Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Цимбалиста М.А. к ФИО4 о взыскании суммы неосновательного обогащения,

по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Цимбалиста М.А.на решение Североморского районного суда Мурманской области от 02 августа 2016 года, по которому постановлено:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя Цимбалиста М.А. к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов по проведению капитального ремонта недвижимого имущества - оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Самойленко В.Г., объяснения представителя ИП Цимбалист М.А. - ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения относительно доводов жалобы представителя ФИО5 - ФИО7, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

ИП Цимбалист М.А. обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование иска указал, что _ _ декабря 2014 года заключил с ФИО5 договор аренды помещения в котельной, расположенной по адресу: ... область, город ..., улица ... для сооружения и использования под автомойку транспортных средств. Срок действия договора установлен до _ _ ноября 2015 года.

Поскольку переданное в аренду недвижимое имущество являлось не пригодным для эксплуатации в связи с неудовлетворительным состоянием систем водоснабжения и водоотведения, электрооборудования, дверных проемов, полов, по договоренности с арендодателем истец произвел ремонтные работы за свой счет. Понесенные в связи с этим затраты составили *** рублей *** копеек.

Просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде расходов по приведению имущества в состояние, соответствующее целям договора аренды в размере *** рублей *** копеек, а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме *** рублей *** копейки.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил требования и основания иска, указав, что состояние спорного помещения при передаче арендатору не соответствовало целям его использования, требовало капитального ремонта. В результате расходов, затраченных на его проведение, произошло увеличение рыночной стоимости имущества ответчика, в связи с чем просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме *** рубля *** копеек, исключив из общей стоимости часть работ, неподтвержденных документально, а также расходы на оплату госпошлины.

В судебном заседании истец ИП Цимбалист М.А. и его представитель ФИО6 уточненный иск поддержали.

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО7 в судебном заседании иск не признали.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ИП Цимбалист М.А., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и норм процессуального права, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Анализируя пункты 1.3, 4.1.2, договора аренды от 15 декабря 2014 года, положения статей 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что арендатор не обязан осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества собственными средствами для приведения его в состояние, пригодное для использования в соответствии с целями аренды.

Оспаривает вывод суда в решении о том, что истцом не представлены доказательства необходимости проведения капитального ремонта.

Приводит довод, что в помещении котельной за счет средств истца выполнен большой объем работ, факт выполнения которых ответчиком не оспаривается, подтвержден соответствующими платежными документами.

Обращает внимание, что с согласия арендодателя также были проведены работы по расширению проемов в несущей стене, усилению проемов швеллером, обшивке профлистом стен с утеплением, ведущих к перепланировке и изменению функционального назначения арендуемого помещения, в результате которых оно стало пригодным для организации автомоечного комплекса, что подтверждается письмом ФИО5 от _ _ ноября 2014 года.

Считает, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся договора аренды, в частности статья 623 Кодекса, не могли быть применены судом при разрешении настоящего спора, поскольку обязанность арендодателя по передаче имущества в состоянии, соответствующем целям договора, исполнена ФИО5 ненадлежащим образом; фактически стороны не были связаны договорными отношениями по аренде, арендные платежи с арендатора не взыскивались. В этой связи, считает, что суду при принятии решения следовало руководствоваться нормами о неосновательном обогащении.

Находит необоснованным отказ суда в истребовании из Арбитражного суда Мурманской области материалов дела № *, а также в удовлетворении заявленного представителем истца ходатайства о назначении судебной экспертизы об оценке стоимости здания котельной с учетом произведенного капитального ремонта, с целью установления факта увеличения рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика.

Оспаривает вывод суда в решении о том, что договор аренды от _ _ декабря 2014 года между сторонами не расторгнут, считается продленным на неопределенный срок, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приводит в жалобе довод о том, что арендованное помещение после окончания срока аренды не использовал, вывез из него принадлежащее ему имущество в декабре 2015 года, что подтверждается, в том числе, объяснениями ответчика в судебном заседании, показаниями свидетеля Б.Л., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от _ _ мая 2016 года.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец ИП Цимбалист М.А. и ответчик ФИО5, извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Согласно статье 650 пункту 1 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктами 1, 2 статьи 610 названного Кодекса регламентировано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силуабзаца третьего пункта 1 статьи 616 Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта.

Согласно статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Анализа данных норм позволяет придти к выводу о том, что в предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

В силу положений пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, _ _ декабря 2014 года между индивидуальным предпринимателем Цимбалист М.А. («Арендатор») и ФИО5 («Арендодатель») заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение в котельной, этажность 1, площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ... область, г...., ул..... Кадастровый (или условный номер) *, свидетельство о государственной регистрации права от _ _ .09.2009, серия * (пункты 1.1, 1.2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора недвижимое имущество передается в аренду с целью использования для предпринимательской деятельности для сооружения и использования под автомойку транспортных средств физическим и юридическим лицам. Прием-передача имущества производится посредством подписания актов приема-передачи между сторонами (пункт 1.5).

Срок действия договора установлен сторонами с _ _ декабря 2014 года по _ _ ноября 2015 года. По истечении срока договора и выполнении всех условий арендатор имеет преимущественное право на аренду недвижимого имущества (пункты 3.1, 3.2).

В силу пункта 4.1.2. договора арендодатель обязуется передать арендатору имущество в состоянии, пригодном для эксплуатации и использования в соответствии с пунктом 1.3 договора.

Арендатор обязуется использовать недвижимое имущество в соответствие с пунктом 1.3 договора (пункт 4.3.1), содержать его в надлежащем состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность (пункт 4.3.2).

Все улучшения по ремонту оборудования арендуемого помещения по данному договору арендатор обязуется согласовывать с арендодателем с подтверждением документально по суммам затраченных средств и оформленными сторонами в письменной форме (4.3.5).

Арендатор обязуется освободить арендуемое помещение после окончания срока действия договора, а также при его досрочном расторжении, передать его арендодателю в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (пункт 4.3.5).

Согласно акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества от декабря 2014 года, арендодатель передал арендатору недвижимое имущество - котельную этажность *, площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ... область, г...., ул..... Кадастровый (или условный номер) *, свидетельство о государственной регистрации права от _ _ .09.2009, серия *. Особых отметок о состоянии недвижимого имущества, передаваемого в аренду, не указано.

Письмом от _ _ декабря 2014 года истец просил ответчика разрешить произвести перепланировку и изменение функционального значения арендуемого им помещения котельной под автомоечный комплекс в отделе архитектуры и градостроительства ЗАТО города Североморска по видам работ - расширение проемов в несущей стене, усиление проемов швеллером, обшивка профлистом стен с утеплением.

Как установил суд, на экземпляре письма, находящемся у истца, имеется личная подпись ФИО5 у фразы «Арендодатель согласен», _ _ декабря 2015 года; на экземпляре письма, находящемся у ответчика, имеется дописанный от руки текст, что своего согласия на перепланировку и изменение помещения ФИО5 не дает.

В материалах дела имеется также письмо-просьба от ИП Цимбалист М.А. в адрес ФИО5 на перепланировку арендуемого помещения, в котором сообщается о необходимости выполнения работ по расширению проемов в несущей стене, толщина которой *** мм, и усиление проемов швеллером в несущей стене, толщина которой *** мм, для чего необходима закупка материалов, с приложением плана проекта. Письмо содержит подписи Цимбалиста М.А., ФИО5 Экземпляр письма, находящийся у истца, даты не содержит, по объяснениям истца передавался в декабре 2014 года; экземпляр ответчика содержит дописанную от руки дату _ _ января 2016 года.

_ _ июня 2015 года и _ _ августа 2015 года между ООО ***» и ИП Цимбалист М.А. заключены договоры № * и № * соответственно, на выполнение работ по разработке проектной документации - устройство проемов под организацию автомойки, а также работ по разработке проектной документации - организацию автомойки по разделам ГП (генеральный план), ВК (водоснабжение и канализация), ЭС (электроснабжение), ООС (охрана окружающей среды) по адресу объекта проектирования - помещение автомойки, расположенное в помещении котельной, этажность *, площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ... область, г. ..., ул.....

_ _ июня 2015 года между ИП Цимбалист М.А. и ООО «***» заключен договор подряда на выполнение работ по устройству проемов под организацию автомойки по адресу: ... область, г...., ул..... Кадастровый (или условный номер) *.

_ _ июня 2015 года между ИП Цимбалист М.А. и ООО «***» заключен договор №* на проведение ремонтно-отделочных работ с использованием материала заказчика по адресу: г...., ул. ....

Из объяснений истца и представленных суду актов сдачи-приемки выполненных работ следует, что в помещении котельной выполнены работы по разборке заполнений проемов оконных, дверных и воротных, разборке обшивки стен, демонтажу выключателей розеток, электропроводки, кабеля, разборке систем водопровода, отопления, канализации, временной разгрузке каменных конструкций деревянными стойками, расширению проемов в несущей стене, усилению проемов швеллером, установке металлических дверных блоков в готовые проемы, устройству ворот; обшивке стен в помещении профлистом, отсыпке пола в помещении щебнем, заливке бетона, монтажу окна, монтажу фасада фиброцементными панелями, подготовке поверхности под укладку асфальта щебнем, циклеванию бетонного пола, монтажу двери. Ответчиком факт выполнения указанных работ не оспаривался.

Согласно нотариальной доверенности от _ _ января 2016 года ФИО5 уполномочил Цимбалиста М.А. на представление его интересов во всех предприятиях, организациях, учреждениях всех форм собственности города Мурманска и Мурманской области по всем вопросам, связанным с изменением функционального назначения, реконструкцией (перепланировкой) здания котельной, этажность *. площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ... область, г...., ул..... Кадастровый (или условный номер) *. Доверенность отменена распоряжением ФИО5 от _ _ .06.2016 года.

Из заключения специалиста по результатам строительно-технического исследования спорного объекта от _ _ июля 2016 года № *, составленного экспертом ННИУ «***» Ш.В., следует, что выполненные работы в арендованном здании котельной связаны с изменением служебного назначения под автомойку, затрагивают его конструктивные характеристики. Специалистом сделан вывод, что работы по устройству автомойки, выполненные в здании котельной, относятся к реконструкции объекта капитального строительства. Организация работ по реконструкции здания котельной с изменением его функционального назначения для использования под автомойку требованиям действующего законодательства в области строительства: части 7 статьи 48, пункта 4 части 17 статьи 51, части 6 статьи 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 16, статьи 18 «Правил землепользования и застройки населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования ЗАТО г. Североморск», пункта 4.6 СП 48.1330.2011, статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384 –ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не соответствует.

Из материалов дела следует, что проектная документация на реконструкцию здания котельной разработана без получения технических условий на проектирование инженерных сетей, без согласования проекта с энергоснабжающими организациями, исполнительная документации: общий журнал работ, акты скрытых рабат подрядчиками не оформлялись, разрешение на реконструкцию объекта недвижимости – «Здание котельной», расположенного на земельном участке с кадастровым номером *, а также на ввод реконструированного здания котельной под автомойку арендатором не получено, что подтверждается, в том числе, сообщением МУП «***» от _ _ июля 2016 года № *, письмом ЗАТО г. Североморск от _ _ июля 2016 года.

Специалист также пришел к выводам, что фактически выполненные работы видам и объемам работ, заявленных подрядчиком ООО «*** в акте о приемке выполненных работ (ф. КС-2) № * от _ _ августа 2015 года и в договоре от _ _ июня 2015 года № *, не соответствуют. Выполненные работы по имеющимся критическим дефектам, создающих угрозу обрушения кирпичной кладки наружных стен, колонны, ослабленной нишей для пропуска направляющих секционных ворот железобетонной балки и плит покрытия требованиям механической безопасности, установленным статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не соответствуют. Согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», техническое состояния – аварийное.

Из заключения специалиста следует, что весь результат строительных работ по реконструкции здания котельной под автомойку, имеющих признаки неотделимости, для дальнейшего использования не пригоден.

Доказательства, опровергающие выводы специалиста, изложенные в Заключении по результатам строительно – технического исследования № * от _ _ июля 2016 года, стороной истца в соответствии с положениями статей 12 части 1, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, в том числе показания специалиста Ш.В., руководствуясь положениями статьей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в договоре аренды от 15 декабря 2014 года, суд первой инстанции признал недоказанным то обстоятельство, что произведенные на спорном объекте строительные работы являлись капитальным ремонтом, а также то, что работы были произведены в связи с неотложной необходимостью, в связи с чем обоснованно отказал в иске о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы *** рубля *** копеек.

Учитывая, что спор возник из договора аренды от _ _ декабря 2015 года, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика (арендодателя) неосновательного обогащения в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что имущество было передано ему в непригодном для использования по прямому назначению состоянии, вследствие чего проведение капитального ремонта арендуемого помещения являлось необходимостью и должно быть оплачено арендодателем, судебной коллегией отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодека Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что стороны предполагали необходимость проведения работ по реконструкции (перепланировке, переустройству) помещения в здании котельной, имели договоренность на оформление проектной документации и производства работ, направленных на изменение функционального назначения принадлежащего ФИО5 и арендованного ИП Цимбалист М.А. недвижимого имущества, вместе с тем доказательств наличия между сторонами соглашения о распределении понесенных истцом в связи с этим расходов суду не представлено. Материалы дела позволяют сделать вывод, чтоарендатор за счет собственных средств произвел реконструкцию помещения, при этом объем ремонтных работ и их стоимость в нарушении пункта 4.3.5 договора с арендодателем, не согласовал, проект ремонтно-строительных работ и смета расходов арендодателю на согласование не представлялись, а акт выполненных работ содержит неподтвержденные цену и стоимость материалов, при отсутствии иных доказательств, подтверждающих фактически понесенные истцом расходы по улучшению арендованного имущества, а также сведений о реальном состоянии переданного имущества в момент заключения договора.

Доводы истца о неосновательном обогащении ответчика ввиду увеличения стоимости недвижимого имущества, повторяемые в апелляционной жалобе, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку факт увеличения стоимости котельной после проведенного ИП Цимбалист М.А. ремонта носит предположительный характер, опровергается выводами эксперта Ш.В., согласно которым арендодатель не может пользоваться своим зданием в прежнем его назначении, так как выполненными работами здание приведено в аварийное состояние, и требует выполнения дополнительных работ и затрат для его восстановления.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на нарушение процессуальных прав истца отказом суда в удовлетворении его ходатайства об истребовании из Арбитражного суда Мурманской области материалов дела № *), а также ходатайства о назначении судебной экспертизы по оценке стоимости арендованного помещения с учетом произведенного капитального ремонта, с целью установления факта увеличения рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, повлечь отмену обжалуемого решения не могут, поскольку ходатайства судом первой инстанции разрешены надлежащим образом, мотивы по которым в их удовлетворении отказано, изложены судом. Отказ в удовлетворении ходатайств не привел к неправильному разрешению дела судом.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции принято с соблюдением требований норм процессуального и материального права, выводы суда не противоречат собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к несогласию с выводами суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции при рассмотрении дела по существу, поэтому не могут в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации служить основанием для отмены или изменения принятого судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Североморского районного суда Мурманской области от 02 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цимбалиста М.А. - без удовлетворения.

председательствующий:

судьи: