Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 24 августа 2016 года апелляционную жалобу ООО «АККО РД» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 января 2016 года, которым исковое заявление Шматченко В.А. удовлетворено.

Суд обязал ООО «АККО РД» устранить недостатки <адрес> согласно акту экспертного исследования от 24.06.2015 №, восстановив исправное состояние кровли (примыканий) и целостность центрального теплоизоляционного монтажного шва оконных откосов.

Обязал ООО «Жилищный трест – Лучший дом» произвести ремонт вентиляции в <адрес>, устранив причины неудовлетворительной работы вентиляционной системы.

Взысканы с ООО «АККО РД», ООО «Жилищный трест – Лучший дом» в пользу Шматченко В.А. расходы по оплате экспертного исследования в размере по 12375,50 рублей с каждого.

Взыскана с ООО «АККО РД» в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей.

Взыскана с ООО «Жилищный трест – Лучший дом» в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей.

Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения представителя ООО «АККО РД» Яковлева А.В., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения представителя ООО «Жилищный трест – Лучший дом» Коркина И.А., согласившегося с доводами жалобы, возражения представителя Шматченко В.А. Дорониной С.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шматченко В.А. обратился в суд с иском о защите прав потребителя, ссылаясь на то, что между ним и ООО «АККО РД» 10.02.2012 г. был заключен договор купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона), на основании которого он приобрел в собственность у ответчика новую квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Приобретенная квартира принадлежала ООО «АККО РД» по праву собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 26.09.2011 года, т.е. одновременно общество являлось застройщиком указанного жилого дома. В процессе эксплуатации жилого помещения на потолке жилых комнат, кухни, ванны, туалета, по контуру проема оконных блоков помещений появились пятна плесени. С требованием об устранении причин образования плесени он неоднократно обращался к застройщику и в Управляющую компанию «Лучший Дом», подавал жалобы в Государственную жилищную инспекцию, прокурору Ленинградского района г. Калининграда. Согласно акту экспертного исследования, проведенного ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы», возможных причин образования налета грибковой плесени на поверхности потолка, на внутренней поверхности наружных и внутренних стен, а также на поверхности оконных откосов, несущих и ограждающих конструкциях квартиры несколько: система вентиляции в границах квартиры находится в неудовлетворительном состоянии, не работает; неисправное состояние кровли (примыканий); нарушение центрального теплоизоляционного монтажного шва. Процент поражения площади квартиры плесенью составляет 82%, что исключает возможность проживания в ней до момента полного устранения причин образования плесени и ремонта квартиры. Полагал с учетом данных о продавце, что к договору купли-продажи квартиры применимы также и положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в части пятилетнего гарантийного срока. Ссылаясь в обоснование своих требований на положения ст. 475 ГК РФ и ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», просил суд обязать ООО «АККО РД» произвести восстановительный ремонт <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, согласно Акту экспертного исследования: восстановить исправное состояние кровли (примыканий), восстановить целостность центрального теплоизоляционного монтажного шва; обязать ООО «Жилищный трест - Лучший дом» произвести ремонт вентиляции в квартире, устранив причины неудовлетворительной работы вентиляционной системы; взыскать с ответчиков убытки, понесенные им на изготовление экспертного исследования, в размере 24751 рубль, распределив их в соответствии с принятым судом решением.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «АККО РД» с решением не согласно, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ООО «АККО РД» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод в эксплуатацию которого выдано 26 сентября 2011 года.

10 февраля 2012 года между ООО «АККО РД» и Шматченко В.А. был заключен договор купли-продажи <адрес>, в тот же день квартира была передана по акту продавцом покупателю. Обязательный претензионный порядок разрешения споров договором не предусмотрен.

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области 15 февраля 2012 года.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7).

В силу пунктов 1, 3 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности, на что указывает п. 1 ст. 19 Закона.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. (п.п. 1, 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»)

В соответствии с положениями ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статьей 475 ГК РФ предусмотрено право покупателя при обнаружении недостатков в товаре, не оговоренных продавцом, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

По смыслу ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать от исполнителя безвозмездного устранения недостатков выполненной работы. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Исходя из анализа приведенных положений законодательства, суд пришел к обоснованному выводу, что срок на обращение в суд с исковыми требованиями Шматченко В.А. не пропущен, поскольку он обратился в суд с иском в пределах пятилетнего срока в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Суд правильно указал на то, что вопреки доводам представителя ООО «АККО РД», коммерческое использование жилья истцом Шматченко В.А. не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, в этой связи на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей».

Из акта экспертного исследования от 24.06.2015 №.1, выполненного старшим государственным экспертом отдела строительно-технических экспертиз ФБУ «Калининградская ЛСЭ Минюста России» Б., следует, что на дату осмотра помещений квартиры установлены следующие дефекты:

- в помещении жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. на внутренней поверхности наружной стены имеются пятна в виде темной сухой плесени на сопряжении стены и потолка, по контуру проема оконного блока и в углах;

- в помещении жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. на внутренней поверхности наружной стены (сопряжение потолка и стены) имеются пятна в виде темной плесени, по контуру проема оконного блока и в углах;

- в помещении кухни площадью <данные изъяты> кв.м. на внутренней поверхности наружной стены (на сопряжении стены и потолка) имеются пятна в виде темной плесени, по контуру проема оконного блока и в углах;

- в помещении ванной комнаты по всей поверхности потолка и стен (особенно в районе расположения вентканала) имеются следы в виде сухих темно-коричневых пятен;

- в помещении туалета в дальних углах и на поверхности стены, разделяющей помещение ванной и туалета, (расположение вентканалов) имеются следы в виде сухих темных пятен плесени;

- на поверхности ограждения лоджии (плиты перекрытия) и на наружной поверхности стены дома наблюдаются следы в виде пятен темно-коричневого цвета.

Возможных причин образования грибковой плесени на поверхности несущих и ограждающих конструкций квартиры (потолке, стенах, оконных откосах) несколько:

- Система вентиляции в границах <адрес> (в помещениях раздельного санузла, кухни) находится в неудовлетворительном состоянии, не работает. Факт выявленных нарушений системы вентиляции в жилом <адрес> зафиксирован в письме от 13.07.2013 №. До настоящего времени дефекты не устранены, вентиляция не работает (нет проветривания). Не проветриваемые помещения являются рассадником грибковых образований.

- Неисправное состояние кровли (примыканий). Нарушение по периметру стыка парапета и кровли утепления влечет за собой переувлажнение ограждающих конструкций и, как следствие, снижает сопротивление теплопередаче конструкции перекрытия над квартирой. В результате проникновения атмосферных осадков в конструкцию наружных стен вода выступает на внутренней поверхности в виде пятен темно-коричневого цвета и темной плесени. Нарушение сопротивления теплопередачи перекрытия над квартирой ведет к промерзанию в зимний период времени и, как следствие, образование плесени на поверхности потолка в помещениях квартиры.

- Образование налета черной плесени на поверхности оконных откосов может быть связано с нарушением центрального теплоизоляционного монтажного шва и, как следствие, возникновение конденсатной влаги на поверхности откосов в нарушение естественной вентиляции и микроклимата помещений.

То обстоятельство, что кровля дома в пределах квартиры истца, расположенной на девятом этаже девятиэтажного дома, и центральный теплоизоляционный монтажный шов в оконных блоках квартиры находятся в ненадлежащем состоянии, не опровергнуто ответчиками.

Проводившая обследование квартиры специалист Б. суду пояснила, что плесень - это влага, попавшая на внутреннюю теплую поверхность. Вывод о неисправном состоянии кровли сделан ею после выхода на крышу и визуального осмотра кровли здания. Сам по себе закрытый приточный клапан на кухне не мог повлечь появление плесени во всей квартире. Во время осмотра жилого помещения приточный клапан вентиляции был открыт. Утверждала, что все названные в акте экспертного исследования причины имеют место, на что указывает локализация пятен плесени. В оконных блоках заделка швов сделана таким образом, что пошло промерзание. В акте экспертного исследования содержится указание на нарушение центрального теплоизоляционного монтажного шва оконных откосов. Вентканалы, расположенные на крыше здания, недостаточно высокие, что, по ее мнению, также могло послужить причиной выступления влаги в виде плесени.

Как правильно признал суд, содержащиеся в акте экспертного исследования, в том числе в его мотивировочной части, выводы являются обоснованными и не вызывают сомнений.

При этом суд обоснованно указал на то, что названные экспертом причины образования плесени, за исключением неудовлетворительного состояния системы вентиляции, безусловно, относятся к строительным дефектам, выявленным в пределах гарантийного срока, что не лишает истца права требовать безвозмездного устранения имеющихся недостатков.

Нельзя согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что экспертом названы только вероятные причины образования плесени, поэтому возложение на ответчика обязанности по устранению двух из них нельзя признать правильным.

Согласно заключения экспертного исследования, причинами образования плесени в разных местах квартиры являются все перечисленные в нем выявленные недостатки. Поскольку два из них, как правильно признал суд, являются строительными недостатками, суд обоснованно возложил обязанности по их устранению на продавца (застройщика) квартиры.

Судом первой инстанции правильно применены норма материального права.

Хотя спорная квартира действительно была приобретена истцом по договору купли-продажи, а не договору участия в долевом строительстве, однако продавец одновременно являлся и застройщиком жилого <адрес>. <адрес> принадлежала продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.09.2011 г., полученного тем же ООО «АККО РД».

В соответствии с положениями ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 гарантийный срок для такого рода объектов не может составлять менее чем пять лет.

С учетом данного обстоятельства суд обоснованно сослался также и на ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», придя к правильному выводу о том, что истцом пропущен указанный срок предъявления требований по качеству товара (работы, услуги).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд правильно указал на то, что с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертного исследования в равных долях по 12375,50 рублей с каждого.

Ссылка в жалобе на то, что истец не нес расходы на экспертное исследование, опровергается материалами дела, из которых видно, что Шматченко В.А. является заказчиком такого исследования, ему была выписана квитанция по оплате исследования, деньги по этой квитанции за него внесло иное лицо по поручению истца.

Прочие доводы апелляционной жалобы правового значения для дела не имеют и не могут влечь отмены решения.

Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: