Гражданский кодекс часть 1

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Паршиной Т.В., объяснения ИП ФИО2 и его представителя ФИО1, Коведяева С.В. - представителя ФИО3, ФИО4- представителя третьего лица ООО «Агроторг», судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП ФИО2 обратился с иском к ФИО3 о возмещении ущерба в размере 466 445 рублей, расходов по оплате оценки - 5 000 рублей, расходов по оплате госпошлины - 7 864 рублей, расходов по оплате услуг представителя - 12 000 рублей, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 035 386,85 рублей, мотивируя требования следующим.

22.09.2016года между ИП ФИО2 и ФИО3 был заключен договор аренды №, в соответствии с которым в аренду были переданы помещения общей площадью 284,60 кв.м. и оборудование кафе для организации общественного питания, расположенные в южной части второго этажа здания по адресу: <адрес>, на срок с 10.10.2016года по 29.09.2017года.

В соответствии с п.2.3.5 договора аренды, арендатор обязуется обеспечивать сохранность помещения арендодателя.

В соответствии с п.3.1.2 указанного договора, арендатору были предоставлены арендные каникулы до 01.12.2016года.

После заключения договора аренды арендатор начал ремонтные работы в помещении, однако до конца их не довел. В настоящее время помещение находится в состоянии, непригодном для использования.

Согласно отчету № от 25.04.2017года, составленному ИП ФИО5, об определении рыночной стоимости обязательств по возмещению ущерба, возникшего в результате ремонтных работ, производимых в помещении зала кафе «Бамбула», расположенного по адресу: <адрес>, размер ущерба, причиненного имуществу истца, составляет 466 445 рублей, в том числе, стоимость ремонтно-восстановительных работ с учетом износа- 343 802 рублей, и стоимость основных материалов с учетом износа – 122 643 рублей.

В соответствии с п.2.3.11 договора аренды арендатор обязан возместить арендодателю ущерб, причиненный помещению действиями арендатора или действиями третьих лиц, или застраховать помещение от риска повреждением огня, водой и действий третьих лиц на весь период договора.

В разделе 3 договора аренды стороны установили, что арендная плата за пользование помещениями и имуществом состоит из постоянной и переменной частей; постоянная часть арендной платы составляет 85 380 рублей в месяц за аренду помещений и 15 000 рублей в месяц за аренду имущества, всего постоянная часть арендной платы составляет 100 380 рублей в месяц и уплачивается не позднее 5 числа текущего месяца; переменная часть согласно п.3.1.3 договора состоит их расходов по оплате электрической энергии, воды и водоотведения согласно показаниям счетчиков, а также услуг, стоимость которых устанавливается расчетным путем пропорционально арендуемой площади к общей площади здания, в котором расположены помещения: услуг по теплоснабжению, услуг по уборке мусора, по уборке мест общего пользования, охранных услуг. При этом переменная часть увеличивается на 6%, необходимых для уплаты налога, и уплачивается не позднее 5 дней со дня предоставления арендатору арендодателем соответствующих счетов. При этом, согласно абз.3 п.3.1.2. договора, арендатору предоставляются арендные каникулы до 01.12.2016года и постоянная часть арендной платы за этот период не оплачивается.

Всего за период действия договора арендатор обязан был оплатить постоянную часть арендной платы за период с 01.12.2016года по 29.09.2017год в размере 1 003 800 рублей, а также переменную часть арендной платы за период с 10.10.2016года по 28.02.2017года лей в общей сумме 31 586,85 руб. Арендная плата ФИО3 до настоящего времени не оплачена.

Ответчик ФИО3 предъявила ИП ФИО2 встречный иск о признании договора аренды № от 22.09.2016года между ФИО3 и ИП ФИО2 незаключенным, мотивируя следующим.

После подписания договора аренды ИП ФИО2 помещение, имущество и ключ от арендованного помещения ей не передал, не составлен был передаточный акт, а договор не был зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, арендодатель не предоставил арендатору ФИО3 правоустанавливающие документы на помещение, заключение СЭС, Роспотребнадзора о том, что помещение соответствует всем санитарным требованиям и правилам, пригодно для использования для организации общественного питания. Доступ в помещение арендатор не имеет.

Однако после подписания данного договора арендодатель ИП ФИО2 стал предъявлять арендатору ФИО3 требования за свой счет приобрести материалы для ремонта помещения и осуществить ремонт за свой счет на безвозмездной основе. Цена материалов и работ была озвучена 600 000 – 800 000 рублей. После ремонта он обещал передать помещение в соответствии с договором аренды. Кроме того, после подписания договора истец разместил в сети Интернет на сайте Авито объявление о сдаче в аренду помещения, которое является предметом подписанного договора, что свидетельствует об отсутствии у него намерений соблюдать условия договора и исполнять его.

Истец ИП ФИО2 в судебное заседание не явился.

ФИО1 - представитель ИП ФИО2 в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась.

Представитель ФИО3 - адвокат Коведяев С.В. в судебном заседании иск не признал, встречный иск поддержал.

Представители третьих лиц: ООО «Консалтинг-Траст»Ю», ФИО6 в судебном заседании иск ИП ФИО2 поддержали, встречные исковые требования не признали.

Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 13 декабря 2017 года постановлено:

В иске Индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о возмещении ущерба, взыскании арендной платы - отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать договор аренды № от 22.09.2016года между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 к ФИО3 не заключенным.

В апелляционной жалобе ФИО1 – представитель ИП ФИО2 просит отменить состоявшееся решение по доводам неправильных выводов суда первой инстанции из установленных фактических обстоятельств по делу. Суд не учел, что ответчица фактически получила арендованное имущество, что подтверждают свидетели со стороны ФИО2, стала производить там ремонт и причинила ущерб. А поэтому ссылка суда о незаключенности договора аренды является неверной. Заявитель указывает, что договор аренды считается заключенным с момента согласования всех существенных условий. Суд не принял во внимание, что ФИО3 не предъявляла требования о расторжении договора аренды, хотя ФИО2 ее приглашал для этого. Указывает, что ФИО3 пользовалась спорным помещением, однако до настоящего времени арендная плата ею не осуществлена ни в каком объеме.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ФИО3, представители третьих лиц: ООО «Консалтинг-Траст», ФИО6 не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru.

При таких обстоятельствах, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе ИП ФИО2

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия признает решение суда соответствующим требованиям законности и обоснованности.

В силу положений статей 15,1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3).

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 22.09.2016года между ИП ФИО2 и ФИО3 был подписан договор аренды №, в соответствии с которым ИП ФИО2 передает, а ФИО3 принимает в аренду помещения, общей площадью 284,60 кв.м. и оборудование кафе для организации общественного питания, расположенные в южной части второго этажа здания по адресу: <адрес>. Срок аренды с 10.10.2016года до 29.09.2017года (л.д.22-25).

В соответствии с условиями договора аренды арендуемые помещения заштрихованы на инвентаризационном плане, являющимся неотъемлемой частью договора; границы обозначены фиолетовым цветом; общая площадь помещений является суммой площадей, составляющих его помещение: 4,6 кв.м., 186,6 кв.м., 19,6 кв.м., 6,8 кв.м., 36,00 кв.м., 11,5 кв.м., 8,4 кв.м., 2,4 кв.м., 3,00 кв.м., 3,00 кв.м., 2,7 кв.м. (п.1.4); имущество состоит из основных средств, инвентаря и посуды; перечни основных средств, инвентаря и посуды являются неотъемлемыми приложениями к договору (п.1.5); За владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей (п.3.1); размер постоянной части арендной платы за помещение устанавливается в размере 300 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц. Итого подлежит оплате за помещение 85 380 руб. (п.3.1.1); размер постоянной части арендной платы за имущество устанавливается в размере 15 000 руб. за 1 кв.м. в месяц. Итого подлежит оплате за имущество 15 000 руб. Постоянная часть арендной платы составляет всего 100 380 руб. в месяц. До 1-го декабря 2016 года арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы и постоянная часть арендной платы за помещение и имущество не оплачивается (п.3.1.2); переменная величина арендной платы (фактические эксплуатационные расходы) состоит их расходов по оплате электрической энергии, воды и водоотведения согласно показаниям счетчиков, а также услуг, стоимость которых устанавливается расчетным путем, пропорционально арендуемой площади к общей площади здания, в котором расположены помещения: услуг по теплоснабжению, услуг по уборке мусора, по уборке мест общего пользования, охранных услуг. При этом переменная часть увеличивается на 6%, необходимых для уплаты налога (п.3.1.3); арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы за текущий месяц не позднее 5-го числа (п.3.2); оплата переменной части арендной платы производится арендатором не позднее 5 дней со дня предоставления арендатору арендодателем соответствующих счетов согласно правилам пункта Оплата авансовых платежей осуществляется в таком же порядке (п.3.3.).

Судом установлено и не оспаривается сторонами в двух судебных инстанциях, что акт приема-передачи арендованного помещения и находящегося там имущества сторонами не составлялся.

При этом истец указывает на то, что нежилое помещение и имущество были переданы арендатору в день подписания договора, путем передачи ключей, при этом арендатор начал ремонтные работы, не довел их до конца, привел помещение в состояние, непригодное для его использования, причинив ущерб, а ответчик указывает на то, что помещение и имущество, а также ключи не передавались.

Суд первой инстанции, оценивая представленные сторонами доказательства в порядке статей 56, 67 ГПК РФ, пришел к выводу о недоказанности фактической передачи нежилого помещения и находящегося в нем имущества по договору аренды от ИП ФИО2 к ФИО3, а также факта использования ответчиком имущества по первоначальному иску. Кроме того, суд не установил наличие деликтного обязательства, влекущего ответственность ФИО3 перед ИП ФИО2 и отказал истцу в удовлетворении иска в полном объеме.

Ввиду отсутствия доказательств заключения договора аренды нежилого помещения и находящегося в нем имущества, суд удовлетворил встречный иск ФИО3 о признании договора аренды от 22.09.2016года.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной инстанции, судебная коллегия указывает следующее.

Согласно статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2).

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (п.1).

Как установлено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с абзацем третьим пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Таким образом, отличительной особенностью исполнения данного вида договора является оформление передачи нежилых помещений передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

По смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1).

Исходя из указанных выше правовых норм, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются установление факта передачи имущества и его использования, а также факт причинения данному имуществу ущерба.

Согласно условиям договора аренды, его предметом являются нежилое помещения и оборудование кафе для организации общественного питания, в том числе, основные средства, инвентарь и посуда.

Кроме того, судом установлено и подтверждено сторонами тот факт, что акт приема-передачи помещения и имущества сторонами при подписании договора аренды и о передаче арендованного помещения и находящегося там имущества сторонами не составлялся.

При этом истец указывает на то, что нежилое помещение и имущество были переданы арендатору в день подписания договора путем передачи ключей, арендатор начал ремонтные работы, не довел их до конца, привел помещение в состояние, непригодное для его использования, причинив ущерб.

Однако, заявитель жалобы не представил в суды двух инстанций доказательств передачи данных ключей от помещения, равно не определено техническое состояние передаваемого нежилого помещения, состав находящего в нем имущества, поскольку оно должно быть возвращено в состоянии не хуже того, в котором его получил арендатор (п.2.3.2 договора), а также перечень и количество инвентаря и посуды, поскольку арендатор обязан возместить стоимость утраченных предметов (п.2.3.3 договора).

Кроме того, объяснениями третьего лица ФИО6 подтвержден факт того, что при принятии имущества ответчиком, оно было описано и пересчитано, но его количество не было согласовано, в связи с чем, акт приема-передачи составлен не был. А поэтому факт передачи имущества по его составу и стоимости не состоялся.

Кроме того, по смыслу главы 59 Гражданского кодекса РФ, деликтное обязательство и соответственно деликтная ответственность за причинение вреда возникают при наличии следующих условий: противоправность поведения лица, причинившего вред; причинная связь между противоправным поведением причинителя вреда и возникшим вредом; вина лица, причинившего вред.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательства совершения ответчиком неправомерных действий, повлекших причинение вреда имуществу истца, не представлены, и причинная связь между такими действиями и наступившим вредом не установлена, то необходимые условия для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения истцу ущерба отсутствуют.

Заявляя требования о взыскании арендной платы, истец указывает на то, что ответчику выставлялись счета на оплату арендной платы, а также платы за электроэнергию, теплоснабжение, расчет которых по условиям договора аренды должен быть произведен по показаниям приборов учета. При этом, как следует из договора аренды, на момент начала пользования помещением показания приборов учета не указаны (п.3.6 договора).

Согласно условиям договора аренды истец имеет право одностороннего расторжения договора в случае неуплаты арендной платы за 2 месяца или в случае использования помещения не по назначению (п.2.2.3).

Не получая арендную плату по договору аренды, истец данным правом не воспользовался.

Кроме того, суд первой инстанции дал правовую оценку показаниям свидетелям со стороны ФИО2, оснований для переоценки данных показаний свидетелей судебная коллегия не усматривает.

А поэтому вывод суда первой инстанции о незаключенности оспариваемого договора аренды является правильным.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что факт передачи нежилого помещения и имущества по договору аренды, а также его использование ответчиком, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, достоверные и бесспорные тому доказательства суду не представлены. Показания свидетелей данный факт также не подтверждают.

Поскольку подписанный сторонами акт приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества отсутствует, суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя явились предметом рассмотрения судебной инстанций, получили соответствующую правовую оценку, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции, и не подтверждают нарушений норм права, повлиявших на исход дела.

Обжалуемое решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 13 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – представителя Индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий Паршина Т.В.

Судьи Васильевых И.Д., Заварихина С.И.