Апелляционное определение № 33-4075/2017 от 17.03.2017 Свердловского областного суда (Свердловская область)

Судья Иванова О.О. Дело № 33-4075/2017

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н., судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М., при секретаре Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 17 марта 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 ( / / )12, ФИО2 ( / / )13, гаражно-строительного кооператива «...» к открытому акционерному обществу «...» об установлении сервитута земельного участка

по апелляционным жалобам ФИО1 ( / / )14, ФИО2 ( / / )15, гаражно-строительного кооператива «... на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ФИО1, ФИО2, ГСК «...» ФИО3, поддержавшей доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя ОАО «...» ФИО4, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ОАО «...» об установлении сервитута земельного участка.

В обоснование иска указали, что являются собственниками гаражных боксов, расположенных в здании подземного гаража ГСК «... по адресу: ...3, который используется собственниками гаражных боксов на основании договора аренды № от ( / / ) сроком на ( / / ) лет. Здание подземного гаража вместимостью 60 боксов занимает подземную часть предзаводской площади завода ОАО «...». Кровля гаража сохраняет существующие отметки площади и въезда на площадь, и используется собственниками гаражных боксов в качестве автостоянки. Также собственникам гаражных боксов периодически требуется обслуживание кровли гаража для предотвращения протечек, для чего необходим проезд к кровле гаража. Проезд к автостоянке на кровле изначально был организован с ... и осуществлялся по землям общего пользования, однако в ( / / ) из земель общего пользования был выделен земельный участок ...» и передан в собственность ОАО «...». В ( / / ) ОАО «...» организовало на данном земельном участке платную ночную стоянку и поставило шлагбаум, который перекрыл существующий проезд к кровле гаража и автостоянке, используемой ГСК «...». С ( / / ) года в рабочие дни с 18:00 до 09:00 часов следующего дня, а также целый день в выходные проезд автомобилей к автостоянке ограничен и осуществляется за дополнительную плату. Также ограничен проезд к кровле гаража специальной техники, которая необходима дл осуществления периодических ремонтов кровли и предотвращения протечек. Уточнив исковые требования, просили установить право пользования (сервитут) на принадлежащем ОАО «...» земельном участке, расположенном по адресу: г... для обеспечения прохода, проезда автотранспорта на земельный участок ... установить плату за ограниченное пользование (сервитут) частью земельного участка общей площадью ... в размере 10877 рублей 55 копеек в год из расчета 906 рублей 47 копеек.

Третье лицо ГСК «...» также обратилось к ОАО «...» с самостоятельными требованиями об установлении сервитута собственникам гаражных боксов в здании подземного гаража, иным лицам, по заключенным с ГСК «...» договорам оказания услуг на автостоянку, а также контрагентам ГСК «...» по договорам на проведение строительных работ, связанных с использованием здания подземного гаража, расположенного в ..., на принадлежащем ОАО ... земельном участке ... для обеспечения прохода, проезда автотранспорта на земельный участок ... установить плату за использование сервитута части земельного участка. Просило установить плату в размере 10877 рублей 55 копеек в год из расчета 906 рублей 47 копеек.

ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, их представитель ФИО3 требования и доводы искового заявления поддержала.

В судебном заседании представитель ГСК «...» ФИО5 требования и доводы искового заявления поддержала.

В судебном заседании представитель ОАО «...» ФИО4 исковые требования не признала, указала на отсутствие оснований для установления сервитута в принудительном судебном порядке; на отсутствие доказательств невозможности использования объекта недвижимости (подземных гаражных боксов) в отсутствие установленного сервитута.

Представитель третьего лица администрации ... в судебное заседание не явился.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04 октября 2016 года исковые требования ФИО1, ФИО2, ГСК «... оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд неправомерно пришел к выводу о том, что эксплауатация гаражных боксов возможна без установления сервитута, что техническое обслуживание крыши подземного здания возможно в рабочее время в рабочие дни или с использованием иных проходов к крыше; судом не учтено, что по решению общего собрания собственников подземного здания на крыше здания организована платная автостоянка, вырученные средства от которой идут на погашение текущих расходов на содержание общего имущества здания; судом не учтено, что собственники гаражных боксов ГСК «...» ограничены в свободном доступе на крышу принадлежащего им здания.

В апелляционной жалобе ГСК «...» просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд неправомерно пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что автостоянка на 28 машиномест фактически была организована; решение об организации автостоянки было принято в ( / / ), когда земельный участок, через который осуществлялся въезд на автостоянку, ОАО «...» не принадлежал.

В заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ФИО2, представитель администрации ... не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ФИО1, Ш.А.ВБ., ГСК «... назначено на 17 марта 2017 года определением от 08 февраля 2017 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 08 февраля 2017 года (л.д. 104 Т.3). С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

На основании пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками гаражных боксов, расположенных в ГСК «...». Данные гаражные боксы расположены в здании подземного гаража по адресу: ... на земельном участке .... Собственники гаражных боксов, в том числе и истцы, являются арендаторами земельного участка по договору аренды от ( / / )№. Договор аренды заключен на ( / / ), зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Здание подземного гаража вместимостью 60 боксов занимает подземную часть предзаводской площади ОАО «...». Заключением экспертной комиссии ... было предусмотрено, что после окончания строительства гаража предусматривается возобновление прежней функции предзаводской площади, так как кровля гаража сохраняет существующие отметки площади и въезда на площадь, в проекте дана разметка машиномест автостоянки, автостоянка проектируется на 28 машиномест (на крыше гаража). В настоящее время ГСК «...» использует кровлю подземного гаража в качестве автостоянки, ГСК «...» с физическими лицами заключаются договоры на оказание услуг по предоставлению места для парковки транспортного средства.

Из материалов дела также следует, что доступ непосредственно к гаражным боксам осуществляется через земли общего пользования, въезд на автостоянку на кровле гаражного бокса возможен только с улицы ... через земельный участок с кадастровым номером ..., принадлежащий ОАО «... На земельном участке с кадастровым номером ... находится асфальтированная территория пешеходной зоны и автостоянка с выездом на улицу .... Существующий проезд к кровле гаража и автостоянке ГСК ...» перекрыт шлагбаумом, в рабочие дни с 18-00 до 9-00 утра следующего дня, а также в выходные дни проезд автотранспорта ограничен и осуществляется только за дополнительную плату.

Судом правильно указано на то, что для осуществления доступа непосредственно к гаражным боксам членам ГСК «...» установление сервитута не требуется, поскольку доступ осуществляется с земель общего пользования.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута в целях осуществления деятельности по эксплуатации автостоянки, суд указал на то, что подземный гараж с находящейся на его кровле автостоянкой на 28 машиномест не сдавался в эксплуатацию, в эксплуатацию был сдан и оформлен как объект недвижимости только подземный гараж, а по смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и постановлены на неправильном применении судом норм материального права.

Как видно из материалов дела, рабочим проектом «... предусмотрено размещение открытой автостоянки на 28 машиномест на крыше гаража ... Наличие в проекте разметки на 28 машиномест автостоянки на крыше гаража усматривается и из заключения экспертной комиссии ... Возведенный на основании указанной проектной документации подземный гараж по ... в ... был введен в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (...). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы права членов ГСК «...» на гаражные боксы ... Решением общего собрания членов ГСК «... принято решение организовать охраняемую, платную стоянку автотранспорта на кровле ГСК, функции по организации автостоянки, ее эксплуатации или сдаче в аренду возложить на правление ГСК и Председателя (... ГСК «... заключены с физическими лицами договоры на оказание услуг: место для парковки легкового автомобиля (...

Таким образом, материалами дела подтверждается, что членами ГСК эксплуатируется принадлежащий им подземный гараж по ... в ..., кровля гаража используется ГСК «...» в качестве автостоянки в соответствии с проектной документацией.

Вывод суда о том, что подземный гараж с находящейся на его кровле автостоянкой на 28 машиномест не сдавался в эксплуатацию, на том основании, что из акта государственной приемочной комиссии следует, что в эксплуатацию принят только подземный гараж, без автопарковки на крыше, не может быть признан состоятельным. Автостоянка на кровле гаража самостоятельным объектом недвижимости не является, в соответствии с проектом оформление крыши гаража относится к элементам благоустройства, причем данный вариант благоустройства был согласован с ответчиком ОАО «... объект недвижимости был принят комиссией и введен в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, в том числе с теми элементами благоустройства, которые были предусмотрены проектом, то есть с размещением автопарковки на кровле гаража.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ( / / )№ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, крыша гаража, на которой размещена автопарковка, относится к общему имуществу членов ГСК ... правомерно эксплуатируется собственниками в качестве автопарковки в соответствии с разрешенным использованием и имеющейся проектной документацией, и истцы вправе иметь доступ, в том числе проезд, к принадлежащему им имуществу в любое время суток, как и граждане, которым ГСК «...» оказываются услуги автостоянки.

Между тем, материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиком, что доступ на автопарковку возможен только с земельного участка с ..., и принадлежащего ОАО «... въезд автотранспорта на парковку в рабочие дни с 18-00 до 9-00 утра следующего дня, а также в выходные дни ограничен установленным на земельном участке ответчика шлагбаумом.

При таких обстоятельствах, поскольку установление сервитута является единственным способом обеспечить проезд к автостоянке, истцы как собственники недвижимого имущества (гаражных боксов) вправе требовать от ОАО «...» как собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования смежным участком ... для проезда к принадлежащей им автостоянке.

В ходе рассмотрения дела истцом представлен межевой план ... в котором определены возможные границы сервитута для проезда через принадлежащий ответчику земельный участок. Площадь необходимой для проезда части земельного участка ответчика составила 196 кв. м и определяется нижеприведенными поворотными точками со следующими координатами:

Ответчиком не предложено каких-либо иных вариантов границ части земельного участка, которая может быть обременена сервитутом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным согласиться с предложенным истцами вариантом и устанавливает сервитут в вышеназванных границах.

Поскольку кровля гаража эксплуатируется членами ГСК «... в качестве автопарковки путем предоставления физическим лицам услуг автостоянки, на основании заключаемых с ГСК «...» договоров, круглосуточный доступ, включая проезд на автостоянку, должен быть обеспечен не только собственникам имущества, но и иным лицам, с которыми заключены договоры по оказанию услуг автостоянки с ГСК «...».

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истцов в части обеспечения беспрепятственного проезда контрагентам ГСК «...» по договорам на проведение строительных работ, связанных с использованием здания подземного гаража, расположенного в ..., исходя из следующего. Ремонтные работы кровли гаража могут быть необходимы собственникам, однако такие работы носят разовый характер и не требуют предоставления постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком. Истцами не оспаривается, что в рабочие дни с 9-00 до 18-00 часов проезд на принадлежащую им парковку ответчиком не ограничивается, то есть осуществление необходимых ремонтных работ на кровле гаража возможно в это время. Доказательства того, что в данной части нужды собственников недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута, суду не представлены, в связи с чем оснований для установления сервитута для обеспечения беспрепятственного проезда контрагентам ГСК «...» по договорам на проведение строительных работ, связанных с использованием здания подземного гаража, расположенного в ..., судебная коллегия не усматривает.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает возможным установить право ограниченного пользования (сервитут) на земельный участок ... для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспорта на земельный участок с кадастровым номером ... собственникам гаражных боксов ГСК «...», иным лицам, с которыми заключены договоры по оказанию услуг автостоянки с ГСК «... Сфера действия сервитута: ...

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, обремененного сервитутом вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком.

Истцами представлен отчет № от ( / / ) об определении рыночной стоимости права ограниченного пользования частью земельного участка ... право ограниченного пользования частью земельного участка общей площадью 196 кв.м составляет 533000 рублей.

На основании указанного отчета (533000 рублей за 49 лет) истцы просили установить плату за ограниченное пользование частью земельного участка с кадастровым номером ... в размере 10877 рублей 55 копеек в год из расчета 906 рублей 47 копеек в месяц ...

Ответчик не согласился с расчетом истца, однако иной расчет платы за пользование земельным участком не представил.

Судебная коллегия не может принять отчет № от ( / / ) в качестве надлежащего доказательства, поскольку с момента осуществления оценки прошло более трех лет.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части установления платы за ограниченное пользование частью земельного участка с кадастровым номером ... в размере 10877 рублей 55 копеек в год из расчета 906 рублей 47 копеек в месяц.

Вместе с тем, данное обстоятельство не препятствует сторонам разрешить вопрос об установлении соразмерной платы за пользование земельным участком в соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации на иных условиях, в том числе, в случае недостижения сторонами соглашения, - в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04 октября 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 ( / / )16, ФИО2 ( / / )17, гаражно-строительного кооператива «...» к открытому акционерному обществу «...» об установлении сервитута земельного участка удовлетворить частично.

Установить право ограниченного пользования (сервитут) на земельный участок ..., для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспорта на земельный участок ... собственникам гаражных боксов ГСК «...», иным лицам, с которыми заключены договоры по оказанию услуг автостоянки с ГСК «...... со следующими координатами:

В части установления платы за ограниченное пользование частью земельного участка с кадастровым номером ... в размере 10877 рублей 55 копеек в год из расчета 906 рублей 47 копеек в месяц отказать.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

Е.М. Мехонцева