жилого дома не завершено. По состоянию на 2010 год готовность жилого дома составляла 11 % и до настоящего времени не изменилась.

При этом, в настоящее время они узнали, что незавершенный строительством объект выбыл из обладания застройщика ЗАО «Монолитстрой Воронеж» в результате нескольких сделок, направленных на отчуждение права собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11% лит.А, площадью застройки 878,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, пер... ,…, следующим лицам:

- на основании договора купли-продажи от 04.06.2010 право собственности перешло от застройщика ЗАО «Монолитстрой Воронеж» к ООО «Форум»;

- 18.06.2010 право собственности на спорный объект от ООО «Форум» на основании договора купли-продажи перешло к ООО «Родные просторы»;

- 05.12.2012 заключен договор купли-продажи спорного объекта между ООО «Родные просторы» и ООО «ТрансЦентрСтрой».

Состоявшиеся сделки купли-продажи, предметом которых является переход права собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11% лит.А, площадью застройки 878,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, пер... ,д… от 04.06.2010, от 18.06.2010, от 05.12.2012, являются ничтожными по следующим основаниям.

Ни одно из лиц, которые приобрели право собственности на спорный объект, никогда не выражали намерения завершить строительство жилого дома, не получали предусмотренной законом разрешительной документации, а также не обращались в уполномоченные органы с намерением приобрести статус застройщика.

Ни одно из юридических лиц, приобретавших на основании заключенных сделок права на незавершенный строительством объект, не заключало договор о переходе прав и обязанностей застройщика, не перезаключало договоры с участниками долевого строительства. За последние три года строительства жилого дома не велось, денежные средства не привлекались, процент готовности незавершенного строительством не изменился.

Данные обстоятельства указывают на то, что ни одно из юридических лиц никогда не имело намерения осуществлять строительство жилого дома, исполнять обязанности перед дольщиками по передаче квартир.

Таким образом, заключенные ООО «Форум», ООО «Родные просторы», ООО «ТрансЦентроСтрой» сделки являются мнимыми, поскольку совершены без намерения создать соответствующие правовые последствия. Кроме того, сделки купли-продажи, имеющие своим предметом переход права собственности к ООО «Родные просторы» и ООО «ТрансЦентрСтрой», совершены с целью сделать невозможной виндикацию объекта недвижимости у ООО «Форум».

Участники долевого строительства не были уведомлены о состоявшихся сделках и не выражали своего согласия на отчуждение объекта незавершенного строительства, повлекшее за собой смену должника в обязательстве.

Кроме того, в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в связи с чем, в случае совершения сделки по переводу долга согласие дольщиков необходимо.

На момент заключения оспариваемых сделок у должника имелось не менее 22 дольщиков, из которых согласия на перевод долга как по договору переуступки прав застройщика, так и по договору переуступки права аренды земельного участка не получено ни у одного.

Таким образом, сделки купли-продажи от 04.06.2010, от 18.06.2010, от 05.12.2012 являются ничтожными, поскольку совершены в нарушение требований действующего законодательства и нарушают права дольщиков, в связи с чем, истцы просили:

-признать недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта готовностью 11% лит.А, площадью застройки 878,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер... , д... , заключенный между ЗАО «Монолитстрой Воронеж» и ООО «Форум» 04.06.2010;

-признать недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта готовностью 11% лит.А, площадью застройки 878,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер... , д... , заключенный между ООО «Форум» и ООО «Родные просторы» 18.06.2010;

-признать недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта готовностью 11% лит.А, площадью застройки 878,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер... , д. …, заключенный между ООО «ТрансЦентрСтрой» и ООО «Родные просторы» 05.12.2012;

-признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО «ТрансЦентрСтрой» на незавершенный строительством объект готовностью 11% лит. А, площадью застройки 878,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, пер... , д... ;

-изъять незавершенный строительством объект готовностью 11% лит. А, площадью застройки 878,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, пер... , д... , из незаконного владения ООО «ТрансЦентрСтрой» (л.д. 156-157, т.2).

Решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 28.04.2014 в исковых требованиях заявителям отказано (л.д. 138-145, т. 3).

В апелляционной жалобе представитель Щ... по доверенности С... просит отменить решение суда, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 148-152, т. 3).

Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Щ... по доверенности С..., представителя ООО «Родные просторы» по доверенности К..., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.01.2008 между Щ... и ЗАО «Монолитстрой Воронеж» заключен договор об участии в долевом строительстве трехкомнатной квартиры №.. на поэтажном плане, расположенной на 7 этаже, в строящемся жилом доме №.. пер... в г. Воронежа, общей площадью 109,78 кв.м., стоимостью … рублей, которые Щ…. уплатила в полном объеме (л.д. 21, 22 т.1).

08.09.2003 между Р…. и ЗАО «Монолитстрой Воронеж» заключен договор об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома №.., пер... в г. Воронеже однокомнатной квартиры №.. на поэтажном плане, расположенной на 7 этаже, в строящемся жилом доме № … пер... в г. Воронежа, общей площадью 47,4 кв.м., стоимостью.. рублей, которые Р…. уплатил в полном объеме (л.д. 24-26 т.1).

20.02.2008 между Д... и ЗАО «Монолитстрой Воронеж» заключены договоры об инвестиционной деятельности, предметами которых является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Воронеж, пер... ,.. , с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений: однокомнатной квартиры №.. , расположенной на поэтажном плане на десятом этаже, общей площадью 35,79 кв.м, однокомнатной квартиры №.. расположенной на поэтажном плане на десятом этаже, общей площадью 35,79 кв.м, однокомнатной квартиры №.. расположенной на поэтажном плане на десятом этаже, общей площадью 35,79 кв.м., стоимость квартир составляет … рублей каждая (л.д. 13- 18 т.1).

Д... в счет частичной оплаты по указанным выше договорам перечислил ЗАО «Монолитстрой Воронеж» денежные средства в сумме … рублей (л.д. 20 т.1).

Указанные выше договоры не зарегистрированы в установленном законом порядке.

04.06.2010 между ЗАО «Монолитстрой Воронеж» (продавец) и ООО «Форум» (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта готовностью 11% лит. А, площадью застройки 878,2 кв.м, находящегося на земельном участке площадью 3201,35 кв.м., расположенного по адресу г. Воронеж, Коминтерновский район, переулок …, … (п.1 договора).

Согласно п. 3 указанного договора стороны оценили отчуждаемый объект недвижимости в … рублей. Передача указанного объекта оформлена передаточным актом от 04.06.2010.

Право собственности на приобретенный объект недвижимости за ООО «Форум» было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 82 т.2).

04.06.2010 между ЗАО «Монолитстрой Воронеж» и ООО «Форум» заключен договор перенайма на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (п. 1.1 договора). Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 04.06.2010 (л.д. 54-56 т.2). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

18.06.2010 между ООО «Форум» (продавец) и ООО «Родные просторы» (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного выше незавершенного строительством объекта, стоимость которого сторонами определена в размере … рублей. Передача объекта оформлена передаточным актом от 18.06.2010.

Право собственности на приобретенный объект недвижимости за ООО «Родные просторы» было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 83-84 т.1).

18.06.2010 между ООО «Форум» и ООО «Родные просторы» заключен договор перенаема прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (п. 1.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 18.06.2010 (л.д. 01-103 т.2).

25.12.2012 между ООО «Родные просторы» (продавец) и ООО «ТрансЦентрСтрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости готовностью 11% лит. А, площадью застройки 878,2 кв.м., находящегося на земельном участке площадью 3201,35 кв.м., расположенного по адресу г. Воронеж, Коминтерновский район, переулок.. , … (п.1 договора).

Согласно п. 3 указанного договора стороны оценили отчуждаемый объект недвижимости в … рублей. Передача указанного объекта оформлена передаточным актом от 25.12.2012 (л.д. 120-121 т.1).

