Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 02 марта 2022 года гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1, финансового управляющего ФИО2 к ФИО4 чу о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе истца на решение Омского районного суда Омской области от 26 июля 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО3, финансового управляющего ФИО2 к ФИО4 чу о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Григорец Т.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и его финансовый управляющий ФИО2 обратились с иском к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности в целях пополнения конкурсной массы истца, ссылаясь на следующие обстоятельства. В обоснование иска указав, что ФИО1 по договору купли-продажи от 15.07.2013 г. приобрел у ФИО4 земельный участок по адресу: Омская область, , Усть-Заостровское сельское поселение, рабочие участки полей № , кадастровый № , стоимостью в 10 000 000 руб. с использованием кредитных денежных средств. ФИО1, ФИО5 заключен кредитный договор с ПАО Сбербанк, по условиям которого банк предоставил созаемщикам кредит в сумме 6 000 000 руб. с 12,5 % годовых сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.

Решением Рудничного районного суда г. Кемерово от 07.05.2020 по делу № с ФИО1 и ФИО5 в пользу ПАО «Сбербанк России» солидарно взысканы по договору: 4 946 614 руб. - просроченная ссудная задолженность, 398 156, 23 руб. - просроченные проценты, 10 000 руб. - неустойка за просроченную ссудную задолженность, 15 000 руб. - неустойка за просрочку процентов, 42 436,89 руб. - государственная пошлина, 645 руб. - расходы на определение рыночной стоимости предмета залога, а всего 5 412 852, 82 руб., обращено взыскание на земельный участок с установлением начальной продажной цены 648 800 руб., в удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 и ФИО5 о признании недействительным кредитного договора по причине введения в заблуждение относительно стоимости заложенного имущества отказано.

В ходе рассмотрения дела судом назначена оценочная экспертиза об определении рыночной стоимости земельного участка, которая оказалась существенно меньше - 610 000 руб. против 18 110 000 руб. Принимая решение, истец опирался на данные оценки, как покупатель по договору купли-продажи от 15.07.2013 был введён продавцом, который предоставил указанную оценку, оценщиком в существенное заблуждение относительно реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1, финансовый управляющий ФИО2 участие не приняли, извещены надлежаще.

Представитель истца адвокат Лякин В.В. исковые требования поддержал в полном объеме, считал подлежащей применению ст. 179 ГК РФ, указал, что ФИО1 стало известно о реальной стоимости участка с 16.03.2020 года, срок исковой давности не истек.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил.

Представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, ФИО6, возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований и пропуск срока исковой давности. Указала, что ФИО1 был осведомлен о рыночной стоимости земельных участков в Усть -Заостровке, покупал участок для осуществления бизнес проекта, в течение многих лет платил кредит. Цена сторонами была согласована, заявлений о том, что она могла быть другой, не поступало.

Представители третьих лиц ООО «Бизнес Эксперт», ПАО «Сбербанк России», ОАО «АльфаСтрахование» в судебное заседание не явились, о времени, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО7 и финансовый управляющий ФИО8 просили решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Решение суда мотивировано непредставлением доказательств умысла продавца на обман истца, сговора ответчика с оценщиком, возможностью истца усомниться в достоверности отчета и самостоятельно определить цену земельного участка без ориентира на отчет оценщика, осведомленностью истца о реальной стоимости участка, а также пропуском срока исковой давности.

Однако данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по иску.

Иск подлежит удовлетворению на том основании, что ответчик был осведомлен об обмане истца со стороны привлеченного ответчиком третьего лица-оценщика, что не было опровергнуто.

Вывод суда относительно пропуска истцом срока исковой давности не соответствует материалам дела. Презумпция достоверности отчета опровергнута в марте 2020 года, когда истцу стала известна реальная рыночная цена земельного участка из экспертного заключения ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз».

Основания оспаривания договора, относятся к оспоримости, а не ничтожности сделки. Ссылка суда на заключение «Эталон» несостоятельна, поскольку стоимость земельного участка определена по состоянию на 2019 год, в предмет доказывания входит стоимость по состоянию на 2013 год.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО6 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Относительно доводов жалобы указала, что оспариваемый отчет заказан самим истцом исключительно с целью обеспечения банковского кредитования, а не для определения цены сделки, стороны договорились об иной цене.

Представитель ПАО «Сбербанк России» принес возражение на апелляционную жалобу, считает, что доказательств введения ответчиком истца в заблуждение относительно стоимости земельного участка не представлено, вопрос об его завышенной цене ранее рассматривался судами, также судом правомерно применены последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1 и его финансового управляющего ФИО2, ответчика ФИО4, представителя третьего лица ОАО «АльфаСтрахование», надлежащим образом извещенных о времени, дате и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца ФИО7, доводы апелляционной жалобы поддержавшего посредством видеоконференц-связи, представителя ответчика ФИО6, представителя третьего лица ООО «Бизнес-Эксперт» ФИО9, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России», возражавших против ее удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.07.2013 на основании договора купли-продажи земельного участка ФИО4 продал земельный участок, находящийся по адресу: Омская область, Омский район, Усть-Заостровское сельское поселение, рабочие участки полей № , категория - земли сельскохозяйственного назначения – для дачного строительства, площадью 162 110 кв.м., а ФИО1 приобрел за 10 000 000 руб.. в том числе: 4 000 000 руб. за счет собственных, 6 000 000 руб. кредитных средств ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от .

По условиям кредитного договора № от ОАО «Сбербанк России» обязуется предоставить ФИО1 и ФИО5 кредит «Залоговая недвижимость» в сумм 6 000 000 руб. на срок 180 месяцев под 12,5% годовых.

В п. 2.1. кредитного договора определено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств созаемщики предоставляют залог указанного земельного участка, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Истец указывает, что цена в договоре купли-продажи от 15.07.2013 была согласована сторонами на основании отчёта оценщика, предоставленного продавцом (ответчиком).

Согласно отчету ООО «Бизнес-Эксперт» № 217/13 от 28.06.2013 рыночная стоимость земельного участка определена по заказу ФИО4, по состоянию на 26.06.2013 составляет 18 110 000 руб.

Обращаясь с иском в суд, ФИО1 и его финансовый управляющий ФИО2 указали, что о стоимости земельного участка, меньшей в 29,7 раз определенной ООО «Бизнес-Эксперт» перед заключением договора купли-продажи, стало известно после вынесения судом решения по делу № по требованиям о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога. Полагали, что сделка совершена под влиянием обмана продавца, предоставившего указанный отчет специалиста о стоимости земельного участка, в силу ст. 178 ГК РФ договор купли-продажи подлежит признанию недействительным.

Представителем истца впоследствии исковые требования уточнил в связи с тем, что отчет составлен с нарушениями по сопоставимости объектов для сравнения (108 небольших земельных участков) и оценкой будущих действий по его разделу, являлся заведомо недостоверным, просил применить ст. 179 ГК РФ, т.к. воля на покупку земельного участка за 10 000 000 руб. сформировалась под влиянием заблуждения и обмана со стороны ответчика и привлеченного им оценщика.

Ответчик возражал против удовлетворения иска ввиду недоказанности оснований на которых основаны исковые требования, указав, что стороны пришли к договоренности о более низкой цене земельного участка по сделке, чем в отчете, отчет не был использован банковской организацией при решении вопроса о кредитовании истца, заявляла о пропуске истцом срока исковой давности.

Возражая против заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности, истец ссылался на начало течения срока исковой давности с 16.03.2020, когда в материалы гражданского дела по спору с ПАО «Сбербанк России» поступило заключение ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз».

Так, Рудничным районным судом г. Кемерово рассмотрено гражданское дело № по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО5 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, о возмещении судебных расходов, по встречному иску ФИО1, ФИО5 к ПАО «Сбербанк России» о признании кредитного договора недействительным.

Решением суда от 07 мая 2020 года исковые требования удовлетворены частично, кредитный договор расторгнут, с ФИО11 солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в общем размере 5 369 770,93 руб., судебные расходы, обращено взыскание на указанный земельный участок путем продажи с публичных торгов с установление начальной продажной стоимости в размере 648 800 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела судом по делу назначена экспертиза об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение поручено ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз», согласно заключению которого рыночная стоимость исследуемого земельного участка по состоянию на 01.07.2013 составляет 610 000 руб. Судом во внимание принята рыночная стоимость участка, заявленная истцом при подаче иска.

Данный судебный акт обжалован стороной истца в апелляционном и кассационном порядке.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2020 года решение Рудничного районного суда г. Кемерово от 7 мая 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 28 июля 2020 г. оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 и представителя ФИО5- ФИО7 без удовлетворения.

Судом кассационной инстанции установлено, что в период с 23 февраля 2017 по 23 января 2019 заемщиками в счет погашения основного долга и процентов уплачивались суммы в меньшем размере, в иные даты, чем предусмотрено графиком платежей. Согласно отчету об оценке ООО НКЦ «Эталонъ» от 10.08.2019, подготовленному по заказу ПАО Сбербанк в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составляет 811 000 руб.; начальная продажная цена в силу пп. 4. п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» составит 648 800 руб. Указал, что суд первой инстанции обоснованно отметил, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28.06.2013 ООО «Бизнес-Эксперт» был представлен в банк самими заемщиками, при этом истцами по встречному иску не представлено доказательств заблуждения относительно природы или существа заключаемого кредитного договора; суд апелляционной инстанции верно указал, что ФИО1 и ФИО5 при должной заботливости и осмотрительности при заключении договора могли и должны были знать о реальной стоимости земельного участка. ФИО1, за которым право собственности на участок зарегистрировано 18.07.2013, как собственник располагает сведениями и имеет возможность получить сведения о стоимости принадлежащего ему имущества. В кредитному договоре отсутствует ссылка на определенную залоговую стоимость земельного участка и конкретный отчет № от , составленный ООО «Бизнес-Эксперт» по заказу продавца земельного участка, как на основание определения стоимости заложенного имущества.

Разрешая спор и руководствуясь ст. ст. 153, 158, 166-167, 179, 186, 432, 549, 555 ГК РФ, В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд с учетом принципа свободы договора и отсутствия доказательств обмана продавца и оценщика пришел к выводу, что оснований для признания сделки недействительной как заключенной под влиянием обмана относительно условия о цене не имеется.

При этом суд первой инстанции отметил, что ответчик в указанном районе также имел еще два аналогичных земельных участка, общей стоимостью 58 800 000 руб. согласно заключению «Флагман» на 2011 год. Доказательств вступления ФИО4 в сговор с экспертом ООО «Бизнес-эксперт», в результате которого произошло злонамеренного искажения последним результатов оценки, доказательств того, что у истца не имелось возможности влиять на цену не предоставлено, невыгодность сделки сама по себе не свидетельствует о том, что договор имеет пороки, позволяющие квалифицировать его как сделку, совершенную под влиянием обмана.

Заключения и ООО «Бизнес эксперт», и ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» не отражают реальной стоимости земельного участка на дату заключения договора при отсутствии информации об аналогичных объектах, однако наличие в них недостатков не предопределяют признание сделки совершенной под влиянием обмана со стороны продавца.

Установив, что ООО «Бизнес эксперт» земельный участок оценен в 18 110 000 руб., а цена в договоре согласована 10 000 000 руб., суд пришел к выводу о том, что стороны, в соответствии со ст. 421 ГК РФ согласовали стоимость земельного участка 10 000 000 руб.

Оценивая заявления об истечении срока исковой давности, суд определил, что с настоящим иском ФИО1, заключивший оспариваемый договор 15.07.2013, обратился в суд 09.03.2021, имея возможность узнать реальную стоимость земельного участка, при должной степени заботливости и осмотрительности. В данном случае годичный срок исковой давности по иску о признании недействительной сделки оспоримой истек, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они не противоречат установленным при рассмотрении дела фактическим обстоятельствам, а также нормам материального права, подлежащим применению к рассматриваемым правоотношениям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Статья 12 названного федерального закона предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 11 указанного федерального закона определяет общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Так, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно п.п. 3-4 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Стороной истца суду первой инстанции заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы о соответствии отчета ООО «Бизнес-Эксперт» об оценке его требованиям достоверности, в удовлетворении которого истцу было отказано.

В целях проверки данных доводов судебной коллегией по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Омская ЛСЭ».

Согласно заключению эксперта ФБУ «Омская ЛСЭ» № 2409/3-2 от 17.01.2022 отчет ООО «Бизнес-Эксперт» № 217/13 от 28.06.2013 об оценке земельного участка не соответствует требованиям его достоверности, установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральным стандартам оценки и иным требованиям законодательства на момент составления отчета, а именно: в разделе «Анализ рынка земельных участков» отсутствует информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация в разделах «Анализ рынка земельных участков», «Анализ ликвидности объекта оценки» не подтверждена (отсутствуют ссылки на источник информации) (принцип обоснованности); в расчете не применены корректировки на близость расположения аналогов № 4,5,6 вблизи имеющихся инженерных сетей. «Обоснование корректировок» указано об отсутствии отличий по данному параметру между объектом оценки и аналогами, при то, что объект оценки расположен вдали от инженерных сетей (принцип однозначности); информация представленная в разделах «Анализ рынка земельных участков», «Анализ ликвидности объекта оценки» не подтверждена не подтверждена отсутствуют ссылки на источник информации, в связи с чем, проверить информацию, изложенную в указанных разделах не представляется возможным(принцип проверяемости); В разделе «Описание объектов оценки» представлена информация, не использующаяся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов (принцип достаточности); в отчете имеются копии документов не заверенных заказчиком.

Эксперт отметил, что при исследовании использовался один метод – сравнения продаж, раздел «Выбор использованных подходов к оценке», оценщиком обоснованы отказы от доходного и затратного подходов.

Согласно разъяснениям п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Одновременно ФИО4 в материалы дела представлена рецензия ИП ФИО10№ на заключение эксперта ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» № от 05.03.2020, согласно которой на момент рецензирования кадастровая стоимость исследуемого участка составляла 10 413 946, 40 руб. за весь участок или 64 руб. за 1 кв.м. исследуемого участка, соответственно, рыночная стоимость существенно занижена и составляет 3,76 руб. за 1 кв.м., что в 17 раз меньше при временном индексе изменения стоимости сельхозземель в 1,6 раза.

Указанную рецензию судебная коллегия не может принять в качестве доказательства в опровержение выводов заключение эксперта ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз», поскольку последняя положена в основу решения суда, которое вступило в законную силу, а кроме тог8о не отражает стоимость земельного участка на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункты 1 и 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. ст. 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", исковые требования о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом подлежат удовлетворению, если другая сторона по сделке знала или должна была знать об обмане.

Таким образом, для признания наличия обмана, необходимо доказать, что лицо действовало недобросовестно и умышлено. Необходимым для признания сделки недействительной, в том числе, совершенной под влиянием обмана, является искажение действительной воли стороны, вступающей в сделку.

Истец утверждает, что стоимость участка была согласована сторонами на основании оценки ООО «Бизнес-Эксперт», представленной ответчиком. В связи с представленной оценкой у истца не было оснований сомневаться в рыночной стоимости земельного участка.

Однако согласно п.4 задания на оценку, последняя составлялась в целях использования для обеспечения кредита в финансовой организации, а не для сопровождения сделки купли-продажи земельного участка. Кроме того, в п. 9 указано, что отчет об оценке не является гарантией того, что сделка будет проведена по цене, равной стоимости объекта недвижимости, которая указана в отчете.

При этом, из задания на оценку не следует, что оценщик был привечен для проведения оценки стоимости недвижимого имущества именно для совершения спорной сделки купли-продажи.

Сторона ответчика указывала, что оценку заказал истец, однако как следует из оценки, непосредственным заказчиком являлся ФИО4 ( том 1 л.д. 128).

Оценщик ООО «Бизнес-Эксперт» № от указал, что перспективными планами собственника земельного участка является разделение земельного участка на более мелкие, обеспечение их инженерной инфраструктуры и благоустройством с дальнейшей реализацией потенциальным покупателя, отмечена нецелесообразность реализации объекта оценки в имеющемся виде, поскольку рынок показывает нелинейное падение стоимости 1 кв.м земельного участка с увеличением его площади. Оценщик использовал в расчетах информацию заказчика о разделении земельного участка для возможности дальнейшего сравнения с аналогами незначительной площади, учтены траты на разделение земельного участка в размере 400 000 руб. Исходя из плана разделения земельного участка количество вновь образованных земельных участков составляет 108 ед., их суммарная площадь составляет 116 013 кв.м.

Следовательно, стоимость земельного участка определена с перспективой его дальнейшего дробления.

Представитель истца суду первой и апелляционной инстанции подтвердил, что истец хотел приобрести земельный участок с целью, формирования более мелких земельных участков и последующей их продажи.

Тот факт, что отчет ООО «Бизнес-Эксперт» № от заключением эксперта ФБУ «Омская ЛСЭ» № от признан не соответствуем требованиям его достоверности, установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральным стандартам оценки и иным требованиям законодательства на момент составления отчета не влечет признания выводов суда не верными и отмену судебного решения, т.к. экспертиза не содержит выводов о завышенности стоимости объекта недвижимости.

Каких-либо доказательств того, что ФИО4 был осведомлен об иной стоимости земельного участка, но действуя умышленно не сообщил о ней материалы дела не содержат, напротив последний представил суду заключение ООО «Флагман», согласно которому в указанном районе стоимость земельных участков с кадастровым номером 55:20:233002:1447, площадью 655683, 55:20:233002:1074, площадью 162 110, 55:20:233002:1075, площадью 13164 имеют общую стоимость 58 800 000 руб.

Из выписки из ЕГРН следует, что на кадастровая стоимость земельного участка № составляет 10 413 946,4 руб.

ООО «Бизнес-Эксперт» № от об определении рыночной стоимости земельного участка установил в размере 18 110 000 руб. и составляет лишь 55 %, от стоимости согласованной сторонами, что свидетельствует о том, что стороны определили цену отличную чем в отчете, вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что цена определена на основании отчета.

В связи с чем, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что стороны самостоятельно согласовали стоимость земельного участка в 10 000 000 руб.

Учитывая, что основанием иска является несогласие истца именно с размером рыночной стоимости земельного участка определенной ООО «Бизнес-Эксепрт», которая является недостоверной, судебная коллегия находит, что при рассмотрении дела доводы стороны истца о завышении рыночной стоимости земельного участка, определенной специалистом ООО «Бизнес-Эксперт» № от по заказу ответчика, именно с целью введения истца в заблуждение, не подтвердились.

Заключение эксперта ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» № от , не содержит сведений об оценке объекта недвижимости на момент совершения сделки, а также с учетом перспектив по его дробления.

Недостоверность оценки, при недоказанности иной стоимости земельного участка с учетом перспективы его дробления, не может свидетельствовать об обмане истца оценщиком.

Учитывая, что оценщик специально не привлекался для проведения оценки недвижимости по оспариваемой сделке, стоимость объекта недвижимости определена с учетом перспективных планов собственника земельного участка по разделению земельного участка на более мелкие, доказательств иной стоимости земельного участка с учетом перспектив по его дроблению и осведомленности об этом продавца, истцом не предоставлено, сделать вывод о доказанности осведомленности ответчика об иной цене объекта недвижимости, умолчании об этом, об обмане истца со стороны оценщика, осведомленности об этом продавца невозможно.

Как не имеется доказательств того, что оспариваемая сделка была совершена под влиянием существенного заблуждения.

Доводы истца о том, что истец не имел на руках отчета в полном объеме опровергаются материалами дела. Как вышеуказывалось судом кассационной инстанции установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28.06.2013 ООО «Бизнес-Эксперт» был представлен в банк самими заемщиками.

Суждения истца об отсутствии сомнений в предложенной продавцом стоимости продаваемого участка и ее соответствии реальной стоимости на основании обычной практики гражданского оборота - определении на основании отчета оценщика, отсутствии познаний в области оценки и ориентировании на мнение профессионала суд апелляционной инстанции отклоняет.

У ФИО1 при должной заботливости и осмотрительности при заключении договора имелась возможность поинтересоваться стоимостью земельного участка, путем составления иной оценки, по его заказу, а также узнать кадастровую стоимость земельного участка, информация о которой является открытой.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно указал, что истец осуществлял деятельность по купле продажи земельных участков в Омском районе в период с 2010 по 2013 годы, поэтому не мог быть не осведомлен о реальной стоимости земельных участков в Усть-Заостровском сельском поселении, заслуживают внимания, указанные суждения суда не соответствуют материалам дела, подлежат исключению.

Доводы апелляционной жалобы относительно выводов суда первой инстанции о пропуске истцом срока для подачи иска в суд, подлежат отклонению.

Истец считает, что срок исковой давности течет с момента, когда он узнал об иной стоимости земельного участка.

ПАО Сбербанк предъявил требования к Громовым в судебном порядке об обращении взыскания на земельный участок с приложением заключения об его оценке на сумму 811 000 руб. в сентябре 2019 года, заключение эксперта о стоимости участка в указанном размере датировано 05.03.2020, с иском обратился 09.03.2021, однако истец должен был узнать об иной стоимости земельного в момент заключения сделки поинтересовавшись кадастровой стоимостью земельного участка, или заказав отчет о стоимости приобретенного участка, что им сделано не было.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, как по существу исковых требований, так и за пропуском срока исковой давности, являются верными и мотивированными.

При указанных обстоятельствах принятое по делу решение суда первой инстанции не противоречит собранным по делу доказательствам, его следует признать законным и обоснованным, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, правильности выводов суда не опровергают, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем, признаются несостоятельными, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Омского районного суда Омской области от 26 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 10.03.2022.