Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 марта 2019 года по делу № 2-299/2019, которым ему отказано в удовлетворении иска к ООО «Квазар» об обязании зарегистрировать договор аренды.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца ФИО2 – ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО «Квазар» - ФИО4, полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

27 марта 2018 года ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Квазар» об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 № и договор аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 №.

В обоснование требований указано, что 22.03.2016 между истцом и арендодателем ООО «Лизинг-Финанс» заключен договор аренды №, по условиям которого ООО «Лизинг-Финанс» передало истцу во временное владение и пользование с последующей передачей в собственность объекты недвижимости в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный дачный дом, площадью № кв.м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажную баню, площадью № кв.м, расположенные на земельном участке, площадью № кв.м, с кадастровым номером № по <адрес>.

Договор аренды от 22.03.2016 № заключен сроком до 22.12.2018. Оценочная стоимость объекта установлена в размере 15000000 руб. Выкупная стоимость объекта установлена в размере 25158633 руб., в которую включается арендная плата.

В этот же день, 22.03.2016, между истцом и арендодателем ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» заключен договор аренды №, по условиям которого ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» передало истцу во временное владение и пользование с последующей передачей в собственность объекты недвижимости в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный дачный дом, площадью № кв.м, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажную баню, площадью № кв.м, расположенные на земельном участке, площадью № кв.м, с кадастровым № по <адрес>.

Договор аренды от 22.03.2016 № заключен на тех же условиях, что и договор аренды от 22.03.2016 №

Истец указывает на то, что, исполняя условия договоров аренды, он выплатил арендодателям ООО «Лизинг-Финанс» и ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» денежные средства в общей сумме 12434658 руб.

Им предпринимались действия по государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе была выдана соответствующая доверенность на имя ФИО5, однако, по независящим от него причинам регистрация договоров до настоящего времени не произведена.

В феврале 2018 года истцу стало известно, что арендодатели ООО «Лизинг-Финанс» и ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» произвели отчуждение данных объектов недвижимости в пользу ООО «Квазар» без сохранения за ним права аренды, несмотря на то, что в соответствии с условиями договоров аренды арендатор имеет преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение объектов в собственность.

Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском, основывая свои требования на положениях статей 651, 653 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО «Квазар» при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на то, что договоры аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 № и № были прекращены еще в 2017 году в связи с неисполнением истцом обязательств по уплате арендных платежей. На момент приобретения ответчикам ООО «Квазар» данных объектов недвижимости по договору купли-продажи от 01.02.2018 в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении этих объектов правами истца.

Представитель третьего лица ПАО «Банк ВВБ», в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что 30.11.2017 между Банком и ООО «Квазар» заключен договор залога №, по условиям которого в случае ненадлежащего исполнения обязательств по кредитным договорам от 29.02.2016 № и от 29.02.2016 № Банк приобретает право удовлетворения своих требований к заемщику за счет стоимости недвижимого имущества: дачного дома, бани и земельного участка, расположенных по <адрес>. Договор залога зарегистрирован 21.03.2018. Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 30 января 2019 года по делу № обращено взыскание на данное имущество в пользу ПАО Банк «ВВБ». Удовлетворение искового заявления ФИО2 затруднит исполнение указанного решения суда и существенно нарушит права кредиторов Банка, а также права кредитной организации (Банка) как залогодержателя.

Представители третьих лиц ООО «ЛК Лизинг-Финанс», ООО «Лизинг-Финанс» в судебное заседание суда первой инстанции не явились, объяснений по иску не представили, дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, истец ФИО2 в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы истец указывает на то, что при разрешении дела судом первой инстанции не было принято во внимание, что истец, исполняя условия договора аренды, выплатил арендодателям ООО «Лизинг-Финанс» и ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» денежные средства в общей сумме 12434658 руб. Истцом были совершены действия, направленные на регистрацию договоров аренды, однако по независящим от него причинам государственная регистрация договоров не состоялась. До настоящего времени истец не подписывал никаких документов о расторжении договоров аренды, а значит правовые взаимоотношения, которые начаты в результате договоренностей между истцом и ООО «Лизинг-Финанс», а также ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» должны быть оформлены в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ. Отсутствие регистрации договоров аренды влечет за собой нарушение прав истца на последующий выкуп объектов недвижимости. Факт наличия правоотношений между истцом и ООО «Лизинг-Финанс», ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» никем не оспаривается. Кроме того, в соответствии со статьей 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц ООО «Лизинг-Финанс», ООО «ЛК «Лизинг-Финанс», конкурсного управляющего ПАО Банк «ВВБ», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда по доводам жалобы.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При рассмотрении дела судом установлено, что 13.10.2008 между ДНП «Малый Петербург» в лице председателя правления ФИО2 и самим ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м, расположенного по <адрес>, кадастровый №, по цене 635800 руб.

29.12.2008 ФИО2 зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок.

На основании декларации об объекте недвижимого имущества от 20.09.2010 в ЕГРН внесена запись от 19.10.2010 о регистрации за ФИО2 права собственности на трехэтажный дачный (жилой) дом, общей площадью № кв.м, и двухэтажную баню (нежилое строение), площадью 144 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым №.

По договору купли-продажи от 29.02.2016 ФИО2 произвел отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на трехэтажный дом и на баню в пользу ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» за цену 15000000 руб.

Переход права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован за ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» 18.03.2016.

Согласно пункту 4.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2016 продавец ФИО2 имеет первоочередное право заключения договора аренды данного недвижимого имущества (1/2 доли) с его последующим выкупом.

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность покупателя ООО «ЛК «Лизинг-Финанс» заключить с продавцом ФИО2 договор аренды 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, дом и баню сроком на 3 года (36 мес.) с установлением общей цены договора аренды 25062189 руб. в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Остальная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, дом и баню отчуждены ФИО2 по договору купли-продажи от 29.02.2016 в пользу ООО «Лизинг-Финанс» на аналогичных условиях и по той же цене 15000000 руб.

Переход права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован за ООО «Лизинг-Финанс» 18.03.2016.

Из материалов дела следует, что оплата стоимости проданного имущества (1/2 доли земельного участка, дома и бани) в размере 15000000 руб. произведена ФИО2 покупателем ООО «Лизинг-Финанс» за счет денежных средств, полученных последним по заключенному с ПАО КБ «Верхневолжский» кредитному договору от 29.02.2016 №, который обеспечен поручительством ФИО2 и залогом указанного недвижимого имущества.

Оплата стоимости проданного имущества (1/2 доли земельного участка, дома и бани) в размере 15000000 руб. произведена ФИО2 покупателем ООО «ЛК Лизинг-Финанс» за счет денежных средств, полученных последним по заключенному с ПАО КБ «Верхневолжский» кредитному договору от 29.02.2016 №, который также обеспечен поручительством ФИО2 и залогом указанного недвижимого имущества.

22.03.2016 между арендодателем ООО «Лизинг-Финанс» и арендатором ФИО2 заключен договор аренды 1/2 доли в праве общей долевой собственности на трехэтажный дачный (жилой) дом, площадью 554 кв.м, и двухэтажной бани, площадью № кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957006:143.

Договор аренды заключен сроком на 3 года (36 мес.) до 22.02.2019 с правом выкупа переданного в аренду имущества по истечении срока аренды либо иной в согласованный с арендодателем срок по выкупной цене, определенной в графике платежей. Общая цена договора с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения составляет 25158633 руб., которая складывается из арендных платежей и выкупной стоимости переданного в аренду имущества в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и дачу (п. 4.1 договора).

Согласно пункту 1.4 государственная регистрация договора аренды возложена на арендатора ФИО2

Согласно пункту 3.1 договора аренды Арендатор ФИО2 извещен о том, что переданная ему в пользование 1/2 доля в праве общей долевой собственности на дом и баню является предметом залога по кредитному договору кредитной организации ПАО «КБ «Верхневолжский».

07.04.2016 представитель ФИО2 – ФИО5 (доверенность от 19.02.2016 серии № АБ №) обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 №, заключенного с арендодателем ООО «Лизинг-Финанс» (вх. №).

13.09.2016 в адрес ФИО2 и его представителя ФИО5 направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды по причине отсутствия в доверенности полномочий на государственную регистрацию договора аренды, а также нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки (документы за вх. №).

Из реестрового дела следует, что 07.04.2016 представитель ФИО2 – ФИО5 (доверенность от 19.02.2016 серии № АБ №3) обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 №, заключенного с арендодателем ООО «ЛК Лизинг-Финанс» (вх. №).

Из объяснений ФИО2 следует, что указанный договор аренды от 22.03.2016 № был заключен с арендодателем ООО «ЛК Лизинг-Финанс» в отношении оставшейся 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и баню на тех же условиях и с правом выкупа, что и договор аренды от 22.03.2016 №, заключенный с арендодателем ООО «Лизинг Финанс».

Сам договор аренды от 22.03.2016 № в материалах дела отсутствует.

06.05.2016 в адрес ФИО2 и его представителя ФИО5 направлено сообщение о приостановлении до 06.06.2016 государственной регистрации договора аренды от 22.03.2016 № (документы за вх. №).

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора аренды 22.03.2016 № приостановлена до 03.09.2016 на основании заявления ФИО2, о чем ему Управлением Росреестра направлено соответствующее уведомление.

Поскольку причины, препятствующие регистрации устранены не были, данный договор аренды зарегистрирован не был.

Из материалов дела также следует, что по договору купли-продажи от 01.02.2018 ООО «ЛК Лизин-Финанс» (собственник 1/2 доли), ООО «Лизинг-Финанс» (собственник 1/2 доли) произвели отчуждение земельного участка, площадью № кв.м, кадастровый №, и находящиеся на нем трехэтажный дачный дом, площадью № кв.м, и двухэтажную баню, площадью № кв.м, в пользу ООО «Квазар» за общею цену 43500000 руб. (каждому продавцу в равных долях по 21750000 руб.).

Согласно пункту 3.5. договора купли-продажи в проданном доме проживает ФИО2

Право собственности ООО «Квазар» на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 05.02.2018.

21.03.2018 произведена государственная ипотеки данного имущества в пользу ПАО Банк «Верхневолжский».

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 30.01.2019 по делу № удовлетворены исковые требования ПАО «Банк ВВБ» к ООО «Лизинг-Финанс», ООО «ЛК «Лизинг-Финанс», ООО «Квазар», ФИО2 о взыскании задолженности по кредитным договорам от 29.02.2016 № и №, обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, площадью № кв.м, кадастровый №, и находящиеся на нем трехэтажный дачный дом, площадью № кв.м, и двухэтажную баню, площадью № кв.м.

Истец ФИО2 просит обязать ООО «Квазар» зарегистрировать договоры аренды указанного имущества от 22.03.2016 № и №, ссылаясь на то, что отсутствие такой регистрации нарушает его право на последующий выкуп данного недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что истцом не представлено сведений о том, что арендодатели ООО Лизинг-Финанс», ООО «ЛК Лизинг-Финанс» уклонялись от регистрации договоров аренды, в то время как сам истец после получения сообщения об отказе в государственной регистрации от 13.09.2016 в орган регистрации по данному вопросу больше не обращался, пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем принял решение об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Последний правообладатель имущества ООО «Квазар», к которому предъявлены исковые требования, стороной договоров аренды недвижимого имущества от 22.03.2016 № и № не являлся и никаких обязательств по указанным сделкам на себя не принимал. По существу указанные договоры аренды являются для ответчика незаключенными, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В данном случае, договоры аренды от 22.03.2016 № и № зарегистрированы не были, в ходе судебного разбирательства истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что приобретая по договору купли-продажи от 01.02.2018 указанные объекты недвижимости, ответчик ООО «Квазар» был уведомлен об обременении этих объектов правом аренды других лиц. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что со стороны ответчика ООО «Квазар» не было допущено нарушения прав истца, поскольку представленные договоры аренды не влекут для него каких-либо правовых последствий, в связи с чем требование истца о регистрации договоров аренды по правилам пункта 2 статьи 165 ГК РФ удовлетворено быть не может.

При таких обстоятельствах решение суда следует признать законным и обоснованным.

Кроме того, вступившим в законную силу 19 июня 2019 года решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 30.01.2019 по делу № удовлетворены исковые требования ПАО «Банк ВВБ» к ООО «Лизинг-Финанс», ООО «ЛК «Лизинг-Финанс», ООО «Квазар», ФИО1 и другим о взыскании задолженности по кредитным договорам от 29.02.2016 № и №, обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, площадью № кв.м, кадастровый №, и находящиеся на нем трехэтажный дачный дом, площадью № кв.м, и двухэтажную баню, площадью № кв.м.

Заключая договоры аренды от 22.03.2016 № и №, ФИО2 был поставлен арендодателями в известность, что данные объекты недвижимости являются предметом залога по кредитному договору в пользу ПАО «Банк ВВБ» (пункт 3.1 договора аренды). Кроме того, ФИО2 заключил с указанным Банком договоры поручительства от 29.02.2016 № и № в качестве обеспечения обязательств заемщиков ООО «Лизинг-Финанс», ООО «ЛК Лизинг-Финанс» по кредитным договорам от 29.02.2016 № и №.

Следовательно, истцу достоверно было известно о возможности обращения взыскания на указанное недвижимое имущество в счет погашения кредитных обязательств третьих лиц, поручителем по которым является сам истец.

Таким образом, удовлетворение требований истца повлечет нарушение прав ПАО «Банк ВВБ», который при выдаче кредита и заключении договора залога недвижимого имущества не был уведомлен об обременении имущества правами других лиц, поскольку договоры аренды от 22.03.2016 № и № в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

По результатам апелляционного рассмотрения дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении дела суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства и верно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым дана надлежащая оценка

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат, так как не опровергают выводов суда, не имеют указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к повторению позиции, изложенной истцом в суде первой инстанции, которая была предметом исследования суда, и которой судом дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены постановленного по делу решения, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Курбатова Э.В.