Право собственности на приобретенный объект недвижимости за ООО «ТрансЦентрСтрой» зарегистрировано в установленном законом порядке.

25.12.2012 между ООО «Родные просторы» и ООО «ТрансЦентрСтрой» заключен договор перенайма на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (п.1.1 договора). Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 25.12.2012 (л.д. 120-121 т.2). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 по делу № А14-393/2011 договор купли-продажи от 04.06.2010 и договор перенайма от 04.06.2010, заключенные между ЗАО «Монолитстрой Воронеж» и ООО «Форум» расторгнуты, в возврате переданного покупателю имущества отказано, в связи с выбытием спорного имущества из обладания последнего (л.д. 102-111 т.1).

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.11.2012 года по делу № 14А-11876/2012 с ООО «Форум» в пользу ЗАО «Монолитстрой Воронеж» взыскано …рублей неосновательного обогащения в связи с невозможностью возврата имущества в натуре (л.д. 182-187 т. 2).

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые договоры купли-продажи спорного объекта недвижимости соответствуют требованиям гражданского законодательства и исполнены сторонами, при этом истцами не представлено доказательств того, что оспариваемые сделки заключены сторонами без намерения создать соответствующие условиям этих сделок правовые последствия, в связи с чем отсутствуют основания и для признания этих сделок мнимыми.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Пунктом 20 ст. 51 ГК РФ предусмотрена возможность продления разрешения на строительство. При этом отказ в продлении срока действия разрешения на строительство возможен в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи такого заявления.

Судом первой инстанции было установлено, что разрешение на производство строительно-монтажных работ получено ЗАО «Монолитстрой Воронеж» 31.08.2004 (л.д. 62 т.1). Судебная коллегия считает, что поскольку разрешение на производство строительно-монтажных работ получено ЗАО «Монолитстрой Воронеж» 31.08.2004, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что разрешение на строительство, полученное ЗАО «Монолитстрой Воронеж» 08.09.2008, следует расценивать как продление первоначального, поскольку срок действия разрешения на строительство от 31.08.2004 заканчивался 31.08.2006, а основания для получения нового разрешения на строительство, предусмотренные ст. 51 ГК РФ, отсутствовали.

В соответствии со ст.4 Закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом вышеизложенного, а также того, что договоры долевого участия с истцами по делу Р..., Д... и Щ... были заключены до получения разрешения на строительство 08.09.2008, при этом государственная регистрация этих договоров не производилась, судебная коллегия считает необоснованными доводы истцов о необходимости распространения на спорные правоотношения и Федерального закона N214-ФЗ.

Таким образом судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на спорные правоотношения не распространяется действие Федерального закона N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", исходя из положений ст.27 вышеназванного закона, в связи с чем не подлежат применению и положения ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ.

Так, согласно ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Как указывалось выше, государственная регистрация договоров об участии в долевом строительстве, заключенных истцами с застройщиком ЗАО «Монолитстрой Воронеж», не производилась, а разрешение на производство строительно-монтажных работ получено ЗАО «Монолитстрой Воронеж» 31.08.2004, в связи с чем отсутствуют и предусмотренные действующим законодательством основания считать находящимися в залоге у истцов квартиры по соответствующим договорам.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам истцов о том, что в результате заключения оспариваемых договоров купли-продажи произошел перевод долга без их согласия как кредиторов. Как правильно указал в решении суд первой инстанции, переход права собственности на имущество на основании договора купли-продажи не является случаем перемены лиц в обязательстве. Заключение договора по смыслу п. 2 ст. 307 ГК РФ является основанием возникновения обязательств только по договору, при этом не является уступкой права требования, не относится к переводу долга и другим предусмотренным законом случаям перемены лиц в обязательстве.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, принятого при правильном применении норм материального права. Нарушения норм процессуального права, влекущего отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы заявителей не могут повлечь отмену состоявшегося решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующие спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, предусмотренные гражданско-процессуальным законодательством в качестве оснований к отмене или изменению решений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 28.04.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Щ... по доверенности С... - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: