Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» по доверенности ФИО1 на решение Советского районного суда города Краснодара от 04 декабря 2013 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Интер-Строй», ЗАО «Уральская большегрузная техника Уралвагонзавод» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ЗАО «Уральская большегрузная техника Уралвагонзавод» - ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ООО ПП «Сваркаконтрольсервис» - ФИО3 в судебном заседании относительно удовлетворения исковых требований полагался на усмотрение суда.

Представители ООО «Проект - Строй - Дизайн» и ООО СМП «Конкурент», надлежащим образом извещенные о дне, месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, уважительных причин неявки суду не представили.

Обжалуемым решением Советского районного суда города Краснодара от 04 декабря 2013 года исковое заявление ФИО2 к ООО «Интер-Строй», ЗАО «Уральская большегрузная техника Уралвагонзавод» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств удовлетворено.

В апелляционной жалобе ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» по доверенности ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда и просит принять по делу новое решение – об отказе в удовлетворении искового заявления, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неправильную оценку доказательств и не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам по делу.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ЗАО «УБТ Уралвагонзавод»по доверенности ФИО4, ФИО2,, представителя ООО «Интер-Строй» по доверенности ФИО5, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и вынесении нового судебного акта по делу – об отказе в удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковое заявление ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд первой инстанции сослался на то, что между сторонами заключено соглашение от 8 октября 2013 года, которое содержит в себе перевод долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28 ноября 2012 года между ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» и ООО «Интер-Строй», в связи с чем у истца возникло право требования к юридическим лицам соразмерного уменьшения покупной цены имущества, возмещения убытков на общую сумму 23449105, 90 рублей.

Однако судебная коллегия не может согласиться с суждениями суда.

Из материалов дела следует, что 28.11.2012 года между ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» (продавец) и ООО «Интер-Строй» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нефтебазы, площадью 6589 кв.м., кадастровый номер <...>, пожарного водоема, площадь: общая 260 метр кубический, литер: LXXII, кадастровый номер: <...>; площадки автослива, площадь: общая 97,9 кв.м., литер: LXXXIV, кадастровый номер: <...>; нежилого сооружения -бетонной площадки, площадь: общая 810,8 кв.м., литер: LXXI, кадастровый номер: <...>; отстойника, площадь: общая 63 метр кубический, литер: LXXVII, кадастровый номер: <...>; ёмкости для дизтоплива, площадь: общая 400 метр кубический, литер: LXVIII, кадастровый номер: <...>; ёмкости для дизтоплива, площадь: общая 400 метр кубический, литер: LXVI, кадастровый номер: <...>; ёмкости для дизтоплива, площадь: общая 400 метр кубический, литер: LXVII, кадастровый номер: <...>; ёмкости для дизтоплива, площадь: общая 400 метр кубический, литер: LXV, кадастровый номер: <...>; операторской, назначение: нежилое, площадь: общая 70,2 кв.м., Литер: Г68. Этажность: 1, кадастровый номер: <...>; площадки автоналива, площадь: общая 73,8 кв.м., Литер: Г69, кадастровый номер: <...>; резервуара очищенных стоков, площадь: общая 25 метр кубический, Литер: LXXXVI, кадастровый номер: <...>; пожарного водоема, площадь: общая 400 метр кубический, Литер: LXIX, кадастровый номер: <...>; трансформаторной подстанции, площадь: общая 27,5 кв.м., Литер: Г23, кадастровый номер: <...>; насосной станции для слива светлых нефтепродуктов, площадь : общая 74,2 кв.м., Литер: Г70, этажность: 1, кадастровый номер: <...>; ёмкости регулирующей, площадь: общая 25 метр кубический, Литер: LXXXVII, кадастровый номер: <...>; аварийной ёмкости, площадь: общая 25 метр кубический, Литер: LXXXV, кадастровый номер: <...>, расположенных по адресу: <...>, с условием о рассрочке платежа согласно графику и залогом имущества в пользу ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» до погашения задолженности по договору.

Согласно акту приема-передачи 28.11.2012 года указанное имущество передано ООО «Интер-Строй».

Платежным поручением № 193 от 30 ноября 2012 года ООО «Интер-Строй» перечислил ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» денежные средства в размере 500 000 рублей согласно п. 3.3 договора купли-продажи.

