Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, действующей, в том числе, в интересах несовершеннолетней ФИО6, ФИО7 к КТ «Кедро-Парк*Ко», ФИО8 о признании исполненным договора аренды в части выкупа жилого помещения, признании права требования по договору аренды и признании стороной по договору аренды, а также по иску ФИО8 к ФИО5, ФИО7, ФИО6, КТ «Кедро-Парк*Ко» о признании договора аренды незаключенным, выселении и снятии с регистрационного учета,

с апелляционными жалобами ФИО8, ФИО5 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО2 на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08 февраля 2013 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО5, действующей, в том числе, в интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО2 к КТ «Кедро-Парк*Ко», ФИО8 о признании исполненным договора аренды в части выкупа жилого помещения, признании права требования по договору аренды и признании стороной по договору аренды удовлетворить частично.

Признать ФИО8 стороной по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между КТ «КонТраст и Компания», а также ФИО7, ФИО5 и ФИО6

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать в равных частях с ФИО5 и ФИО2 госпошлину в доход местного бюджета в размере 11.500 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО5, ФИО1 и ФИО2 о признании договора аренды незаключенным, выселении и снятии с регистрационного учета - отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы представителя ФИО8 ФИО9, ФИО8, представителей ФИО10-ФИО11., Булала А.М. прокурора,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО5, действующая за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО6, ФИО7 обратились с иском КТ «Кедро-Парк*Ко», ФИО8 о признании исполненным договора аренды в части выкупа жилого помещения, признании права требования по договору аренды и признании стороной по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №, согласно которому ответчик передает истцам в срочное возмездное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с правом выкупа.

Согласно п. 1.3. договора аренды выкупная стоимость помещения на момент заключения указанного договора составляла 930.000 рублей, из которых 621.984 рубля засчитаны истцам в счет оплаты выкупа квартиры.

В соответствии с п. 1.4. договора аренды остаточная стоимость жилого помещения на момент заключения договора составляет 308.016 рублей.

Согласно п. 1.5. договора аренды срок договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Из п.п. 5.1, 5.2. договора следует, что арендная плата составляет 2.230 рублей в месяц, плата в счет выкупа квартиры составляет 4.278 рублей.

Согласно п. 5.6 договора аренды в случае, когда очередной ежемесячный платеж в счет выкупа жилого помещения превышает минимальную сумму, установленную в п. 5.2. договора, производится пересчет выкупной стоимости, и как следствие сокращает срок действия договора.

Истцы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выплатили выкупную стоимость жилого помещения (всего 453.910 рублей), что подтверждается соответствующими квитанциями.

В счет аренды за 51 месяц по 2.230 рублей истцами оплачено всего 113.730 рублей. Выкупная стоимость квартиры, как указано выше, составляет 308.016 рублей. Поскольку выплачено всего 453.910 рублей, соответственно истцы полагают, что они в полном объеме исполнили договор в части выплаты выкупной стоимость жилья.

А-ны в связи с уточнением исковых требований, просят признать исполненным договор аренды в части выкупа жилого помещения, признать за ними право требования по договору аренды и признать ФИО8 стороной по договору аренды на стороне арендодателя.

ФИО8 обратился с иском к ФИО2 ФИО5 и ФИО1 о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

В обоснование иска ссылался на то обстоятельство, что ему на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>36. Поскольку А-ны не выкупили спорную квартиру в установленной договором срок, ФИО8 полагает, что в настоящее время у первых отсутствуют какие-либо основания для проживания в жилом помещении и они подлежат выселению.

С учетом уточнения, ФИО8 просит признать договор аренды незаключенным на основании отсутствия надлежащей регистрации договора аренды, выселить А-ных из спорного жилого помещения и снять их с регистрационного учета.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО8 просит отменить решение суда как необоснованное и принять новое решение.

В апелляционной жалобе ФИО10 просят решение изменить.

В заседании судебной коллегии апелляционной инстанции ФИО11 (представитель ФИО10) доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что суд установил факт исполнения А-ными обязательств по договору аренды. Просил обратить внимание, что резолютивная и мотивировочная части решения противоречат друг другу.

Дополнил, что ФИО8 видел, что квартира продается с торгов стоимостью ниже рыночной, но намеренно принял права взыскателя по сводному исполнительному производству.

Булала А.М. (представитель ФИО10) поддержал доводы представителя ФИО11

Представитель ФИО8 ФИО3 поддержал доводы жалобы и просил ее удовлетворить. Пояснил, что автоматически договор аренды не мог быть продлен. Переход права собственности был осуществлен на основании акта. В данном случае нельзя говорить об аренде с правом выкупа. ДД.ММ.ГГГГ года это имущество находилось на ответственном хранении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы сторон, заключение прокурора, полагавшего, что решение законно и обосновано, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между КТ «КонТраст и Компания», а также ФИО7, ФИО5 и ФИО6 был заключен договор аренды № № По условиям данного договора КТ «КонТраст и Компания» передает, а А-ны принимают в срочное возмездное владение и пользование для проживания жилое помещение с правом последующего выкупа, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 68,30 кв.м., жилой площадью 43,20 кв.м. (том 3, л.д. 103-106).

