Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 11 декабря 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя ЖСК «14-А» по доверенности Н.В. на решение Нововятского районного суда г. Кирова от 12 октября 2012 года по иску ЖСК «14-А» к А.Ю., А.А.., ООО «Ремкомплект» о признании договоров недействительными, встречному иску А.А. к ЖСК «14-А» о признании добросовестным приобретателем, которым постановлено:

ЖСК «14-А» в удовлетворении иска к А.И., А.А., ООО «Ремкомплект» о признании договора долевого участия в строительстве жилья от <дата> Ігода и договора купли-продажи жилого помещении от <дата> недействительными - отказать.

Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЖСК «14А» обратился в суд с иском о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилья № НО-29 от <дата>, заключенного ООО «Ремкомплект» и А.И.. на <адрес> доме по <адрес> «а» в <адрес>. В обоснование требований указал, что ЖСК «14А» согласно договору аренды № от <дата> является арендатором земельного участка расположенного по адресу: <адрес>», который предоставлен кооперативу для размещения многоэтажного жилого дома для малосемейных со встроенно-пристроенными помещениями. ЖСК «14А» 10.11.2008 года получил разрешение на строительство этого дома.

<дата> между ООО «Ремкомплект» и ЖСК «14А» заключен договор строительного подряда, по условиям которого ЖСК поручает ООО «Ремкомплект» произвести строительно-монтажные работы многоквартирного жилого <адрес>. В июне 2009 года ООО «Ремкомплект» приступило к строительству дома. ООО «Ремкомплект» являлось подрядчиком и не может распоряжаться квартирами Застройщика.

ООО «Ремкомплект» <дата> заключило с А.И.. договор о долевом участии в строительстве жилья. В соответствии с условиями договора А.И. инвестирует денежные средства, а ООО «Ремкомплект» передает ему в собственность <адрес>, в <адрес>.

Считает, что данный договор о долевом участии в строительстве жилья от <дата>не соответствует закону, т.к. в силу положений ст. 3 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» ответчик не имеет права привлекать денежные средства для строительства.

Заявлением от <дата> истец увеличил исковые требования, дополнительно заявил требование к ФИО1 признать договор купли-продажи жилого помещения, заключенного между А.И. и А.А. от <дата> недействительным (ничтожным); обязать Управление Росреестра по Кировской области исключить запись в ЕГРП и сделок с недвижимым имуществом о государственной регистрации права собственности за А.А. на <адрес> доме по <адрес> «а» в <адрес>. В обоснование указал, что по смыслу ст.ст.128, 209, 218, 235 ГК РФ проданная А.А. квартира со строительным № не существует ни юридически, ни физически. В силу Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» объект долевого строительства - жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме должно быть передано участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик ЖСК «14-А» получило разрешение на строительство 5-этажного дома, а не 6-этажного. Дом в эксплуатацию не сдан, ведется его строительство.

Право собственности на незавершенный строительством объект было признано за А.И. решением Октябрьского районного суда от 28.12.2011 года, которое апелляционным определением Кировского областного суда отменено 24 июля 2012 года. В иске А.И.. о признании права собственности на незавершенную строительством <адрес> доме по <адрес> (Нововятск) <адрес> отказано. Считают, что А.А. является недобросовестным приобретателем. Добросовестность возникает, если она имелась в двух моментах: при заключении сделки и при ее исполнении в части получения во владение. Если приобретатель не получил владение, то у него не может и возникнуть добрая совесть, так как после возникновения спора существуют сомнения в праве.

А.И. знал о притязаниях ЖСК на спорный объект, поскольку ЖСК <дата> направил во все суды письмо с просьбой не рассматривать дела без участия ЖСК и подал заявление о пересмотре данного решения. <дата> зарегистрировано прекращение права собственности на спорный объект за ФИО, но он <дата> не уведомил об этом ни суд, ни ЖСК. Договор купли-продажи не отвечает признакам действительности сделки, поскольку налицо признаки ее притворности: А.А., приобретая квартиру, не запросил выписку о госрегистрации данной квартиры; не убедился, что она свободна от притязаний третьих лиц; не понятно осматривал ли он объект, какие ключи получил от продавца, обращался ли к застройщику, в связи с чем произведена ускоренная регистрация. Кроме того, сделка совершена неуправомоченным лицом. Порядок приобретения права собственности в ЖСК регулируется ст.218 ГК РФ, однако ни А.И., ни А.А. не являются членами ЖСК, паевых взносов в него никогда не вносили.

А.А. заявил о своей добросовестности при совершении сделки купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес> (Нововятск) <адрес>, указав, что решением Октябрьского районного суда <адрес> от <дата> за А.И. было признано право собственности на спорное жилое помещение. <дата> данное решение суда вступило в законную силу. <дата> А.И. получил свидетельство о регистрации права собственности. <дата> он, А.А., приобрел право собственности на данную квартиру по договору купли-продажи, то есть по возмездной сделке. На момент продажи А.А. являлся собственником квартиры. Продавец предоставил ему свидетельство о регистрации права собственности, решение суда о признании его собственником. О притязаниях третьих лиц на приобретаемую им квартиру он не знал и не мог знать. Право собственности на спорный объект за ЖСК никогда не был зарегистрирован. Кроме того, никакого договора, в том числе долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение (кроме как с А.А.) ни с кем не заключено и никогда не заключалось.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ЖСК «14-А» по доверенности Н.В. ставит вопрос об отмене решения. Указывает, что согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 24 июля 2012 года обязательны для суда. Выводы суда о квалификации спорного договора, как предварительного договора купли-продажи, незаконны, противоречат фактическим обстоятельствам дела, не соответствуют нормам материального права. Судом первой инстанции сделан не правильный вывод о том, что между Застройщиком - ЖСК и подрядчиком - ООО «Ремкоплект» произведена уступка права по продаже строящихся квартир, исходя из представленных ответчиками доказательств договора подряда, дополнительных соглашений к нему, членства ООО «Ремкоплект» в ЖСК». Данная уступка прав по продаже не предусмотрена ни договором, ни действующим законодательством.

ООО «Ремкомплект» был членом ЖСК только в 2010 году, член кооператива может распоряжаться только своим паевым взносом, а ООО «Ремкомплект» был членом ЖСК только на <адрес>.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и объектов недвижимости возможна только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве. Таким образом, суд не вправе применять к спорному договору нормы Гражданского Кодекса, а именно главы 30. Считают, что ООО «Ремкомплект» и не заключало предварительные договоры купли - продажи, а заключало именно договоры долевого участия.

Также указывает, что ООО «Ремкоплект» никогда никакими квартирами не владело ни фактически, ни юридически, ЖСК никогда не возлагал на подрядчика полномочий на заключение договоров долевого участия.

В материалах дела отсутствуют доказательств того, что <адрес> имеется в натуре и свободна от притязаний третьих лиц, до момента окончания строительства всего дома нельзя определить номер квартиры, дома, подъезда.

Указывают, что судом был сделан вывод о том, что Застройщиком квартиры является ЖСК, а собственником А.А... Однако ЖСК является застройщиком не квартиры, а всего дома. Такого понятия как застройщик квартиры не существует. Кроме того, согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Таким образом, ЖСК не может быть застройщиком чужой собственности. И никаких обязательств у ЖСК перед А.А. нет. Указывают, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие оплату А.И. спорного договора.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Однако А.А. таких доказательств представлено не было.

Также указывают на нарушение п.5 ст. 198 ГПК РФ, поскольку в резолютивной части решения суда отсутствуют выводы по встречным исковыми требованиям А.А.

В судебном заседании представители ЖСК «14-А» по доверенности Н.В., Т.А. доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме.

ФИО2 адвокат Е.Ю., представитель ООО «Ремкомплект» В.Н. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда законным и обоснованным.

А.И. и А.А. о времени рассмотрения жалобы своевременно и надлежащим образом извещены, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения в пределах заявленных доводов (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 года № 119-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительном деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 2.1 статьи 1 названного Федерального закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии со статьями 3 и 4 названного Федерального закона правом привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и заключения с ними договора участия в долевом строительстве имеет застройщик.

В соответствии со статьей 2 закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства на основании полученного разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от <дата> ЖСК 14-А Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г.Киров предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>0 кв.м по <адрес> для размещения многоэтажного жилого дома для малосемейных со встроено-пристроенными помещениями.

<дата> ЖСК 14-А за № RU43306000-221 дано разрешение на строительство многоквартирного (40 квартир) жилого дома для малосемейных со встроено-пристроенными помещениями по адресу: <адрес>.

<дата> между ЖСК 14-А (заказчик) и ООО «Ремкомплект» (подрядчик) заключен договор строительного подряда для выполнения строительно-монтажных работ на указанном объекте. Согласно п.5.4 данного договора расчеты производятся в безналичном порядке, путем зачета встречных однородных требований сторон договора либо иным способом по дополнительному соглашению сторон, не запрещенным действующим законодательством.

Пунктом 2.1.7 дополнительного соглашения от <дата> к договору строительного подряда от <дата> предусмотрена обязанность ООО «Ремкомплект» по отчуждению (продаже) жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>.

Согласно дополнительному соглашению к указанному договору строительного подряда от <дата> раздел 5 дополнен п.5.5., согласно которого ЖСК 14-А передает ООО «Ремкомплект» в счет будущих выполненных работ квадратные метры по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. следующие квартиры со строительными номерами.. ., в числе которых и квартира со строительным № площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб.

Как видно из представленного представителем истца представления прокурора Нововятского района г. Кирова от 23.03.2010 года № 02-03-2010, им в ходе проверки было установлено, что ООО «Ремкомплект» является членом ЖСК-14А на основании соглашения от <дата> и оказывает кооперативу безвозмездные услуги по рекламе и организации продажи строящихся квартир.

<дата> между ООО «Ремкомплект» и А.И.. заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому А.И. осуществляет вложение инвестиций в строительство квартиры со строительным № по <адрес>, расположенной на № этаже № этажного дома в размере <данные изъяты> рублей, после чего приобретает право на получение указанной квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию. Первоначальный взнос за квартиру, согласно п.3.2 договора в сумме <данные изъяты> рублей оплачивается при подписании договора, оставшаяся часть по соглашению сторон оплачивается оказанием консалтинговых услуг. Данные услуги были оказаны, что подтверждается актом приема - сдачи консалтинговых услуг на сумму <данные изъяты>. На обратной стороне договора имеется подпись об ознакомлении с ним ФИО

На основании решения Октябрьского районного суда от 28.12.2011 года и определения Октябрьского районного суда г. Кирова от 28.03.2012 года о разъяснении решения суда А.И. № года было выдано свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру.

Согласно договору купли-продажи от <дата>, зарегистрированному в Росреестре <дата>, А.И.. продал спорную квартиру А.А.., о чем ему <дата> выдано свидетельство о регистрации права собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 24.07.2012 решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 28.12.2011 года отменено; А.И. в удовлетворении иска о признании права собственности на незавершенный объект недвижимости - однокомнатную <адрес>, расположенную в <адрес> отказано, в виду того, что судом было принято признание иска ненадлежащего ответчика ООО «Ремкомплект». Иск о признании права собственности А.И. следовало предъявить к застройщику - ЖСК-14А.

На момент принятия судом апелляционной инстанции решения, владельцем спорной квартиры уже являлся А.А..

Истец обратился в суд с настоящим иском, указывая на недействительность договора участия в долевом строительстве от <дата> в связи с его несоответствием требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что исходя из анализа представленных ответчиком доказательств: договора подряда, дополнительных соглашений к нему, членства ООО «Ремкомплект» в ЖСК-14А, что подтвердил сам истец, - между застройщиком ЖСК-14А и подрядчиком ООО «Ремкомплект» произведена уступка права по продаже строящихся квартир. ЖСК возложило на подрядчика обязанность по отчуждению (продаже) квартир, в том числе спорной №, по существу ООО «Ремкомплект» привлекло внесенные А.И. денежные средства на строительство спорной квартиры и передаче ее в будущем в собственность А.И. после сдачи дома в эксплуатацию.

Не согласиться с данным решением судебная коллегия оснований не находит, поскольку указанный выше договор подряда и дополнительные соглашения к нему действующие, не изменены и не отменены в установленном порядке, вывод суда сделан на основе полного и объективного исследования всех обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы о недействительности данного договора судебная коллегия не может принять во внимание как не имеющие правового значения, поскольку ООО «Ремкомплект» во исполнение договора подряда (доказательств не исполнения которого истцом не представлено) исполнило взятые на себя обязательства по отчуждению спорной квартиры, из представленных в судебное заседание доказательств следует, что расчет за квартиру А.И. полностью произведен, притязания третьих лиц на ее отсутствуют.

Кроме того, в соответствии со ст. 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

При указанных выше обстоятельствах, оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве жилья № от <дата>, заключенного между ООО «Ремкомплект» и А.И.., нет.

Обратившись с иском о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от <дата>, заключенного между А.И. и А.А. истец указывает на наличие в ней признаков притворности, на отсутствие объекта договора, а также на совершение сделки неуправомоченным лицом.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Из материалов дела следует, что на момент заключения сделки по передаче спорной квартиры А.А.., А.И. являлся собственником спорной квартиры, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата>, он оплатил ее строительство, А.А. приобретая спорную квартиру у А.И. также заплатил за нее, предмет договора, исходя из представленных на регистрацию документов, сторонами был определен.

Таким образом, оснований для признания указанной сделки от <дата> недействительной не имеется, достаточных допустимых доказательств в подтверждение недобросовестности А.А. при заключении договора купли-продажи истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом ст. 98 ГПК РФ в связи с отсутствием в резолютивной части решения выводов относительно заявленных А.А. требований о признании его добросовестным приобретателем также не имеют правового значения и не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания для отмены обжалуемого решения, поскольку в мотивированном решении суд дал оценку действиям А.А. сделав вывод о его добросовестности при заключении сделки, вынесенным решением права А.А. не нарушены, его правовой статус относительно объекта недвижимости не изменился, предъявленные им в суд требования могли быть расценены судом в качестве возражения на предъявленные требования о признании сделки недействительной.

Иные аргументы апелляционной жалобы были изложены истцом в судебном заседании в качестве доводов относительно заявленных исковых требований, являлись предметом исследования при рассмотрении дела по существу, суд первой инстанции дал им надлежащую правовую оценку с учетом подробного и объективного исследования всех представленных по делу доказательств, и отмену решения не влекут.

При указанных выше обстоятельствах судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, т.к. выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих изменение или отмену обжалуемого решения судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нововятского районного суда города Киров от 12 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий - Судьи: