Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя истца ФИО1 – ФИО2 и ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 28 февраля 2019 г., которым постановлено:

«Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от 09.12.2014 денежные средства в сумме 266339 рублей, неустойку за период с 01.07.2017 по 01.06.2018 в сумме 800000 рублей, штраф в размере 250000 рублей, а также 7461 рубль 84 копейки в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, всего взыскать 1323800 (один миллион триста двадцать три тысячи восемьсот) рублей 84 копейки.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» о взыскании в счет уменьшения цены договора суммы в размере 3672306 рублей 07 копеек, неустойки за период с 01.07.2017 по 01.06.2018 в сумме 757791 рубля 14 копеек отказать».

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» (далее – ООО «Промтрейд») об уменьшении цены договора, взыскании неустойки.

В обоснование иска указал, что 09 декабря 2014 г. заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являлась квартира по адресу: *****. Истцом застройщику уплачена цена договора в размере 9592310 рублей. Срок передачи объекта долевого строительства по договору был установлен – 30 июня 2016 г. и по соглашению с застройщиком от 30 сентября 2015 г. был продлен до 30 июня 2017 г. При осмотре квартиры 31 мая 2017 г. истцом были выявлены недостатки объекта долевого строительства, о которых он сообщил ответчику и потребовал их устранения до 01 июля 2017 г. Недостатки ответчиком устранены не были, в связи с чем он неоднократно предъявлял ответчику претензии. С учетом изложенного просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2017 г. по 01 июня 2018 г. в размере 1557791 рубля 14 копеек, в качестве соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства в связи с наличием в нем недостатков – 3938645 рублей 07 копеек, а также в возмещение расходов на оплату услуг эксперта – 80000 рублей.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании на иске настаивали.

Представители ответчика ООО «Промтрейд» ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании с иском не согласились.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласились представитель истца ФИО1 – ФИО2 и ответчик ООО «Промтрейд».

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в поданной апелляционной жалобе попросил решение суда отменить и принять решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что судом неправомерно снижен размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Кроме того, поскольку требование о взыскании неустойки является имущественным требованием, производным от требования неимущественного характера, то расходы на проведение экспертизы должны быть взысканы в полном объеме, а не пропорционально удовлетворенным требованиям.

Ответчик ООО «Промтрейд» в поданной апелляционной жалобе, не оспаривая, что уменьшение цены договора участия в долевом строительстве от 09 декабря 2014 г. восстановит нарушенное право истца, попросил решение суда изменить и взыскать в пользу истца в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежные средства в сумме 204734 рубля 41 копейку, неустойку за период с 01 июля 2017 г. по 01 сентября 2017 г. – 292 086 рублей, штраф – 100000 рублей, в удовлетворении иска в остальной части отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что объект долевого строительства не был передан истцу в установленный договором срок в результате уклонения самого истца от приемки этого объекта в связи с возникшим спором по качеству. Указанные действия свидетельствуют о злоупотреблении истцом правом. По этой причине в удовлетворении требования о взыскании неустойки за период со 02 сентября 2017 г. по 01 июня 2018 г. следовало отказать. Кроме того, ООО «Промтрейд» сослалось на то, что выявленные недостатки относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, однако стоимость устранения этих недостатков судом не была разделена пропорционально площади принадлежащего истцу жилого помещения. В связи с чем полагает, что судом дважды взысканы суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора по одним и тем же недостаткам общего имущества в многоквартирном доме. Также считает, что взыскание штрафа в размере 250 000 рублей является неправомерным, необоснованным и завышенным, в рассматриваемом случае его размер подлежит уменьшению до 100 000 рублей.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Согласно части 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен статьей 8 Закона.

В соответствии со статьей 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Судом первой инстанции установлено, что между сторонами 09 декабря 2014 г. заключен договор № 1 участия в долевом строительстве кирпичного трехэтажного четырехквартирного жилого дома (объект капитального строительства «Комплексное освоение земельного участка в целях малоэтажного жилищного строительства в г. Северодвинске (часть 150 квартала)» IV пусковой комплекс – многоквартирный дом поз. № 4 по генплану), расположенного по адресу: *****, на земельном участке с кадастровым номером *****, находящемся примерно в 70 м по направлению на юго-запад от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: ***** (п.1.1 договора).

Объектом долевого строительства является квартира, расположенная в строительных осях А-Д, 2-3 на 1, 2 и 3 этажах, состоящая из двух жилых комнат (п.1.2 договора).

Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2015 г. и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 180 календарных дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2016 г. (п.п.2.1 и 2.2 договора).

Цена договора составила 9592310 рублей (п.6.1 договора).

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 16 декабря 2014 г.

Дополнительным соглашением от 30 сентября 2015 г. стороны изменили условия договора участия в долевом строительстве в части планируемого срока ввода дома в эксплуатацию – не позднее 31 декабря 2016 г., в части срока передачи объекта долевого строительства – не позднее 30 июня 2017 г., а также сроков уплаты участником долевого строительства цены договора. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 13 октября 2015 г.

Разрешение на ввод дома, которому присвоен адрес: *****, в эксплуатацию получено ответчиком 30 декабря 2015 г.

Ответчик 05 апреля 2017 г. направил истцу сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Истцом 31 мая 2017 г. произведен осмотр квартиры, по результатам которого оформлен смотровой лист с перечнем замечаний и требованием об их устранении, оформленным в виде приложения. Истцом выявлены следующие замечания по строительной готовности объекта: нарушение целостности кирпичной кладки строительных конструкций крыльца; нарушение целостности строительных конструкций фундамента крыльца; отсутствует уклон при входе на крыльцо для отвода воды; вода попадает внутрь застекленного крыльца; протекает крыша крыльца, кровельный материал крыльца уложен на листы фанеры, не соблюдены требования по уклону; отсутствует уклон на террасе для отвода воды; следы битума на облицовочном кирпиче на террасе и на водоотливах периметра террасы; наружный водосток на балконе отсутствует; не окрашена верхняя внутренняя часть ограничителей ступеней крыльца, имеются засохшие потеки раствора, на конструкциях остекления крыльца потеки краски; отсутствуют фрагменты декоративного покрытия крыльца и цокольной части здания; не окрашена нижняя часть дома со стороны реки; облицовочный кирпич имеет трещины и сколы, отсутствуют фрагменты облицовочного кирпича; засохшие потеки строительного раствора на облицовочном кирпиче; отсутствуют заглушки водоотводящих каналов в некоторых стеклопакетах; отсутствует подкладочный материал под плоской черепицей кровли; несовпадение геометрического рисунка фрагмента кровельного материала; отсутствует наружный водосток на крыше; отсутствует система противообледенения; отсутствуют детали водоотливов со стороны реки, водоотливы по периметру здания имеют повреждения; отсутствуют торцевые ограничители водоотливов; нарушение герметичности при остеклении окон, отсутствует утеплитель оконных проемов; отсутствие покрытия, коррозия металлических конструкций оконных проемов; дождевая вода течет по стенам первого этажа (гараж); повреждение силового кабеля при установке защитного короба; отрыв стенки теплоцентра от здания; некачественная сварка труб тепловых сетей; неправильная прокладка кабеля по фасаду здания; отсутствие теплоизоляции труб; отсутствие доступа в чердачное помещение через слуховое окно; повреждена дорожка у дома; не убран строительный мусор; отсутствует благоустройство придомовой территории.

02 июня 2017 г. ответчик сообщил истцу, что указанные им недостатки будут проверены и в случае наличия устранены в указанные в письме сроки, а также об устранении повреждения кабеля, одновременно отклонив ряд замечаний.

28 июня 2017 г. ответчик дополнительно проинформировал истца об устранении протечки кровли, а также о сроках выполнения работ по устройству наружного водоотвода с кровли со стороны реки и по обеспечению доступа в чердачное помещение, которые ранее обозначал как не предусмотренные проектом.

Истец 03 июля 2017 г. по результатам осмотра, проведенного 29 июня 2017 г., предъявил ответчику претензию, в которой указал на неустранение ранее выявленных замечаний, сообщил о наличии протечек на первом и втором этаже, а также о том, что ворота гаража открываются не полностью, открытие стеклопакетов затруднено.

06 июля 2017 г. ответчик сообщил истцу об устранении большей части замечаний, сроках устранения отдельных замечаний, с некоторыми замечаниями не согласился.

25 июля 2017 г. ответчик направил истцу односторонние акты приемки выполненных работ по устранению следующих замечаний: устранено нарушение целостности кирпичной кладки строительных конструкций крыльца; устранены потеки праймера на водоотливах террасы; устранены потеки раствора на поверхности крыльца, на конструкциях остекления крыльца; окрашена нижняя часть дома со стороны реки; установлены заглушки во всех стеклопакетах; выполнен деформационный шов между стеной здания и теплоцентром; убран строительный мусор; устранено нарушение целостности строительных конструкций фундамента крыльца; выполнен уклон при входе на крыльцо; выполнен уклон на террасе; устранены потеки праймера на кирпиче; нанесены фрагменты декоративного покрытия крыльца и цокольной части здания; заменены облицовочные кирпичи в трещинах; устранены следы строительного раствора на облицовочном кирпиче; устранено несовпадение геометрического рисунка фрагмента кровельного материала; устранены повреждения на водоотливах; установлены торцевые ограничители водоотливов; устранена коррозия металлических конструкций оконных проемов; отсутствует протечка дождевой воды в районе электрического щитка; выполнена изоляция силового кабеля; устранены повреждения тротуарной дорожки у дома; устранена протечка кровли застекленного крыльца; обеспечен доступ в чердачное помещение через слуховое окно; установлен наружный организованный водоотвод со стороны реки; выполнено благоустройство придомовой территории.

Истец 21 августа 2017 г. вновь предъявил ответчику замечания по строительной готовности с указанием ранее выявленных неустраненных недостатков и вновь выявленных замечаний.

Ответчик 01 сентября 2017 г. составил односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

15 сентября 2017 г. истец вновь предъявил ответчику претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков в течение 30 календарных дней, указав в ней как ранее выявленные недостатки, так и новые недостатки.

Судом по ходатайству ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Научно-правовой центр «Экспертиза».

Согласно заключению эксперта № 069-18Э от 29 января 2019 г. объект долевого строительства – квартира № ***** имеет недостатки, указанные в смотровом листе от 31 мая 2017 г., претензиях ФИО1 от 03 июля 2017 г., 21 августа 2017 г., 15 сентября 2017 г., а также в заключении АНО «Центр независимой экспертизы», указанные в таблице № 13 заключения, а именно: наличие трещин между стеной здания и крыльцом; наличие трещин в бетонной поверхности крыльца; наличие потеков и капель битума на облицовочном кирпиче; наличие следов битума на водоотливах; наличие сколов поверхности облицовочного кирпича; наличие следов раствора на поверхности облицовочного кирпича; отсутствие заглушек водоотводящего канала на окнах; отсутствие системы антиобледенения; наличие зазора между конструкциями стен и фундаментов теплового пункта и здания; отсутствие противошумных прокладок на оконных сливах; наличие не открывающихся створок в окнах выше первого этажа; ширина бетонной отмостки меньше проектной на 0,1 м. Все указанные недостатки являются устранимыми, стоимость устранения недостатков составляет 266339 рублей, трудозатраты на их устранение составляют 1140 человеко-часов, что может соответствовать выполнению работ бригадой из 10 человек в течение 15 дней.

Результаты судебной экспертизы, в том числе факт наличия выявленных экспертом недостатков, ответчиком не оспорены и не опровергнуты. Напротив, из дополнительных возражений ответчика следует, что последний готов выполнить работы по устранению установленных экспертом недостатков, для чего 07 февраля 2019 г. заключил с ООО «Норд-Сити» договор подряда.

Разрешая спор, установив факт передачи застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества и неисполнения ответчиком обязанности по устранению выявленных недостатков строительства в установленный законом срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о праве истца требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Вывод суда первой инстанции является правильным, мотивированным, основанным на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательств, верном применении материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Нельзя согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что у истца не имелось оснований для отказа от принятия объекта долевого строительства и предъявления требования о соразмерном уменьшении цены договора, поскольку выявленные недостатки объекта долевого строительства устранимые и не являются существенными.

Из буквального толкования нормы части 2 статьи 7 Закона следует, что перечисленные в ней требования (безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков) участник долевого строительства может предъявить застройщику в том случае, если качество построенного объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (независимо от существенности данных недостатков), а также в случае выявления иных недостатков объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Таким образом, право участника долевого строительства потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора не поставлено в зависимость от невозможности использования объекта долевого строительства в соответствии с его назначением.

Право выбора способа восстановления нарушенного права принадлежит непосредственно участнику долевого строительства. В рассматриваемом случае истцом заявлено требование о соразмерном уменьшении цены договора.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2017 г. по 01 июня 2018 г., суд первой инстанции исходил из того, что оснований для составления 01 сентября 2017 г. одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства у застройщика не имелось, так как истцом неоднократно предъявлялись обоснованные требования об устранении недостатков объекта долевого строительства, которые так и не были устранены в полном объеме.

При этом составление вышеуказанного акта надлежащим исполнением застройщиком обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства не является.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств недобросовестности истца, злоупотребления им своими правами (статья 10 ГК РФ). В частности, не имеется доказательств совершения истцом каких-либо действий, помешавших ответчику исполнить обязательство, а также доказательств уклонения истца от получения исполнения, либо совершения им иных действий, направленных на увеличение размера своих убытков.

Размер взысканной судом неустойки в полной мере соответствует последствиям нарушений застройщиком своих обязательств, при этом судом приняты во внимание заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, период просрочки, объем нарушенного права.

Доводы апелляционных жалоб о размерах, взысканных в пользу истца неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не находит.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом дважды (в том числе по делу №2-44/2019) взысканы с ответчика суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора по одним и тем же недостаткам общего имущества в многоквартирном доме является несостоятельным.

Как указано выше, результаты судебной экспертизы, в том числе о стоимости устранения недостатков, ответчиком не оспорены и не опровергнуты. Кроме того, как следует из экспертного заключения расчет стоимости работ и их количества произведен в рамках объемов одной квартиры – квартиры № 2.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что расходы на проведение экспертизы должны быть взысканы в полном объеме, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку их размер верно определен судом первой инстанции – пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат указания на обстоятельства и факты, которые не были проверены или учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу спора. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

С учетом изложенного обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 28 февраля 2019 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца ФИО1 – ФИО2, ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» – без удовлетворения.

Председательствующий Т.А. Мананникова

Судьи Н.В. Грачева

Н.Г. Чистякова