ДД.ММ.ГГГГ А-ны были зарегистрированы по месту жительства по адресу: <адрес> (том 2, л.д. 12).

В соответствии с п. 1.3 договора выкупная стоимость указанного жилого помещения сторонами определена в размере 930 000 рублей. П. 1.4 договора установлено, что в счет оплаты выкупа жилья было засчитано 621 984 рубля, соответственно выкупная (остаточная) стоимость спорного жилья была определена на момент заключения договора в сумме 308.016 рублей, что и предусмотрено п. 1.4 договора. Срок действия договора сторонами определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в соответствии с п. п. 5.1., 5.2., 5.3 договора арендаторы обязаны ежемесячно до 28 числа текущего месяца оплачивать:

арендную плату в размере 2.330 рублей;

платежи по выкупу жилья в размере 4.278 рублей;

услуги по содержанию и эксплуатации дома в размере фактической стоимости
затрат и коммунальные платежи на основании представленного к оплате счета.

Согласно п. 5.6. в случае, когда очередной ежемесячный платеж в счет выкупа жилого помещения превышает минимальную сумму, установленную в п. 5.2. договора, производится пересчет выкупной стоимости, и как следствие сокращает срок действия договора.

Условия оплаты ежемесячных сумм по договору аренды соблюдались ненадлежащим образом, связи с чем, на основании п.5 договора аренды № А-1-03-002, были начислены пени (Т.3, л.д.140,154).

Спорная квартира передана в складочный капитал ОАО «Ипотечный дом» ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, в связи с чем платежи по договору принимались в КТ «Контраст и компания» и ОАО «Ипотечный дом».

Факт исполнения А-ными обязательств по выплате выкупной стоимости жилья по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается квитанциями:

№ от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.27), выданной КТ «КонТраст и Компания» и № КТ («Контраст и компания» было переименовано в КТ «Кедро-парк*Ко») и от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 31), выданной И содержащие целевое назначение платежа, имеющие ссылку на договор № №

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом- исполнителем вынесено постановление об аресте объектов имущества КТ «Кедро-Парк*Ко» в связи с возбужденным исполнительным производством, в том числе и на спорную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом- исполнителем произведена опись и арест спорной квартиры. Должнику объявлен запрет на право отчуждения и распоряжения имуществом.

Ответчиком КТ «Кедро-Парк*Ко» зачтено в счет исполнения А-ными обязательств по договору аренды по выплате выкупной стоимости жилья денежные средства на общую сумму в размере 829.856 рублей (том 3, л.д. 154).

С ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры является ФИО8 (том 2, л.д. 7), приобретший ее на основании акта передачи нереализованного имущества от

ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 5).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации в обязательном порядке подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права, в случаях, предусмотренным ГК РФ и иными законами.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ни положения ГК РФ, ни ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» императивно не предусматривают обязанность сторон договора аренды жилого помещения его регистрировать в установленном законом порядке.

Суд, анализируя положения и условия договора в порядке, предусмотренном ст. 431 ГК РФ, пришел к выводу о том, что по своей правовой природе данный договор является договором аренды жилого помещения, содержащим условие о праве выкупа арендованного имущества.

Суд первой инстанции указал, что рассматриваемый договор считается заключенным на общих основаниях по правилам, предусмотренным ст. 432 ГК РФ, в связи с чем исковые требования ФИО8 к ФИО12 о признании договора незаключенным, не подлежат удовлетворению.

Также, на основании вышеизложенных норм права, суд пришел к правильному выводу о необоснованности доводов ФИО8 о том, что спорный договор подлежит государственной регистрации.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что срок действия договора аренды с правом выкупа сторонами определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, суд пришел к выводу, что договор действует и в настоящее время по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 621 и ч.ч. 3,4 ст. 425 ГК РФ.

Соответственно, по общему правилу, предусмотренному ст. 617 ГК РФ ФИО8 становится стороной по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ и к нему переходят все права и обязанности арендодателя.

Таким образом, исковые требования А-ных к ФИО8 в части признания его стороной по договору аренды подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение прекратить пользоваться им. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 7 ФЗ РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и п. 31 Правил регистрации и снятии граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится, в том числе, в случае выселения из занимаемого жилого помещения.

На день рассмотрения дела в суде основанием для проживания А-ных в спорном жилом помещении является договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, который не расторгнут и не прекратил своего действия. Следовательно, у А-ных не прекращено право их пользования данным жилым помещением. С учетом вышеизложенного суд не находит оснований для выселения А-ных, соответственно, в свою очередь отсутствуют и основания для снятия их с регистрационного учета и удовлетворения исковых требований ФИО8 в этой части.

Тем не менее, суд посчитал что исковые требования А-ных в части признания исполненным договора аренды в части выкупа жилого помещения, признании права требования по договору аренды удовлетворению не подлежат.

Свои обязательства перед арендодателем А-ны в части выплаты выкупной стоимости жилья не исполнили.

