Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2018 года, которым частично удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО5, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок, обязании исключить сведения о преобразовании земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения ФИО1 и его представителя- ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО2- ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями, уточнив которые в ходе рассмотрения дела, просила признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО5 16 июня 2015 года договор купли-продажи, земельного участка площадью 1400 м2 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> признать недействительным договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между ФИО5 и ФИО1 12 августа 2015 года, признать за истицей право собственности на земельный участок площадью 1400 м2 с кадастровым номером №, обязать Управление Росреестра по Ленинградской области исключить сведения о проведении преобразования земельного участка с кадастровым номером № и внести соответствующие изменения относительно площади, кадастрового номера и собственника земельного участка.

В обоснование исковых требований ФИО2 и ее представитель указали, что земельный участок площадью 1400 м? с кадастровым номером № принадлежал истице на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 14 апреля 2009 года. В сентябре 2016 года она обратилась к дочери, чтобы та проверила указанный земельный участок и обратилась за проведением работ по планировке земельного участка для строительства дома. При этом выяснилось, что на данном земельном участке ведутся строительные работы. Из сведений ЕГРН она узнала, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО1, и что она, якобы, произвела отчуждение земельного участка ФИО5, а тот- ФИО1 Она не отчуждала спорный земельный участок, не передавала полномочия по отчуждению земельного участка и проведению регистрации перехода прав на земельный участок иному лицу. Доверенность и договор купли-продажи с ФИО5 она не подписывала, ее воля на отчуждение земельного участка отсутствовала, сделки являются незаконными.

Ответчик ФИО1 и его представитель просили отказать в удовлетворении исковых требований, так как ответчик является добросовестным приобретателем, у которого имущество истребовано быть не может. Он не мог знать о том, что участок в споре. После приобретения он произвел очистку грунта, так как участок представлял из себя свалку бытовых отходов, приобрел у администрации невостребованные участки земли, принадлежавшие поселению, поставил на учет уже вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № площадью 2433 м?.

Ответчик ФИО5 в письменных возражениях пояснил, что приобрел земельный участок у ФИО2 Объявление о продаже земельного участка нашел в сети Интернет, после осмотра принял решение о покупке участка. Договор был подписан сторонами 16 июня 2015 года, расчеты произведены. Впоследствии из-за материальных трудностей он вынужден был 19 августа 2015 года продать земельный участок.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2018 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № площадью 1400 м2 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный 16 июня 2015 года между ФИО2 и ФИО5 Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № площадью 1400 м2 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный 12 августа 2015 года между ФИО5 и ФИО1, истребован из незаконного владения ФИО1 в пользу ФИО2 земельный участок площадью 1400 м2 по адресу: <адрес>, в следующих координатах характерных точек: <данные изъяты>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное. В обоснование жалобы указывает на несогласие с заключением судебной почерковедческой экспертизы, полагая выводы эксперта неоднозначными и сомнительными. В заключении эксперт указывает, что самостоятельно ищет образцы для исследования, однако далее не ссылается ни на листы дела, ни на иные носители с образцами почерка ФИО2 В отношении подписи ФИО2 вывод является только вероятным, то есть, нет доказательств, что подпись выполнена не ею. Также ответчик полагает, что отсутствие свидетелей, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок на руках у истицы, отсутствие сведений о местонахождении истицы на момент подписания договора, наличие доверенности на продажу свидетельствуют не только о неправомерности заявленных требований, но и явных мошеннических намерениях истицы.

ФИО5 в письменных пояснениях полагает, что решение суда первой инстанции следует отменить как незаконное. Указывает, что все действия по отчуждению земельного участка производились лично ФИО2, а именно, подготовка проекта договора купли-продажи, выдача доверенность ФИО6 с целью ускорения процесса регистрации данной сделки, принятие ею лично денежных средств в размере 1000000 рублей. Он также оформил доверенность на ФИО6 для совершения действий по оформлению земельного участка, позднее встречался с ним, от него получил полный комплект документов о праве собственности на земельный участок.

Судом апелляционной инстанции установлено, что суд постановил решение, в том числе, о правах и об обязанностях администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район», не привлеченной к участию в деле. Исковые требования об исключении сведений о проведении преобразования земельного участка с кадастровым номером № и внести соответствующие изменения относительно площади, кадастрового номера и собственника земельного участка предъявлены к Управлению Росреестра по Ленинградской области. Указанные требования основаны, в том числе, на оспаривании правомерности преобразования земельного участка на основании постановлений администрации МО «Всеволожский муниципальный район» и соглашений, заключенных между администрацией и ФИО1

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

27 июня 2018 года судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Установленные обстоятельства является безусловным основанием к отмене решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2018 года.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются телефонограмма и подтверждение о направлении извещения заказными почтовым отправлением. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в суд апелляционной инстанции, не представили.

Выслушав участников судебного разбирательства, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания указанных норм права в их системной связи следует, что установление факта отсутствия воли у продавца отчуждение имущества являющегося предметом договора купли-продажи, является безусловным основанием для признания названной недействительной, в силу ее несоответствия закону.

Судебной коллегией установлено и из материалов дела следует, что ФИО7 на основании договора купли-продажи от 4 октября 2001 года принадлежал земельный участок площадью 1400 м?, расположенный по адресу: <адрес>. После смерти ФИО7 право собственности на указанный земельный участок перешел к ФИО8 ФИО2 является собственником указанного земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 14 апреля 2009 года после супруга- ФИО8

1 октября 2005 года произведен государственный кадастровый учет земельного участка № с кадастровым номером №. Площадь и местоположение границ земельного участка установлены в соответствии с материалами межевания.

Из договора купли-продажи 16 июня 2015 года следует, что ФИО2 продала ФИО5 земельный участок площадью 1400 м?, с кадастровым №, расположенный по адресу : <адрес>, по цене 1000000 рублей. Факт получения денег продавцом подтверждается подписанием данного договора, и договор является одновременно передаточным актом.

В договоре имеются подписи продавца ФИО2 и покупателя ФИО5

Документы на государственную регистрацию перехода право собственности по указанному договору и права собственности на спорный земельный участок от имени ФИО2 и ФИО5 поданы ФИО6, действовавшим на основании доверенностей, выданных указанными лицами, соответственно, 28 мая 2015 года и 11 июня 2015 года. Право собственности ФИО5 на земельный участок зарегистрировано 3 июля 2015 года.

12 августа 2015 года заключен договор купли-продажи указанного земельного участка площадью 1400 м? между ФИО5 и ФИО1 Право собственности ФИО1 зарегистрировано 24 августа 2015 года.

20 сентября 2016 года между администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» и ФИО1 заключено соглашение № 84/1.6-46 о перераспределении земельного участка № площадью 1400 м?, с кадастровым № №. по адресу: <адрес> и земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 498 м?, в результате которого образован земельный участок площадью 1898 м? по адресу: <адрес>, который поставлен на кадастровый учет под номером №

Постановлением администрации МО «Всеволожский муниципальный район» от 5 июня 2017 года № 1287 утверждена схема расположения земельного участка площадью 2433 м? на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № по адресу: <адрес>

17 ноября 2017 года между администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» и ФИО1 заключено соглашение № № о перераспределении земельного участка № площадью 1898 м? с кадастровым № № по адресу: <адрес>, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 535 м?, в результате которого образовался земельный участок площадью 2433 м? по адресу: <адрес>, поставленный на кадастровый учет под номером №.

Право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 2433 м? с кадастровым № № по адресу: <адрес>, зарегистрировано 14 декабря 2017 года.

Истица, оспаривая сделку купли-продажи от 4 октября 2001 года, указывала на то, что она договор не подписывала, доверенность на регистрацию перехода права собственности не выдавала, намерений на отчуждение земельного участка не имела.

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы от 30 января 2018 года рукописная запись «Смирнова Валентина Николаевна», расположенная в строке «Продавец» договора купли-продажи земельного участка, заключенного 16 июня 2015 года между ФИО2 и ФИО5, выполнена не ФИО2, а другим лицом. Подпись от имени ФИО2, расположенная в строке «Продавец» договора купли-продажи земельного участка, заключенного 16 июня 2015 года между ФИО2 и ФИО5, вероятно, выполнена не ФИО2, а другим лицом.

Судом апелляционной инстанции назначена почерковедческая экспертизы в отношении подписи от имени ФИО2 в доверенности от 28 мая 2015 года и в реестре нотариальных действий нотариуса нотариальной палаты Санкт-Петербург нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО9 реестр №.Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы № от 29 ноября 2018 года подпись и рукописная запись «ФИО2» в реестре № индекс № для регистрации нотариальных действий нотариуса ФИО9 (реестровый номер №), а также подпись от имени ФИО2 и рукописная запись «Смирнова Валентина Николаевна» на копии доверенности от 28 мая 2015 года, удостоверенной ФИО9, выполнены не ФИО2, а другим лицом.

Оснований не доверять указанным заключениям у судебной коллегии не имеется, поскольку заключения экспертиз основаны на объективных данных, характеризующих почерк ФИО2, являются полными и обоснованными. Экспертные заключения выполнены квалифицированными специалистами, имеющими значительный стаж работы в указанной области, об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ эксперты до начала экспертизы предупреждены.

Указанные заключения не опровергнуты иными доказательствами, поэтому судебная коллегия находит их допустимыми и достаточными для вывода о том, что договор купли-продажи земельного участка 25-А площадью 1400 м2 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный 16 июня 2015 года между ФИО2 и ФИО5, является недействительным.

При этом судебная коллегия критически оценивает письменные представленные 13 декабря 2018 года в суд апелляционной инстанции объяснения ФИО5 о том, что при заключении договора он общался непосредственно со ФИО2, которая лично составила макет договора, подписала договор, получила от него деньга за земельный участок, сама ездила в регистрационную палату для регистрации договора, лично передала ему доверенность на имя ФИО6

Ранее ФИО5 в судебном заседании указал, что продавец предъявила ему паспорт на имя ФИО2, и у него не возникло сомнений в ее личности. Однако в судебные заседания суда первой инстанции ФИО5 не являлся, поэтому не смог пояснить, является ли истица ФИО2 являвшаяся в судебное заседание, тем лицом, с которым общался ответчик при заключении договора.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО6 непосредственно со ФИО2 не общался, пакет документов на продажу земельного участка и доверенность от ее имени свидетелю принес ФИО5

Таким образом, указанные доказательства вывод о недействительности сделки не опровергают.

Поскольку недействительный договор купли-продажи от 16 июня 2015 года не является основанием возникновения у ФИО5 права собственности на земельный участок, у ФИО5 отсутствовало право на отчуждение спорного имущества ФИО1 по договору купли-продажи от 12 августа 2015 года, а у ФИО10, соответственно, право на преобразование земельного участка путем заключения соглашений с администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» о перераспределении земельного участка.

Однако в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № в указанных правоотношениях применяется иной, чем признание сделки недействительной, механизм защиты права собственника путем обращения с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34-36, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В ходе рассмотрения дела установлено, что оспариваемые сделки совершены с нарушением действующего законодательства, имущество выбыло из владения собственника ФИО2 вопреки ее воле. Поэтому ссылки ответчика ФИО1 на то, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать о пороках первоначального договора купли-продажи от 16 июня 2015 года, правового значения не имеют.

Право ФИО2 подлежит защите путем истребования из чужого незаконного владения ФИО10 принадлежащего ей земельного участка площадью 1400 м2, независимо от того, что предъявлен иск о признании недействительной сделки от 12 августа 2015 года.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ч. 1 ст. 9 указанного закона).

В силу п. 3 ч. 3 ст. 14 закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Из письменных объяснений Управления Росреестра по Ленинградской области, а также представленных в дело документов следует, что в связи с перераспределением земель был осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости- земельного участка площадью 1400 м2 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в связи с изменением площади и изменением описания местоположения границ земельного участка, образовались новые земельные участки с кадастровыми номерами №, №, а объект недвижимости с кадастровым номером № приобрел статус «архивный», то есть прекратил свое существование как предмет гражданских прав (ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом указанных выше положений ст. 8, 9, 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» судебная коллегия находит, что для восстановления права ФИО2 и обеспечения исполнимости настоящего судебного постановления необходимо определить подлежащий истребованию объект- земельный участок путем указания его площади, категории и разрешенного использования земель, адреса, а также координат характерных точек границ земельного участка. Таким образом, истребованию из чужого незаконного владения ФИО10 в собственность ФИО2 подлежит земельный участок площадью 1400 м2 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> в границах с координатами характерных точек: <данные изъяты> (ранее присвоенный кадастровый номер №).

Соответственно, принятое решение будет являться основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № площадью 2433 м2, расположенного по адресу: по адресу: <адрес> осуществления регистрации прекращения права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2433 м2, расположенный по адресу: по адресу: <адрес>, а также для государственного кадастрового учета земельного участка площадью 1400 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, в границах с координатами характерных точек: точка <данные изъяты> по адресу: <адрес>, (ранее присвоенный кадастровый номер №), внесения сведений о праве собственности ФИО2 на указанный земельный участок площадью 1400 м2 по адресу: <адрес>

При этом основания для вынесения решения об обязании управления Росреестра по Ленинградской области совершить указанные выше регистрационные действия отсутствуют, поскольку на момент принятия настоящего решения ФИО2 в регистрирующий орган не обращалась, отказа в регистрации не получала, то есть, ее права указанным ответчиком не нарушались. Поэтому в удовлетворении исковых требований, предъявленных к указанному ответчику, судебная коллегия отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2018 года отменить.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО5, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок, обязании исключить сведения о преобразовании земельного участка удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО5 16 июня 2015 года договор купли-продажи земельного участка площадью 1400 м2 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 в собственность ФИО2 земельный участок площадью 1400 м2 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, в границах с координатами характерных точек: <данные изъяты> (ранее присвоенный кадастровый номер №).

Настоящее определение является основанием

для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № площадью 2433 м2, расположенного по адресу: по адресу: <адрес>,

осуществления регистрации прекращения права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2433 м2, расположенный по адресу: по адресу: <адрес>

для государственного кадастрового учета земельного участка площадью 1400 м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, в границах с координатами характерных точек: <данные изъяты> по адресу: <адрес>, (ранее присвоенный кадастровый номер №),

внесения сведений о праве собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: деревня <данные изъяты>, пол: женский, на указанный земельный участок площадью 1400 м2 по адресу: <адрес>

В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Ленинградской области ФИО2 отказать.

Председательствующий

Судьи

Судья Мартьянова С.А.