Последующие платежи по 1 500 000 рублей ООО «Интер-Строй» в пользу ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» должен был произвести в срок до 31 марта 2013 года и до 30 июня 2013 года в соответствии с п. 3.3. договора купли-продажи.

11 июня 2013 года в адрес ЗАО «Уральская большегрузная техника- Уралвагонзавод» ООО «Интер-Строй» направило письмо с требованиями о предоставлении необходимой рабочей и технической документации для организации производственного процесса и получения лицензии.

Согласно акту приема-передачи технической и строительной документации по нефтебазе: <...>, требуемая документация передана ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» в распоряжение ООО «Интер-Строй» 01 июля 2013 года.

8 октября 2013 года между ФИО2 и ООО «Интер-Строй» заключен договор купли-продажи имущества, которое передано истцу по акту приема-передачи от 8 октября 2013 года.

На основании требований ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

На основании положений ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 2.1 договора от 28 ноября 2012 года, продавец обязуется передать в собственность покупателю имущество, а покупатель принять и оплатить стоимость имущества - земельный участок общей площадью 6589 кв.м., кадастровый номер <...> и указанные в приложении № 1 объекты недвижимости, находящиеся по адресу: <...>

Во исполнение условий договора ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» передало ООО «Интер-Строй» недвижимое имущество, что подтверждается актом приема-передачи от 28.11.2012г., имущество было принято ООО «Интер-Строй» без каких-либо технических замечаний.

Одновременно с имуществом была передана вся техническая и рабочая документация, необходимая для эксплуатации имущества, претензии к составу документации и состоянию имущества отсутствовали, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости от 28.11.2012г.

Положения и содержание указанных документов полностью проигнорированы судом первой инстанции при вынесении решения.

В соответствии с пунктом 3.2 договора стоимость передаваемого имущества составила 23 000 000 рублей.

ООО «Интер-Строй» частично оплатило переданное имущество в размере 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 193 от 30.11.2012г. и иных платежей ООО «Интер-Строй» не осуществляло.

Согласно пункту 4.10 договора №2-115, в случае просрочки покупателем полной оплаты очередного платежа более чем на 90 календарных дней, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор.

По состоянию на 27.09.2013 года просрочка платежей составила 179 дней.

27.09.2013г. ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» направило почтовой службой «DNL Express» (авианакладной DHL №9753385530) в адрес ООО «Интер-Строй» уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №2-115.

Согласно письму от 09.10.2013г. почтовой службы «DNL Express» уведомление о расторжении договора не было доставлено адресу 30.09.2013г. по причине уклонения компании-получателя от получения документов.

Согласно распечатки с официального сайта ИФНС России юридическим адресом ООО «Интер-Строй» является <...>.

Таким образом, уведомление было направлено по юридическому адресу компании и считается надлежаще доставленным (полученным). Риски, связанные с уклонением от обслуживания юридического и почтового адреса возлагаются на получателя.

Следовательно, договор № 2-115 от 28.11.2012г. купли-продажи недвижимого имущества является расторгнутым с 30.09.2013г.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из изложенного следует, что ООО «Интер-Строй» отсутствовали правовые основания для отчуждения недвижимого имущества гр. ФИО2.

Данные обстоятельства в нарушение ст. 67 ГПК РФ также проигнорированы судом первой инстанции

В силу пункта 3.5 договора №2-115 от 28.11.2012 года до момента оплаты ООО «Интер-Строй» полной стоимости недвижимого имущества, имущество находится в залоге у ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод».

В соответствии с ч.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Представленное в материалы дела соглашение от 08.10.2013 года не содержит буквального волеизъявления залогодержателя о согласии на совершение ООО «Интер-Строй» сделки по отчуждению заложенного имущества, и не является таким согласием, поскольку к моменту подписания соглашения от 08.10.2013 года договор купли-продажи между ООО «Интер-Срой» и Мухсихачоян уже был заключен, а ООО «Интер-Строй» предварительного согласия залогодержателя (ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод») на заключение сделки по отчуждению ФИО2 недвижимого имущества не запрашивало и, соответственно, не получало.

Кроме того, соглашение от 08.10.2013 года не содержит точного наименования всего отчуждаемого имущества и указания о том, что предметом сделки являются резервуары и имущество, переданное ООО «Интер-Строй» по договору 2-115 от 28.11.2012 года, что исключает саму возможность предоставления согласия залогодержателя на продажу имущества, наименование которого не определено и не указано.

При этом, длительное владение ООО «Интер-Строй» переданным земельным участком позволяло ему возвести на нем иные объекты, о которых упоминается в соглашении от 08.10.2013 года.

Более того, соглашение от 08.10.2013 года содержит только условия положений ст. 313 ГК РФ об исполнении обязательства за ООО «Интер - Строй» по договору № 2-115 от 12.11.2012 года, третьим лицом - Мухсихачоян. Следовательно, ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» согласно положений ст. 313 ГК РФ императивно обязано было принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, поэтому и подписало соглашение. При этом следует отметить, что соглашение от 08.10.2013 года не может содержать элементы перевода долга и уступки прав, поскольку стороны применили положение закона об исполнении обязательства за должника третьим лицом (ст. 313 ГК РФ), исключающее замену стороны в существующих обязательствах. При этом на момент подписания соглашения от 08.10.2013 года у ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» не имелось в распоряжении информации о доставке уведомления о расторжении договора № 2-115 от 12.11.2012г. в адрес ООО «Интер-Срой». Такое подтверждение было получено также 09.10.2013г., но уже после подписания соглашения. В связи с прекращением договора № 2-115 от 12.11.2012г. с 30.09.2013г., обязательства ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» по соглашению от 08.10.2013г. являются недействительными.

Учитывая изложенное, следует вывод о том, что согласие на продажу резервуаров и иного имущества на земельном участке ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» не давало.

Согласно ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 статьи 37 ФЗ залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Соглашение от 08.10.2013 года не является соглашением о переводе долга в порядке статьи 391 ГК РФ, поскольку из буквального прочтения данного соглашения не следует волеизъявление ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» о согласии на перевод долга.

При вынесении решения судом первой инстанции проигнорированы нормы ст. 551, ст. 608, 168 ГК РФ, пункта 60 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ №10/22 от 29.04.2012 года, в связи с чем, дана неверная правовая оценка фактическим отношениям, сложившимся между ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод», ООО «Интер-Строй», ФИО2

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от продавца к покупателю.

Переход права собственности по договору от 08.10.2013 года между ООО «Интер-Строй» и ФИО2 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ №10/22 от 29.04.2012 года после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».

Следовательно, ФИО2 не обладал достаточными правовыми основаниями для заключения им договора аренды недвижимого имущества и передачи 10.10.2013 года недвижимого имущества с ИП ФИО6, поскольку ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, передача 10.10.2013г. недвижимого имущества является незаконной.

Кроме того, учитывая то, что договор № 2-115 от 12.11.2013г. был расторгнут 30.09.2013 года в связи с нарушением ООО «Интер-Строй» условий оплаты, то ООО «Интер-Строй» уже не мог распоряжаться имуществом, реализовывать третьим лицам, и в том числе давать кому-либо согласия на сдачу имущества в аренду.

Следовательно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный между истцом и ИП ФИО6 с нарушением требований закона является ничтожным (ст. 168 ГК РФ) и не может породить обязательств сторон и каких-либо последствий, связанных с расторжением и возвратом задатка.

Таким образом, судом первой инстанции оставлены без внимания нормы ст. 551, ст.ст. 608, 168 ГК РФ, что также привело к вынесению решения несоответствующего нормам материального права.

Изложенным обстоятельствам судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ не дано надлежащей оценки, не применен закон, подлежащий применению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, которые подлежат устранению посредством отмены обжалуемого решения суда и вынесении нового судебного акта по делу.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к выводу о вынесении нового судебного акта по делу – об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ООО «Интер-Строй», ЗАО «Уральская большегрузная техника Уралвагонзавод» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ЗАО «УБТ-Уралвагонзавод» по доверенности ФИО1 удовлетворить.

Решение Советского районного суда города Краснодара от 04 декабря 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление ФИО2 к ООО «Интер-Строй», ЗАО «Уральская большегрузная техника Уралвагонзавод» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи краевого суда:

<...>

<...> <...>

<...>