В соответствии с п. п. 5.1., 5.2., 5.3 договора арендаторы обязаны ежемесячно до 28 числа текущего месяца оплачивать:

арендную плату в размере 2.330 рублей;

платежи по выкупу жилья в размере 4.278 рублей;

Следовательно, ежемесячный платеж А-ных должен составлять более 6.608 рублей.

Проанализировав представленные А-ными платежные документы (том 1 л.д. 27-38), суд считает доказательствами, соответствующими принципам относимости и допустимости, достоверно подтверждающими факт исполнения ими обязательств исключительно по выплате выкупной стоимости жилья по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ следующие квитанции:

№ от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.27), выданную КТ «КонТраст и Компания» и № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 31), выданную И поскольку только эти два документа содержат в себе целевое назначение платежа, связанное с выкупом жилья и ссылку на договор №. Правомерность получения денежных средств от А-ных И» исследовалась в рамках настоящего судебного разбирательства и была установлена на основании совокупности таких доказательств как показания свидетелей ФИО4, ФИО13., выписок из ЕГРЮЛ в отношении ОАО «Ипотечный дом» и КТ «Кедро-Парк*Ко» (том 3, л.д.48, том 1, л.д. 65), а также уведомления И направленного ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2(том 2, л.д. 119). Остальные платежные документы, по мнению суда, не являются достоверными доказательствами исполнения А-ными договорных обязательств по выплате выкупной стоимости жилья, поскольку не содержат в себе целевое назначение платежа, что важно при наличии иных денежных обязательств А-ных перед арендодателем в рамках договора. Более того, многие квитанции, которые не могут быть приняты судом, в качестве основания приема денежных средств от А-ных содержат в себе указание на другие договоры, а не договор №

Суд также принял во внимание, что КТ «Кедро-Парк*Ко» зачтено в счет исполнения А-ными обязательств по договору аренды по выплате выкупной стоимости жилья денежные средства на общую сумму в размере 829.856 рублей (том 3, л.д. 154).

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание положения ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, суд считает возможным установить факт исполнения А-ными своих обязательств по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, в части выплаты выкупной стоимости жилья на общую сумму 829.856 рублей. В силу того, что договором размер выкупной стоимости жилья определен в сумме 930.000 рублей, следовательно, А-ны на день рассмотрения дела не в полном объеме исполнили свои обязательства по договору. Невыполнение А-ными в полном объеме договорных обязательств в части выплаты выкупной стоимости жилья подтверждается также показаниями свидетеля ФИО14

Таким образом, исковые требования А-ных к КТ «Кедро-Парк*Ко» о признании исполненным договора аренды в части выкупа жилого помещения и признании права требования по нему не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ФИО5, действующей, в том числе, в интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО2 о том, что выкупная стоимость квартиры по условиям договора аренды выплачена в полном объеме не могут являться основанием отмены решения суда, так как суд исследовал данные обстоятельства и дал им соответствующую оценку. Данные доводы содержат лишь несогласие с принятым решением в этой части.

Доводы о том, что суд нарушил требования процессуального законодательства, а именно, в резолютивной части решения суда в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды исполненным в части выкупа жилого помещения отказал в полном объеме, а в мотивировочной части решения суд установил факт исполнения обязательств А-ных на общую сумму 829 856 рублей, то есть частично - являются необоснованными.

А-ны просили признать исполненным договор аренды в части выкупа жилого помещения ссылаясь на полную оплату стоимости по договору, то есть просили признать договор полностью исполненным.

Суд установил, что выкупная стоимость оплачена частично, соответственно признать исполненным полностью договор аренды с правом выкупа А-ными признать нельзя, в связи с чем суд отказал в удовлетворении исковых требований в этой части.

Каких-либо уточнений со стороны А-ных о признании исполненным договора аренды с правом выкупа частично в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ФИО8 о том, что суд не принял во внимание, что А-ны должны были предъявить исковые требования о взыскании суммы долга, после вынесения постановления судебным приставом –исполнителем о передаче имущества на ответственное хранение, что ФИО8 не может являться правопреемником по обязательствам своего должника, что на основании ст.417 ГК РФ обязательство по аренде прекращается в связи с изданием государственного акта, в соответствии с чем договор аренды не мог быть продлен ДД.ММ.ГГГГ -не могут являться основанием отмены решения суда, так как основаны на неправильном толковании норм права.

Так, из материалов дела следует, что согласно акта судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ должнику КТ «Кедро-Парк КО» действительно был объявлен запрет на право отчуждения и распоряжения имуществом.

Согласно п.4 ст.51 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» арест применяется для обеспечения сохранности имущества должника, которое подлежит последующей передаче взыскателю или дальнейшей реализации.

Вместе с тем, было установлено, что имущество обременено правами третьих лиц, а именно заключены договоры аренды с правом выкупа.

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ФИО8 приобретая спорное жилое помещение не проявил должную осмотрительность.

Согласно выписки из поквартирной карточки в спорном жилом помещении зарегистрированы ФИО15 с ДД.ММ.ГГГГ (Т.2 л.д.12), поэтому довод о том, что кредитор поучил фактически обязательства должника по аренде также не могут являться основанием отмены решения.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда апелляционные жалобы не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО8, ФИО5 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ

СУДЬИ